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Jany2718
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 Posté - 30 déc. 2017 : 10:24:06
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Bonjour,
L’article 27 de la loi de 1965 prévoit que les copropriétaires peuvent modifier la répartition des charges communes dans certaines conditions :
« Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un. »
Il s’agit donc de la possibilité de passer de la globalisation des charges entre tous les bâtiments , à la spécialisation des charges par bâtiment s’ils sont séparés .
La loi ne prévoyant pas le passage de la spécialisation des charges à la globalisation, si la spécialisation par bâtiment est prévue dans le RDC, je comprends que cela est impossible, sachant en outre qu'il faudrait l’unanimité de tous les copropriétaires selon l’article 11 : « Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. (…) ».
Qu’en est-il exactement lorsque des copropriétaires d’un bâtiments donné ( qui est majoritaire) souhaitent changer les choses en passant de la spécialisation à la globalisation , alors que le RDC actuel prévoit la spécialisation.
La résolution d’AG qui validerait ( par un votre majoritaire et non unanime) un tel changement ne serait-elle pas irrégulière car ignorant les dispositions de L11 et en outre pouvant caractériser un abus de majorité. Jurisprudence ?
Merci pour les commentaires des spécialistes.
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Posté - 30 déc. 2017 : 11:17:37
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citation: Qu’en est-il exactement lorsque des copropriétaires d’un bâtiments donné ( qui est majoritaire) souhaitent changer les choses en passant de la spécialisation à la globalisation , alors que le RDC actuel prévoit la spécialisation.
Vous nous citez des choses sur un éventuel syndicat secondaire, mais cette situation n'existerait pas chez vous actuellement.
Alors, pas d'état d'âme, toute modification des tantièmes de copros (sauf celles dites à l'unanimité) nécessite l'unanimité, dans un sens comme dans l'autre. |
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Posté - 30 déc. 2017 : 11:42:25
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jany2718 : citation: Qu’en est-il exactement lorsque des copropriétaires d’un bâtiments donné ( qui est majoritaire) souhaitent changer les choses en passant de la spécialisation à la globalisation , alors que le RDC actuel prévoit la spécialisation.
Une modification des charges se fait à l'UNANIMITE. Un vote a une autre majorité est contestable, par tous les copros. Le syndic commettrait une faute grave en agissant de la sorte. Il ne pourrait pas agir en non paiement de charges sur une tel vote. Le juge condamnerai le SDC.
Vous oubliez dans votre demande que SEULS les copropriétaires concernés votent sur les charges spéciales ! Il n'y a donc pas de batiment " majoritaire", mais une majorité exprimée par les seuls copros concernés.
Créer un ou des syndicats secondaires, c'est une autre chose.
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Jany2718
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Posté - 30 déc. 2017 : 14:08:20
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citation: Initialement posté par philippe388
Une modification des charges se fait à l'UNANIMITE. Un vote a une autre majorité est contestable, par tous les copros. Le syndic commettrait une faute grave en agissant de la sorte. Il ne pourrait pas agir en non paiement de charges sur une tel vote. Le juge condamnerai le SDC.
Vous oubliez dans votre demande que SEULS les copropriétaires concernés votent sur les charges spéciales ! Il n'y a donc pas de batiment " majoritaire", mais une majorité exprimée par les seuls copros concernés.
Créer un ou des syndicats secondaires, c'est une autre chose.
Oui, mais la modification de la répartition des charges est possible s'il y a création de syndicat(s) secondaire(s) , selon L27.
Toutefois, pas l'inverse : ou bien à unanimité de tous les copropriétaires.
Je précise bien que le régime actuel de cette copropriété est la spécialisation des charges relatives à chaque bâtiment: les charges spécifiques à un bâtiment donné sont payées par les seuls copropriétaires dudit bâtiment.
Certains copropriétaire voudraient modifier en globalisant les charges qui seraient dès lors réparties entre tous les copropriétaires, quel que soit le bâtiment concerné ...
Cela me paraît impossible . Connaissez-vous des décisions à cet égard ? |
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Posté - 30 déc. 2017 : 14:36:42
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Si ce n'est à l'unanimité de tous les copros, il n'est pas possible de modifier les tantièmes de charges, donc à globaliser.
Mais attention, la spécialisation des charges que vous avez actuellement ne concerne peut-être pas toutes les dépenses. En général, cela ne concerne que l'entretien et non les créations, modifications : il faut vérifier votre RdC, car certaines dépenses sont peut-être déjà globalisées de par votre RdC. |
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Posté - 30 déc. 2017 : 16:46:06
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jany2718: citation: Oui, mais la modification de la répartition des charges est possible s'il y a création de syndicat(s) secondaire(s)
la création d'un syndicat secondaire entraine forcément la création de nouvelle grille de charges propre à ce syndicat. Cela n'est docn pas une globalisation des charges que vous souhairez.
Expliquez nous plus en détail ce que vous avez derrière la tête ?  
Les réponses ont été apportées : pas de modifications des charges sauf à l'Unanimité. Pas d'autres possibilités.
La création d'un SDC secondaire, c'est créer des grilles de charges qui ne seront payées que par les copros de ce SDC.
Mais vous n'avez pas de SDC secondaires, et vous désirez le supprimer pour globaliser les charges !! difficile à comprendre. |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 30 déc. 2017 : 17:19:33
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citation: Initialement posté par philippe388Expliquez nous plus en détail ce que vous avez derrière la tête ? Les réponses ont été apportées : pas de modifications des charges sauf à l'Unanimité. Pas d'autres possibilités. La création d'un SDC secondaire, c'est créer des grilles de charges qui ne seront payées que par les copros de ce SDC. Mais vous n'avez pas de SDC secondaires, et vous désirez le supprimer pour globaliser les charges !! difficile à comprendre.
je voulais simplement savoir comment m'opposer sans complications, à la suppression de la spécialisation des charges qui est le projet des copropriétaires du bâtiment principal ( demandant la globalisation ) et du syndic qui , curieusement est d'accord pour convoquer une AG spéciale à cet effet .
En cas de vote adoptant cette proposition ( et, bien qu'irrégulier car il faudrait l'unanimité, ce changement sera adopté car les copropriétaires demandeurs - qui sont majoritaires et croyant que leur majorité suffit ...! - y ont intérêt dans le proche avenir en raison de gros frais devant concerner leur seul bâtiment...) , il faudrait soit faire opposition ce qui implique une procédure donc des frais ( ...) soit redemander immédiatement la création de syndicats secondaires ( selon L27 )... d'où: nouvelle AG, litiges, complications,...etc...
ll faudrait donc arriver à convaincre le syndic, que ce projet doit être abandonné sans convocation d'A, car il est irrégulier et pourrait même caractériser un abus de majorité , considérant le motif du changement souhaité évidemment par ceux qui y trouveraient leur compte un peu trop facilement. |
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Posté - 30 déc. 2017 : 18:00:14
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Vous etes en train de nous écrire que pour passer de charges spécialisées à charges globalisées, certains copros et le syndic envisageraient la SUPPRESSION du syndicat secondaire, puisque vous nous parlez d'une éventuelle seconde AG pour le reconstituer.
***rajout de vos écrits :
citation: soit redemander immédiatement la création de syndicats secondaires ***
Les textes ne disent pas comment on supprime un syndicat secondaire. Mais on peut tirer des textes de sa création, une façon de faire inverse pour le supprimer :
citation: Article 27
Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un.
De la même manière que ce sont les copros d'un bâtiment qui le décide à la majorité 25, alors ce sont les copros de CE syndicat secondaire qui pourraient à la majorité 25 (entre eux) décider sa suppression. Donc vos collègues copros, extérieurs à ce syndicat secondaire, même s'ils sont majoritaires au niveau du syndicat principal ne peuvent même pas voter sur cette résolution.
Mais ayez bien à l'esprit que s'ils passaient outre, il vous faudra assigner le syndicat pour faire annuler la résolution. |
Édité par - rambouillet le 30 déc. 2017 18:43:48 |
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nefer
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 Posté - 30 déc. 2017 : 18:03:19
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il existe donc une clé de répartition par bâtiment
si elle est prévue au réglement de copropriété,elle ne peut pas être supprimée sauf par un vote à l'unanimité.
quand vous parlez de gros travaux futurs, que voulez vous dire?
travaux de réfection de la cage d'escalier, travaux de ravalement ???
il fait relire ce qui est prévu dans le réglement de copropriété
car même avec des clés par bâtiment, il est possible que le reglement de copropriété indique que le ravalement concerne les charges communes générales |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 30 déc. 2017 : 19:17:30
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Il semble y avoir confusion sur la présence de syndicats secondaires et la spécialisation des charges.
Dans la mesure où la spécialisation des charges existe, qui induit qu'il y a spécialisation des parties communes, la présence ou non de syndicats secondaires est indifférente.
Un syndicat secondaire peut décider sa dissolution et revenir dans le giron du syndicat principal.
Ce qui ne change rien pour les autres bâtiments, dans la mesure ou existe la spécialisation des charges bâtiment pas bâtiment (ou même au sein de chaque bâtiment)..
Laquelle ne peut être modifiée ou supprimée qu'à l'unanimité des voix du syndicat.
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 31 déc. 2017 : 11:46:08
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Le syndic aurait précisé, semble-t-il , selon les copropriétaires souhaitant la globalisation, que le régime actuel de séparation des charges par bâtiment pouvait être supprimé et remplacé par la globalisation ou la solidarisation de tous les copropriétaires au regard des charges d’entretien et de conservation ( donc gros travaux ) quel que soit le bâtiment concerné par lesdites charges. Il prétend que l’article 11 ( unanimité ) n’est pas applicable , car selon lui , la modification ne porte que sur la nature ou l’origine des charges et non sur leur « répartition » ou leur prise en charge car les tantièmes attachés à chaque lot ne sont pas changés, ( article 11 : « Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. ») .. Cette argumentation est toutefois discutable, car il y a malgré tout bel et bien modification de la répartition des charges . En tout état de cause quand bien même cela (le passage de la répartition par bâtiment à la globalisation) serait possible, il resterait alors aux copropriétaires opposants mais minoritaires de revenir à la séparation en utilisant L27… |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 31 déc. 2017 : 12:07:09
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Jany2718, vous êtes dans un syndicat secondaire, mais ne payez -vous pas des charges communes (avec vos propres tantièmes) avec le bâtiment principal ? |
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Posté - 31 déc. 2017 : 12:16:41
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Mais, Jany, vous n"avez pas répondu ou confirmé : existe-t-il actuellement un syndicat secondaire au moins pour votre bâtiment ? ou est ce une vue de votre esprit pour nous expliquer. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 31 déc. 2017 : 13:21:52
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je n'ai pas lu qu'il y avait un syndicat secondaire
il est question de charges spéciales
ce n'est pas la même chose! |
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Posté - 31 déc. 2017 : 13:28:22
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j'ai lu :
*" soit redemander immédiatement la création de syndicats secondaires"
si on redemande, c'est que cela existait, non ? |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 31 déc. 2017 : 13:55:41
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En effet il aurait été préférable d'écrire "demander immédiatement la création d'un syndicat secondaire", car il n'existe pas, actuellement, de syndicat secondaire proprement dit, même si les charges de chaque bâtiment sont imputées aux seuls copropriétaires du bâtiment concerné pour les tantièmes correspondants. |
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Posté - 31 déc. 2017 : 14:35:27
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ce qui veut dire que vous avez des clés spéciales par bâtiment qui sont décrites comme telles dans votre RdC.
Quand vous parlez de globaliser, cela signifie SUPPRIMER ces clés spéciales et cela vous n'avez pas le choix, comme déjà dit UNANIMITÉ.
Cette suppression de la clé spéciale entraine donc une modification contrairement à ce que dit votre syndic.
Je pense qu'il faut vous préparer à aller au tribunal : dans ce cas, regroupez vous à plusieurs pour partager les frais. |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 31 déc. 2017 : 15:28:15
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Pour éviter ces complications les frais et les délais liés aux procédures j'espère arriver à convaincre le syndic et les autres copropriétaires souhaitant le regroupement des charges quelle que soit leur origine ( alors que la règle actuelle est la séparation ou l'imputation à chaque bâtiment concerné) que ce projet est irrégulier ou serait un abus de majorité donc voué à l'échec si une procédure était diligentée par le ou les opposants... cela ne peut-il pas être réalisé simplement par la demande de créer un syndicat secondaire ( L27 ) ?
ou encore en citant la jurisprudence correspondantes s'il en existe ... |
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Posté - 31 déc. 2017 : 16:46:10
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Non un passage par un syndicat secondaire ne résoudrait ps votre problème.
En effet, pour les conditions de l'objet il faudra l'accord de la majorité exprimée de l'AG et vous risquez de ne pas l'avoir.
Il vaut mieux arguer que si le juge est saisi par un copro pour irrégularité de la majorité utilisée , ceci entraînera des frais au syndicat avec la certitude de se voir donner tort par un juge, car c'est certain il faut l'unanimité de tous les copros pour un tel projet, comme déjà dit.
"la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires."
>Faire payer par tous les dépenses d'un seul bâtiment tel que défini à votre RdC, c'est bien modifier la répartition des charges de ce bâtiment. |
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pepa
Contributeur senior
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Posté - 31 déc. 2017 : 17:22:32
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Bonjour,
Jany2718, on vous l'a dit et répété ici, le changement qu'on veut faire est en contradiction avec votre règlement de copropriété, donc unanimité !
De plus, ce serait un chgt que je ne trouve pas opportun, qui peut-être donnerait lieu à plus de mécontentements alors que ce qui existe sur votre RDC est judicieux et ne peut mécontenter personne puisque ce qu'on paye correspond à la réalité du bâtiment.
Que dit exactement votre RDC ? Car actuellement TOUS les bâtiments doivent participer A TOUTES les charges générales, comme par exemple honoraires du syndic, etc...
Et ce n'est que lorsque c'est un ravalement ou autre qui ne concerne qu'un bâtiment que ces charges sont payables uniquement par les copros de ce bâtiment et pas par les autres.
Mais peut-être devriez-vous affiner ce qu'indique le RDC, par exemple y a t-il des jardins communs à tous les bâtiments ?
Si c'est oui, cela va dans les charges générales à tous.
Si vous ne voulez pas que cela soit adopté, essayez de convaincre en expliquant l'impossibilité puisque vous vous voteriez contre.
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 31 déc. 2017 : 18:03:40
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citation: Initialement posté par rambouillet
Non un passage par un syndicat secondaire ne résoudrait ps votre problème.
En effet, pour les conditions de l'objet il faudra l'accord de la majorité exprimée de l'AG et vous risquez de ne pas l'avoir.
Il vaut mieux arguer que si le juge est saisi par un copro pour irrégularité de la majorité utilisée , ceci entraînera des frais au syndicat avec la certitude de se voir donner tort par un juge, car c'est certain il faut l'unanimité de tous les copros pour un tel projet, comme déjà dit.
"la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires."
>Faire payer par tous les dépenses d'un seul bâtiment tel que défini à votre RdC, c'est bien modifier la répartition des charges de ce bâtiment.
OUI, c'est aussi mon avis. Mais convaincre le syndic d'aller contre la pression de la majorité ( qui veut le regroupement ) , sera difficile, car il risquerait de perdre son mandat, s'il ne donne pas suite (en refusant de convoquer l'AG spéciale attendue par les copropriétaires majoritaires) , et il faut aussi voir que le regroupement simplifierait sa gestion comptable et conforterait sa position auprès de la majorité qui aurait obtenu satisfaction avec son aide.
Il serait aussi utile de faire comprendre au syndic qu'il engage sa responsabilité professionnelle pour défaut de conseil , et qu'un copropriétaire qui s'estimerait lésé par cette décision regroupant les bâtiments , pourrait choisir d'assigner le syndic ( sur le fondement de sa responsabilité quasi-délictuelle ) plutôt que le SDC... Cela pourrait lui donner à réfléchir, mais ce serait déclencher les hostilités... |
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Spécialisation ou globalisation des charges ? 
