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glaciere
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 Posté - 23 oct. 2017 : 18:21:34
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Bonjour,
je suis nouveau propriétaire d'un appartement en duplex sur Paris, avec une terrasse de toit à jouissance exclusive ( l'exclusivité de cette terrasse de toit, partie commune, fait partie d'un lot à part sur le RCP et bien déterminé que j'ai acheté avec d'autres lots d'habitation de l'appartement se trouvant en dessous. Il n'y a accès que par mon appartement ( sauf lucarne pour ouvriers si entretien des ventilations).
Le RCP ( un peu contradictoire), précise exactement à ce sujet:
Partie commune :
« toutes les terrasses, accessibles ou non, à l’exclusion du revêtement superficiel au dessus de l’étanchéité et du complexe d’isolation »
Partie privée :
« Les parties privatives sont celles affectées à la jouissance exclusive de chaque propriétaire, à charge pour lui d’en assurer l’entretien »
« les revêtements de sol quels qu’ils soient… »
« ... les parties privatives ci-dessus énoncées sont la propriété exclusive de chaque propriétaire à l’exception de ce qui est précisé ci-dessous pour les terrasses et loggias.. »
« les loggias , terrasses et balcons … sont affectées à l’usage exclusif du propriétaire, à charge pour lui d’en assurer l’entretien et le fonctionnement et d’en supporter exclusivement toutes les charges se rapportant au revêtement de sol et à la couche d’étanchéité … »
« Dans le cas particulier prévu ci-dessus, seuls les gros travaux d’étanchéité résultant d’une vétusté normale e t l’étanchéité seront à la charge de la collectivité »
Mon probleme:
l'étanchéité n'a as été refaite depuis la construction en 1989. Il y a des fuites (humidité plafond) chez une des voisines sous la terrasse.
J'ai moi-même déposé les dalles et plots pour faire constater une usure et un problème d'évacuation d'eau stagnant en permanence et en dehors des normes admises.
Le conseil de l'immeuble et le syndic admettent qu'il y a un problème d'usure et un problème d'étanchéité à refaire.
Nous avons fait passer plusieurs entreprises et toutes ont confirmé et diagnostiqué qu'il fallait tout reprendre.
J'ai demandé au syndic qui devait prendre en charge les travaux.
Il m'a été répondu:
- l'étanchéité doit être prise en charge par les copropriétaires ( le plus gros morceau donc et heureusement pour moi car insoutenable sinon car il y a 150M2)
- les dalles et plots à ma charge... ( un gros morceau tout de même...)
au vu de ce que j'ai vu sur différents forum et s'agissant d'une terrasse ACCESSIBLE, il me semblait que les dalles, protégeant l'étanchéité des UV, faisaient partie intégrante de l'étanchéité et que cela était donc à la charge de la copro. De plus, toutes les sociétés spécialisées ont indiqué:
"Concernant la pose des nouveaux plots et dalles, selon les normes du bâtiment, l’entreprise qui refait l’étanchéité doit faire la pose des plots et dalles pour vous faire bénéficier de la garantie décennale"
Mes questions sont donc:
- Malgré le RCP parlant de revêtement à la charge du propriétaire de loggias ou terrasses et notant une contradiction sur l'étanchéité, le revetement obligatoire est il vraiment à ma charge? Lorsque j'ai acheté le lot, les dalles en bois étaient pourries et se brisaient lorsqu'on marchait dessus ( mauvaises qualité d'il y a plus de 20 ans). Le changement est obligatoire.
- Dans tous les cas, la dépose et la repose des dalles et plots, nécessaires à la remise en étanchéité, est elle à ma charge ou à celle de la copro?
Il me semble que ces problèmes ont déjà été évoqués sur le forum mais chaque cas est spécifique en raison du contenu du RCP...
Merci de vos éclairages ou expériences.
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 Posté - 23 oct. 2017 : 20:18:34
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glacière : glaciere : citation: parties communes : toutes les terrasses, accessibles ou non, à l’exclusion du revêtement superficiel au dessus de l’étanchéité et du complexe d’isolation
les parties privatives ci-dessus énoncées sont la propriété exclusive de chaque propriétaire à l’exception de ce qui est précisé ci-dessous pour les terrasses et loggias..
Les dalles de bois, vos plots et vos dalles sont un revetement superficiel au dessus de l'étanchéité, la dépose, la répose, le changement sont à votre charge. Le RDC est clair sans ambiguité.
citation: Concernant la pose des nouveaux plots et dalles, selon les normes du bâtiment, l’entreprise qui refait l’étanchéité doit faire la pose des plots et dalles pour vous faire bénéficier de la garantie décennale"
Cela ne change en rien, pour les plots et les dalles. Si vous posez vous-mêmes ces dalles, plus de garantie décennale, ce qui signifie qu'aux moindre problème de fuite, vous serez tenu responsable, et les travaux seront à vos frais.
PS : une partie commune à jouissanc exclusive n'est pas un lot de copropriété. Elle est attachée à un lot et non cessible. Elle figure bien dans l'EDD, et dans votre acte de vente. |
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Franck1966
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Posté - 23 oct. 2017 : 21:28:22
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Glacière, lors de la réfection globale de l'étanchéité (partie commune), l'entreprise qui refait l'étanchéité pose une dalle en béton de plusieurs centimètres pour la protéger.
Ce qui vient dessus (carrelage, bois, dalles) est à la charge du copropriétaire (revêtement superficiel)
votre RCP est normal et classique |
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Posté - 24 oct. 2017 : 06:44:10
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citation: les loggias , terrasses et balcons … sont affectées à l’usage exclusif du propriétaire, à charge pour lui d’en assurer l’entretien et le fonctionnement et d’en supporter exclusivement toutes les charges se rapportant au revêtement de sol et à la couche d’étanchéité … »
« Dans le cas particulier prévu ci-dessus, seuls les gros travaux d’étanchéité résultant d’une vétusté normale e t l’étanchéité seront à la charge de la collectivité »
et
citation: J'ai moi-même déposé les dalles et plots pour faire constater une usure
La question qui se pose est : qui a posé ces dalles + plots ? est ce un aménagement d'origine (1989) ou un aménagement que vous avez fait ou l'un de vos prédécesseurs ?
Votre RdC est ambigue
* dans le premier cas, construction d'origine, alors la dépose et la repose est à la charge du syndicat
* dans le second cas, aménagement privatif ultérieur, alors il faut vérifier ce qu'a écrit la résolution qui a autorisé cet aménagement.
Attention : si cet aménagement a été fait sans autorisation, le syndicat pourrait vous faire payer la remise en état de l'étanchéité elle-même
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glaciere
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 Posté - 24 oct. 2017 : 09:56:57
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Merci pour vos avis précieux.
Historique: c'est le promoteur qui a pris pour lui le dernier étage et la terrasse donc à jouissance exclusive. Cette jouissance exclusive donne lieu à des tantième set est clairement indiquée comme un lot sur le RCP et attaché effectivement à un autre lot qui est l'habitation.
L'installation de la terrasse est donc d'origine par le promoteur... Meme si il a été l'habitant par la suite. Il me semble que la dépose et repose devrait être à la charge du syndic... D'ailleurs, dès le départ la terrasse était en jouissance et accessible, donc, forcément avec des dalles sur plot car sinon, cela aurait été en direct sur l'étanchéité et donc, non conforme (il n'y a jamais eu de gravier)... Cette dépose et repose à la charge du syndic est elle ainsi indiscutable?
Pour les dalles.. Je suis dubitatif et comme elles étaient pourries ( bois de basse qualité et de plus de ans), elles sont à changer obligatoirement...
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Sunbird
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Posté - 24 oct. 2017 : 10:41:11
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Étanchéité charge commune.
Revêtement charge privative.
Votre RC est précis sur le sujet. La réponse qui vous a été donnée est correcte.
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nefer
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Posté - 24 oct. 2017 : 10:51:10
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vous confondez syndic et syndicat... |
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glaciere
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Posté - 24 oct. 2017 : 11:12:32
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mais au sujet de la dépose et repose , au vu des éléments? est ceà ma charge ou à la charge des copropriétaires, les dalles étant à l'origine
merci |
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Sunbird
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Posté - 24 oct. 2017 : 11:51:58
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Peu importe que les dalles soient d'origine.
La question serait la même si dans une pièce il y avait une moquette d'origine. |
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Posté - 24 oct. 2017 : 11:56:08
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citation: glaciere Posté - 24 oct. 2017 : 11:12:32
mais au sujet de la dépose et repose , au vu des éléments? est ceà ma charge ou à la charge des copropriétaires, les dalles étant à l'origine
merci
La position de chacun sur ce sujet, la vôtre et celle du syndicat, doivent être étayées par des documents concrets.
La pose de ces dalles était-elle répertoriée dans les travaux prévus par le promoteur, ou est-ce, comme l'habitude des promoteurs se découvre souvent, des travaux non répertoriés, éventuellement payés par tous (les acquéreurs initiaux).. mais sans le savoir !!!
Il faudrait connaître le DCE sur sa partie relative à la toiture terrasse ? |
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glaciere
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Posté - 24 oct. 2017 : 12:09:34
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Ou peut on consulter le DCE et savoir si les dalles étaient bien prévues à la construction?
Si non indiquées par le promoteur mais que réellement à la construction, ce qui est le cas, n'est ce pas "de fait". Au départ d'ailleurs, la terrasse était divisée en deux lots distincts qui ont été rassemblés par la suite et ce avant la vente aux actuels propriétaires. Les deux terrasses étaient déjà avec des dalles de bois...
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glaciere
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Posté - 24 oct. 2017 : 14:05:05
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l'ancienne propriétaire me confirme que les plots et dalles étaient à l'origine mais effectivement, si j'avais un document, ce serait mieux...
<merci à vous pour toutes vous infos! |
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Sunbird
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Posté - 24 oct. 2017 : 18:30:12
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A mon avis ce n'est pas la question qu'il faut se poser si d'origine ou pas, mais le RC que vous avez cité.
Si il s'agit d'une terrasse sur plot, cela est facilement démontable, et il est fort probable que cela est prévu justement pour refaire l'étanchéité.
Ce que je ne comprends pas est pourquoi les entreprises imposent de refaire votre terrasse pour la garantie décennale sur l'étanchéité?
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glaciere
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Posté - 24 oct. 2017 : 18:39:04
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concernant une terrasse de toit , le revêtement et plots sont parties communes et même considérés comme protection de l'étanchéité. C'est la raison pour laquelle les sociétés d'etanchéité exigent de faire elles même la repose et couverture ou alors de passer ( cas rare) un accord avec une société qui s'occupere de la pose des dalles qui doit aussi etre couverte en assurance...
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glaciere
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Posté - 24 oct. 2017 : 18:42:29
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la depose et repose des dalles sur plot est indissociable de la réfection d'une terrasse de toit... Je ne parle pas de "qui doit prendre en charge le cout des dalles" car il semble que effectivement cela peut varier selon le RCP... Mais il me semble bien et surtout si les plots et dalles sont à l'origine de la construction, que la dépose et la repose sont à la charge de la copro. |
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Franck1966
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Posté - 24 oct. 2017 : 18:47:16
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Glacière, vous n'allez pas me faire croire que si vous soulevez une dalle, vous voyez le revêtement supérieur de l'étanchéité (la couche brillante) !!!
Il y a obligatoirement une épaisseur de béton d'au moins 3 à 5 cm pour protéger cette étanchéité !
Si ce n'est pas le cas, faites plutôt prévoir dans vos devis de réfection d'étanchéité, la pose de cette couche de béton ! |
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glaciere
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Posté - 24 oct. 2017 : 19:01:57
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ah non, tout dépend de la technique employée et dans notre cas, le béton est en dessous et la couche d'étanchéite par dessus et les plots et dalles servent a deux choses: accessibilité et protection de l'etancheite ( UV par exemple)
Et cela n'a choqué ou interpeller aucune des 5 société spécialisées que nous avons fait venir... |
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glaciere
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Posté - 24 oct. 2017 : 19:05:09
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en fait il y a la dalle de béton = structure du toit, un isolant thermique d'au moins 10 ou 15 cm et un revetement d'étanchéité ( ou plusieurs, je ne sais pas).Mais tout cela est "normal" et ne change rien à mes interrogations en fait qui restent les mêmes |
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Posté - 24 oct. 2017 : 19:38:40
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glaciere : citation: Ou peut on consulter le DCE et savoir si les dalles étaient bien prévues à la construction?
Mais il me semble bien et surtout si les plots et dalles sont à l'origine de la construction, que la dépose et la repose sont à la charge de la copro.
Non; le seul document qui compte c'est le RDC. Elles peuvent dater de l'origine de la copropriété, mais être notées comme parties privatives dans le RDC, c'est juridiquement ce qui compte, et il me parait très clair :
les loggias , terrasses et balcons … sont affectées à l’usage exclusif du propriétaire, à charge pour lui d’en assurer l’entretien et le fonctionnement et d’en supporter exclusivement toutes les charges se rapportant au revêtement de sol et à la couche d’étanchéité … »
« Dans le cas particulier prévu ci-dessus, seuls les gros travaux d’étanchéité résultant d’une vétusté normale e t l’étanchéité seront à la charge de la collectivité
glaciere :citation: Au départ d'ailleurs, la terrasse était divisée en deux lots distincts qui ont été rassemblés par la suite et ce avant la vente aux actuels propriétaires.
Une partie commune à jouissance exclusive n'est pas un lot de copropriété, et ne possède pas de tantièmes; et vous parlez bien ici de 2 lots terrasse de copropriété réunis en 1 seul lot, donc affecté de tantièmes de copropriété, payant des charges de copropriété.
Cela n'est pas très clair.
Que dit l'EDD ?
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Sunbird
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Posté - 24 oct. 2017 : 22:19:30
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citation: Initialement posté par glaciere
en fait il y a la dalle de béton = structure du toit, un isolant thermique d'au moins 10 ou 15 cm et un revetement d'étanchéité ( ou plusieurs, je ne sais pas).Mais tout cela est "normal" et ne change rien à mes interrogations en fait qui restent les mêmes
Sur le revêtement d'étanchéité il y a quoi dessus ? |
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glaciere
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Posté - 24 oct. 2017 : 23:40:23
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sur le revêtement il n'y a rien... C'est une sorte de tapis noir ou sont posés les plots directement... et les spécialistes de l'etancheite reposerons le meme genre de chose.. sur les bord de la terres c'est un revêtement argenté qui remonte et sur la surface entière comme un revêtement en caoutchouc |
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terrasse jouissance exclue:etanchéité, qui paie ? 
