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pepa
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 Posté - 24 déc. 2017 : 17:45:40
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Gédéhem :
Le contrat du syndic concerne tout syndic en général, quelle que soit sa forme, pro ou non, rémunéré ou agissant bénévolement
Je suis TOTALEMENT d’accord avec vous Gédéhem,
Ce que je voulais dire c’est que PUISQUE TOUS LES SYNDICS PROS INSERENT LEUR CONTRAT votre commentaire (fumisterie) précédent se référait à mon cas et non au débat qui nous entretient ici sur signature ou pas.
Si je peux revenir au syndic bénévole, un avocat m’avait déjà dit, que les juges étaient assez tolérants envers eux. Je suis preneuse de toute jurisprudence les concernant.
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Posté - 24 déc. 2017 : 17:55:31
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C'est assez consternant que devant une évidence juridique, que certains désirent absolument SIGNE ce contrat, car c'est une preuve que ce contrat est le bon !!
Ce contrat a été joint à l'OdJ, tous les copros ont donc copie de ce contrat.
Il y a quelques années, le contrat proposait une augmentation de 2.5%.
L'ODj proposait les mêmes honoraires que l'AG précédente. J'ai signé ce contrat   , président de séance et également président du CS, le syndic demandant ma signature.
L'AG a renouvelé le syndic et approuvé la résolution mandat et son son contrat.
Lors de la vérification des comptes, le CS a refusé l'augmentation proposé au contrat, avec comme argument que l'AG avait adopté les mêmes honos que l'année précédente.
Notre syndic, également très bon juriste, m'a fait la même démonstration que JPM - que personne n'a lu, ou pas du tout contesté sur ce fil . Il a donc appliqué la décision de l'AG.
On attends toujours les réponses sur la responsabilité du copropriétaire signataire ? Sur la non validité d'un contrat non signé par un copro. qui entrainerait automatiquement que le SDC dépourvu de syndic, serait obligé de demandé la nomination d'un syndic judiciaire.
On remarque suir ce fil l'absence totale d'arguments sérieux, la légèreté des arguments avancés - on me demande de signer, je signe, cette signature est obligatoire, l'absence de réponse sur une démonstration juridiquement béton, ...
Gedehem parle du RFCS. Il est assez drole de constater que lors de la signature de l'acte de vente, l'acheteur accepte aussi le RFCS, sans que celui ci ne soit pourtant signé. Pourtant l'acheteur aura l'obligation de le respecter; et le syndic également, qui ne signe pas plus ce RFCS; un document juridique TRES important.
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Posté - 24 déc. 2017 : 17:56:56
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Bonne et Heureuse Année 2018 à tous les Unianutes.
Signataire ou non du contrat de syndic    |
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GĂ©dehem
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Posté - 24 déc. 2017 : 19:19:46
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les juges étaient assez tolérants envers eux
Si sanction il y a, elle sera adaptée au cas par cas, le syndic non pro ne pouvant l'être au même niveau que celui qui fait "profession de ...".
Entre l'artisan plombier qui commet une erreur portant préjudice et l'ami qui commet la même en donnant un coup de main, celle du juge (la main de la justice) sera plus lourde pour l'artisan.
Mais s'il y a faute préjudiciable, le "bénévole" devra réparation.
On retrouve ce point L.art.10-1, bien connu :
"Le copropriĂ©taire qui, Ă l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prĂ©tention dĂ©clarĂ©e fondĂ©e par le juge, est dispensĂ©, mĂŞme en l’absence de demande de sa part, de toute participation Ă la dĂ©pense commune des frais de procĂ©dure, dont la charge est rĂ©partie entre les autres copropriĂ©taires. Â
Le juge peut toutefois en dĂ©cider autrement en considĂ©ration de l’équitĂ© ou de la situation Ă©conomique des parties au litige. Â
Vous avez gagné, mais l'équité (et vos moyens financiers) commande de ne pas vous dispenser de participer aux dépenses.
Contrairement à des idées reçues, les choses ne se font pas au couperet pour tous, uniformément ...
PS : la "fumisterie" dont je parlais, est celle de la signature du document fixant les modalités d'exécution du mandat et les rémunérations correspondantes, dont on fait un sujet ou un problème alors qu'il n'existe pas. |
Édité par - Gédehem le 24 déc. 2017 19:26:53 |
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Posté - 25 déc. 2017 : 07:27:54
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citation: Il est assez drole de constater que lors de la signature de l'acte de vente, l'acheteur accepte aussi le RFCS, sans que celui ci ne soit pourtant signé. Pourtant l'acheteur aura l'obligation de le respecter; et le syndic également, qui ne signe pas plus ce RFCS; un document juridique TRES important. Juridiquement, si le RFCS existe mais n'est
* ni enregistré au bureau des hypothèques
* ni notifié pendant la vente à l'acheteur,
il n'est pas opposable Ă cet acheteur ni aux tiers.
Par ailleurs, imposer au syndic de 'respecter' (je lis: appliquer) le RFCS, çà ne veut pas dire grand chose, puisque c'est le réglement du conseil syndical. |
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Posté - 25 déc. 2017 : 11:46:53
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riblouldingue : OUPS, il faut lire RDC et non RFCS !  |
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GĂ©dehem
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Posté - 25 déc. 2017 : 12:28:44
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Le RFCS concerne les membres Ă©lus du CS, pas les tiers ni les membres du syndicat en tant que tel.
Relire L.18 qui concerne la mission du syndic.
Chargé, dans le respect des textes, de mettre en œuvre les dispositions du RDC et les délibérations de l'AG (ordre hiérarchique).
Parmi ces délibérations (entendre 'décisions'), il y a l'approbation de la désignation du syndic et ses rémunérations, le RFCS, etc etc ....
Exposé : l'AG désigne tel syndic, avec ses rémunérations comme prévu à l'ODJ, dont la facturation au syndicat d'un état daté, prévue à 450 €, a été négociée et adoptée lors de l'AG à 200 €.
Un quidam désigné "signe" le dit contrat, .... qui s'avère prévoir la facturation initiale de l'état daté pour 450 € !
Question : Il y a litige, le syndic ayant facturé 450 €, quel montant retenir, imposer ?
Ceci étant, il y a bien d'autres problèmes bien plus importants dans nos copropriétés, cette histoires de signature du contrat des rémunérations du syndic étant totalement accessoire.
D'autres diraient "un attrape couillons" ...
Je n'irais pas jusque lĂ ......
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ESTEPHE
Contributeur senior
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68
Posté - 27 déc. 2017 : 10:18:42
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Je l'espère GEDEHEM !
Car c'est en totale innocence que j'ai lancé cette question de la signature du contrat de syndic. Si, si !
Je n'avais nulle intention d'attraper qui que ce soit, couillon ou pas !!!
Jusqu'à présent, je ne m'étais jamais posé cette question, comme beaucoup de copropriétaires, je suppose. Il a fallu la lecture d'un autre post pour me faire me questionner.
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Viviane
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Posté - 27 déc. 2017 : 19:45:19
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citation: Gédehem, possible que son rédacteur se soit pris les pieds dans le tapis, mais tant que le décret n'a pas été retiré, abrogé ou annulé par le juge, il s'applique dans les termes où il a été publié, non ?
Et on y lit "contrat" et on y trouve l'invitation à le faire signer par une personne désignée par l'AG.
Pour une âme simple, c'est sans bavure.
Sauf que certains adOOrent se compliquer la vie.
Ils vont même jusqu'à expliquer que n'est pas '"juridique" un décret qu'on leur met sous le nez...
Ca leur donne l'impression d'être plus intelligents que les 99,9% de copropriétés où tout le monde signe le contrat...
Et tout ça, c'est pas juste "couleur locale UI", c'est aussi quelque chose qui dégoûte beaucoup de gens de chercher à comprendre les réponses. Quand ca ne leur met pas dans le crane des choses erronées et infondées dont ils peineront à se défaire.
Enfin, c'est la trĂŞve des confiseurs, je m'en vas oublier jusqu'en janvier...certains agissements inexcusables |
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Édité par - Viviane le 27 déc. 2017 19:52:51 |
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Posté - 28 déc. 2017 : 10:01:59
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viviane : vous affirmez sur ce fil que sans signature d'un mandataire , pas de mandat de syndic valable ! ce qui est FAUX.
En ce qui concerne les 99.99% des copropriétés qui signent, on peut aussi ajouter qu'une majorité signe AUSSI le quitus, qui n'existe pas dans la loi de la copropriété,.... en ne se posant pas la question sur les conséquences de ce geste qui est un acte juridique TRES important, et bon un bon point donné au syndic.
La signature d'un copropriétaire ou d'un mandataire d'un copropriétaire sur un contrat de rémunération n'est pas dans la loi. Le mandat donné à un copro sur un vote à l'article 25 n'est pas dans la loi, se substituer au syndic pour signer un contrat n'est pas dans la loi,....
Ce contrat type est TRES contesté par les professionnels, et les juristes.
bonne année, viviane
PS : pour comprendre les réponses il faut aussi les lire, et dans leur intégralité. |
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Posté - 28 déc. 2017 : 10:27:57
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citation: La signature d'un copropriétaire ou d'un mandataire d'un copropriétaire sur un contrat de rémunération n'est pas dans la loi. Je pense juste l'inverse.
La loi impose un contrat, lequel est défini dans un décret.
Il n'y a adonc pas d'autre façon de faire que d'utiliser le contrat obligatoire, lequel oblige à signer, puisqu'il commence par 'sousignés'. Dans soussigné, il y a signature;
La question n'est don nullement l'inexistence d'une obligation légale à signer, puisqu'on ne peut pas la nier, la question est dans
1/ L'effet pratique de l'absence d'une signature sur le document
2/ L'incohérence au moins partielle de la loi et du décret sur ces points.
Visiblement, un certain nombre d'arrêts d'appels et de cassation constatent que ces signatures n'ont pas d'utilité (paf au législateur) puisque la décision est contenu dans un vote.
Il ne sert à rien d'affirmer que la loi impose de ne pas voter, puisque le décret implicitement énonce l'inverse.
Il suffit de constater que ce n'est pas utile.
Pour ma part, la seule conclusion importante de ce long débat serait que si les syndics tiennent absolument ce que quelqu'un signe, selon les situations, et sans que cela ait aucune sorte de conséquence, on peut (le président du conseil syndical, le président d'AG, les copros) refuser ou accepter, et que bref, en AG on a d'autres chats à fouetter.... |
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Posté - 28 déc. 2017 : 10:30:14
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citation: PS : pour comprendre les réponses il faut aussi les lire, et dans leur intégralité. Philippe, sans chercher à vous offenser, Viviane sait aussi bien lire que vous;.... |
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Viviane
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Posté - 28 déc. 2017 : 11:32:29
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citation: viviane : vous affirmez sur ce fil que sans signature d'un mandataire , pas de mandat de syndic valable ! ce qui est FAUX.
Je n'ai strictement jamais affirmé ça (ou alors dites moi où ? Que post ?), et c'est la deuxième fois que vous me faites dire ça, et la deuxième que vous fais cette réponse.
Mais c'est typique de vos méthodes. Faute d'avoir quoi que ce soit de solide pour argumenter, vous prêtez aux autres des réponses qu'ils n'ont jamais faites et des arguments qu'ils n'ont jamais donné.
citation: La signature d'un copropriétaire ou d'un mandataire d'un copropriétaire sur un contrat de rémunération n'est pas dans la loi
Que voulez-vous répondre à quelqu'un qui vous dit que quelque chose " n'est pas dans la loi" alors qu'on lui a copié-collé de multiples fois l'extrait du décret de 1967 où ça figure en toutes lettres? A ce stade, c'est comme dire à un croyant que Dieu n'existe pas, c'est peine perdue, on n'est plus dans le juridique, on est dans l'irrationnel pur.
A moins que pour vous, il ne soit pas utile de respecter un décret ??? Et que seule compte la loi de 1965... Raisonnement tout aussi irrationnel... |
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Édité par - Viviane le 28 déc. 2017 11:41:59 |
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Viviane
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Posté - 28 déc. 2017 : 14:14:43
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citation: / L'incohérence au moins partielle de la loi et du décret sur ces points.
Juste, perso je ne vois strictement aucune incohérence entre la loi et le décret... Et c'est le propre d'un décret de stipuler des choses que ne stipule pas la loi, sans quoi on se demande à quoi diable ça pourrait servir de pondre des décrets... dits d'application...
Quant à l'utilité de signer :
- la signature de la personne représentant le syndicat est utile pour le syndic, car il a ainsi la preuve de tout le détail des modalités convenues et acceptées par l'AG, mais non mentionnées dans le PV.
- la signature du syndic a, pour les mêmes raisons, une utilité pour les copropriétaires, puisque attestant des modalités acceptées par le syndic. Et le président de séance serait plus que bien avisé de garder par devers lui une copie du contrat signé par le syndic. Maintenant c'est sur que s'il refuse de LUI le signer, il y a assez peu de chances qu'il obtienne une signature du syndic... faut pas non plus le prendre pour un idiot, le syndic..
L'une comme l'autre signatures évitent que les parties puissent indéfiniment s'étriper devant le juge à propos d'un bout de papier non signé dont nul n'est en mesure de prouver que c'est bel et bien le contrat approuvé par l'AG, ni que ça ne l'est PAS..
Il n'y a pas d'AUTRE utilité.
Tout comme les signatures sur le PV n'ont pas d'autre utilité qu'attester que le contenu du PV est bien ce qui a été décidé par l'AG.
Si personne ne se bat sur le contenu dudit contrat, on se contrefiche des signatures. Tout comme on se contrefiche des signatures sur le PV si personne n'en conteste le contenu.
Dans le cas contraire, c'est l'inconnu. En cas de litige, ce sera alors au juge de décider si l'état daté est à 200€ ou à 900€, si le tarif horaire est à 50€ ou à 90€, etc, etc... Voire pire si les dates de début et fin du mandatt, ou le montant du forfait ne sont pas mentionnés dans la résolution d'AG, ce qui est malheureusement fréquent. Et pas illégal, puisque si leur mention est obligatoire sur le contrat, elle ne l'est malheureusement pas dans la résolution d'AG.
Bonne chance... il en faut quand on joue au loto...
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Édité par - Viviane le 28 déc. 2017 15:10:15 |
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Posté - 28 déc. 2017 : 17:01:01
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citation: - la signature du syndic a, pour les mêmes raisons, une utilité pour les copropriétaires, puisque attestant des modalités acceptées par le syndic. Et le président de séance serait plus que bien avisé de garder par devers lui une copie du contrat signé par le syndic. C'est tout ce qu'on veut éviter de manière générale, que d'écrire en deux endroits deux choses identiques;
Vous Ă©noncez donc ici que
1/ d'un coté le PV d'AG contient la résolution de désignation du syndic, et les éventuelles modifications du contrat proposé, et donc acceptées par les deux parties au contrat
2/ d'un autre on a besoin de la signature pour certifier que le contrat est bien celui-ci et que les modifications sont bien la.
Du coup, s'il y a une différence entre les deux, lequel fait foi.
Dans l'industrie, en tout cas, on évite soigneusement ce genre d'ambiguité qui mène forcément à des incohérences.
citation: je ne vois strictement aucune incohérence entre la loi et le décret... La loi parle à l'article 25 de : c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ; et ailleurs de l'obligation d'un contrat type.
La loi ne parle jamais de l'adoption du contrat et de la modification potentielle du contrat proposé et amandé en AG. |
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Posté - 28 déc. 2017 : 17:04:58
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citation: Philippe388 a écrit: La signature d'un copropriétaire ou d'un mandataire d'un copropriétaire sur un contrat de rémunération n'est pas dans la loi. Le mandat donné à un copro sur un vote à l'article 25 n'est pas dans la loi, se substituer au syndic pour signer un contrat n'est pas dans la loi,.... La loi n'énonce pas exactement ca, je la reproduis ici:
citation: IV. - Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée. Si l'AG autorise une délégation de pouvoir pour signer le contrat au nom du syndicat au copro Dupont, au président du conseil syndical ou u président de séance, je ne vois pas ou est l'illégalité.
En revanche, si on pinaille, ou pourrait dire qu'il est peut-etre abusif de faire voter dans la même résolution la désignation du sydic et une délégation de signature. |
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Posté - 28 déc. 2017 : 18:44:25
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SĂ©pia
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Posté - 28 déc. 2017 : 20:17:03
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citation: Initialement posté par ribouldingue
La loi n'Ă©nonce pas exactement ca, je la reproduis ici:
IV. - Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
Si l'AG autorise une délégation de pouvoir pour signer le contrat au nom du syndicat au copro Dupont, au président du conseil syndical ou u président de séance, je ne vois pas ou est l'illégalité.
Ce IV est tiré de l'article 18, lequel ne concerne que le syndic.
La délégation de pouvoir visée ici ne s'applique donc pas à l'éventuel quidam signant au nom du syndicat.
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SĂ©pia
Contributeur actif
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79
Posté - 28 déc. 2017 : 20:29:41
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citation:
Je me garderai bien de répondre à la place de ribouldingue, mais il me semble évident qu'on demande les références du contrat d'assurances (obligatoire) du syndicat, représenté par M. Machin et non pas l'assurance de ce dernier.
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GĂ©dehem
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80
Posté - 28 déc. 2017 : 22:00:20
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Il s'agit bien entendu de l'assurance du syndicat, partie au contrat.
Ribouldingue écrit, de façon surprenante :
"Si l'AG autorise une délégation de pouvoir pour signer le contrat au nom du syndicat au copro Dupont, au président du conseil syndical ou u président de séance, je ne vois pas ou est l'illégalité"
Cela a été précisé plus haut, il suffisait de lire (post 9 page 1).
La délégation de pouvoir prévue D.art.21 relève de la majorité art.25.
Elle concerne :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24, ......
Délégation pour les actes relevant de la majorité art.24.
La désignation du syndic et les modalités d'exécution de son mandat (contrat) relève d'un même vote à la majorité art.25
Il ne peut donc y avoir délégation de pouvoir pour cet acte.
Sur le point IV de l'art.18 auquel il est fait référence, il se rapporte au point I de ce même art.18 :
"I.- Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, ......"
Ceci pour rappeler que le syndic n'est pas un électron libre de faire ce qu'il veut hors décision d'AG, hors autorisation spéciale de l'AG.
Ce que beaucoup semblent oublier.
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Édité par - Gédehem le 28 déc. 2017 22:25:06 |
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Qui signe le contrat de syndic ? 
