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dan69
Contributeur actif

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PostĂ© - 06 janv. 2018 :  21:40:08  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Lors de sa dernière réunion, le CS a pris la décision de ne pas renouveler le contrat de maintenance de notre installation de chauffage avec le prestataire jusqu'alors titulaire du marché d'un montant d'environ 20 000€.
Peut-on considérer que cette prise de position ne soit que du ressort du CS alors que le problème du renouvellement de contrat n'a même pas été évoqué lors de la dernière AG?


nefer
Modérateur

11356 message(s)
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 1 PostĂ© - 06 janv. 2018 :  22:10:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ce n'est pas le CS qui décide

il faudrait connaitre le dossier: peut^tre y a t il des problèmes avec l’exécution des prestations du contrat, peut être est ce pour faire une mise en concurrence...?

dan69
Contributeur actif

287 message(s)
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 07 janv. 2018 :  07:58:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Dans le CR de réunion du CS qui annonce la décision, il est précisé que:
- la qualité de service du prestataire actuel n'est pas jugée satisfaisante (ce qui n'a jamais été évoqué en AG)
- 3 propositions ont été examinées et on a retenu celle jugée satisfaisante et de plus la moins chère;

Ceci étant peut-on admettre la décision du CS étant précisé que, par décision de l'AG, "le CS pourra statuer seul, pour les marchés, les travaux et les contrats de fournitures conclus pour l'entretien général de la copropriété, en dessous de 5 000€ HT, avec un plafond de 15 000€ par année et ce sans qu'il soit nécessaire de convoquer une AG..." ?

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 07 janv. 2018 :  08:03:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le CS peut tout à fait conseiller au syndic de résilier un contrat dans les délais légaux, sans attendre une AG, pour mettre en concurrence, l'ancien chauffagiste pouvant faire acte d'une nouvelle candidature.

Le CS peut estimer que la prestation ne convient pas, et là aussi conseiller au syndic d'arrêter le contrat dans les conditions légales.

On ne peut pas sans arrêt faire des AGs pour les contrats courants quand les dates de résiliation ne coïncident pas.

**********

je viens de lire votre nouveau message, ce qui confirme ce que j'ai Ă©mis.
Pour moi, il y a rien d'anormal dans ce fonctionnement dans la mesure où le prestataire choisi fait la même prestation que l'ancien et qui correspond à ce qui a été décidé par une AG en son temps et que le budget est respecté.
Pour moi, c'est la marche normale. La prochaine AG peut aussi ratifier cette démarche si on le souhaite.

dan69
Contributeur actif

287 message(s)
Statut: dan69 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 07 janv. 2018 :  09:28:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci beaucoup pour cet avis très circonstancié.

nefer
Modérateur

11356 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 07 janv. 2018 :  09:56:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
vous avez donc mis le montant de consultation de l'AG à partir de 15 000€...

Franck1966
Contributeur vétéran



France
1398 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 07 janv. 2018 :  09:58:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Tant que le nouveau contrat de maintenance ne dépasse pas d'un centime l'ancien contrat, vous n'êtes pas tenu de faire une AG.
Faites juste attention à bien résilier l'ancien à temps dans les termes de votre contrat.
Vous l'expliquerez ensuite lors de l'AG dans votre compte rendu d'action du CS
Signature de Franck1966 
Franck V

philippe388
Pilier de forums

14048 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 07 janv. 2018 :  11:05:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
dan69 : le CS peut se saisir de TOUS les dossiers concernant le SDC- la loi de la copropriété - par conséquent, se pencher sur tous les contrats est dans sa mission.

Il peut aussi prendre conseil auprès d'expert; ce sont des frais du SDC.

Mais, il n'Ă©met que des avis. Il a obligation de rendre compte de sa mission dans un arapport annuel joint Ă  l'OdJ.

Il donne son avis au syndic ET à l'AG; AG est la seule décisionnaire.

Dans le cas de contrat de maintenance, d'assurance, .... qui sont des charges de fonctionnement courant, l'AG a adopté un budget et un cout pour chaque contrat.

Le syndic peut donc changer de contrat dans la limite du budget; et il suivra ou non l'avis Ă©mis par le CS.

Attention, ces changements ne doivent revoir à la baisse les garanties proposées dans ses contrats.

Sauf faute des fournisseurs, le syndic ne pourra pas résilier ce contrat avant la date d'échéance.

Le CS et le syndic doivent rendre des comptes Ă  l'AG; les copros doivent demander les raisons de ce changement de contrat au syndic et au CS lors de l'aG.

GĂ©dehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 07 janv. 2018 :  21:29:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Tant que le nouveau contrat de maintenance ne dépasse pas d'un centime l'ancien contrat, vous n'êtes pas tenu de faire une AG.

Ce n'est pas exact : il faut parler des "conditions essentielles" du contrat, pour chacune des parties.

Il est certain que l'échéancier des contrats "courants" du syndicat ne permet pas, très souvent, de passer par l'AG pour leur dénonciation et leur renouvellement.
Dans la mesure ou les conditions essentielles n'en sont pas notablement modifiées, tant pour le prix mais aussi (surtout) pour les prestations au profit du syndicat, le syndic peut engager les actions nécessaires.
Passer d'un contrat de 20.000 € à 20.800 avec des prestations nouvelles ou un peu plus favorables au syndicat n'est pas outrepasser les pouvoirs du syndic.

Du syndic !
Qui doit s'appuyer sur l'avis du CS, qu'il demandera par Ă©crit, y compris s'il y a mise en concurrence..
Etant entendu que c'est le syndic qui peut seul résilier un contrat et en souscrire un autre au nom du syndicat, et non le CS.

Édité par - Gédehem le 07 janv. 2018 21:30:58

Franck1966
Contributeur vétéran



France
1398 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 07 janv. 2018 :  22:20:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
GĂ©dehem, je parlais Ă©videmment de contrat Ă  l'identique
Signature de Franck1966 
Franck V

zaroc
Contributeur actif



466 message(s)
Statut: zaroc est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 08 janv. 2018 :  22:45:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ce qui me choque et n’a pas été relevé jusqu’à présent ,c’est ce qu’a écrit dan69 :Ceci étant peut-on admettre la décision du CS étant précisé que, par décision de l'AG, "le CS pourra statuer seul, pour les marchés, les travaux et les contrats de fournitures conclus pour l'entretien général de la copropriété, en dessous de 5 000€ HT, avec un plafond de 15 000€ par année et ce sans qu'il soit nécessaire de convoquer une AG..."
Ainsi donc l’AG peut autoriser un CS à dépenser 15000€ pour de l’entretien alors qu’il y a un syndic avec un budget, des décisions d’AG pour les travaux du 14-2 et une procédure pour les travaux urgents et pour finir des mandats au CS ou à d’autres donnés par l’AG pour un acte expressément déterminé. Ce genre de chèque en blanc au CS me semble dépourvu de toute légalité ! ! !

GĂ©dehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 09 janv. 2018 :  00:02:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Sans doute, mais la décision prise par cette AG n'ayant pas été contestée dans les 2 mois, elle s'applique !
Ceci étant, il n'est pas dit que la résiliation comme le nouveau contrat aient été réalisés par le CS lui-même.
Il s'agissait peut être d'une décision du CS sur un "avis" donné au syndic (il faut résilier le contrat en cours et passer celui-ci), d'où la confusion.

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1014 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 09 janv. 2018 :  15:50:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Sans doute, mais la décision prise par cette AG n'ayant pas été contestée dans les 2 mois, elle s'applique !


Négatif : les articles 14-1 et 14-2 de la loi sont d'ordre public : une telle décision doit être réputée non écrite ! Autrement dit c'est comme si elle n'avait jamais été prise.


Édité par - rédaction Universimmo le 09 janv. 2018 15:50:45

GĂ©dehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 09 janv. 2018 :  16:18:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Sur le principe, vous avez raison : comme cela est relevé dans d'autres cas, c'est une "non décision", l'AG n'ayant pas compétence pour décider contre les textes.

Sauf que c'est au juge de le constater en cas de litige.
C'est par exemple au copropriétaire de contester l'imputation qui lui est faite de telle charge par le syndic, la dite charge découlant d'une "non décision" ....
Si personne ne la conteste, une "non décision" s'applique ..... (*)

Dans le cas exposé, il s'agissant de "remplacer" un contrat existant par un autre, sans doute dans des conditions similaires. Le budget correspondant (14-1 ou 2) devait donc bien exister.

(*) on le sait avec des états datés 'folklo', personne ne pouvant contester les demandes (abusives) du syndic (chantage à la vente).

Édité par - Gédehem le 09 janv. 2018 16:22:05

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1014 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 11 janv. 2018 :  15:16:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Un copropriétaire peut refuser de payer sa quote-part : si le syndic engage une procédure, il la perdra à tous les coups, ce qui va mettre la pagaille dans la copropriété ! Il vaut mieux éviter...

Donc, même non contestée, la décision reste inapplicable...

ribouldingue
Pilier de forums



17209 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 11 janv. 2018 :  15:48:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Donc, même non contestée, la décision reste inapplicable...
Tant qu'elle existe elle n'est pas une non décision.

ce que vous indiquez, Rédaction universimmo c'est qu'un non-exécution d'une telle décision s'impose (je ne vois pas ou pas encore de non-décision, tant que le Juge nel'a pas ordonné).

Mais est-ce que quelqu'un pourrait reprocher au syndic d'avoir appliqué une décision d'AG? Impossible puisque c'est le mandat
Est-ce que quelqu'un pourrait faire grief au syndic de ne pas appliquer. Sur le principe, oui puisque le mandat ne serait pas exécuté.


Le copropriétaire qui agit contre ce que vous appelez non-décision agit contre le syndicat qui est le fautif.
Le syndic risque lui une action contre lui-mĂŞme (Mise en route de sa propre assurance... hausse de la cotisation,....) qu'il certes gagner mais qui peu lui couter

Édité par - ribouldingue le 11 janv. 2018 15:58:33

GĂ©dehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 11 janv. 2018 :  16:01:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vous abordez ici la notion de "décision" susceptible d'être contestée selon L.42.
Ou non, si elle est 'inexistante"...

Notion de "décision" définie par la Cour de cassation (28.04.1993) : " ..disposition adoptée par l'AG qui revêt une efficacité juridique la distinguant de mesures préparatoires ou de résolutions de principe".
Ou encore, selon CA Paris 17.041998 " l'adoption d'une position définitive consacrée par un vote" (*)

Reste la pseudo "décision" sans existence juridique ..... pour laquelle le délai de contestation des 2 mois n'est pas applicable, puisqu'il n'y aurait pas "décision"....

C'est lĂ  que les choses "se corsent" ......
Car s'il y a litige, cela restera soumis à l'appréciation du juge.
Ainsi une décision d'AG prise "contre" une disposition légale, ou hors du champ de compétence du syndicat .... Qui va en 'juger' ?

Il y a une 1/2 feuille de papier à cigarette entre une disposition ou clause "non écrite", qui n'a jamais existé, et une décision sans existence juridique, qui n'oblige à rien.

Pour la décision d'AG sans existence (inexistence juridique), le délai des 2 mois n'est pas applicable, puisqu'il ne concerne que la contestation des "vraies" décisions ....
Pour les "fausses", la CA de Paris (21.03.2002, in AJDI 2002) a estimé que sa contestation relevait de l'al.1 de L.42 : délai 10 ans ....
Délai durant lequel il serait possible d'invoquer l'inexistence de la décision.
Après ces 10 ans ? Peut être aussi ...... qui sait ?

D'où le tri à faire entre les 'vraies' et 'fausses' décisions.

Sur le présent sujet (il faut bien y revenir ), un contrat de maintenance de la chaufferie existait, le budget nécessaire sans aucun doute prévu au budget prévisionnel.
Comme cela arrive parfois, ce contrat a été résilié pour en souscrire un autre, à des conditions similaires voire plus avantageuses pour le syndicat.
Il n'y a pas alors nécessité d'en passer par l'AG.
Etant entedu que tous ces actes sont passés par le syndic, le Cs ne pouvant ici émettre qu'un 'avis' faute d'une délégation de pouvoir donnée par une AG (D.art.21).

(*) on parle bien de l'adoption d'une position définitive, et non de l'adoption d'une proposition, le sens de cette position étant indifférent (ceci pour ceux qui mélangent "position" avec "sens de la position", ou "adoption d'une décision" avec "adoption de la proposition", .. suivez mon regard .... )

Édité par - Gédehem le 11 janv. 2018 16:15:39

Sunbird
Contributeur vétéran

2696 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 11 janv. 2018 :  16:49:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il n'y a pas que l'art 42 qui peut être évoqué mais l'art 15 "Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic."

Ci-joint un excellent article sur le sujet.
http://guegan-avocat-immobilier.com...orpietaires/


citation:
Texte visé : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 – Article 15



Référence : Cass. 3e civ., 11 févr. 2016, n° 14-12.968, D



Repère : XXXXXXXX



RL>XXXX En application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire peut poursuivre la destruction d’un ouvrage édifié en contrariété avec le règlement de copropriété et une décision d’assemblée générale, sans devoir préalablement solliciter l’inscription à l’ordre du jour d’une décision d’habilitation du syndic à agir en justice.

Analyse : Les dispositions de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.) posent fréquemment des difficultés d’interprétation, notamment concernant la délimitation des domaines respectifs de l’action du syndicat des copropriétaires et de celle des copropriétaires individuels.

Pour autant, la question posée ici semblait résolue depuis longtemps.

On rappellera en effet qu’aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, si le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Autrefois réservée aux seules hypothèses où le copropriétaire démontrait subir un préjudice distinct de celui souffert par la collectivité, l’action individuelle est, à la suite d’un revirement de jurisprudence en 2003[1], désormais admise sans restriction à l’encontre d’un autre copropriétaire pour faire cesser l’atteinte aux parties communes[2].

Depuis lors, l’action individuelle ayant le même objet que celle du syndicat des copropriétaires, celle-ci se substituera plus fréquemment encore à l’action du syndicat des copropriétaires en cas de carence de celui-ci.

En l’espèce, une assemblée générale spéciale avait annulé une précédente décision autorisant un copropriétaire à installer une véranda sur sa terrasse, mais avait refusé d’autoriser le syndic à agir en démolition.

Cette décision de refus d’habilitation était devenue définitive.

C’est dans ce contexte qu’un copropriétaire avait engagé l’action en suppression des ouvrages litigieux, en vertu de l’article 15 précité.

La cour d’appel l’avait cependant débouté au motif, selon elle, que les décisions d’assemblée générale étant définitives, le juge ne pouvait ni se substituer à l’assemblée générale, ni revenir sur une décision définitive de celle-ci.

Selon la cour d’appel, il incomberait dès lors au copropriétaire, qui voudrait poursuivre une action en démolition, d’inscrire préalablement à l’ordre du jour la question de l’habilitation du syndic à agir en justice puis de contester, le cas échéant, la décision éventuelle de refus, dans les formes et délais prévus à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Cet arrêt d’appel ne pouvait qu’être censuré.

En effet, la jurisprudence est désormais bien établie sur ce point et décide que l’action individuelle d’un copropriétaire n’a pas un caractère subsidiaire et que celui-ci peut agir en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 sans avoir à justifier d’aucun vote de l’assemblée générale préalable à son action, ni d’aucun refus du syndicat des copropriétaires l’ayant obligé à s’adresser à la justice[3].

Le fait qu’en l’espèce l’assemblée générale avait rejeté l’habilitation du syndic à agir ne pouvait donc avoir aucune conséquence sur la recevabilité de l’action individuelle des copropriétaires.

En effet, bien au contraire, il apparaît que l’action individuelle des copropriétaires permet précisément de compenser la carence éventuelle du syndicat dans son rôle de sauvegarde de l’immeuble.

C’est donc sans surprise que la troisième chambre civile s’est prononcée en ce sens, en décidant que chaque copropriétaire peut poursuivre la destruction d’un ouvrage édifié en contrariété avec le règlement de copropriété et une décision d’assemblée générale, sans avoir à solliciter préalablement de voir autoriser le syndic à agir en justice, puis de contester éventuellement le refus d’assemblée générale d’accorder cette habilitation.

Laurence GUÉGAN

Avocat à la cour d’appel de Paris,

Spécialiste en droit immobilier



TEXTE DE LA DÉCISION (EXTRAITS)

« Mais, sur le premier moyen :

Vu l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon ce texte, que le syndicat des copropriétaires peut agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ;

Attendu que, pour débouter M. et Mme X de leur demande tendant à la condamnation de M. Y à démolir la construction édifiée sur son toit terrasse et à remettre les lieux en leur état initial, l’arrêt relève que les deux décisions d’assemblée générale du 24 mars 2005 et du 11 août 2006 sont définitives et retient qu’il incombe aux copropriétaires qui voudraient poursuivre une action en démolition de solliciter préalablement l’inscription à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale la question de l’autorisation à donner au syndic d’agir en justice contre M. Y et de contester le cas échéant cette assemblée ;

Qu’en statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire peut poursuivre la destruction d’un ouvrage édifié en contrariété avec le règlement de copropriété et une décision d’assemblée générale, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE (…) ».



CASS. 3e CIV., 11 FÉVR. 2016, N° 14-12.968, D

[1] Cass. 3e civ., 26 nov. 2003, n° 02-14.184, Bull. civ. III, n° 210, Loyers et copr. 2004, comm. n° 38, obs. Vigneron G., Constr.-urb. 2004, comm. n° 8, obs. Sizaire G., JCP G 2004, n° 14, p. 615, obs. Périnet-Marquet H., AJDI 2004, p. 93, note Capoulade P., Administrer mars 2004, n° XX, p. 35, obs. Bouyeure J.-R., D. 2004, p. 31, Rev. loyers 2004, p. 88, note Roux J.-M.

[2] Cass. 3e civ., 14 déc. 2004, n° 03-19.142, Loyers et copr. 2005, comm. n° 55, obs. Vigneron G. ; Cass. 3e civ., 17 nov. 2004, nos 03-10.039, 03-10.728 et 03-11.422, AJDI 2005, p. 581, note Giverdon C. ; Cass. 3e civ., 5 juill. 2006, n° 05-14.579, Loyers et copr. 2006, comm. n° 218, obs. Vigneron G., Administrer 2006, n° 393, p. 48, obs. Bouyeure J.-R. ; Cass. 3e civ., 29 mars 2011, n° 10-16.487, Loyers et copr. 2011, comm. n° 186, obs. Vigneron G. ; Cass. 3e civ., 9 mai 2012, n° 11-10.552 ; Cass. 3e civ., 24 févr. 2009, n° 08-11.261, Loyers et copr. 2009, comm. n° 127, obs. Vigneron G., Administrer juin 2009, n° XX, p. 43, obs. Bouyeure J.-R. ; Cass. 3e civ., 4 nov. 2008, n° 07-18.067, Loyers et copr. 2009, comm. n° 21, obs. Vigneron G., Administrer janvier 2009, n° XX, p. 35.

[3] Cass. 3e civ., 28 avr. 1981, n° 79-13.763, JCP G 1981, IV, p. 248 ; Cass. 3e civ., 21 sept. 2010, n° 09-14.024, Loyers et copr. 2010, comm. n° 297, obs. Giverdon G., Administrer 2011, n° 440, p. 39 ; Cass. 3e civ., 6 sept. 2011, n° 10-20.258, Loyers et copr. 2011, comm. n° 308, obs. Vigneron G., Administrer 2011, n° XX, p. 62, obs. Bouyeure J.-R.

sans devoir préalablement solliciter l’inscription à l’ordre du jour d’une décision d’habilitation du syndic à agir en justice ?

GĂ©dehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 11 janv. 2018 :  18:10:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Sans vouloir vous offenser, la possibilité de recours offerte à tout copropriétaire par l'art.15 n'a rien à voir avec ce dont nous parlons ....: l'inexistence d'une 'décision', qui ne pourrait être objet d'une contestation puisque sans effet..

Dont la solution reste : le syndic ayant mis en œuvre une décision d'AG qui serait 'inexistante' (contraire aux textes ou hors compétence du syndicat), il faut porter le litige devant un juge pour faire reconnaitre l'irrégularité ....
Top chrono ..... : 18 mois Ă  2 ans

On en reste donc à l'art.42, qui traite de la contestation des décisions d'AG, ou des actions personnelles, entre copropriétaires ou entre copropriétaires et le syndicat ....




Édité par - Gédehem le 11 janv. 2018 18:14:24
 
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