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anime_girl
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Posté - 27 mars 2016 :  06:07:30  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
BONJOUR

Sur le site du syndic il est noté :
'' suite au passage de votre copropriété en compte séparé, le paiement par carte bancaire n'est plus disponible pour votre immeuble''
J'ai alors demandé les documents nécessaires pour régler mes charges.J'ai reçu un mandat de prélèvement SEPA avec
créancier : xxx adresse : xxx ICS : FR24EEE477885
Cet ICS correspond au compte bancaire d'un grand groupe français
sur l'appel de fonds, il y a SDC La copropriété F
J'en déduis que la copropriété n'a pas de compte séparé.

Qu'en pensez-vous ? Merci de vos réponses

Louis92
Contributeur vétéran

France
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 1 Posté - 27 mars 2016 :  09:17:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce numéro ICS est bien celui du groupe. Vous en déduisez qu'il n'y a pas de compte séparé, vous avez raison de le penser. Mais c'est sans compter sans l'imagination et la fourberie humaine : votre compte peut être séparé mais avec les fonds qui transitent via le compte du groupe. Cela est totalement illégal et l'ARC relate l'abus de quelques agences du groupe.

On ne peut donc pas savoir si votre syndicat a un compte séparé sur ce seul n° d'ICS. La première chose à faire de réagir auprès de l'agence en menaçant d'en faire de la contre-publicité (oralement) puis par écrit (LRAR).

Attention, peut-être que cette agence remplacera le numéro ICS du groupe par celui de l'agence !

Cdlt. Louis92.

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 27 mars 2016 :  09:22:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Comme déjà dit ailleurs, depuis les comptes séparés obligatoires, gérer les prélèvements auto devient plus compliqué pour les syndics ; aussi certains ont peut-être l'idée de faire transiter l'automaticité par le compte de la société. C'est anormal.

A titre perso, il ne faut jamais autorisé le prélèvement automatique à l'initiative du syndic, il vaut mieux faire des virements.... demandez lui un RIB.

Louis92
Contributeur vétéran

France
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Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 27 mars 2016 :  09:40:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
A titre perso, il ne faut jamais autorisé le prélèvement automatique à l'initiative du syndic
Avec le syndic de anime_girl, la date d'exigibilité exprimée par lui peut être 10 jours plus tard que le début du trimestre et il est possible de faire débiter son compte sur sa propre initiative de copropriétaire donc à une date postérieure au début du trimestre.
Cdlt. Louis92.

Édité par - Louis92 le 27 mars 2016 09:41:55

anime_girl
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 4 Posté - 29 mars 2016 :  05:18:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Je n'ai jamais eu l'intention de payer mes charges par un moyen autre que par chèque. J'ai seulement voulu savoir, car rien n'a été soulevé lors de l'AG du 15/12/2015 concernant le compte séparé.

Comment peut-on avoir un compte séparé en gardant le n° de compte du groupe?

Si je comprends bien , à part les menacer, je ne peux rien faire. Une association a-t-elle le pouvoir de faire bouger les choses?
Merci à tous


















JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 29 mars 2016 :  08:40:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Comment peut-on avoir un compte séparé en gardant le n° de compte du groupe?"

Rambouillet, vous a répondu:
"aussi certains ont peut-être l'idée de faire transiter l'automaticité par le compte de la société. C'est anormal."

Le syndic encaisse les règlements sur son compte et reverse ensuite les fonds sur le compte séparé de chaque syndicat.

Louis92
Contributeur vétéran

France
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Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 29 mars 2016 :  08:42:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Une association a le pouvoir de faire bouger les choses en faisant de la contre-publicité à cette agence. Celle-ci peut avoir peur que de nombreux syndicats s'attaquent à :
- ce transit des fonds via via le compte du groupe ou le compte de l'agence,
- l'absence de compte séparé si c'est le cas.

Menace possible aussi d'agir auprès de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).

L'agence peut ne pas avoir peur.

Cdlt. Louis92.

anime_girl
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 7 Posté - 29 mars 2016 :  13:18:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci beaucoup. Un peu découragée tout de même. A quoi servent les lois?


Louis92
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 29 mars 2016 :  13:43:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ne soyez pas découragée.

Si le compte n'est pas séparé : c'est très grave et la menace d'aller en justice est dissuasive. La loi est utile.

Si le compte est séparé et donc que les fonds transitent par le compte du groupe : le préjudice est faible eu égard aux faibles taux d'intérêt actuels.

En décortiquant bien factures et contrats, il y a de nombreux surcoûts très supérieurs à ce préjudice "transit". Mieux vaut passer votre temps sur ces surcoûts.

Cdlt. Louis92.

anime_girl
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 9 Posté - 30 mars 2016 :  04:05:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Comme vous me l'indiquez, je vais un peu mieux contrôler les surcoûts. Le syndic n'a pas fini de lire et de m'entendre. Je vais prendre contact dès aujourd'hui avec une association, je veux être sûre que le compte est "séparé".

Merci
anime_girl

Sunbird
Contributeur vétéran

2168 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 30 mars 2016 :  10:01:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Louis92

Si le compte est séparé et donc que les fonds transitent par le compte du groupe : le préjudice est faible eu égard aux faibles taux d'intérêt actuels.



Peu importe, la loi est précise, à partir du moment qu'on a un compte séparé on utilise le compte séparé. A défaut le syndic risque une nullité de son mandat.

mn.sereno
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 07 avr. 2016 :  08:41:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En tant que copropriétaire j'ai fait une démarche pour vérifier la réalité de l'ouverture du compte séparé pour ma copropriété qui a 200 lots.

J'ai demandé au syndic la convention d'ouverture de compte, cette convention avec la Banque Populaire Rives de Paris est établie et signée par l'agence AESI. Lorsque j'ai demandé au syndic quelle était cette agence, il m'a été répondu que ce sigle n'a aucune importance, que c'est peut-être le nom d'un lieu. Or j'ai trouvé que ce sigle signifie "Agence Bancaire d'Economie Sociale et Institutionnelle". La convention est signée ainsi "Fait à l'agence AESI FONCIA le 27/01/2016". Y a-t-il un moyen d'avoir des informations sur cette agence.

J'ai également demandé un relevé d'identité bancaire, celui qui m'a été fourni comporte des anomalies : l'adresse n'est pas indiquée immédiatement après le nom mais tout en bas de la case titulaire du compte après un grand espace en blanc. Je signale ce problème car j'ai demandé à voir un chèque de notre compte et sur le chèque l'adresse indiquée est celle de Foncia et non celle de notre copropriété. Je n'ai pas pu avoir copie de ce chèque. J'ai été reçue par la comptable de la copropriété et par le directeur administratif de l'agence qui m'ont expliqué qu'il était nécessaire de mettre l'adresse de Foncia sur le chèque car s'il se perdait...

De plus sur le relevé d'identité bancaire le nom de notre copropriété a été modifiée, au nom sont accolées une lettre et des chiffres. Lorsque j'ai demandé pourquoi, il m'a été répondu que c'était des codes internes qui avaient été reportés par erreur au moment de l'ouverture du compte et que cela pourrait se réparer.

Sur la convention avec la banque, le code APE de notre syndicat de copropriété est 6832A ce qui correspond à celui d'un administrateur de biens. Lorsque j'ai posé la question au directeur administratif, il m'a répondu qu'il n'avait pas remarqué ce problème, qu'il n'avait pas eu le temps de tout lire avant de signer cette convention et qu'il m'enverrait une réponse aux questions que je viens de vous exposer.

J'attends cette réponse mais j'aimerais bien avoir votre avis sur toutes ces questions et des conseils pour des actions éventuelles.

MERCI
Signature de mn.sereno 
M.N.

rambouillet
Pilier de forums

14267 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 07 avr. 2016 :  09:04:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Perso je pense que F.... a développé un organisme bancaire qui lui est soit affilié, soit dont F.... possède des actons, etc...
En fait je suppose que, depuis la quasi disparition du compte unique, F.... a peut-être trouvé un moyen administratif et financier de se mettre à son compte et de faire fructifier l'argent des copros lui-même, sans passer par une banque autre, style écureuil ou autres

à suivre....

anime_girl
Contributeur actif



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Statut: anime_girl est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 12 avr. 2016 :  06:53:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour,

J'ai pu avoir par un copropriétaire qui règle ses charges par prélèvement,

la preuve que nous n'avons pas de compte séparé

au 10.07.15 PRLV SEPA F - ID.CREANCIER FR24ZZZ477885 ( relevé de compte )

au 15.03.16 PRLV SEPA F - ID;CREANCIER FR24ZZZ477885 '' ''

rien n'a changé

anime_girl
Contributeur actif



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Statut: anime_girl est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 21 juin 2016 :  05:31:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Après une LAR, puis contact avec association, avons obtenu l'ICS de notre copropriété, le 13 juin 2016, Dans la réponse le directeur généra affirme que les fonds ont bien été versés sur le compte de la copropriété, or c'est faux, preuve à l'appui les fonds ont été versés sur le compte de F, grand syndic de France. Je pense que malgré un ICS au nom de la copropriété les fonds continueront à aller sur le compte de ce syndic.

Comment le prouver?

Merci de vos réponses

alice78
Contributeur actif

France
246 message(s)
Statut: alice78 est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 21 juin 2016 :  08:03:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Je pense que si les fonds transitent par le compte du syndic, votre extrait de compte bancaire globalisera les différents prélèvements, alors que si les prélèvements sont directement crédités sur votre compte séparé, vous aurez une ligne pour chaque prélèvement avec le nom du copro concerné.

Luc Standon
Contributeur vétéran



2549 message(s)
Statut: Luc Standon est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 21 juin 2016 :  11:34:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par anime_girl

Comment le prouver?
Merci de vos réponses

Comment prouver que quelque chose n'existe pas ? En fait, vous ne pouvez pas.
Par contre, vous pouvez considérer que les atermoiements de réponses évasives du syndic à vos questions sont la démonstration de l'incapacité du syndic à prouver l’existence réelle de ce fameux compte séparé du syndicat.

Il faut aussi préciser à votre syndic que concernant le compte séparé du syndicat, les dispositions de l'article 18 de la L.1965 précise que : "Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte."

Autre point à préciser : la Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi HOGUET) dont dépendent aussi les syndics professionnels. En gros le syndic ne peut pas se faire la banque du syndicat ni son agent de change, ni son intermédiaire, quand bien même le syndic tient la comptabilité et la gestion financière du syndicat (son client).

Regrettablement seul vous n'arriverez à rien concernant le compte bancaire du syndicat (et d'autant moins si vous êtes minoritaire dans votre propre syndicat), car le lobby banques/syndics est trop puissant : certains en ont fait l'amer expérience, alors qu'ils/elles étaient sur des sièges à fonctions ministériels.

Seules les associations peuvent médiatiquement continuer de dénoncer les irrégularités, les tromperies, et détournements, et les agissements frauduleux de ces syndics peu scrupuleux des lois en vigueur.

Mais il faut continuer de dénoncer les pratiques abusives des syndics pour ne pas les laisser libre de faire comme bon leur semble.

Signature de Luc Standon 
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.

biscotte
Contributeur senior



724 message(s)
Statut: biscotte est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 21 juin 2016 :  12:00:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les règles de preuve du compte séparé :

Dans un certain nombre de situations, le syndic ou le syndicat des copropriétaires peuvent être contraints de justifier qu’un compte séparé a bien été ouvert dans les conditions prévues par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, par exemple, le syndic est tenu de justifier de l’ouverture de ce compte lorsque l’assemblée générale ou le conseil syndical lui communique une demande en ce sens.

(Cette demande est légitime, puisqu’elle permet au syndicat des copropriétaires de s’assurer que son syndic a respecté une obligation légale prévue à peine de nullité du mandat de ce dernier).

Par ailleurs, dans le cadre d’une procédure impliquant la copropriété, la partie adverse est fondée à exiger du syndicat des copropriétaires qu’il justifie de l’ouverture d’un compte séparé (et ce, afin de s’assurer de la recevabilité d’une procédure engagée à son encontre par le syndicat).

Lorsque le syndic (ou le syndicat des copropriétaires, selon les cas) est saisi d’une demande de cette nature, il est alors contraint de prouver qu’un compte séparé a été ouvert dans le délai de trois mois prévu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Si cette preuve n’est pas rapportée, il y a alors lieu de constater qu’aucun compte séparé n’a été ouvert et que le mandat du syndic est nul (voir, par exemple, Cour d’appel de PARIS, 23ème Chambre, Section B, 19 février 2009, RG : 08/05938).

Comment justifier de l’ouverture d’un compte séparé ?

Pour rapporter la preuve de l’ouverture d’un compte séparé, le syndic (ou le syndicat des copropriétaires) doit présenter une copie de la convention d’ouverture du compte mentionnant expressément que le titulaire de ce compte est le syndicat des copropriétaires.

Il convient de souligner que le syndic (ou le syndicat des copropriétaires) ne saurait soutenir valablement qu’il ne dispose pas d’une convention d’ouverture de compte écrite.

En effet, une convention d’ouverture d’un compte séparé doit être constatée sous la forme d’un écrit signé par le syndic (elle ne peut pas être conclue tacitement).

Sur ce point, il faut préciser qu’en principe, une convention de compte bancaire n’est pas soumise à une condition de forme et que sa preuve est libre (Cour d’appel de BESANCON, 27 novembre 1998, juris-data n°046115, JCP 1999, IV, 2107).

Cependant, le compte d’un syndicat des copropriétaires est un « compte de dépôt ».

Or, la convention d’ouverture d’un compte de dépôt est soumise aux conditions de forme définies par l’article L312-1-1 du Code monétaire et financier (modifié par l’ordonnance n°2009-866 du 15 juillet 2009, art. 4).

Cette disposition prévoit que la convention de compte de dépôt doit être conclue sous la forme d’un écrit précisant les modalités de gestion du compte et qu’elle doit être signée par le titulaire du compte :

« I.- (…) La gestion d’un compte de dépôt des personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels est réglée par une convention écrite passée entre le client et son établissement de crédit ou les services financiers de La Poste.

Jusqu’au 31 décembre 2009, les établissements de crédit et les services financiers de La Poste sont tenus d’informer au moins une fois par an les clients n’ayant pas de convention de compte de dépôt de la possibilité d’en signer une.

(…) L’acceptation de la convention de compte de dépôt est formalisée par la signature du ou des titulaires du compte. »

Cette convention doit donc être signée par le titulaire du compte lui-même (si ce titulaire est une personne physique) ou par son représentant légal (lorsqu’il s’agit d’une personne morale).

La convention d’ouverture d’un compte séparé d’un syndicat des copropriétaires doit donc être signée par son syndic.

La méconnaissance de ces conditions de forme est pénalement réprimée par l’article L351-1 du Code monétaire et financier :

« Est puni de la peine d’amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe le fait de méconnaître l’une des obligations mentionnées au premier alinéa du I, au II de l’article L. 312-1-1 et au VII de l’article L. 314-13 ou l’une des interdictions édictées au I de l’article L. 312-1-2. »

Le syndicat des copropriétaires et son syndic sont ainsi présumés être en possession d’un exemplaire écrit et signé de la convention d’ouverture du compte séparé ouvert au nom de la copropriété.

Dès lors, à défaut de communication d’une copie de la convention écrite mentionnant que le titulaire du compte est le syndicat des copropriétaires, il convient de considérer que la preuve de l’ouverture d’un compte séparé n’est pas rapportée.

En pratique, on constate que les syndics communiquent rarement la copie des conventions d’ouverture de compte.

Ils se contentent généralement de communiquer un relevé d’identité bancaire.

Lorsque ce document mentionne clairement que le « titulaire » du compte sur lequel sont déposés les fonds de la copropriété est le syndicat des copropriétaires, la jurisprudence admet que ce document est un élément de preuve suffisant pour justifier de l’ouverture d’un compte séparé dans les conditions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, ce document sera jugé insuffisant en cas de contestation concernant la date d’ouverture du compte.

En effet, le relevé d’identité bancaire ne mentionne pas la date d’ouverture du compte (il ne permet donc pas de vérifier que le compte a bien été ouvert dans le délai de trois mois prévu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965).

En tout état de cause, la jurisprudence prend soin désormais de vérifier que le relevé d’identité bancaire désigne clairement le syndicat des copropriétaires en qualité de « titulaire » du compte.

Les tribunaux et les cours d’appel relèvent systématiquement que le syndic a manqué à son obligation d’ouverture d’un compte séparé et que son mandat est donc nul, lorsqu’ils constatent que le relevé d’identité bancaire versé aux débats désigne le syndic en qualité de « titulaire » du compte (voir, notamment, T.G.I de PARIS, 8ème Chambre, 1ère Section, 2 mars 2010, deux jugements, RG : 07/1637 et RG : 14/681).

La solution est identique lorsque le relevé d’identité bancaire est revêtu de mentions ambigües sur l’identité du titulaire du compte.

Ainsi, la rubrique « Titulaire du compte » de certains relevés d’identité bancaire mentionne à la fois le nom du syndic et le nom du syndicat des copropriétaires.

Un document de cette nature n’établit pas l’existence d’un compte séparé.

Il laisse apparaitre qu’en réalité, le syndic loge les fonds qu’il perçoit pour le compte de la copropriété, sur un sous-compte individualisé d’un compte ouvert à son propre nom.

Ne répond pas à la définition du compte séparé le compte ouvert au nom du « cabinet X - Résidence Saint-Léonard, le client de la banque étant alors l’administrateur de biens et non pas le syndicat des copropriétaires »

Cour d’appel de PARIS, 23ème Chambre B, 29 juin 2000 : AJDI 2000, 846

En tout état de cause il convient de préciser que l’existence d’un compte séparé ne peut pas être prouvée par des attestations.

Il importe peu que ces attestations émanent de professionnels.

Ainsi, ont été jugées impropres à établir l’existence d’un compte séparé deux attestations établies par l’expert comptable et le commissaire aux comptes du syndic, lesquels déclaraient de concert que :

le compte litigieux fonctionnait séparément de tous les autres comptes ouverts par le syndic auprès de la même agence bancaire et n’enregistrait que les opérations propres à cette copropriété,
les intitulés et les numéros de comptes étaient nettement distingués entre le syndic et le syndicat des copropriétaires,
il s’agissait bien d’un compte bancaire séparé ouvert pour le syndicat des copropriétaires et non d’un sous-compte individualisé dans le cadre du compte ouvert au nom du syndic,
Civ.3, 9 avril 2008, Bulletin 2008, III, N° 66 (précité ci-dessus)


vazy
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 21 juin 2016 :  13:05:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je me permet de suggérer que cette dernière intervention de Biscotte soit placée dans les "sujets importants"

anime_girl
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 19 Posté - 24 juin 2016 :  09:43:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Les prélèvements de mai et de juin 2016 ont versés sur le compte de F.

Merci à tous de vos réponses

JPM
Pilier de forums

5268 message(s)
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 24 juin 2016 :  14:53:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Il faudrait prioritairement que biscotte précise l'origine du texte qu'elle a recopié.

Recopié mais mal coupé avec : Civ.3, 9 avril 2008, Bulletin 2008, III, N° 66 (précité ci-dessus).

Ci dessus on ne retrouve rien !

Je crois d'ailleurs qu'il y a deux sources différentes dont les copies se succèdent.

Au final ce recopiage est inutile puisque tout est dans cet arrêt fondateur de la Cour de cassation qui précise que le compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat est celui dont l'immatriculation ne comporte que le seul nom du syndicat, à l'exclusion de celui du syndic sous quelque forme que ce soit.

La convention d'ouverture est sans intérêt parce que l'organisation bancaire actuelle ignore le particularisme du droit de la copropriété et que personne, pas même les associations de consommateurs, n'a œuvré pour remédié à cette carence.



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