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radiance64
Contributeur débutant

97 message(s)
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PostĂ© - 10 oct. 2017 :  08:48:00  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

j'aimerais connaître la procédure à suivre dans le cas suivant:
Une résolution demandant la suppression du poste de concierge a été prise à l'art 24 à la place de l'Art 26 après le départ en retraite de l'employé du SDC, idem pour la location de la loge laissée vacante.
A revoir les présents et tantièmes cela ne passait pas à l'Art 26.
Le syndic de l'époque a été remplacé, des copropriétaires mécontents de ce fait, du locataire et des coûts des services exécutés par le concierge, le bail arrivant à expiration aimeraient revenir à la situation précédente.

Peux t on arguer du fait que le vote n'a pas été fait correctement et remettre la résolution au vote à l'art 26 tel quel? ou comme personne (faisant confiance au syndic en place) n'est allé au TGI dans les 2 mois suivants c'est acté. A noter que le règlement de copropriété est resté inchangé. Certains copropriétaires ayant acheté récemment en étant persuadé qu'il y avait un concierge.

Merci de vos conseils toujours précieux.




ribouldingue
Pilier de forums



15561 message(s)
Statut: ribouldingue est connecté

 1 PostĂ© - 10 oct. 2017 :  08:57:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour
citation:
Certains copropriétaires ayant acheté récemment en étant persuadé qu'il y avait un concierge
Ils ont donc acheté sur la seule lecture du réglement de copropriété?$Devant un Juge, cela va être difficile a argumenter, même si l'on n'est jamais certain de la décision d'un tribunal par avance.

citation:
Peux t on arguer du fait que le vote n'a pas été fait correctement et remettre la résolution au vote à l'art 26 tel quel? ou comme personne (faisant confiance au syndic en place) n'est allé au TGI dans les 2 mois suivants c'est acté.
La contestation sur la décision n'était possible en effet que pendant les deux mois suivant -non pas la décision- mais la notification aux opposants et défaillants.

Maintenant la non modification du règlement s'il y reste la clause de l'existence d'un service de concierge ou de gardien peut ouvrir des possibilités de contestation certes complexes (L'existence d'un service de gardien ou de corriger, ca se voir assez rapidement quand même, plaider l'ignorance va être délicat)... en face desquelles une simple publication tardive certes en 2017 au bureau de la publicité foncière de la décision prise en 20xx porterait échec.

Édité par - ribouldingue le 10 oct. 2017 08:59:44

Emmanuel Wormser
Modérateur

13955 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 10 oct. 2017 :  09:17:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
mais si les copro sont en majorité ok pour un retour du gardien, rien n'interdit de délibérer non pas pour retirer la première délib antérieur mais tout simplement pour prendre une nouvelle décision en sens contraire
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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GĂ©dehem
Modérateur

13386 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 10 oct. 2017 :  10:10:20  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ils ont donc acheté sur la seule lecture du réglement de copropriété? Devant un Juge, cela va être difficile a argumenter,
Pas du tout.
C'est tout le poids du RDC annexé aux actes des acquéreurs : on le sait bien pour les grilles de répartition des charges, comme des clauses "essentielles à la destination de l'immeuble".
"J'ai acheté parce qu'il y avait un concierge (une piscine, un cours de tennis, ...) prévu par convention, il n'y en a pas, le syndicat m'a trompé".

Le syndicat peut statuer demain sur l'embauche d'un employé, le poste lui même n'ayant pas été supprimé du RDC.
Du moins lorsque le logement de fonction sera libre et refait, si employé cat.B.

ribouldingue
Pilier de forums



15561 message(s)
Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 10 oct. 2017 :  10:20:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
C'est le 'étant persuadé qu'il yu avait un concierge' qui est difficile a argumenter, sinon, que le syndicat ne soit pas en accord avec son réglement et qu'il fasse subir ainsi un préjudice, oui.

Préjudice qui n'existerait plus que de manière transitoire dans les 30 jours qui suivent si la décision est publiée, d'ou un pataquès en effet en perspective.


L'autre solution naturelle indiquée par Emmanuel Wormser est de voter pour revenir à une solution conforme au réglement, vote qui ne se fera pas à l'article 24 du coup, sauf passage en force et risque qui va avec.

Je serais syndic, je me hâterais d'aller voir le bureau de la publicité foncière, PUIS je pense qu'il est nécessaire de notifier au nouveaux arrivants de manière à ne pas ce coup-ci causer un second préjudices à ces denriers par une publication en catimini.

radiance64
Contributeur débutant

97 message(s)
Statut: radiance64 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 10 oct. 2017 :  12:31:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Donc le vote a eu lieu a l'art 24 mais si on l'avait fait à l'art 26 cela ne passait pas. On remets une résolution pour rétablir le poste de concierge toujours présent dans le RCP et à l'Art 26 ? Si une petite majorité est contre ça reste comme ça : ? !
Pas très "fair-play" et du coup cet état de fait avantage les syndics qui ont une agence qui loue l'ex-loge et des accords avec des entreprises de nettoyage hors de prix et désavantage les copropriétaires qui se sont fait avoir.

On ne peut pas re-mettre la même résolution "suppression du poste de concierge" mais maintenant à l'Art 26 et voir si ça passe (cela m'étonnerais) et sinon cela veut dire qu'on rétablit le poste?


kanaputz
Contributeur débutant



64 message(s)
Statut: kanaputz est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 10 oct. 2017 :  12:36:41  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Avoir un gardien et une loge fait partie du standing d'un l'immeuble.
L'avoir supprimé au mépris du règlement de propriété par un vote ne respectant pas la législation peut-il être contesté au delà des deux mois après l'AG ?
Et qui peut contester ? C'est ça la question ?

rambouillet
Pilier de forums

14338 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 10 oct. 2017 :  12:39:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il y a surtout que si le RdC n'est pas modifié en conséquence, tout copro faisant l'acquisition peut se retourner contre le syndicat. En effet, l'acquéreur n'est pas sensé lire tous les PVs d'AG, mais seul le RdC fait foi pour lui.

Donc nouvelle résolution à prendre pour faire un modificatif et le publier : il faut aller jusqu'au bout de la démarche ....

Viviane
Pilier de forums

3417 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 10 oct. 2017 :  12:42:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La résolution n'a pas été contestée dans les temps. Vous ne pouvez donc pas juste dire "la majorité n'était pas bonne il y a X années" donc c'est pas valable

Commencez par essayer de prendre une résolution rétablissant le poste.

Ou une résolution annulant la précédente, puisque la modif du RC n'a pas été publiée.

Si ça marche pas, une action peut peut-être engagée par un nouveau proprio, mais ça risque d'être très long. Commencez par le plus simple.
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 10 oct. 2017 12:45:14

ribouldingue
Pilier de forums



15561 message(s)
Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 10 oct. 2017 :  12:43:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La question n'est pas trop de savoir si cela avantage ou pas les syndics qui, mais si le président de séance et le conseil syndical et les copropriétaires votent correctement pour les affaires les concernant ou s'ils votent très approximativement.

On ne peut pas juger de la facon de voter en 2017 selon une notion de fair play. On vote selon les définitions légales.
Peu importe que cela n'ait pas été le cas il y a 10 ans.

citation:
L'avoir supprimé au mépris du règlement de propriété par un vote ne respectant pas la législation peut-il être contesté au delà des deux mois après l'AG ?
Et qui peut contester ? C'est ça la question ?
La question a déja été répondue, c'est non.
Mais en effet ceux que la décision pénalisent (qui ont acheté donc après le vote en question) peuvent attaquer le syndicat.

Édité par - ribouldingue le 10 oct. 2017 13:01:44

radiance64
Contributeur débutant

97 message(s)
Statut: radiance64 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 10 oct. 2017 :  13:02:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci c'est très clair.

Donc la résolution sera formulée dans le sens " rétablissement du poste de concierge selon le descriptif du RCP en vigueur suite au vote précédent en AG xx prise à la maj art 24 au lieu de art 26" et on vote à l'art 26?
Ce serait une création de poste ce serait l'art 26?


Emmanuel Wormser
Modérateur

13955 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 10 oct. 2017 :  13:38:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
il est totalement inutile de mentionner une majorité erronée de l'AG antérieure.
restez en au rétablisement à une majorité 26, ça suffira bien.
on ne réécrit pas l'histoire : évitez les scories !
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Sunbird
Contributeur vétéran

2260 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 10 oct. 2017 :  13:57:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
A mon avis il est préférable de faire annuler la résolution qui a été prise à la mauvaise majorité, et ensuite faire voter la suppression du poste à la majorité de l'art 26 avec modification du RC.

Emmanuel Wormser
Modérateur

13955 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 10 oct. 2017 :  14:19:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
quel intérêt ?
alors qu'il suffit de prévoir pour l'avenir au lieu de risquer des difficultés de procédures liées à la prescription d'action ?
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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GĂ©dehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 10 oct. 2017 :  14:33:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
rétablissement du poste de concierge selon le descriptif du RCP en vigueur suffit

Sunbird
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 10 oct. 2017 :  17:14:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Emmanuel Wormser

quel intérêt ?
alors qu'il suffit de prévoir pour l'avenir au lieu de risquer des difficultés de procédures liées à la prescription d'action ?


Je précise, faire annuler par un vote d'AG, pas par un juge comme ma phrase le laissait penser.

Édité par - Sunbird le 10 oct. 2017 17:14:59

PROSPER83
Contributeur actif



France
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 10 oct. 2017 :  17:26:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
.radiance64 J'aimerais connaître la procédure à suivre dans le cas suivant:
Une résolution demandant la suppression du poste de concierge a été prise à l'art 24 à la place de l'Art 26 après le départ en retraite de l'employé du SDC, idem pour la location de la loge laissée vacante.
A revoir les présents et tantièmes cela ne passait pas à l'Art 26.
Le syndic de l'époque a été remplacé, des copropriétaires mécontents de ce fait, du locataire et des coûts des services exécutés par le concierge, le bail arrivant à expiration aimeraient revenir à la situation précédente.
Peux t on arguer du fait que le vote n'a pas été fait correctement et remettre la résolution au vote à l'art 26 tel quel? ou comme personne (faisant confiance au syndic en place) n'est allé au TGI dans les 2 mois suivants c'est acté. A noter que le règlement de copropriété est resté inchangé. Certains copropriétaires ayant acheté récemment en étant persuadé qu'il y avait un concierge.


Le règlement de copropriété à un caractère contractuel (Cass. 3e ch. civ. 24/3/1989, Bull. civ. III n.117).

La jurisprudence assimile le règlement de copropriété de copropriété à un contrat soumis aux dispositions des articles 1156 et suivants du Code Civil (Cass. 3e ch. Civ. 28/2/1969 - JCP 1970, II, 16220 ; 30/10/1973 – JCP G 1974, IV, 402 ; 17/3/1976, JCP 1977, II, 18542 ;).

Les violations du règlement de copropriété relèvent du droit commun des contrats pour lesquelles s'ap-pliquent les articles 1142 et 1143 du Code civil et non de l'article 1382 (art. 8 de la loi du 10 juillet 1965, LI-TEC 2007 ; Cass. Civ. 3e, 14/10/1987, loyers et copro. 1987 n° 467).

En conséquence, n’importe quel nouveau copropriétaire qui a reçu, lors de l’achat de son lot, un règle-ment de copropriété mentionnant les services d’un concierge est en droit, à tout moment, d’en exiger le respect de cette clause sans qu'il ait se justifier.

Pour mieux vous conseiller sur la procédure à suivre, il serait tout abord important de nous donner plus de précisions :

1 Reproduction de la clause du RC qui impose un concierge logé avec la définition de ses taches ;
2 S’agissait-il d’un concierge (logé donc de catégorie B) à temps complet, permanent ou à temps partiel et combien d’UV (unités de valeur) avait-il ;
3 Est-ce que toutes les taches prévues au RC sont toujours exécutées par entreprise de nettoyage qui le remplace ;
2 Catégorie de l’immeuble (standing, grand standing etc..) et son nombre de lots ;
3 Date de la décision de l’AG qui a supprimé le poste et la loge du concierge ;
4 Reproduction de la résolution de l’AG qui a supprimé le poste et la loge du concierge ;
5 Conditions de l’usage actuel de l’ancienne loge ;

Dès lors qu’une assemblée a pris une décision non contestée à une majorité précise, en l’occurrence de l’art. 24, même si cette décision relevait d’une majorité supérieure, donc en l’occurrence de l’art. 26, toute autre assemblée a toujours la possibilité d’annuler, à tout moment, cette décision à la même majorité que celle qui l’a adoptée (soit art. 24) à la condition :

Que la 1ère résolution n’ait pas déjà été exécutée. Or, la suppression du poste de concierge n’ayant pas été effectuée dans le RC, ce poste reste donc toujours vacant et la décision de son remplacement par une entreprise de nettoyage ne peut pas être considérée comme étant l’exécution de la décision de suppression du poste ; La solution sera donc assez simplifiée pour vous.

Par contre, la loge ayant été louée, la résolution qui l’a décidée ayant donc été exécutée, elle ne peut plus être annulée. Il faudra donc agir autrement.

Que la deuxième résolution n’ait pas été prise en méconnaissance de l’intérêt collectif ou ne soit pas le résultat de manœuvres frauduleuses (ce qui n’est nullement le cas);

Qu’elle ne porte pas atteinte aux droits acquis par les copropriétaires en vertu de la décision précédente (ce qui n’est nullement le cas).

Emmanuel Wormser
Modérateur

13955 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 10 oct. 2017 :  18:06:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

citation:
Initialement posté par Emmanuel Wormser

quel intérêt ?
alors qu'il suffit de prévoir pour l'avenir au lieu de risquer des difficultés de procédures liées à la prescription d'action ?


Je précise, faire annuler par un vote d'AG, pas par un juge comme ma phrase le laissait penser.

et je ne vois toujours pas l'intérêt, d'autant qu'il est trop tard pour annuler (autrement dit, avec effet rétroactif). Il s'agirait là d'une résiliation
bref, la formulation de Gédéhem est parfaite
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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radiance64
Contributeur débutant

97 message(s)
Statut: radiance64 est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 26 nov. 2017 :  12:30:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
@ PROSPER83 - Merci de vos conseils.
J'ai mis du temps à trouver les réponses et c'est intéressant car complètement décousu.

1 Reproduction de la clause du RC qui impose un concierge logé avec la définition de ses taches ;
RCP resté inchangé :
=> Le service de l'immeuble est assurée par un concierge qui est choisi par le syndic, dont il exécute les ordres.
Le concierge est logé gratuitement dans les locaux spécialement affectés à cet effet. Il a droit aux avantages en nature et à la rémunération en espèces prévus par la législation en vigueur.
Il doit entretenir les parties communes en bon état de propreté, balayer et nettoyer les halls d'entrée, vestibules, escaliers, tapis, ascenseurs, paliers, les appareils dépendant des diverses installations de l'immeuble et, généralement, toutes les parties communes, ou tout au moins une fois par semaine, et plus souvent à la réquisition du syndic.
Les poubelles doivent être sorties dans la rue chaque jour aux heures prévues par les règlements de police.
Le concierge maintient en parfait état de propreté et d'entretien les glaces de l'entrée et des vestibules, les vitrages des escaliers, les cuivres de toutes les parties communes ainsi que les rampes d'escalier.
Il doit entretenir la loge en parfait état de propreté.
Il veille à ne laisser pénétrer dans l'immeuble des personnes qui pourrait lui paraître suspectes.
Il assure l'éclairage des entrées, vestibules et escaliers.
Il a la garde des clés donnant accès aux locaux renfermant les divers appareils à l'usage des bâtiments, aux caves communes et aux colonnes montantes.
Ils ferment les colonnes montantes quand besoin est. Il doit vider les colonnes d'eau en cas de gelée, mais après en avoir averti les copropriétaires.

Il doit satisfaire, au lieu et place des copropriétaires ou personnes habitant l'immeuble, mais uniquement pour les parties communes, aux charges de balayage, éclairage et autres obligations de ville et de police auxquelles les personnes habitant la maison pourrait être tenus.
Il doit aviser immédiatement le syndic de tout accident susceptible de nuire aux bâtiments et de toute dégradation dont il aurait connaissance, de façon que toutes les mesures utiles puissent être prises sans tarder.

2 S’agissait-il d’un concierge (logé donc de catégorie B) à temps complet, permanent ou à temps partiel et combien d’UV (unités de valeur) avait-il ;

D'après les réponses qu'on m'a fourni, puisque l'ancien syndic n'a pas transmis la totalité des archives et donc pas le contrat de travail. Il avait un contrat correspondant à 26h/semaine, donc grosso modo 5 000 UV.

3 Est-ce que toutes les taches prévues au RC sont toujours exécutées par entreprise de nettoyage qui le remplace ;

Non. Seul le nettoyage des parties communes, sorties des poubelles et entretien espaces verts sont effectués par 2 prestataires de services.
Ce qui est indiqué en gras ne l'est pas.

2 Catégorie de l’immeuble (standing, grand standing etc..) et son nombre de lots ;

Catégorie : ensemble immobilier.

3 Date de la décision de l’AG qui a supprimé le poste et la loge du concierge ;

PV AG 2011 , à la 8ème résolution du procès-Verbal de l'Assemblée Générale du 9/11/2011, il a été voté le maintien d'un employé logé dans la résidence par le syndicat des copropriétaires.
Donc on garde le poste de concierge en 2011.

4 Reproduction de la résolution de l’AG qui a supprimé le poste et la loge du concierge ;

C'est là que c'est intéressant - Voilà la rédaction de la résolution du PV AG de 2013 :
=> RĂ©solution #9 :
Titre : accord pour l'emploi d'un employé d'entretien avec eux logement gracieux dans la maison de la résidence (art 24)
Situation ancienne : un employé du syndicat était logé gracieusement (toutes charges comprises) dans la maison à l'entrée de la Résidence.
Situation actuelle : les missions d'entretien (ménage, poubelles, espaces verts) sont confiées à des prestataires de services.
Par la 8ème résolution du procès-Verbal de l'Assemblée Générale du 9/11/2011, il a été voté le maintien d'un employé logé dans la résidence par le syndicat des copropriétaires.
Par la 9ème résolution du procès Verbal de l'Assemblée Générale du du 22/11/012, il a été voté le refus de faire réaliser les travaux nécessaires et utiles à la remise en état du logement de la Résidence ce qui a engendré d'ailleurs à non mise en application de la résolution citée ci-dessus.
La situation est donc demeurée bloquée et il est aujourd'hui demandé à l'assemblée de voter pour ou contre l'emploi par l'embauche d'un(e) employé(e) d'entretien qui sera logé gracieusement dans la maison de la Résidence sauf charges locatives (chauffage, électricité) sachant que cette démarche ne peut se réaliser sans avoir effectué les travaux de remise en état de la maison.

A noter que la résolution votée suivante #10 est intitulée travaux de remise en état de la maison de l'employé et qu'elle a été acceptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.
Raison pour laquelle on avait la résolution suivante.

5 Conditions de l’usage actuel de l’ancienne loge ;

toujours à l'AG 2013 - résolution # 12 : Accord pour la mise en location de la maison de la Résidence (art 25).
Accord donné .


Donc légalement où en est on? Les tâches citées plus haut en gras ne sont plus effectuées et toujours au RCP. Faut il voter à l'ART 26 de les supprimer si le poste de gardien est bel et bien supprimé?
Merci de vos Ă©clairages d'expert.

Cordialement.

radiance64
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 26 nov. 2017 :  14:11:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Autre détail : toujours à l'AG 2013 - résolution # 13 : Mandat gestion locative au SYNDIC, aussi agent immobilier - Honoraires de 5% HT. :-)

PROSPER83
Contributeur actif



France
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 28 nov. 2017 :  10:14:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour Radiance64

Afin de mieux vous répondre, pouvez-vous nous communiquer :
- le nombre de lot de votre copropriété ;
- la présence d’ascenseur et leur nombre ;
- le nombre de halls d’entrée ;
- le nombre de cage d’escaliers.

Par ailleurs

citation:
D'après les réponses qu'on m'a fourni, puisque l'ancien syndic n'a pas transmis la totalité des archives et donc pas le contrat de travail. Il avait un contrat correspondant à 26h/semaine, donc grosso modo 5 000 UV.


Il est impossible qu'il soit à 26 h/semaine (régime de droit commun pour employé d'immeuble) et à 5000 UV/mois s'il il s'agit d'un concierge logé, qui ne peut qu'être au régime dérogatoire des Unités de valeur. Même en l'absence de contrat, il vous suffit de vous procurer une fiche de paie pour connaître le régime auquel il était soumis ou faussement déclaré .
 
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