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goutelette
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Posté - 21 nov. 2017 :  19:56:38  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Lors de la vérification des comptes sur le grand livre, compte 450, nous remarquons que cette année un copropriétaire présent depuis longtemps, a deux comptes bien distinct. L' un pour l'appart/ l'autre le parking;
Les autres années la comptabilité des 2 lots est regroupée, comme la majorité des autres lots se composant de cave - box ou autres.

Nous mentionnons au syndic notre incompréhension
.Il nous mentionne qu' il ne fait qu' appliquer la lois.

Il nous explique , que ce copropriétaire a donné cette année," La gestion locative de son logement" au cabinet.Mais pas le parking.
Donc 2 comptes ?

Sauf erreur de notre part, le parking fait toujours partie du lot de ce Monsieur et de l'ensemble du syndicat.

Il nous semble que le fait que le cabinet n'est pas la gestion locative du parking, ne doit pas modifier les écritures comptables du syndicat .

Lors de l'envoi des comptes et convocation AG, ce propriétaire s'est étonné de recevoir cette année " Deux enveloppes de 7€de frais de timbres chacune" .
Sachant que pour l'envoi du PV il sera de même.

L' un d'entre vous aurait-il une explication à cette mise en place.
Vous en remerciant par avance.


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Goutelette

ribouldingue
Pilier de forums



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 1 Posté - 21 nov. 2017 :  20:24:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Il nous explique , que ce copropriétaire a donné cette année," La gestion locative de son logement" au cabinet.Mais pas le parking.
Donc 2 comptes ?
C'est hors de compétence du syndic, et ca n'a pas a affecter le syndicat même pour 7,10 euros....

citation:
Il nous mentionne qu' il ne fait qu' appliquer la lois.
Quelle loi?

La seule motivation serait de gérer le fonds travaux pour lequel le fonds est attaché au lot, pas au propriétaire. Ca ne justifie pas l'envoie en double, mais ca peut justifier les deux 450.

andre78fr
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 21 nov. 2017 :  21:01:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Avoir deux comptes comptables pour rendre service à l'agence et/ou en séparant les appels et les décomptes pourquoi pas, ça ne me semble pas bien grave et le seul préjudice c'est une ligne ou quelques lignes en plus dans des documents comptables...

En revanche, envoyer deux convocations et deux PV ce n'est effectivement pas normal, sans parler des décomptes des votes et des règles d'émargement (nombre de pouvoirs / voix) où le propriétaire doit compter pour un (en particulier pour une majorité 26) et ses tantièmes doivent être cumulés.
C'est probablement plus les contraintes du système informatique que la loi qui motive tout ça mais c'est au syndic de gérer et d'assumer ; prendre à sa charge les envois inutiles et bien calculer pendant l'AG !


goutelette
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 3 Posté - 21 nov. 2017 :  21:22:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Ribouldingue :Ca ne justifie pas l'envoie en double, mais ca peut justifier les deux 450

.Pouvez vous nous expliquer ce qui mentionne ces deux comptes , dans la mesure ou jusqu'à ce jour pour le syndicat c'était un seul compte ?
citation:
Ribouldingue : La seule motivation serait de gérer le fonds travaux pour lequel le fonds est attaché au lot, pas au propriétaire.

Les fonds de travaux sont ceux attachés à la Masse Générale.
Mais, cela est de même pour tout les copropriétaires, occupants ou bailleurs. 50% des lots sont loués. Jusqu'à ce jour cela n'est jamais apparu dans les comptes du syndicat.
Est ce différent, si le gestionnaire locatif est un bureau extérieur
Le syndic mentionne sur le compte 450 les charges du syndicat des copropriétaires.
Un gestionnaire locatif, prend note des charges du lot de l' exercice du syndicat et répercute au locataire, la partie de charge lui afférant .

Sauf méconnaissance de texte de lois: ? Et c' est la notre question. Que le gestionnaire locatif ait la gestion partiel ou complète du lot du copropriétaire, cela ne change en rien le compte des charge 450 du copropriétaire dont il est redevable vi a vis du Syndicat.

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Goutelette

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 21 nov. 2017 :  21:34:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
un copropriétaire a tout à fait le droit de demander au syndic d'avoir 2 comptes copropriétaires s'il est titulaire de 2 lots (avec 2 numéros de lots): personne ne peut s'y opposer
c'est très souvent la demande de bailleurs qui sont propriétaires occupants d'un lot et bailleur d'un autre: ils ne transmettent ainsi au locataire que les documents afférents à la location

en quoi cela gene t il le CS ?

concernant la convocation aux AG, je syndic peut envoyer une seule convocation si le copropriétaire a demandé l'envoi en direct de ces documents.
il peut y avoir un compte de regroupement

goutelette
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 21 nov. 2017 :  21:47:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
André 78fr :ça ne me semble pas bien grave et le seul préjudice c'est une ligne ou quelques lignes en plus dans des documents comptables
...
Cela fait reprendre toutes les lignes de la Masse générale + celle afférents au parking. ( 13 lignes)
citation:
André 78frEn revanche, envoyer deux convocations et deux PV ce n'est effectivement pas normal, sans parler des décomptes
Même en envoi groupé, car les RC sont au poids.
citation:
André78 fr : C'est probablement plus les contraintes du système informatique que la loi qui motive tout ça
Mais, la comptabilité ne doit -elle pas être séparée " gestion du syndicat et gestion locative ?
Il est possible que part économie cela soit la comptable qui gère le Syndicat qui fasse sa cuisine ( syndicat + locatif) sachant que nous nous plaignons de leur logiciel qui est dépassé.


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Goutelette

andre78fr
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 21 nov. 2017 :  21:56:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne sais pas si dans votre cas le syndic fait également de la gérance mais souvent les syndics présentent les décomptes de charges récupérables qui aident les bailleurs à faire leur régularisation de charges et les calculs de provisions pour un ensemble de lots en location...

Nefer dit "un copropriétaire a tout à fait le droit de demander au syndic d'avoir 2 comptes copropriétaires" mais j'ignore sur quel texte ou loi se base une telle affirmation, pour moi les comptes individualisés sont comme leur nom l'indique "individuels" en dehors de la possibilité de sub-diviser par nature (5 sous-comptes mais pour tout le monde). Il est vrai que dans la pratique ce sont des choses qu'on peut voir assez souvent.

goutelette
Contributeur senior

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Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 21 nov. 2017 :  22:10:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Nefer; un copropriétaire a tout à fait le droit de demander au syndic d'avoir 2 comptes copropriétaires s'il est titulaire de 2 lots (avec 2 numéros de lots): personne ne peut s'y opposer
Comme je l'ai mentionné le copropriétaire n'est pas d'accord, et n'a rien demandé .
citation:
Gouttelette;Lors de l'envoi des comptes et convocation AG, ce propriétaire s'est étonné de recevoir cette année " Deux enveloppes de 7€de frais de timbres chacune" .
Sachant que pour l'envoi du PV il sera de même.

citation:
Nefer:c'est très souvent la demande de bailleurs qui sont propriétaires occupants d'un lot et bailleur d'un autre: ils ne transmettent ainsi au locataire que les documents afférents à la location
Non Nefer, ce copropriétaire loue son studio depuis 20 ans. Le locataire n'ayant pas de voiture ce copropriétaire loue personnellement la place de parking.
Croyant bien faire il a donné cette année la location du studio à notre syndic.
Ce qui normalement n'aurait rien du changer. Que le cabinet soit régie en locatif par le cabinet Truc ou régie machin.
citation:
nefer:en quoi cela gene t il le CS
?
Ce qui nous gène, ... C'est de nous prendre pour des idiots.
Le syndic se décharge beaucoup sur nous, il pourrait avoir l' honnêteté de nous dire que cela l'arrange, plutôt que de nous dire "j'applique la lois."

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Goutelette

goutelette
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 21 nov. 2017 :  22:27:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
André 78 fr ; Je ne sais pas si dans votre cas le syndic fait également de la gérance mais souvent les syndics présentent les décomptes de charges récupérables qui aident les bailleurs à faire leur régularisation de charges et les calculs de provisions pour un ensemble de lots en location
Le relevé de" l' Etat des charges individuel à chacun" fait apparaître les montants des charges locatives sur chaque ligne de dépense 3
Ce qui permet à chaque copropriétaire qui le désire de reporter a son locataire les charges qui le concerne.

Donc pourquoi le syndic qui est mandaté pour faire les appels de charges à un locataire, ne prend pas en lecture le compte du copropriétaire concerné .

Souvent c'est un Cabinet extérieur au Syndicat qui fait la gestion locative du copropriétaire vers le locataire sans pour autant demander au Syndic qui gère le syndicat de séparer les lots du copropriétaire .
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Goutelette

JB22
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 21 nov. 2017 :  23:11:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En fait le syndic crée deux comptes de copropriétaires et fait des appels séparés, ce qui lui permet d' établir, automatiquement, un compte "de charges locatives, pour le lot dont il a la gestion.

Mais comme le dit André78 ;
"En revanche, envoyer deux convocations et deux PV ce n'est effectivement pas normal, sans parler des décomptes des votes et des règles d'émargement (nombre de pouvoirs / voix) où le propriétaire doit compter pour un (en particulier pour une majorité 26) et ses tantièmes doivent être cumulés."

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 22 nov. 2017 :  07:13:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Une chose est sure : la loi ne demande pas cela !

au contraire, même pour plusieurs lots c'est un seul copro car comme l'a bien expliqué andré, l'automatisme du système logiciel du syndic génère 2 convocations, s'il est opposant cela génère 2 Pvs en LRAR, etc....

et cela est certainement du au fait qu'il gère le studio et donc à besoin de connaitre les charges locatives. Il y a de grandes chances que si c'était une autre agence qui gèrerait le studio, il ne décomposerait pas....

En résumé : tout cela a pour origine les déclarations locatives et récupérables....

JB22
Pilier de forums

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Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 22 nov. 2017 :  08:04:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La solution que je préconise, un seul compte mais des appels détaillés lot par lot.

Les bailleurs auront toutes les informations nécessaires pour déterminer le montant des charges à récupérer.

Cette solution sera nécessaire pour le suivi du fonds travaux attaché au lot.

goutelette
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 22 nov. 2017 :  08:39:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Rambouillet : En résumé : tout cela a pour origine les déclarations locatives et récupérables....

Les remarques de chacun que je remercie, m'amène à une conclusion qui me semble nécessaire de traiter dans l' urgence, si je ne me trompe.?
La présence de l' éclatement de ce lot ( appart/- Parking) dans les CPTS du Syndicat entraine il semblerait, l' obligation de : 2 convocations - 2 PV ..2 votes.......

Si nous laissons faire, ce cas de figure peu se répéter sur d'autres lots.(les jeunes occupants se passant de voiture)

Le GL étant reconnu comme un brouillard ,avant l' acceptation des comptes par l' AG. Le copropriétaire concerné étant lui même insatisfait de cette situation.
Je pense que nous sommes en droit de demander au Syndic qu'il annule et rectifie sur le GL l' éclatement de ce compte.

Cette demande peut être faite avant l' AG par diplomatie,..? Mais également lors de l' AG pour que cela apparaisse dans le PV en garantie .
Mercie pour vos remarques pleines de compétences.
Signature de goutelette 
Goutelette

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 22 nov. 2017 :  09:52:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Le GL étant reconnu comme un brouillard ,avant l' acceptation des comptes par l' AG. Le copropriétaire concerné étant lui même insatisfait de cette situation.
Euh, j e ne pense pas même si je ne suis pas comptable.

Le brouillard, c'est une ensemble de lignes qu'on peut corriger et modifier dans porter les traces.
Exemple, la facture à Tarte en Plomb de 55 euros est devenue 555 euros, le syndicat refuse et valide les compte spour 55
Avec un brouillard, on utilise du blanc de correction et on transforme 555 en 55, l'erreur a disparue.

Avec une comptabilité enregistrée et qui n'est plus en mode brouillard, on
1/ extourne l'opération erronnée en la passant en négatif de -555
2/ On ajoute une opération correcte de 55

C'est la seule bonne manière de faire qui porte la trace de la décision d'AG.

citation:
Je pense que nous sommes en droit de demander au Syndic qu'il annule et rectifie sur le GL l' éclatement de ce compte.
Il ne s'agit pas d'une 'rectificatoin', pas plus d'une 'correction', mais d'une manière de faire différente qu n'a rien d'interdit me semble t'il.

Comme demandé par Nefer plus haut, le seul inconvénient que vous ayez est d'envoyer deux RAR.
cela n'impose pas le 450 unique, cela peut se faire autrement, et autant demander au syndic en effet de ne pas multupier les RAR mais on peut lui laisser le choix de la méthode..

JB22
Pilier de forums

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Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 22 nov. 2017 :  09:55:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"en droit de demander au Syndic qu'il annule et rectifie sur le GL l' éclatement de ce compte."

Cela ne servira à rien, les convocations en double ont été faites,

Vous pouvez demander que le syndic cesse cette pratique sur l' exercice en cours, en approuvant les comptes avec cette réserve.

nefer
Modérateur

10708 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 22 nov. 2017 :  09:59:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
c'est donc le syndic qui a pris cette initiative pour "arranger" son collèque en charge de la gestion locative

il suffit donc que le copropriétaire concerné adresse un courrier en RAR au syndic pour exiger le regroupement de ses lots dans un seul compte copropriétaire

goutelette
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 22 nov. 2017 :  10:21:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci, pour vos conseils
Nous allons nous rapprocher du copropriétaire bailleur qui heureusement nous a mentionné son désaccord de recevoir deux courriers, si non, nous n'aurions pas forcément remarqué .
Cordialement
Signature de goutelette 
Goutelette
 
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