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 Posté - 23 janv. 2018 : 09:53:54
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citation: Un syndic qui veut vider l'ensemble des comptes séparés de ces mandants peut très bien le faire,
cela est vrai de toutes personnes détenant un mandat pour gérer un compte, comme d'ailleurs quelqu'un qui gère ce compte coté banque.
Ceci relève du pénal et je ne suis pas certain que la garantie financière joue dans ce cas (d'ailleurs un syndic pourrait nous le dire : n'est pas une exclusion de la GF, le vol d'argent !)
La question qu'il faut se poser, c'est que vraisemblablement ce transfert d'argent assurance/syndicat ne se fait pas par chèque, au vu des sommes, mais par virement. Et dans ce cas l'assureur ne veut-il pas faire x virements et laisse le syndic faire le dispatching, alors l'argent va transiter par son compte entreprise....
Si c'est le cas, c'est au syndic à demander un virement par syndicat.... |
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Sunbird
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 Posté - 23 janv. 2018 : 12:25:44
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1/ Que le syndic, apporte un contrat au SDC de la GF montrant que le 1% qu'il demande est justifié
2/ Vu le montant, l'assurance est légitime de prendre toutes les précautions afin de protéger son client le SDC.
3/ Sachant que les travaux ne vont pas se faire en 1 mois, pourquoi ne pas négocier avec l'assurance l'ouverture d'un compte rémunéré chez eux...
Des syndics, des ADB, des AI qui partent avec la caisse et vident les comptes des mandants cela existent.
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Posté - 23 janv. 2018 : 12:51:56
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citation: Ceci relève du pénal et je ne suis pas certain que la garantie financière joue dans ce cas A quoi servirait la garantie financière si quand le sydnic pique dans la caisse, ce n'est plus garanti?
citation: 2° Justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis à l'exception toutefois des personnes déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, je ne vois pas d'exclusion pénale. |
Édité par - ribouldingue le 23 janv. 2018 13:02:52 |
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Posté - 23 janv. 2018 : 15:27:01
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Cette discussion oscille en permanence entre deux thématiques :
- celle de la cohérence actuelle des textes et de leur nécessaire ou souhaitable adaptation aux réalités actuelles ; sur ce plan, on peut imaginer tout ce qu'on veut par définition !
- celle de l'état de fait actuel qui est que les garants incluent les comptes séparés dans la garantie qu'ils délivrent ; aucun syndic ne peut aujourd'hui prendre le risque tout seul dans son coin de ne pas se couvrir à hauteur de l'ensemble des fonds "maniés", donc y compris les comptes séparés et les comptes bis de fonds de travaux ! A la limite, il n'y a qu'un seul juge de paix dans chaque secteur géographique : la CCI locale qui renouvelle la carte professionnelle au vu d'une attestation de pointe maximale établie par un expert comptable et d'un montant de garantie financière figurant sur l'attestation du garant. On n'imagine pas non plus qu'un expert comptable à qui on demande une attestation de pointe maximale exclue les comptes séparés, au moins sans le dire explicitement et indiquer par ailleurs la pointe maximale incluant les comptes séparés...
Quant au fait qu'un syndic, qui encaisse pour une de ses copropriétés une somme importante, doive s'il est ric rac augmenter sa garantie et donc subir un surcoût, c'est un fait. Après, doit-il demander au SDC de prendre en charge ce surcoût, c'est une autre question...
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jb97150
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45
Posté - 23 janv. 2018 : 16:13:08
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Pour confirmer la rédaction UNIVERSIMMO l'écart entre la réalité et les textes de loi ,ci joint article
COMMENT LES ASSUREURS SE JUSTIFIENT SUR LEURS RETARDS (article sur un journal de SAINT MARTIN)
Critiqués pour les retards d’indemnisations après le passage de l’ouragan Irma en septembre, les assureurs expliquent être «face à une situation inédite», avec un montant des dommages qui s’élève à 1,8 milliard d’euros.
A Saint-Martin, les assureurs, critiqués pour les retards d’indemnisations après le passage de l’ouragan Irma en septembre, disent être «face à une situation inédite», avec un montant des dommages qui s’élève à 1,8 milliard d’euros.
Au cas par cas
«Nous sommes conscients de l’impatience», a dit Arnaud Chneiweiss, le délégué général de la Fédération française de l’assurance de passage à Saint-Martin en fin de semaine dernière, accompagné de Stéphane Pénet, le directeur des assurances de dommages et de responsabilité. «Il faut aussi comprendre que c’est une situation inédite et que la situation est difficile parce qu’il faut traiter chaque contrat au cas par cas», a déclaré Arnaud Chneiweiss, espérant que les paiements seraient faits avant mi-février.
24 000 sinistrés
«Il faut avoir conscience que c’est un événement majeur dans l’histoire des assurances depuis l’existence du régime de catastrophe naturelle. Le montant des dommages assurés s’élève à 1,8 milliard d’euros», ont ajouté les représentants des assureurs. En tout, 24.000 sinistres assurés ont été enregistrés sur les Iles du Nord. 16.000 sinistres à Saint-Martin pour 970 millions d’euros de dégâts et 8.000 sinistres à Saint-Barthélemy pour 830 millions d’euros.
Délais de traitement
Pour justifier les délais importants du traitement des dossiers, les assureurs évoquent d’abord le temps de mise en place du processus. Il a fallu environ 50 jours pour que la centaine d’experts arrivent à Saint-Martin. «Après Irma, il y avait un problème d’accès à l’île, d’électricité, d’internet, de logement. C’est un retard au départ qu’on a du mal à rattraper aujourd’hui», dit Arnaud Chneiweiss.
Copropriétés, défiscalisation, vérifications de documents
«ll y a beaucoup de copropriétés à Saint-Martin. C’est assez inédit», affirme Stéphane Pénet. «On ne retrouvait pas certains propriétaires. Certains ont investi en défiscalisation et se désintéressent totalement du bien. C’est un facteur qui a rallongé le traitement des dossiers».
Le troisième élément d’explication touche aux experts. «Toutes ces démarches de vérification des documents officiels et de négociations de devis expliquent le retard de transmission des rapports d’expertise aux assureurs. On constate aussi un important emploi des experts d’assurés. Certains d’ailleurs sont dans la démesure. Mais globalement, les litiges et négociations ralentissent le processus», disent les représentants des assureurs.
Le manque d’artisans
Enfin, le faible nombre d’artisans présents à Saint-Martin constitue un problème : «le volume des professionnels du BTP n’est pas calibré à l’importance des travaux à réaliser. Il y a une très forte demande, les artisans sont submergés de demandes et la constitution des devis prend du retard», affirment les assureurs. «Il faut que des artisans de Guadeloupe et de Martinique viennent modérer l’inflation. Parce que la demande est forte et les prix grimpent».
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Posté - 23 janv. 2018 : 18:56:40
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Votre description ne dit rien du sujet, c'est tout a fait autre chose puisque vous expliquez que sur cette ile c'est la cohue due a l'ampleur du désastre.
Le législateur n'y est pour rien, et la loi peut difficilement prévoir l'imprévisible concernant la vitesse de reconstruction.
On se retrouve du coup avec trois sujets sur deux fils... |
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JPM
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47
Posté - 23 janv. 2018 : 22:15:19
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La description qui est faite de la situation à St Martin correspond de toute évidence à la réalité. On ne voit pas en quoi elle correspondrait à l'opinion exprimée par Universimmo.
Cette opinion correspond, elle aussi, à la réalité : tout le monde admet qu'il y a obsolescence manifeste d'un texte mais personne n'a pris l'initiative de remédier à cette obsolescence.
Dans le même genre il aura fallu une extravagance incoercible des textes concernant le CNTGI pour que l'on reconnaisse l'impossibilité d'établir un décret d'application 
Au Ministère de l'Education nationale il semble y avoir un retour à la cohérence élémentaire. Ce n'est pas encore le cas chez nous.
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FBO
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Posté - 27 janv. 2018 : 16:58:14
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Il y a la théorie et la pratique.
En théorie, JPM a raison. Le raisonnement juridique doit être confirmé, il suffit de savoir lire pour comprendre que le texte doit être modifié.
Il n'empêche que les garants assurent les fonds détenus / maniés. On doit produire une attestation de pointe tous comptes de copropriétés confondus.
L'initiateur du post pose une question, il faut lui répondre précisément. Le débat est intéressant et autre, et ne l'induisons donc pas en erreur. |
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Gédehem
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49
Posté - 28 janv. 2018 : 18:39:59
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Il y a la théorie et la mise en œuvre pratique de cette theorie.
Il est ici comme pour le 25-1 : les mots ont un sens, qu'il ne faut pas transformer par l'idée que l'on se fait de ce sens .
Ni du contexte dans lequel le texte en question a été pris.
Dans les années 65/70, la. Compte unique du syndic était la règle partout. D'où le dispositif de la garantie financiere.pour les fonds des syndicats déposés sur son compte, de fonds mis à sa disposition.
Lors de la mise en place du compte séparé 30 ans plus tard (2002), pas de mise à jour.
14 ans de plus, généralisation de ce compte separe, au nom du syndicat, qui devient la règle partout. On est là dans la pratique des règles, les fonds des syndicats étant déposés sur le compte du syndicat, fonds qu'il detient, plus du tout le syndic.
Ou à la marge pour certains syndicats, d'où la nécessité d'un garant, pour les fonds 'syndicaux' déposés et détenus sur compte unique du syndic.
Pour les autres, pour les fonds sur compte séparé, ils sont hors champ 'pratique' des textes eux-mêmes, très clairs, qui ne concernent QUE les fonds détenus/déposés sur compte unique du syndic.
Le reste n'est qu'une invention..... Des assureurs principalement, qui verraient de fait 'partir' 90% de leur 'vente', de leur CA sur ce créneau du marché.
Qu'il soit nécessaire de se pencher sur la question de la manipulation des fonds des syndicats sur compte séparé est sans doute nécessaire, un syndic en ayant le monopole.
Mais il n'est pas recevable de mélanger cette manipulation de fonds avec leur détention, de fonds qui lui sont spécialement attribués,.... ces mots ayant un sens précis, pratique, qu'il ne faut pas devoyer.
Si l'on veut bien regarder de près sans à priori, ce ne sont pas les textes qui seraient reellement mal fichus (loi Hoguet). Ils sont clairs et précis. Ils ne sont simplement plus adaptés 45 ans plus tard aux nouvelles règles de détention des fonds en vigueur depuis peu.
D'où les inventions pour contourner l'obstacle, qui ne sont que des inventions.
Pour l'initiateur de la question, la réponse a été donnée : le remboursement d'assurance etant effectué sur le compte séparé du syndicat, il n'y a aucune modification du niveau des fonds que détient le syndic sur son compte professionnel.
Ce qui est la traduction pratique du principe 'compte sépare'.
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Édité par - Gédehem le 28 janv. 2018 18:59:19 |
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FBO
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Posté - 28 janv. 2018 : 18:55:26
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citation: Initialement posté par Gédehem
Pour l'initiateur de la question, la réponse a été donnée : le remboursement d'assurance etant effectué sur le compte séparé du syndicat, il n'y a aucune modification du niveau des fonds que détient le syndic sur son compte professionnel.
Ce qui est la traduction pratique du principe 'compte sépare'.
Il serait utile de déposer la veste du "juriste", et de se contenter de donner une réponse fiable à la personne à l'origine du post.
Je ne comprends pas cette persistance à absolument vouloir avoir raison.
Non, ce que vous dites est erroné dans le cas présent.
La réception de ces fonds va avoir une incidence sérieuse sur la garantie financière à payer, point à la ligne.
Il y a parfois où il faut tout de même voir un peu plus loin que le bout de son nez...  |
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JPM
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51
Posté - 28 janv. 2018 : 18:59:47
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Bien d'accord avec Gedehem pour admettre qu'en l'espèce il ne s'agit pas d'un texte mal fichu mais d'un défaut de mise en cohérence avec une réforme.
C'est une manie que de vouloir remanier des textes importants de fond en combles alors que dans bien des cas il y a des omissions comme celle ci qui paralysent la gestion et génère des contentieux sans fin.
Voyez dans le même genre l'organisation du début d'une assemblée de copropriété : qui fait signer la feuille de présence, comment exploiter les pouvoirs en blanc, qui organise la désignation du président ????
Et encore la mise en point du plan comptable.
Je déplore que les praticiens rechignent à faire la chasse à ces petits détails dont le défaut de traitement fait tant de mal à la copropriété comme à d'autres matières.
Serait-ce indigne des membres du GRECCO alors que l'Académie française fait soigneusement la chasse aux fautes de langage ?
Pour l'instant tout au moins 
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Gédehem
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Posté - 28 janv. 2018 : 19:08:39
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FBO : Où l'on voit le mélange entre une règle claire et la vision que certains peuvent
avoir..
Encore une fois, il ne s'agit pas de 'ma' vision, ni même de mon bout de nez.
Il s'agit d'appliquer un dispositif précis, qu'il faudrait relire et comprendrez avant de critiquer.
Dispositif sans doute inadapté, mais qui en l'état ne concerne QUE les fonds sur compte unique du syndic. Que cela plaise ou non .....
Vous contestez ce dispositif ?
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Édité par - Gédehem le 28 janv. 2018 19:58:34 |
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JPM
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Posté - 28 janv. 2018 : 21:20:36
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Il y a une différence évidente entre les détenteurs de fonds d'autrui et les manieurs de fonds qui ne leur appartiennent pas.
Sauf erreur de ma part il n'existe pas de régime général des manieurs de fonds. Il existe bien entendu des incriminations propres à cette activité mais il y a une différence fondamentale entre ne pas représenter des fonds confiés et voler dans la caisse.
J'attire votre attention sur le fait que l'article 3 2° de la loi Hoguet précise que la garantie financière doit permettre le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés.
Oui ! Il peut y avoir prélèvement illicite dans le compte séparé du syndicat ! Oui, il y a un risque à couvrir, mais il n'y a plus de fonds déposés chez le syndic et il n'y a plus lieu à remboursement. Le texte constituant le fondement, la raison d'être de la garantie financière est donc inapproprié.
Est ce que le maintien d'une pratique consistant à couvrir un risque désormais inexistant est de nature à rassurer les copropriétaires pour la garantie d'un risque fondamentalement nouveau et différent ? Moi je dis non car, à l'occasion d'un sinistre important, on court le risque de voir un ténor du barreau venir fracasser une instruction pénale fondée sur des principes devenus fantomatiques et l'auteur du vol filer légalement dans les îles pour profiter de son magot.
Pour pinailler un peu j'ajoute qu'en matière de dépôt le droit français distingue la représentation du bien déposé (le montrer pour prouver que sa conservation a été assurée) et sa restitution pour le rendre à son propriétaire déposant.
Le terme remboursement était impropre.
Les garants financiers devaient vérifier la parfaite représentation des fonds.
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Édité par - JPM le 28 janv. 2018 21:33:40 |
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Posté - 29 janv. 2018 : 08:59:53
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citation: Il y a une différence évidente entre les détenteurs de fonds d'autrui et les manieurs de fonds qui ne leur appartiennent pas.
La nuance saute aux yeux de tout le monde, c'est vrai.
Mais, quant à ce qui est de protéger l'argent et de garantir qu'il n'est pas détourné, le fait de manipuler le même argent sur un compte de l'entreprise ou le compte du syndicat, ça change quoi?
En cas de malversation, en quoi le syndicat est-il protégé avec son compte séparé?
Il va engager une action au pénal, mais n'a qu'une garantie, pas une assurance; Si le syndic n'est plus solvable, c'est cuit pour lui, et il ne le saura qu'au bout d'un long processus judiciaire.
C'est un peu comme de dire que la dommage ouvrage tout comme l'assurance décennale ne servent à rien puisque le propriétaire bénéficie de la garantie décennale |
Édité par - ribouldingue le 29 janv. 2018 09:01:45 |
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jb97150
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Posté - 29 janv. 2018 : 13:45:21
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En suivant ce sujet, je l'ai montré a mon syndic , qui me dit que le calcul de la pointe de trésorerie est aussi une belle question.
La pointe est elle comptable ou le calcul sur les relevés bancaires en tenant des dates de valeurs.Son logiciel de comptabilité lui tient la pointe.
Cela voudrait dire que le syndic va a sa banque et vide tous les comptes à un jour donné ou l'ensemble des comptes est le plus élevé.
Je pense que la banque lui interdirait, ou même par virement. (Tracfin)
La garantie financière ne couvre que les détournements du titulaire de la carte professionnelle, les détournements des préposés sont couvert par la RC professionnelle du syndic.
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FBO
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56
Posté - 29 janv. 2018 : 16:24:47
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citation: Initialement posté par Gédehem
FBO : Où l'on voit le mélange entre une règle claire et la vision que certains peuvent
avoir..
Encore une fois, il ne s'agit pas de 'ma' vision, ni même de mon bout de nez.
Il s'agit d'appliquer un dispositif précis, qu'il faudrait relire et comprendrez avant de critiquer.
Dispositif sans doute inadapté, mais qui en l'état ne concerne QUE les fonds sur compte unique du syndic. Que cela plaise ou non .....
Vous contestez ce dispositif ?
Vous avez très bien compris ce que j'ai écrit...
Vous voulez avoir raison : oui vous avez raison.
Mais vous avez tort en prétendant que le syndic ne paiera pas de surprime.
Ou alors encore une fois : faites une attestation en votre nom, où vous engagerez votre RC personnelle si un syndic vous suivant vient à se faire retirer sa carte pro et à ne plus pouvoir exercer...
Il faut aller jusqu'au bout !  |
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Gédehem
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Posté - 30 janv. 2018 : 23:06:31
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La question n'est pas qui a tort ou raison : nous ne sommes pas dans un concours.
Il est question de l'inadaptation d'un texte aux nouvelles règles, et aussi d'assureurs qui en profitent sur des syndics ne défendant pas leur "biscuit".
Syndics qui ne peuvent ignorer qu'ils ne détiennent pas les fonds des syndicats sur comptes séparés, que ces fonds ne leur sont pas "déposés et spécialement affectés".
Termes précis, dont le sens est sans ambiguïté.
Pourquoi donc les syndics se laissent-ils faire par leur garant financier ?
Comment peuvent-ils valider le niveau de leurs fonds détenus, y incluant les fonds des syndicats sur compte séparés qu'ils savent ne pas détenir ?
Si les syndics défendaient leur intérêt sur ce point (niveau détenu exagéré, sur-prime), peut être que la question dont nous parlons ici ne se poserait pas.
Ce qui ne veut pas dire que les syndics ne doivent pas souscrire cette GF, obligatoire.
Mais en l'état des textes en vigueur, que chacun (syndics et assureurs) ne peut que respecter, elle ne peut concerner que les fonds détenus par le syndic sur son ou ses comptes, pas les fonds des syndicats sur leurs comptes séparés.
Encore faudrait-il que les syndics le fassent valoir .....
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Édité par - Gédehem le 30 janv. 2018 23:14:41 |
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JPM
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Posté - 31 janv. 2018 : 00:27:05
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Il faut prendre en compte, en outre, le coût extrêmement élevé de la garantie financière traditionnelle. A la cotisation il faut ajouter les coûts des contrôles externes et la part du coût de l'expert comptable interne pour ses travaux générés par le contrôle de la suffisance de la représentation des fonds déposés et par la détermination de la pointe.
Si l'on prend en compte les syndicats dotés de comptes bancaires séparés, le contrôleur du garant financier fait valoir qu'il fait 90 contrôles pour 90 syndicats .
Mais si les factures sont payées à bonne date les contrôles des syndicats à compte séparé sont d'autant plus rapides que l'on a d'emblée une "sensation " de suffisance de la garantie. Il faut bien entendu valider la sensation !!!
Pour garantir les syndicats il faudrait impliquer un peu les banquiers. Ce n'est pas facile. Un banquier peut intervenir si le professionnel présente soudainement une demande de virement de tous les comptes de mandants vers un compte lointain. On ne peut pas lui en demander plus.
Cela fait songer à nouveau à la proposition ancienne du Ministère de la Justice : généraliser le principe des sous comptes en faisant bénéficier chaque sous compte d'un régime assimilable à celui d'un compte séparé.
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Posté - 31 janv. 2018 : 07:36:32
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Les décideurs dans cette affaire (l'interprétation de la loi Hoguet) ne sont pas les garants, mais les CCI qui renouvellent la carte professionnelle et qui définissent le contenu de l'attestation de pointe maximale des fonds à établir par les experts comptables ou les commissaires aux comptes des professionnels. Pour que l'approche Gédéhem-JPM soit applicable, il faut que ces derniers soient autorisés à ne pas inclure les comptes séparés dans la pointe maximale, et que les garants en soient informés.
Qui s'en charge ? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 31 janv. 2018 : 09:02:14
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Les CCI ne sont pas décideurs da s une matière qu'elles ne connaissent pas.
Le décideur c'est en premier le Ministère de la Justice, et non pas le Ministère du logement qui doit se cantonner au technique sans toucher au Juridique.
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remboursement prime garantie financière 
