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claire78
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Posté - 29 nov. 2017 :  16:11:07  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

je cherche une réponse si possible étayée de références (lois, jurisprudences, etc.) concernant la distance que doit respecter une fenêtre de toit parallèle par rapport à la limite séparative de la propriété voisine.

Si le code civil impose en effet une distance minimale de 1,90 m entre le bas de la fenêtre de toit (en vue droite) et la limite séparative de propriété,
le P.L.U. de ma commune à l'article 7 dit "construction autorisée en limite séparative ou avec un recul de 3 m minimum".

Je conclus du P.L.U. que si le mur construit en limite séparative il est aveugle et que s'il y a construction à 3m les vues droites dans ce cas sont logiquement à 3m également...
Mais le P.L.U. ne parle pas spécifiquement des fenêtres.
Il est écrit partout sur internet que les fenêtres de toit sont considérées comme des fenêtres classiques aux yeux de la loi.

Mais dans le cas d'une maison construit en limite séparative (mur non mitoyen aveugle), a t-on le droit de placer une fenêtre de toit (cas de vue droite) dont le bas est à 1,90 m ?

Cette fenêtre respecterait certes le Code civil
mais ne devrait-elle pas dans ce cas être à minimum 3m de la limite séparative pour respecter également le P.L.U. ?

J'ai lu sur internet mais sans réel référence trouvable que l'article 7 s'appliquerait certes au constructions mais également aux vues droites.
D'où ma question.

Merci d'avance pour votre aide.

Emmanuel Wormser
Modérateur

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Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

 1 Posté - 29 nov. 2017 :  16:25:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
cette fenêtre respecterait le code civil et la construction respecterait le PLU.
le PLU se préoccupe de forme urbaine, pas du droit des tiers donc des relations de voisinage
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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claire78
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France
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Statut: claire78 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 29 nov. 2017 :  16:31:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour cette réponse même si ce n'est pas franchement celle que j'aurai souhaitée.

Concernant l'article 7 d'un PLU j'avais vu sur un site nternet :

"Ainsi, saisie d'un contentieux né de l'application de l'article UH 7.1 du règlement du POS
de la ville de Paris, la cour administrative d'appel de Paris a jugé : « ce texte n'a pas
seulement pour objet de fixer des normes d'implantation et de volume des bâtiments à
construire par rapport aux limites séparatives mais bien de régler les questions de vues sur
les propriétés voisines de manière à préserver l'intimité des propriétaires riverains » (CAA
Paris 31 oct. 2007, SCI Paris Heine Source c/ M. et Mme Lenain, RD imm. 2008, p. 115,
obs. P. S.-C.)."

Mais j'ai été bien incapable de retrouver le texte entier de ce jugement.

claire78
Nouveau Membre

France
6 message(s)
Statut: claire78 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 29 nov. 2017 :  17:45:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En conclusion, dans mon cas de fenêtre dans le toit d'une maison construite en limite séparative :

– Le PLU interdit de faire une construction à 1,90m de la limite séparative et d'y placer une fenêtre.
– Le Code civil autorise à placer une fenêtre à 1,90m de la limite séparative si la construction est en limite séparative.

Tout cela ne me parait pas très logique.
D'autant que dans certains PLU les distances à la limite citées à l'article 7 sont différentes selon que les façades comportent ou non des baies.
(Le PLU prend donc tout de même en compte parfois l'aspect voisinage).

Emmanuel Wormser
Modérateur

13971 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 29 nov. 2017 :  17:47:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par claire78


D'autant que dans certains PLU les distances à la limite citées à l'article 7 sont différentes selon que les façades comportent ou non des baies.
(Le PLU prend donc tout de même en compte parfois l'aspect voisinage).


ce qui est parfaitement aberrant même si la jurisprudence l'admet
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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claire78
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France
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Statut: claire78 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 06 déc. 2017 :  12:18:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
comme la jurisprudence l'admet je continue de chercher un texte ou réponse officielle qui pourrait m'aider à obtenir la suppression des Velux de mon voisin.

Et j'ai trouvé ce post de M. Laurent CAMPEDEL sur ce Forum
lien :
http://www.universimmo.com/forum_un...?TOPIC_ID=18

où il écrit :
Enfin, il y a une subtilité à connaître.?Lorsque l'article 7 des règles locales d'urbanisme stipule qu'une construction doit être soit en limite de propriété, soit à Xm minimum de cette limite (dans les schémas suivant, je prend 3m comme valeur à titre d'exemple, mais celle-ci peut être tout autre), ou s'il n'y a pas règles locales d'urbanisme et qu'on utilise alors l'article R111-18 du code de l'urbanisme, il faut comprendre qu'elle interdit de construire une façade qui ferait un angle aigu avec la limite de propriété. En effet, la façade ne se trouve alors ni en limite ni à Xm de cette limite lorsqu'elle la "quitte". Les schémas suivant précisent la chose.?

?Comme le montre le schéma vert, si vous vous voulez tout de même conserver un angle aigu, il y a une possibilité. Il suffit de construire en limite de propriété un mur aussi haut que votre construction, et suffisement long pour que la façade visible depuis derrière ce mur soit à plus de 3m de la limite. Attention, ce mur devra être suffisement intégré à l'architecture globale pour qu'il soit considéré comme faisant parti de la construction et non comme une clôture (les restrictions de hauteur très généralement répandues rendrait alors la solution inopérante). ?


Il est donc, contrairement à ce qu'on peut constater partout en France , généralement illégal de construire une pente de toit allant vers son voisin. ??Là par contre, pour convaincre l'instructeur, il va falloir vous armer de courage et de mes schémas. Car le raisonnement n'a pas été intégré par ces services qui se bornent pour l'instant à ne raisonner que en coupe horizontale. C'est tout à fait illogique et surtout illégal car la loi ne spécifie aucune restriction en ce sens.??Là aussi, comme le montre le schéma vert, si vous vous voulez tout de même conserver un angle aigu, il y a une possibilité. Il suffit de construire en limite de propriété un mur aussi profond (large) que votre construction, et suffisement haut pour que la toiture visible depuis derrière ce mur soit à plus de 3m de la limite. Ici, il n'y a pas de risque qu'il soit considéré comme une cloture (enfin, il y a toutes les raisons de l'espérer !).

---------

Ce texte semble concerner mon cas :
Le voisin a construit sa maison en limite séparative (mur non mitoyen).
Son toit penche vers ma propriété. Il a installé plusieurs Velux ouvrants et transparents (vue droite) sur ce pan à moins de 3 m.
Le PLU de la commune article 7 dit "construction en limite ou à 3 mètres minimum".
À noter : Il a déjà sur son autre côté de pan de toit des fenêtres ouvrantes qui éclairent ses petites chambres sans donner vue sur mon terrain.


Si je suis le raisonnement de M. CAMPEDEL ci-dessus issue de son ancien post cette construction est illégale non ?
M. CAMPEDEL semble dire qu'il faudrait que le voisin remonte son mur en limite à une hauteur telle que son toit ne soit pas visible de ma propriété.
(et j'en conclut donc par réciprocité que lui ne pourrait pas en ce cas avoir de vue directe sur mon terrain à moins de 3m).

Mais si ce raisonnement est correct.
Quelle jurisprudence, texte ou autre existe pour étayer cette illégalité ou abonder dans le sens de la suppression de ces vues ?

Merci d'avance à toute personne qui pourrait m'aider à résoudre mon problème.

Emmanuel Wormser
Modérateur

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Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 06 déc. 2017 :  14:09:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ce raisonnement est ... indéniablement cohérent séduisant
malheureusement, il n'a jamais été suivi par les juges administratifs dans la jurisprudence.


edit : mot barré/remplacé
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Édité par - Emmanuel Wormser le 06 déc. 2017 18:57:34

claire78
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 06 déc. 2017 :  16:02:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Argh !
Merci pour la réponse.

à chaque fois je trouve des textes disant que le code civile article 678 etc. s'applique pour les vues droites en limites.
Mais qu'il faut consulte également les PLU qui sont parfois plus restrictifs pour les distances à respecter pour l'ouverture de vues proches du voisin.

Le PLU de ma commune autorise les constructions "en limite de propriété" (donc mur aveugle)
ou "à 3 mètres minimum" (donc mur avec des ouvertures ou non à 3 mètres minimum).

Partout je lis également que les fenêtres de toit sont considérées comme des fenêtres classiques par la loi et sont concernées par les articles du Code Civil.

Mais si ces fenêtres de toit sont réellement considérées comme des fenêtres classiques...
Avec notre PLU mon voisin n'aurait jamais pu avoir autorisation de créer une fenêtre dans un mur donnant vue droite à 1,90 m de la limite.
Je ne comprends pas pourquoi (si on admet que la fenêtre de toit suit les même règles que la fenêtre dans un mur) on pourrait admettre que la fenêtre de toit donnant vue droite soit à 1,90 m de la limite séparative.

Je suis bien consciente que je suis franchement bornée sur ce point mais je trouve ça franchement anormal et illogique d'autoriser une fenêtre de toit là où une fenêtre classique dans une paroie verticale aurait été impossible.

Emmanuel Wormser
Modérateur

13971 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 06 déc. 2017 :  18:56:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
continuez à mélanger code civil et PLU et vous resterez dans une impasse
chaque règle s'applique indépendamment l'une de l'autre
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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claire78
Nouveau Membre

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Statut: claire78 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 11 déc. 2017 :  16:27:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour vos réponses.
Vous avez raison, je ne trouverai pas la réponse souhaitée dans le Code Civil, j'étudie donc le PLU qui "peut être plus restrictif".

Dans le règlement du plu pour ma zone il est écrit :
"Les constructions doivent être implantées en limites séparatives ou en retrait d’une distance égale
ou supérieure à 3 m."

Puis en cherchant à savoir ce que couvre le terme "construction" je suis arrivé à l'Annexe 1 du PLU où il est écrit :
Lexique définissant certains termes utilisés
"Construction"
La notion de construction au sens des dispositions du code de l’urbanisme doit être prise dans une
acception relativement large. Elle recouvre :
- toutes constructions et bâtiments, même sans fondation indépendamment de la destination ;
- les travaux, installations, ouvrages qui impliquent une implantation au sol, une occupation du sous-sol
ou en surplomb du sol.
Toutefois les travaux, installations ou ouvrages exclus du champ d’application du permis de construire
doivent être également réalisés dans le respect des dispositions du règlement de la zone concernée.

Mon interrogation à présent est donc :
est-ce qu'une fenêtre de toit parallèle et à 1,90 m de la limite séparative
entre dans le champs de la définition large de la "construction" selon l'annexe du PLU ?

En 2e point de la définition de "construction" il y a :
"- les travaux, installations, ouvrages qui impliquent une implantation au sol, une occupation du sous-sol
ou en surplomb du sol." :
- une fenêtre est une installation (je pense... on dit "installer une fenêtre").
- elle occupe un espace en surplomb du sol (son propre volume).
- elle implique une implantation au sol (mais indirecte : via un toit sur des murs eux-même implantés au sol).
J'ai uniquement trouvé en exemple sur le web pour illustrer les "installations" concernées (piscine, éolienne, auvent...)

En 3e point de la définition de "construction" il y a :
"Toutefois les travaux, installations ou ouvrages exclus du champ d’application du permis de construire
doivent être également réalisés dans le respect des dispositions du règlement de la zone concernée." :
- l'installation de fenêtres de toit est soumise à déclaration préalable de travaux.

À votre avis, peux t-on conclure de l'une de ces définitions qu'une fenêtre de toit parallèle à la limite séparative doivent être à 3 mètre de cette limite ?
ou bien selon vous la distance fenêtre/limite séparative n'est pas concernée par cet article du PLU ?

Merci d'avance pour votre aide précieuse.
 
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