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pataubagne
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229 message(s)
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Posté - 24 nov. 2017 :  10:15:18  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Notre prochaine AG est le 13 décembre 2017.

Je viens de trouver quelque chose d'étonnant dans l'ordre du jour:
Il y a une résolution (la 6eme) par laquelle on nous demande "l'approbation du budget prévisionnel du 01/10/2017 au 30/09/2018 et fixation de la périodicité des appels de fonds".

Mais il y a une autre résolution (7eme) par laquelle nous nous demande "l'approbation du budget prévisionnel du 01/10/2018 au 30/09/2019 et fixation de la périodicité des appels de fonds".

Est-ce normal, légal de demander d'approuver des comptes budgets prévisionnels pour deux années successives? Il n'y a pas d'erreur de ma part.

Merci

Édité par - pataubagne le 24 nov. 2017 10:56:23


Louis92
Contributeur vétéran

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2493 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

 1 Posté - 24 nov. 2017 :  10:51:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Est-ce normal, légal de demander d'approuver des comptes prévisionnels pour deux années successives?
Non.

Mais approuver 2 budgets prévisionnels, oui. Non seulement cela est normal mais c'est même obligatoire et c'est une obligation dont les syndics s'acquittent généralement (je ne connais pas d'exception). En effet c'est la seule façon de justifier les appels de fonds "budget". Dans votre exemple, votre AG doit se tenir à partir de janvier 2019, peut-être en mars 2019. Le syndic doit avoir l'autorisation de l'AG d'appeler les fonds "budget" du 4T2018 et du 1T2019. La résolution 7 est là pour çà.

Il faut se rappeler que le rôle du vote du budget est essentiellement d'autoriser le syndic à effectuer les appels de fonds.

Cdlt. Louis92.

Édité par - Louis92 le 24 nov. 2017 10:52:24

pataubagne
Contributeur actif

France
229 message(s)
Statut: pataubagne est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 24 nov. 2017 :  11:01:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Louis92, c'est bien du budget et non des comptes. Mais je ne comprends pas.
Notre AG annuelle a lieu en décembre. Notre prochaine annuelle aura lieu le 13 décembre 2017. Qu'on nous demande d'approuver le budget 2017-2018, ok, pour les appels de fonds. Mais demander d'approuver le budget de l'année suivante, ça me surprend. Mais si cela est normal...
C'est la première année où on nous demande l'approbation du budget pour 2 années successives.

philippe388
Pilier de forums

13570 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 24 nov. 2017 :  11:05:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pataubagne :
citation:
Est-ce normal, légal de demander d'approuver des comptes prévisionnels pour deux années successives? Il n'y a pas d'erreur de ma part.


C'est une OBLIGATION du décret comptable.

pour votre info, et sur le réajustement des budgets, sur le site de l'ARC :

[brown

Le décret comptable prévoit que lors de l’assemblée générale, doivent être votés non seulement l’approbation des comptes de l’exercice clos (année N), mais aussi le budget prévisionnel de l’année N+2.


Quant au budget prévisionnel de l’année en cours, il est censé déjà avoir fait l’objet d’un vote l’année précédente et peut être réajusté.

Voyons tout cela en détail.

En 2015, l’assemblée générale s’est prononcée sur les comptes 2014 et a voté le budget de l’année 2016.

Ainsi, début 2016, le syndic a pu effectuer les premiers appels de provisions sur la base du budget prévisionnel (BP) 2016 voté l’année précédente.

Les copropriétaires sont ensuite convoqués à l’assemblée générale ordinaire pour se prononcer sur les comptes de l’année 2015, par exemple en mai 2016.





L’exercice clôturé de 2015 est l’année de référence identifiée comme année N dans les annexes comptables (exercice à approuver).

Il sera donc question, lors de l’assemblée générale 2016, d’approuver les dépenses de cet exercice 2015.

Mais encore, il faudra voter le budget prévisionnel de l’année 2017 (N+2) permettant au syndic de pouvoir procéder aux appels de fonds dès que débutera l’année 2017.

Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires sont donc amenés à se prononcer sur un budget prévisionnel qui ne sera effectif que l’année suivante.

Il sera également possible – lors de cette assemblée générale de 2016 – d’ajuster le budget de l’année 2016 en cours (identifiée comme l’année N+1 dans les annexes comptables) déjà approuvé en 2015.

Pourquoi réajuster le budget prévisionnel de l’année en cours ?


Les copropriétaires sont ainsi amenés à se prononcer lors de l’assemblée générale sur un budget prévisionnel « d’avance ». Ce budget, identifié dans les annexes comme celui de l’année N+2, est donc validé sans une connaissance précise des dépenses réalisées de l’exercice précédent (encore en cours au moment du vote du budget).

Il peut donc être nécessaire, lors de l’assemblée générale suivante (qui prendra connaissance des comptes de l’exercice clos) de réajuster le budget de l’année en cours.

À SAVOIR

Le budget peut être réajusté à la hausse ou à la baisse. Le plus ou moins perçu sera reporté sur les appels de provision restant exigibles sur le reste de l’année.

Dans notre exemple, l’assemblée générale se tient en mai 2016. Le syndic a donc déjà appelé les provisions trimestrielles de janvier et avril 2016 sur la base du budget prévisionnel (BP) approuvé en 2015.

En cas de réajustement lors de l’assemblée générale de mai 2016, le différentiel se reportera sur les deux appels suivants, de juillet et octobre 2016[/brown]

En général, le montant du budget n+2 est le même que le budget n+1.

Chaque année il est important pour le CS de faire un budget sérieux. Faire un budget c'est aussi évalué les travaux d'entretien des éléments communs qui vieillissent, des actions en justice, des hausses du fioul,............. Chaque année, le budget est différent de celui de l'exercice précédent.

Ajouter simplement un pourcentage sur chaque ligne budgétaire, n'est pas très sérieux.comme le font les syndics,


Louis92
Contributeur vétéran

France
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Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 24 nov. 2017 :  11:15:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pataubagne
citation:
Notre prochaine annuelle aura lieu le 13 décembre 2017.
L'exercice 2017/2018 est donc déjà commencé et le syndic a dû appeler le 1/10/17 les fonds "budget 2017/2018". S'ils n'ont pas été votés à l'AG 2016, le syndic n'avait pas le droit d'appeler le 4T17 (ni le le 1T18) car aucun montant n'a été voté pour 2017/2018.

Cdlt. Louis92.

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 24 nov. 2017 :  12:22:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pataubagne :
citation:
C'est la première année où on nous demande l'approbation du budget pour 2 années successives.


Etes vous bien sur ? Car cela date de mars 2005

Le syndic est donc tenu de faire voter en assemblée générale annuelle lors de l’année en cours (N+1 selon les documents relatifs à la copropriété), d’une part, l’approbation des comptes de l’exercice N (exercice clos) et d’autre part, le réajustement éventuel du budget prévisionnel de l'exercice N+1 (exercice en cours au moment de l'AG) et le budget prévisionnel de l’exercice futur (N+2) dans les 6 mois qui suivent la fin de l’exercice comptable.

Pour vous :
N = 01.10.2016/30.09.2017 comptes à approuver à cette AG de décembre 2017

N+1 = 01.10.2017/ 30.09.2018 budget déjà en cours depuis 2 mois ET que vous avez DEJA adopté à l'AG de 2016, et que cette AG de décembre pourra modifier

N+2 = 01.10.2018/30.09.2019 que vous allez adopter en décembre 2017

Par conséquent le syndic a bien respecté le plan comptable de 2005 (2006 pour vous car votre exercice est sur 2 années), et vous avez adopté les comptes de 2 années consécutives depuis bien longtemps.

Sinon le syndic n'aurait pas pu appeler les fonds du 4T 2017

Tout est normal, tout est légal; vous faites une erreur de lecture. Il ne s'agit pas de 2 années consécutives, car l'année N+1 est déjà commencée depuis le 01.10.2017.


pataubagne
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 24 nov. 2017 :  13:14:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Donc si je comprends bien, cela devrait s'être déjà produit les années précédentes? Je regarderai ça ce soir. Merci.

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 24 nov. 2017 :  13:22:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pataubagne : le syndic a respecté la loi depuis 2005/2006.

Vous faites une erreur.

Nous sommes en 2018 dans un peu plus d'un mois ! Il n'y a pas 2 années successives comme vous le pensez. Votre exercice 01/10/2017/30.09.2018 est déjà commencé, son budget fut déjà adopté en 2016.

Vous allez simplement le confirmer, ou adopter une simple modification.

pataubagne
Contributeur actif

France
229 message(s)
Statut: pataubagne est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 24 nov. 2017 :  16:16:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ok en 2016 on avait fait pareil. Ok c'est parfait. pour une fois qu'il n'y a rien à redire sur ce que fait notre syndic....

Bonne soirée et merci.

Gédehem
Modérateur

13550 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 24 nov. 2017 :  16:55:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il y aurait au contraire beaucoup à dire sur cette pratique du syndic.
Où l'on voit ici encore la bêtise de certaines dispositions, ou plus exactement de leurs pratiques.

Le vote d'un budget prévisionnel dans nos copropriétés n'a pas pour objet de déterminer les dépenses futures.
Il n'a pour motif QUE l'exigibilité des provisions, en particulier la ou les premières de l'exercice.

Pour un exercice commençant le 1.01, l'exigibilité de la provision du premier trimestre tombe ce même 1.01.
Selon les règles applicables (L.14-1 et 2), le syndic ne peut exiger le versement de cette provision (et des autres) au plus tard ce 1.01 date d'exigibilité QUE si l'AG a préalablement décidé du (des) budget nécessaire. Voir sur ce point D.art.35, très clair.

D'où D.art.43 :
Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à cette situation.
.

Autorisation donnée au syndic d'appeler les 2 premières provisions de l'exercice. Provisions exigibles au 1.01 et au 1.04, l'AG annuelle ne pouvant généralement se tenir avant ce mois d'avril.

On a là un système cohérent, permettant à l'AG de décider ensuite en avril N d'un véritable "prévisionnel", collant au plus près des dépenses à réellement engager.
Ceci dans le cadre d'une véritable politique de maitrise des charges, des dépenses, et d'une bonne orientation dans la gestion des "deniers communs" (id "deniers publics"), pour une gestion plus efficiente. (*)

Au lieu de cela, on a des prévisionnels établis 'à la louche', généralement sans aucune concertation, sans réelle vision sur le court ou moyen terme, prévisionnels sur 2 années uniquement destinés à rendre exigibles les premières provisions....


Le cas exposé est exactement dans ce sens, par facilité pour le syndic. Pourquoi se casser la tête......
Comme on dépensera ce qui est voté, autant "faire large" ....
Certains prétendent même que le syndic pourrait dépenser plus que ce qui a été voté ......

C'est dire que comme pratique idiote il y a mieux .... ou pire.

(*) le budget voté au cours de l'exercice N (AG avril N) permet d'orienter les dépenses, de la maitriser.

Édité par - Gédehem le 24 nov. 2017 17:43:21

pataubagne
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 24 nov. 2017 :  18:56:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Aaaaah! je me disais bien.... c'est bien ça, on ne se casse pas la tête... Ca m'étonnait aussi de la part de notre syndic....

Par contre pour établir un budget prévisionnel, faudrait encore clairement connaître les choix que l'AG peut être amené à faire, non? par exemple, nous avons entre autres, à choisir entre transformer le CDD du gardien en CDI ou choisir un gardien prestataire. En fonction du choix qui sera fait, cela aura un impact sur le budget....

Ma remarque est idiote

Édité par - pataubagne le 24 nov. 2017 18:58:59

pataubagne
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 24 nov. 2017 :  19:24:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ben ça y est j'ai compris... en reprenant mes PV d'Ag des années précédentes et celle à venir, on vote toujours pour le même budget prévisionnel de 484 000€, ceci depuis 2014-2015, et manifestement pour 2018-2019. Qui a dit que la vie est compliquée? pas celle de notre syndic... et nous, on vote, sans se rendre compte de tout ça.... Et notre CS? ben il dort aussi!

JB22
Pilier de forums

3118 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 24 nov. 2017 :  19:37:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
" on vote toujours pour le même budget prévisionnel de 484 000€, ceci depuis 2014-2015,..."

Quelles sont les excédents ou insuffisances de ces exercices.

Votre C.S. à peut-être besoin d' être réveillé...

Louis92
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 24 nov. 2017 :  19:51:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Ma remarque est idiote
Non, c'est exactement ça : une majorité de l'AG doit se mettre d'accord sur des besoins, le budget proposé doit financer ces besoins, l'AG doit tout de même formellement voter le budget qui correspond aux besoins retenus.

Il vaut mieux que la convocation montre clairement ce que coûte chaque besoin de façon à en déduire le budget.

Cdlt. Louis92.

pataubagne
Contributeur actif

France
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 24 nov. 2017 :  19:52:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Et nous aussi, tous les copropriétaires doivent se réveiller... c'est ce à quoi je m'évertue depuis un an et demi... mais ce n'est pas facile... si vous saviez.... C'est un combat dur, entre certains copros qui tenaient le CS et qui faisaient ce qu'ils voulaient et une majorité qui suit ou ne s'intéresse plus à ce qui se passe...

pataubagne
Contributeur actif

France
229 message(s)
Statut: pataubagne est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 24 nov. 2017 :  19:54:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Louis92

citation:
Ma remarque est idiote
Non, c'est exactement ça : une majorité de l'AG doit se mettre d'accord sur des besoins, le budget proposé doit financer ces besoins, l'AG doit tout de même formellement voter le budget qui correspond aux besoins retenus.

Il vaut mieux que la convocation montre clairement ce que coûte chaque besoin de façon à en déduire le budget.

Cdlt. Louis92.


Comment faire adopter un budget prévisionnel sans savoir avant ce que l'AG va faire comme choix qui impactent les dépenses?

Patrick

rambouillet
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 24 nov. 2017 :  20:07:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Un bon syndic met le vote des budgets en fin de séance quand tout ce qui doit être fait ou pas dans l'exercice a déjà été voté.

Louis92
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Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 24 nov. 2017 :  20:11:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le montant (exemple : 500.000 €) du budget donné dans la convocation n'est qu'une base de discussion qui correspond à une hypothèse : les besoins X (2.000 €) + Y (5.000 €). Projet de résolution : l'AG approuve le budget pour un montant de 500.000 €.

Le besoin Y n'a pas l'agrément de la majorité des copropriétaires à l'AG soit 5.000 € de moins. La résolution à voter devient donc : l'AG approuve le budget pour un montant de 495.000 €.

Toute résolution peut être amendée en AG.

Cdlt. Louis92.


pataubagne
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 24 nov. 2017 :  20:24:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ah OK!! Je me disais aussi... Nous le budget prévisionnel est voté en début d'AG... Et peu importe ce qui est voté.

philippe388
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 24 nov. 2017 :  20:30:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pataubagne :
citation:
Comment faire adopter un budget prévisionnel sans savoir avant ce que l'AG va faire comme choix qui impactent les dépenses?


Non ce n'est pas juste.

On parle ici du budget de fonctionnement courant dont la TRES TRES grande majorité des lignes budgétaires sont toutes connues :

1. honos syndics
2. assurances du SDC
3. contrats divers et variés
4. électricité commune
5. eau commune
6. petits entretiens
7. salaires et charges des salariés
8. frais d'AG
9.vacations hors forfait contrat
10.frais de fonctionnement du CS
...

Il s'agit alors de budgéter les dépenses nouvelles ou imprévisibles :

1. Hausse du fiuol
2. une panne de chaudière, voire le changement si celle-ci est vieille
3. des frais d'avocat si des actions ont été lancées, ou lancées dans l'année suivante,...
4. un départ en retraite
5. un jugement aux prudhommes
6. la perte d'un procès par le SDC
......

La bonne méthode pour établir le budget annuel et de relever TOUTES les dépenses réalisées les années précédentes pour toutes les lignes budgétaires. On fait alors une moyenne sur les 10 dernières années, ce qui vous donne une idée précise pour le prochain budget surtout pour les travaux d'entretien.

Un tableau Excel, et c'est 15 /30 minutes par an pour compléter les dépenses de l'année en cours.

En 10 ans de CS, j'ai calculé les budgets de cette manière, et sans jamais sur ou sous estimés ceux-ci.

pataubagne : il n'y a aucune différence entre faire un budget pour une famille de 4 enfants, et une copropriété.

Sauf qu'en copropriété, pour une grosse dépense imprévue - le toit qui s'envole par exemple - le syndic lancera des travaux de sauvegarde en urgence, et convoquera sous huit jours une AG pour approuver les devis travaux et payer la facture.

pataubagne : établir un budget prévisionnel est important pour tout chef d'entreprise. Et il connait aussi toutes les charges fixes de son entreprise, mais seules les entrées d'argent sont plus difficiles à prévoir. Les banques demandent toujours un budget provisionnel avant de prêter !

Dans un SDC ou le budget a été sous estimé, les copros seront appelés pour combler le manque de budget. Et ils seront remboursés du trop payé en cas de budget appelé plus importants que les dépenses.

Il n'y a pas de surprise dans le fonctionnement d'une copropriété. DE gros imprévus sont exceptionnels.

Etablir un budget est assez simple. Le CS doit s'y coller sérieusement, et c'est rarement le cas, malheureusement.

Vous votez un budget identique depuis plusieurs années, mais TOUS les copros savent si ceux-ci ont été surévalués ou sous évalués. Ce sont bien les copros qui adoptent les comptent chaque année. Il suffit de comparer le montant des dépenses avec le budget voté; ce 'nest que 2 chiffres à comparer; aucun besoin de faire des calculs. Ils sont à l'OdJ chaque année.





pataubagne
Contributeur actif

France
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Statut: pataubagne est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 24 nov. 2017 :  20:57:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Philippe, je vois bien ce qu'est un budget prévisionnel ou fonctionnel. Mais chez nous au moins pour les 5 derniers exercices il est exactement le même malgré de gros changements au niveau des employés, des contrats, des procédures....
Quant aux travaux d'urgence, il y a ce que vous décrivez, ce qui devrait être fait. Mais là encore chez nous ça ne marche pas comme ça. Le syndic fait les travaux et nous on paie, point final. Aucune info si ce n'est es appels de fonds, mais aucune AG ni vote à posteriori lors de l'AG suivante...Et ceci même pour des factures de plusieurs milliers d'euros.
Moi qui ai cru 5mn que pour une fois le syndic avait bien fait...Je me suis trompé !
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