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Katherine
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Posté - 26 oct. 2017 :  16:39:54  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Je suis conseillère syndical de notre copropriété. Très récemment nous avons découvert que nous sommes en train de payer un contrat de maintenance lequel a été signé par notre ancien Syndic mais ce contrat (sur 10 ans, coût 8 000 euros /an !) n'a jamais été proposé à l'AG, aucun devis n'a été présenté et le contrat n'a pas été voté par AG. Donc le Syndic a signé le contrat sans AUCUN accord des propriétaires, il nous en a jamais informé, nous l'avons découvert en épluchant les factures!
Nous ne savons pas par au commencer la procédure afin d'annuler et de ne plus payer ce contrat et la-dessus nous avons besoin de votre aide. Le contrat est payé à l'entreprise de maintenance, il a été signé par Syndic - devons nous contacter d'abord le Syndic ou l'entreprise?
Pouvons nous éventuellement déposer l'argent des échéances sur un compte 'à part' (huissier?) - nous savons tous qu'il est très difficile de récupérer l'argent déjà versé.
Mais surtout: comment arrêter/annuler ce contrat au plus vite?
Signature de Katherine 
Katherine

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

 1 Posté - 26 oct. 2017 :  18:59:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Katehrine :
citation:
très récemment nous avons découvert que nous sommes en train de payer un contrat de maintenance lequel a été signé par notre ancien Syndic mais ce contrat (sur 10 ans, coût 8 000 euros /an !) n'a jamais été proposé à l'AG, aucun devis n'a été présenté et le contrat n'a pas été voté par AG. Donc le Syndic a signé le contrat sans AUCUN accord des propriétaires, il nous en a jamais informé, nous l'avons découvert en épluchant les factures!


mais TOUS les copros sont au courant de ce contrat de maintenance signé il y a dix ans. Ils ont adoptés les comptes; Et ceci figure au budget de fonctionnement annuel depuis 10 ans, qui est AUSSI adopter par l'AG. TOUS les copros ont donc donner leur accord en votant budget et en approuvant les comptes.

Et un CS sérieux doit posséder copie de TOUS les contrats. Il ne doit pas y a voir de suprise pour un CS. Controler les comptes, ce 'nest pas simplement vérifier les factures.

Katherine :
citation:
Nous ne savons pas par au commencer la procédure afin d'annuler et de ne plus payer ce contrat et la-dessus nous avons besoin de votre aide. Le contrat est payé à l'entreprise de maintenance, il a été signé par Syndic - devons nous contacter d'abord le Syndic ou l'entreprise?


Quelle procédure ?

Un CS n'a aucun pouvor et droit de lancer une procédure. Seul le syndic peut ester en justice au nom du syndicat.

Attention, le CS engagerait sa responsabilité en cas d'action contre un fournisseur.

Ce n'est PAS la mission d'un CS.

Katherine :
citation:
Pouvons nous éventuellement déposer l'argent des échéances sur un compte 'à part' (huissier?) - nous savons tous qu'il est très difficile de récupérer l'argent déjà versé.


Ouh La !!!! UN CS n'a pas d'argent !!! il n'a aucun pouvoir d'engager des dépenses au nom du SDC. IL ne peut pas bloquer non plus des paiements.

Bloquer l'argent du SDC chez un huissier ??? cela n'existe pas

Katherine :
citation:
Mais surtout: comment arrêter/annuler ce contrat au plus vite?


Ce contrat est tout a fait licite. Le SDC ne peut pas annuler un contrat comme cela; ET seul le syndic peut le faire; c'est le mandataire social du SDC.

Si cette entreprise fait son boulot correctement , le contrat pourra être résilié à la date d'échéance.

Avez vous lu ce contrat ? Quelle est la date d'échéance ? quelles sont les clauses prévues dans ce contrat pour mettre fin au contrat ? généralement c'est un RAR 2 mois avant l'échéance.

En résumé : Votre Conseil Syndical a tout FAUX dans ce dossier.

Katherine
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France
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 26 oct. 2017 :  21:09:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci. Quelques explications supplémentaires:
- le contrat a été signé en 2015, rentré en vigueur en juillet 2015
- le conseil syndical n'a jamais eu de copie de ce contrat - le syndic ne l'avait pas transmis, personne était au courant de ce contrat
- la signature du contrat n'a jamais été consultée avec le CS, le devis jamais présenté ni voté à l'AG
- les frais de ce contrat n'ont jamais figurés clairement sur le relevé des charges - le syndic l'avait caché sur la ligne 'chauffage' et en plus quand l'année dernière j'ai déjà posé la question d’où venait ce montant plus élevé que d'habitude - il m'a répondu que c’était une réparation (par mail donc j'ai la preuve)
- l’échéance du contrat est de 10 ans(!!!), nous ne pouvons pas résilier avant
- le contrat a été signé par notre ancien syndic, nous avons déjà résilié le contrat avec lui pour beaucoup d'autres raisons, le nouveau syndic est de notre coté et bien sûr - toutes les démarches serons faites avec lui
- c'est un contrat 'top niveau' pour la chaufferie donc nous n'allons pas en profiter jusqu'à la panne générale et très franchement pour 88000 euros (coût total du contrat) nous pourrions acheter une toute nouvelle chaufferie et plusieurs fois même...

Je pense que la jurisprudence de 06/1988 tranche que le syndic ne peut pas signer des contrats de chaufferie de 'longue durée' sans vote en AG. Si quelqu'un parmi vous peut m'aider à trouver des arguments dans cette affaire...

Et toujours la question: par où commencer? Demander à notre ancien syndic le remboursement du montant afin de pouvoir payer l'entreprise de maintenance (stipulé dans le contrat que si nous résilions il faut payer la somme en sa totalité).

Il n'est quand même pas possible que deux entreprises signent un contrat et que les locataires ne puissent pas se défendre contre un contrat lequel n'est pas du tout imposé par la loi, lequel nous n'avons pas demandé et dont nous n'avons pas besoin. Nous avons en effet deux contrats pour chaufferie: un depuis des années, niveau 2 et du coup niveau 3 qui apparait comme par magie...
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Katherine

Franck1966
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 3 Posté - 26 oct. 2017 :  22:36:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Avez-vous une copie du contrat original signé par l'ancien syndic?
Vous êtes sur de n'avoir pas voté ce devis en AG ???
si vous répondez oui aux deux questions, j'enverrai une lettre RAR au chauffagiste en disant que le contrat niveau 3 n'a jamais été ratifié en AG et donc il n'a aucune valeur.
Toute facture future niveau 3 sera renvoyée.
Libre au chauffagiste d'attaquer l'ancien syndic
Quel que soit le contrat, le syndic ne peut le changer que si le montant est inférieur (en général en accord avec le CS).
Par contre s'il fait même 1 euro de plus, il faut une décision d'AG
Signature de Franck1966 
Franck V

Katherine
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 27 oct. 2017 :  00:13:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci - je préfère cette dernière réponse :)
Oui, j'ai enfin réussi à avoir cette copie et oui - cela n'a jamais été voté. Notre copropriété n'a que 6 ans nous avons donc réussi à retrouver et éplucher tous les PV de toutes nos AG.
Chauffagiste ne pourra pas attaquer la copropriété? Auriez vous une idée avec quels articles de jurisprudence nous pouvons argumenter dans cette lettre le refus de paiement?

Signature de Katherine 
Katherine

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 27 oct. 2017 :  10:42:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Katherine :
citation:
Chauffagiste ne pourra pas attaquer la copropriété? Auriez vous une idée avec quels articles de jurisprudence nous pouvons argumenter dans cette lettre le refus de paiement?


Un refus de paiement !! pour quelles raisons ? Le SDC ne peut pas refuser de payer ce fournisseur qui a un contrat signé par le SDC pour 10 ans. Ce chauffagiste ira au TGI et gagnera son proçès.

Attention un CS ne peut écrire une telle lettre. Il n'a aucun pouvoir la dessus.

Pour mettre fin à un contrat, il faut que l'une ou l'autre des parties ne l'a pas respecté. Ce chauffagiste respecte t'il son contrat ? le SDC pair t'il les factures ?

Franck1966 :
citation:
si vous répondez oui aux deux questions, j'enverrai une lettre RAR au chauffagiste en disant que le contrat niveau 3 n'a jamais été ratifié en AG et donc il n'a aucune valeur.
Toute facture future niveau 3 sera renvoyée.
Libre au chauffagiste d'attaquer l'ancien syndic


NON, cela ne peut pas se passer comme cela.

Le CS ne peut pas envoyer un RAR au chauffagiste en écrivant que ce contrat n'a aucune valeur. Il engagerait même sa responsabilité en agissant de la sorte au nom du SDC. Un CS ne peut assigner personne.

Le chauffagiste se fout que le syndic soit l'ancien ou le nouveau; le syndic est le mandataire du SDC; ce contrat est signé au nom du SDC. Le chauffagiste attaquera le SDC; pas le syndic.

Katherine !
citation:
le conseil syndical n'a jamais eu de copie de ce contrat - le syndic ne l'avait pas transmis, personne était au courant de ce contrat


FAUTE du CS. Le CS doit demander copie de tous les contrats. Il a aussi préparé l'OdJ et le budget avec le syndic. Le CS n'a pas à attendre que le syndic communique, il doit exiger tous les docs nécessaires.

Une écriture comptable ne se cache pas derrière une autre. La facture est bien une facture de maintenance, et n'a rien à faire dans les travaux. Un CS sérieux doit vérifier cela avec le Grand Livre. Mauvaise vérif du CS.


Katherine :
citation:
Il n'est quand même pas possible que deux entreprises signent un contrat et que les locataires ne puissent pas se défendre contre un contrat lequel n'est pas du tout imposé par la loi, lequel nous n'avons pas demandé et dont nous n'avons pas besoin.


Que viennent faire les locataires dans ce dossier qui ne concernent que les copropriétaires.

Un contrat non obligatoire par la loi, peut être signé également sans problème. L'AG a adopté ce budget. Ce n'est pas un argument pour le juge.

Katherine :
citation:
Et toujours la question: par où commencer? Demander à notre ancien syndic le remboursement du montant afin de pouvoir payer l'entreprise de maintenance (stipulé dans le contrat que si nous résilions il faut payer la somme en sa totalité).


Le CS ne peut RIEN demander à l'ancien syndic. Rembourser quoi ?

Il a signé un contrat au nom du SDC; ce budget a été approuvé par l'AG, comme les comptes ou figure cette dépense.

Une telle décision ne peut venir que du juge. Si vous désirez contester une telle signature, le SDC doit assigner ce syndic. C'est donc un vote de l'AG sur cette action, et un vote d'un budget pour cette action qui va durer de très nombreuses années. Le nouveau syndic ne peut rien faire sans cette décision de l'AG, c'est ce qu'il vous a certainement dit.

Le CS ne décide de rien.

Un seul conseil : un rendez vous syndic, CS comme assistance du syndic, et l'avocat du SDC avant de vous lancer dans 5 ou 7 années de procès.

Édité par - philippe388 le 27 oct. 2017 10:46:03

Katherine
Nouveau Membre

France
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Statut: Katherine est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 27 oct. 2017 :  16:48:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci à philippe388.
Bien évidemment j'ai pensé 'propriétaires' et pas locataires.

Dans le budget approuvé cette ligne n'était pas stipulé, elle s'affiche comme 'chauffage' et aucun libellé comme 'maintenance, contrat, P3, etc...' Vraiment une mauvaise foi de la part du syndic. Personne ne pouvait deviner qu'il s'agissait du contrat de maintenance.
Comment le cs pouvait demander une copie du contrat s'il ignoré complétement l’existence?
Le contrat avec un syndic c'est un contrat d'une 'mission', basé quand même sur la confiance et les conseillers ne sont pas de comptables professionnels - le syndic est payé pour tout le travail comptable - et donc il doit prendre la responsabilité de mauvaise gestion ou des erreurs, non?

Je répète qu'il s'agit pas ici de la gestion courante, le syndic a signé - sans avoir proposé aux votes du AG le tout nouveau contrat (pas le renouvellement) de 'longue durée' c'est qu'il est apparemment interdit par l'arrêt de CA de Versailles 28/06/1988.

Trouvons nous dans un cercle vicieux? Nous ne pouvons pas arrêter le paiement de ce contrat mais si nous continuons à payer - c'est un argument contre nous? Si nous continuons à payer le juge décidera probablement que nous avons accepté les conditions et alors que pourrions nous réclamer? A qui?

Merci de ne plus me dire que le cs ne peut rien - je le sais très bien, j'ai déjà expliqué que notre nouveau syndic est de notre coté et nous aidera à respecter les toutes les procédures.

Signature de Katherine 
Katherine

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 27 oct. 2017 :  18:27:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Katherine :
citation:
Comment le cs pouvait demander une copie du contrat s'il ignoré complétement l’existence?


Mais le CS est au centre de ce problème. en 2015, et 2016, les factures de maintenance ont été produites par l'entreprise ET saisies comme telles. En vérifiant le GL, tout CS tomberait la dessus.

Le CS est bien fautif.

Un contrat de maintenance est une charge de fonctionnement courant voté avec le budget. plus de 8 000 €, cela ne passe pas inaperçu dans une copropriété.

On ne peut rien cacher en comptabilité, .... sauf si la facture produite est une fausse facture de travaux.

Si le CS controle ces factures de maintenance, il doit évidemment demander le contrat. Il doit s'apercevoir qu'il existe une différence dans les factures précédentes de maintenance et les nouvelles.

Katherine :
citation:
le syndic est payé pour tout le travail comptable - et donc il doit prendre la responsabilité de mauvaise gestion ou des erreurs, non?


C'est une évidence.

Mais le CS élu par l'AG est chargé de controler la gestion, et les comptes du SDC.

Vous ne pouvez pas arrêter de payer ses factures; le contrat est au nom du SDC, pas du syndic.

Vous estimez - car nous n'avons aucun élément pour controler vos dires - que l'ex syndic n'a pas respecter la loi, alors le nouveau syndic, avec l'assistance du CS, doit prendre rdv avec un avocat spécialisé pour assigner l'ex syndic, qui sera peut-être condamné pour faute dans les 3 à 5 ans.

Pour rappel, un syndic est assuré pour des fautes de gestion, encore faut il qu'elles soient réelles.

Mais cette entreprise n'est pas responsable des erreurs du syndic.

Le nouveau syndic a t'il contacté cette entreprise; un rendez vous peut être organisé, avec la présence du CS.

Au syndic d'organiser tout cela.

citation:
Nous ne pouvons pas arrêter le paiement de ce contrat mais si nous continuons à payer - c'est un argument contre nous? Si nous continuons à payer le juge décidera probablement que nous avons accepté les conditions et alors que pourrions nous réclamer? A qui?


???? vous payez vos factures et c'est un argument contre le SDC ? cela ne veut rien dire. Le SDC a bien signé ce contrat, ce que vous ne comprenez pas; le syndic n'est que " la main" du SDC. Pour l'entreprise, le SDC a bien accepté les conditions du contrat.

Vous voulez réclamer à qui ? à l'ex syndic ? encore une fois, impossible sans aller en justice.

Le juge va statuer sur la faute du syndic - si l'AG donne mandat au syndic pour assigner l'ex syndic, et vote un budget pour cette action - qui n'aurait pas reçu l'accord de l'AG pour le signer.

Le juge prendra en compte les PV d'AG, l'adoption des budgets avec une ligne maintenance, l'adoption des comptes du SDC ou figure une facture de maintenance de 8 000 €, .... et l'existence de ce contrat.

Froggy
Nouveau Membre



43 message(s)
Statut: Froggy est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 27 oct. 2017 :  19:22:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ca y est, cela se précise..

Philippe est un troll qui pimente son existence en sapant systématiqement le moral des cs qui tentent de faire leur boulot.

Édité par - Froggy le 27 oct. 2017 19:24:29

philippe388
Pilier de forums

13411 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 27 oct. 2017 :  19:53:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
froggy : 42 visites sur ce site ET vous me jugez comme un troll avec 13 000 interventions. Propos contradictoires, hors sujet. Une réponse de troll ???

Pour info, je fus au CSn président de CS, et president d'un conseil de l'Union, plutot pugnace sur le controle, et la mission d'un CS.

Vous intervenez pour tacler sans rien apporter au débat, sans respecter les règles du forum, ...

Avez vous une réponse sur les questions que se posent Katherine ?




Franck1966
Contributeur vétéran



France
1159 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 27 oct. 2017 :  20:59:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Philippe, ok le CS et les vérificateurs sont en dessous de tout sur ce point, mais si le CS n'est pas au courant, l'année suivante vérification sans vérifier ( ...) et l'année suivante le syndic qui change. Je trouve cela trop facile.
Le syndicat aurait dû attaquer et devrait attaquer l'ancien syndic, mais j'attends la réaction d'autres piliers quant au fait que j'annulerai le contrat n°3 jamais ratifié par le syndicat
Signature de Franck1966 
Franck V

rambouillet
Pilier de forums

14278 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 28 oct. 2017 :  07:47:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Franck, ce contrat est apiqué depuis quelques années sans que personne ne rechigner, les comptes avec les factures de prestations ont été approuvés, le syndicat ne pourra se défaire sans une indemnité de ce contrat : le fournisseur n'y est pour rien.

C'est contre le syndic que le syndicat doit se retourner pour obtenir la prise en charge du dit contrat, mais ce sera difficile.

Peut-être vaudrait-il mieux "négocier" avec ce fournisseur, suivant le temps qu'il reste de ce contrat.....

Jpp13
Contributeur actif



239 message(s)
Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 28 oct. 2017 :  09:09:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Philippe, il existe des nouveaux membres de CS et des coropriétaires peu aguerris par les entourloupes d'un syndic pas trés transparent. C'est l'expérience, comme la votre, qui aiguise leur perspicacité. Soyez indulgent.
Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 28 oct. 2017 09:10:49

Jpp13
Contributeur actif



239 message(s)
Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 28 oct. 2017 :  09:37:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Franck1966
Le syndicat aurait dû attaquer et devrait attaquer l'ancien syndic, mais j'attends la réaction d'autres piliers quant au fait que j'annulerai le contrat n°3 jamais ratifié par le syndicat
Le syndicat c'est qui : Un copropriétaire qui va engager son argent, son temps, sa serénité au nom des autres copropriétaires ?

Je rêve de dispositifs gratuits et rapides mis aux services des copropriétaires pour sanctionner des fautes de gestions ... des amendes peut être ? comme pour les retards dans les transports en commun !
Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 28 oct. 2017 09:41:02

JPM
Pilier de forums

5272 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 28 oct. 2017 :  14:55:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Au final on ne sait pas quelle est la nature de ce contrat et en quoi il serait inadapté à ce syndicat de copropriétaires.

Je ne veux pas défendre un syndic qui signe seul un contrat exigeant un vote de l'assemblée. Mais il faut aussi apprécier le caractère excessif de ce contrat.

Comme déja indiqué il est certain que le syndicat est engagé par la signature du syndic.

Signature de JPM 
La copropriété sereine
 
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