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Célestine Duschmoll
Nouveau Membre

France
15 message(s)
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Posté - 03 janv. 2018 :  16:21:11  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour, il n’y a pas eu d’AG en 2017. Aucun budget n’est donc voté. Le syndic me réclame cependant un appel de fonds pour le 1er trimestre 2018.
Est-ce légal ? Sur quoi se base t’il ?
Je vends le bien dans quelques semaines, si je ne paye pas cet appel de fonds, que va-t-il figurer sur l’Etat daté ? Comment le syndic pourra t’il se justifier auprès du notaire, sans PV ?
Merci, Célestine


ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
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 1 Posté - 03 janv. 2018 :  16:55:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans le PV de l'assemblée précédente, n'y a t'il pas un budget de voté pour 2018?

citation:
que va-t-il figurer sur l’Etat daté ?
En général l'état est inflexible, parfois injuste.

nefer
Modérateur

11552 message(s)
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 03 janv. 2018 :  17:09:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
relisez le dernier PV d'AG qui a eu lieu pour vérifier ce qui est indiqué sur le budget prévisionnel

si le BP a été voté, le syndic peut appelé les appels de fonds des 1er et 2ème trimestre sur la même base que 2017

Célestine Duschmoll
Nouveau Membre

France
15 message(s)
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 03 janv. 2018 :  18:30:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir, nous avons à faire à un syndic style « Je fais le minimum ! ». Aucun copropriétaire n’a jamais reçu le PV de 2016, ni présent, ni absent et non représenté. Ce n’est pas faute de l’avoir réclamé. Ni l’agent immobilier, ni le notaire ne l’a reçu non plus. Le dernier PV date de 2015.

Sunbird
Contributeur vétéran

2863 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 03 janv. 2018 :  19:08:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est toujours surprenant de découvrir cela avant la signature de la vente. Comment l'agence immobilière a fait pour purger le délai SRU (les 10 jours)?

Célestine Duschmoll
Nouveau Membre

France
15 message(s)
Statut: Célestine Duschmoll est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 03 janv. 2018 :  19:26:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir, j’ignore comment a fait l’agent immobilier. Quoiqu’il en soit, l’acheteur était décidé à acheter sans faire de prêt et moi à vendre. Cela ne posait aucun problème. L’acheteur est totalement au courant de tous les soucis liés au syndic. C’est la transparence parfaite de mon côté. Le notaire devra d’ailleurs se débrouiller. Je refuse de payer sans preuve, par exemple des travaux indispensables mais cependant jamais votés. Il n’y a d’ailleurs jamais eu d’appel de fonds spécial Travaux. Aucune demande n’a été déposée à l’urbanisme, le syndic ignore quel sera l’avis des bâtiments de France. Pour moi, les devis ne correspondent pas forcément à la réalité.

philippe388
Pilier de forums

14075 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 03 janv. 2018 :  20:16:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Célestine Duschmoll ; avez vous assisté au AG ? Si c'est le cas vous savez ce que l'AG a adopté ou pas.

Sans décision de l'AG le syndic ne peut pas appelé une seul Euros.

Si rien n'a été voté, l'état daté ne peut pas faire apparaitre des appels de fonds travaux.

Le syndic n'a pas a se jusitifier devant le notaire. Si votre état daté est faux, ce sera à vous de lancer une action pour le contester.

Le notaire ne vérifie pas si l'état daté est juste ou pas.

Si vous payez l'appel de fond du 1er trimestre 2018, le notaire va calculer ce que vous devra l'acheteur suivant la date de la vente.

célestine duschmoll :
citation:
Je refuse de payer sans preuve, par exemple des travaux indispensables mais cependant jamais votés


Le syndic ne peut pas appeler des fonds si ces travaux ne sont pas voté ! il ne pourra pas plus vous assigner pour non paiement !! Alors pas de panique, vous n'avez rien à payer si rien n'est voté.

Sunbird
Contributeur vétéran

2863 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 03 janv. 2018 :  20:35:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous devriez savoir comment a fait l'agence car vous avez signé un compromis...

A la la limite prenez le dernier PV que vous avez et regardez la résolution durée du mandat. Il n'est pas impossible que vous n'ayez plus de syndic

Célestine Duschmoll
Nouveau Membre

France
15 message(s)
Statut: Célestine Duschmoll est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 03 janv. 2018 :  20:45:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Philippe 388, je n’ai pas assisté à la dernière AG, ni donné de pouvoir. J’avais d’ailleurs mis le syndic au tribunal pour avoir reçu la convocation trop tard et ne pas avoir fait le minimum pour les travaux.
En fait, je possède le dernier PV par le biais du tribunal, avec un n° de pièce produite dessus. Aucune décision n’a été prise et votée. Les autres co-propriétaires ont demandé de faire diligence pour les travaux. Le syndic a promis de prévenir l’assureur. Pour vendre, il était préférable de supprimer l’action au fond. 18 mois plus tard après l’AG, aucuns travaux ne sont réalisés, l’assureur n’est pas prévenu des 3 dégâts des eaux.
Si l’état daté est faux, comment le contester et auprès de qui ?
Je possède une assurance juridique joint à ma PNO.
Dans le compromis de vente, il y a plusieurs précisions surprenantes.
Je ne serai pas remboursée du trop versé même si le trimestre n’est pas complet.
Si une AG était programmée entre le compromis et la vente, l’acheteur s’y rendrait, voterait pour moi, mais payerait les travaux votés ce jour-là.
La personne en charge du syndic a été remplacée, mais ce n‘est hélas pas mieux ………

Sunbird
Contributeur vétéran

2863 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 03 janv. 2018 :  21:01:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si l'état daté est faux, il faut le contesté auprès du syndic.

nefer
Modérateur

11552 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 04 janv. 2018 :  08:00:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
est ce un syndic professionnel ou "bénévole"?

rambouillet
Pilier de forums

15305 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 04 janv. 2018 :  08:24:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Philippe 388, je n’ai pas assisté à la dernière AG, ni donné de pouvoir. J’avais d’ailleurs mis le syndic au tribunal pour avoir reçu la convocation trop tard et ne pas avoir fait le minimum pour les travaux.


vous avez dit qu'il n'y a pas eu d'AG en 2017, malgré cela il semble que vous ayez eu une convocation ?

Quelles sont les dates de début et fin d'exercice ?

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 04 janv. 2018 :  09:22:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
L’acheteur est totalement au courant de tous les soucis liés au syndic. C’est la transparence parfaite de mon côté. Le notaire devra d’ailleurs se débrouiller.
Ben euh, comment dire?

Je pense que vous allez au devant de quelques surprises donc.

Imaginez que ce PV contenant une AG fantome a laquelle vosu n'avez pas participé contienne des décision de travaux pour 2000 euros.
Qui va payer?


Certes on va me dire que l'état daté n'en faisant pas part, ce n'est pas vous, et que sans doute ce ne sera pas votre acheteur.
Le budget du syndicat va donc être plombé de 2000 euros que ledit syndic sera supposé payer de sa poche, et il va mettre certaines réticences.

J'espère docn que la clause qui va paraitre à l'acte authentique est assez béton pour ne pas permettre de revenir sur la vente si ca se passe mal, et que d'un autre elle n'est pas trop béton pour à l'inverse ne pas dépasser le compromis et nécessité une nouvelle période de 10 jours pendant laquelle votre acheteur pourrait dire non.

Le notaire étant responsable, il va se border. Voyez donc en détail comment il fait, c'est mieux que de fermer les yeux.
Je doute qu'il indique qu'il n'y a pas eu d'AG en 2016. Il va forcément écrire que vous avez déclaré quelque chose (pas d'AG ou pas de PV...)

Pour l'instant, la faute est celle du syndicat par ailleurs, pas celle du sydnic, qui n'est que mandataire.

pepa
Contributeur senior

766 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 04 janv. 2018 :  09:56:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Célestine, suivez ce que vous dit Nefer, puisque vous avez semble-t-il le dernier PV d'AG de 2016.

Vous dites l'avoir eu par le biais du Tribunal et que le syndic a été remplacé, est-ce un administrateur judiciaire ?

Pour l'instant, la faute est celle du syndicat par ailleurs, pas celle du sydnic, qui n'est que mandataire.
Arrêtons un peu avec des formules un peu trop simplistes et trop souvent employées, les choses ne sont pas si simples.

Célestine Duschmoll
Nouveau Membre

France
15 message(s)
Statut: Célestine Duschmoll est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 04 janv. 2018 :  10:16:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour à tous et merci de vos différentes réponses.

Il s’agit d’un syndic professionnel. Il n’a pas été remplacé. C’est la personne chargée du syndic qui a été remplacée.
Si le syndic en fait le minimum, le syndicat préfère fermer les yeux. Personne d’autre n’a d’assistance juridique. Je doute même que chacun ait une PNO.
La formule est simple pour beaucoup. On encaisse des loyers, on entretien un minimum. Quand ça devient sérieux, on revend sans se battre.
Ce n’est pas mon cas. Je revends le 26 et achète le 31 pour un endroit plus adéquat à visées familiales.

Il n’y a pas eu d’AG en 2017, je parlais de la convocation pour celle de 2016. Exercice du 01/01/2015 au 31/12/2015 et exercice du 01/01/2017 au 31/12/2017.
Autrement dit exercice clos (2015) réalisé à approuver.
Prévisionnel en cours voté N + 1 (2016) et Prévisionnel à voter N + 2 (2017)

A propos de la convocation et de son retard, voici la notion que le syndic a passé outre.
Le jour de la première présentation du recommandé fixe la date du lendemain pour la notification. De la notification à la veille de l’AG, il doit y avoir au minimum 21 jours. Si l’on compte du jour de la première présentation au jour de l’AG, il doit y avoir au minimum 23 jours.
Un bon syndic n’attend d’ailleurs pas le dernier moment pour envoyer les courriers. Ce qui laisse largement le temps de vérifier les comptes.

Comparaison entre 2 exercices : AG 2015 et AG 2016 pour la consommation d’eau (601300)
2013 = N – 1 approuvé 2012 (980.90€) N à approuver (1009.75€)
2015 = N – 1 approuvé 2014 (650.89€) N à approuver (1510.34€)
S’il y avait moins de résidents, j’ai fait constater une grosse fuite d’eau.
Elle aurait été réparée, sans doute par un homme à tout faire. Aucune facture n’a été produite au tribunal.
Depuis, l’eau est toujours basée sur 1510.34€ pour le compteur commun.
N’ayant plus de locataire depuis 6 mois, je me base sur mon compteur perso.

J’ai payé l’appel du 1er trimestre 2018, uniquement pour les charges communes.
Pas pour la consommation d’eau perso, ni la somme réclamée pour un Pré-état daté.
Pour mémoire, Je ne serai pas remboursée du trop versé même si le trimestre n’est pas complet.

Un Pré-état daté n’a aucune existence légale. Le tarif n’est d’ailleurs pas mentionné dans le mandat du syndic. Renseignements pris chez un autre syndic, il faut bien alimenter le compromis de vente. Le Pré-état daté doit être gratuit. Le syndic sait qu’il devra fournir ensuite un Etat-daté (payant) avec souvent peu de chiffres à modifier.
L’agent immobilier n’a pas fourni au notaire le Pré-état daté. Je ne l’ai jamais vu mais sais qu’il existe. Aucune AG n’étant prévue sur le Pré-état daté, selon l’agent immobilier.

Mon notaire est extrêmement pointilleux. Il ne se laissera pas faire.

rambouillet
Pilier de forums

15305 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 04 janv. 2018 :  11:10:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
si un budget a été voté pour 2017, le syndic peut demander les deux premiers trimestres de 2018 sur la base du budget voté en 2017.

citation:
Dans le compromis de vente, il y a plusieurs précisions surprenantes.
Je ne serai pas remboursée du trop versé même si le trimestre n’est pas complet.
Si une AG était programmée entre le compromis et la vente, l’acheteur s’y rendrait, voterait pour moi, mais payerait les travaux votés ce jour-là.

Ceci n'a rien à voir avec le syndicat, ni le syndic... c'est un arrangement entre vendeur et acquéreur.

Pour le reste j'ai du mal à comprendre ... mais avez vous encore légalement un syndic : quand le syndic a t il été désigné et pour combien de temps ?.....

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 04 janv. 2018 :  11:26:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Pour l'instant, la faute est celle du syndicat par ailleurs, pas celle du syndic, qui n'est que mandataire.
Arrêtons un peu avec des formules un peu trop simplistes et trop souvent employées, les choses ne sont pas si simples
Désolé pepa, mais c'est vous qui compliquez en surtout ne faisant rien avancer.

citation:
L’agent immobilier n’a pas fourni au notaire le Pré-état daté. Je ne l’ai jamais vu mais sais qu’il existe. Aucune AG n’étant prévue sur le Pré-état daté, selon l’agent immobilier.

Mon notaire est extrêmement pointilleux. Il ne se laissera pas faire
.ce sont les informations contenu dans ce qu'on appelle un pré-état daté qui sont nécessaires.

Si votre agent immobilier s'occupe de gérer, et c'est compris dans sa prestation, c'est bien parce que c'est lui qui prend les risques;
Oui, votre notaire est responsable sur ses deniers (en fait il a une assurance) docn il doit être pointilleux. En revanche, si ce que lui donne votre agent convient, il transmets le mistigri a l'agent, donc parfait.

Du coup si il n'y a pas eu d'AG en 2071? pas moins de souci coté décisions.

Édité par - ribouldingue le 04 janv. 2018 11:30:52
 
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