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jeanCAN
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PostĂ© - 10 sept. 2009 :  09:59:15  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour
Nous avons changé de syndic (AG 2009) mais les comptes de 2007 et 2008 n'ont jamais été approuvés. Comment rectifier et apurer cette comptabilité avec le nouveau syndic??
merci

rambouillet
Pilier de forums

15200 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

 1 PostĂ© - 10 sept. 2009 :  11:47:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
pourquoi n'ont-ils pas été approuvés :
* car non présentés
* ou car bien que présentés, l'AG a refusé leur approbation. Et pourquoi ?

Cette approbation n'ayant pas été votée, y a t il des difficultés actuellement de type : soldes positifs ou négatifs en suspens, par exemple. ?

jeanCAN
Nouveau Membre

36 message(s)
Statut: jeanCAN est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 12 sept. 2009 :  15:46:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
AG refuse de voter car le Cs de l'époque à détecté des anomalies et erreurs ds les comptes mais le syndic ne les prend pas en considération....Donc a ce jour l'ancien syndic doit de l'argent. comment lui réclamer et apurer les comptes de ces 2 années (2007,2008)???

nefer
Modérateur

11414 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 12 sept. 2009 :  16:02:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
il fallait lister les anomalies, relever la liste des "factures litigieuses", ou bien relever clairement les erreurs d'imputation et faire approuver les comptes avec toutes ces réserves


votre syndic actuel n'est pas de bon conseil

citron
Nouveau Membre

6 message(s)
Statut: citron est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 14 sept. 2009 :  22:14:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
impossible , le nouveau n'absorbe pas le passif , il faut payer . c'est la continuité de la "vie" de votre copro .tel est votre destiné.

jeanCAN
Nouveau Membre

36 message(s)
Statut: jeanCAN est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 17 sept. 2009 :  18:51:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
merci pour vos réponses. Il y a qqs copros qui avaient refusés de payer une partie de leurs charges à causes des irrégularités. Ces "dettes" doivent elles être payées au nouveau syndic ??

JB22
Pilier de forums

3403 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 17 sept. 2009 :  20:16:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le principe de droit est que 'nul ne peut se faire justice Ă  lui-mĂŞme".
Donc il faut payer.
Quitte Ă  faire des actions contre l'ancien syndic.....

ainohi
Contributeur vétéran

1751 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 17 sept. 2009 :  23:22:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il y aurait peut-être lieu à refaire les comptes des deux exercices. On ne doit pas se faire justice soi-même, certes, mais on a le droit d'avoir des comptes exacts. Ce travail pourrait être demandé au nouveau syndic, mais il ne le ferait pas gratuitement. L'ARC ou autre association pourrait aussi être consultée.

JB22
Pilier de forums

3403 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 18 sept. 2009 :  09:59:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
De ainohi
"On ne doit pas se faire justice soi-mĂŞme, certes, mais on a le droit d'avoir des comptes exacts"

Avoir des droits ne suffit pas, il faut les faire respecter.
Comme je l'ai précisé cela ne se fera pas sans action contre l'ancien syndic.

malin
Contributeur actif



248 message(s)
Statut: malin est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 18 sept. 2009 :  11:32:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le fait de ne pas approuver les comptes empêche le syndicat des Copropriétaires de recouvrir le solde éventuel de charges pour la ou les périodes.
IL convient d'éviter de faire un vote négatif à l'approbation mais de les approuver après rectification des erreurs ou anomalies si elles sont fondées... encore faut-il que les personnes ayant émis les réserves soient objectives et sachent de quoi elles parlent.... très grand dilemme à ce sujet.

nefer
Modérateur

11414 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 18 sept. 2009 :  12:07:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par citron

impossible , le nouveau n'absorbe pas le passif , il faut payer . c'est la continuité de la "vie" de votre copro .tel est votre destiné.


il est inutile d'Ă©crire de tels propos...qui ne veulent rien dire!

ainohi
Contributeur vétéran

1751 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 18 sept. 2009 :  13:43:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JB22

De ainohi
"On ne doit pas se faire justice soi-mĂŞme, certes, mais on a le droit d'avoir des comptes exacts"

Avoir des droits ne suffit pas, il faut les faire respecter.
Comme je l'ai précisé cela ne se fera pas sans action contre l'ancien syndic.
Quelle action ? Difficile de dire tant qu'on n'a pas de comptes approuvés.
Donc, avant toute chose, on dresse des comptes limpides pour les deux exercices qui font litige, on les fait approuver et, cela fait, on se retourne ensuite vers l'ancien syndic. On saura alors exactement quoi lui reprocher et, le cas échéant, exactement combien lui réclamer.

malin
Contributeur actif



248 message(s)
Statut: malin est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 18 sept. 2009 :  13:57:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le fait d'utiliser les termes "dresser" et "limpide" et de prime abord une méconnaissance des règles élémentaires de comptabilité, ce sont des termes que j'utiliserai pour la cuisine.

La solution proposée par ainohi est quelque peu simpliste, la réalité est tout à fait différente.

Édité par - malin le 18 sept. 2009 14:00:37

ainohi
Contributeur vétéran

1751 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 18 sept. 2009 :  15:46:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par malin

Le fait d'utiliser les termes "dresser" et "limpide" et de prime abord une méconnaissance des règles élémentaires de comptabilité, ce sont des termes que j'utiliserai pour la cuisine.

La solution proposée par ainohi est quelque peu simpliste, la réalité est tout à fait différente.
Je pense plutôt que c'est vous qui avez des lacunes en vocabulaire, en cuisine et en comptabilité.

Pourquoi ne parvient-on pas à approuver les comptes ? Parce qu'il y a des anomalies et des erreurs relevées par le conseil syndical ?

Si ces erreurs et anomalies sont clairement identifiées, il n'y a qu'à les corriger, comme l'a très bien dit nefer, : lister les anomalies, relever la liste des "factures litigieuses", ou bien relever clairement les erreurs d'imputation Pourquoi ne le fait-on pas ?
Il y a deux possibilités.
Soit il y a quelques anomalies bien identifiées qu'on sait comment rectifier mais le nouveau syndic tarde à le faire et il appartient alors au conseil syndical de le solliciter fermement ;
Soit les comptes sont en fait illisibles, ce qui peut arriver, et il faut alors tout reprendre. Ce n'est pas simple mais c'est la seule façon de régler définitivement le problème et il faut s'en donner les moyens.

GĂ©dehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 18 sept. 2009 :  18:31:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Dans le sens de ce qui est exposé par certains (Nefer, ainohi, .....) une petite fiche "pense bête" sur l'approbation des comptes :
_ _ _ _ _ _ _ _ _

Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :

1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= "approbation à l'unanimité."

2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= "Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42.
Le CS devra rendre compte par écrit aux copropriétaires sous 10 jours de l'existence de factures conformes présentées dans ce délai.
A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de (.. 125.000 - réserves) . €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."


3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG.
Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."


Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.

Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.

S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.

En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés.
L’AG doit préciser ce qui est refusé et identifier les réserves.
Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant qui devra être rapporté dans le PV.

_ _ _ _ _ _ _



JB22
Pilier de forums

3403 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 18 sept. 2009 :  19:29:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Gédehem a très bien résumé ce qu'il faut faire en cas de contestation.

De ainohi
"Soit il y a quelques anomalies bien identifiées qu'on sait comment rectifier mais le nouveau syndic tarde à le faire et il appartient alors au conseil syndical de le solliciter fermement "

O.K., le nouveau syndic "rectifie", cela ne fait pas rentrer l'argent dans la caisse du syndicat sans une action contre l'ancien syndic et cela c'est l'A.G. qui décide des poursuites .

ainohi
Contributeur vétéran

1751 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 19 sept. 2009 :  22:47:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JB22

Gédehem a très bien résumé ce qu'il faut faire en cas de contestation.

De ainohi
"Soit il y a quelques anomalies bien identifiées qu'on sait comment rectifier mais le nouveau syndic tarde à le faire et il appartient alors au conseil syndical de le solliciter fermement "

O.K., le nouveau syndic "rectifie", cela ne fait pas rentrer l'argent dans la caisse du syndicat sans une action contre l'ancien syndic et cela c'est l'A.G. qui décide des poursuites .
Rectifier des erreurs ne suffit pas à faire entrer l'argent. C'est sûr, mais c'est un préalable.
Pour demander une somme d'argent à l'ancien syndic, il faudra lui en justifier le bien fondé. Cela implique tout d'abord la correction des anomalies et ensuite l'approbation des comptes par l'assemblée.

malin
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 20 sept. 2009 :  11:36:41  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ainohi je pense que vous n'avez jamais consulté les sujets de l'ancien Forum sinon vous sauriez que vos propos sont quelques peu déplacés à mon sujet, mais je suis habitué

jeanCAN
Nouveau Membre

36 message(s)
Statut: jeanCAN est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 21 sept. 2009 :  17:43:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bien... vos phraséologies nous écartent du PB...

pour les années 2007 et 2008 le CS a listé toutes les anomalies de gestion (ex paiement de contrats qui auraient du être supprimés, vote AG) donc le budget a été voté pour les montants réajustés et justifiés par le contrôle des comptes (pour les 2 années) mais l' ancien syndic n'en a rien fait.... il devrait donc de l'argent aux copropriétaires et ma question c'est : que faire pour récupérer cette argent via le nouveau syndic ??
merci

ainohi
Contributeur vétéran

1751 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 21 sept. 2009 :  22:26:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Que faire ?

- Expliquer au syndic que vous n'êtes pas disposés à laisser les choses en l'état, que vous voulez apporter des corrections aux comptes 2007 et 2008 et que s'il n'est pas d'accord avec ces corrections que vous demandez, qu'il vous explique au moins pourquoi.

- Faire inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, l'approbation des comptes 2007 et 2008 après correction des anomalies relevées et la décision d'engager une procédure judiciaire à l'encontre de l'ancien syndic pour les montants qui font litige.

rambouillet
Pilier de forums

15200 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 22 sept. 2009 :  08:17:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
pour compléter ce qu'écrit ainohi (qui est la procédure adequat), n'oubliez pas que tout ce que vous echangez avec l'ancien syndic doit se faire en LRAR. Car lorsque vous irez au tribunal, vous aurez besoin de ces documents.
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