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arabonbon
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Posté - 19 sept. 2017 :  08:49:13  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour . Je suis président de conseil syndical et n'a pas de réponse à mes demandes pour organiser l'AG je vais donc envoyer un lettre avec AR . Y a t il un délai légal de réponse du syndic -nous sommes fin novembre -
merçi de votre réponse

ribouldingue
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 1 Posté - 19 sept. 2017 :  09:09:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour

citation:
nous sommes fin novembre
Nous ne devons pas habiter le même microcosme alors.

Quid des dates habituelles.

Votre demande est faite au nom du conseil ou en tant que arabonbon?


Nous allons tenter de vous répondre... en septembre....

arabonbon
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 19 sept. 2017 :  09:13:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En effet erreur de date et je suis président du conseil syndical

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 3 Posté - 19 sept. 2017 :  09:26:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
j'ai bien compris que vous êtes président, puisque vous l'avez écrit, mais ça ne donne pas la réponse aux questions.

arabonbon
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 19 sept. 2017 :  09:41:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je croyais n'écrire qu'une question dans mon sujet

andre78fr
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 19 sept. 2017 :  10:34:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il y a des délais pour organiser l'AG (6 mois après la date de clôture pour le vote du budget..) ou pour convoquer (21 jours francs) mais pas de délai pour répondre au président du CS ; n'oublions pas cependant que le CS est là pour contrôler et assister le syndic, ce dernier doit lui fournir tous les documents, lui envoyer les relevés de banque, et un syndic qui ne joue pas le jeu, qui ne répond pas, mérite juste d'être mis en concurrence et dégagé !

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 19 sept. 2017 :  10:41:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Je suis président de conseil syndical et n'a pas de réponse à mes demandes pour organiser l'AG je vais donc envoyer un lettre avec AR . Y a t il un délai légal de réponse du syndic -nous sommes fin novembre septembre-


Si vous voulez que le syndic convoque : vous préparez un OdJ, vous le notifiez au syndic et vous le mettez en demeure de convoquer l'AG sous 15 jours (par exemple). S'il ne bouge pas, vous pourrez vous-même convoquer la dite AG.

Mais si vous voulez que le syndic fasse, enfin, la convocation annuelle vous ne pouvez rien faire : c'est lui le maître de la date : 1 fois par an ou 6 mois avant la fin de l'exercice si le budget de l'exercice en cours n'a pas été voté.

Quelle est la date de fin d'exercice ?

arabonbon
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 19 sept. 2017 :  10:44:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"il n'y a pas de délai pour répondre à une demande de convocation d'AG par lettre avec AR "
c'est la réponse que je voulais connaitre la demande du changement de syndic est à l'ordre du jour
merçi de la réponse

arabonbon
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 19 sept. 2017 :  10:56:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
la fin d'exercice est décembre 2016 . Si je mets dans ma lettre AR "je vous mets en demeure ......dans les 15 jours " est ce que ça a valeur juridique j'ai la majorité des votes avec les pouvoirs de copros petit immeuble de 20lots

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 9 Posté - 19 sept. 2017 :  11:37:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
la fin d'exercice est décembre 2016 . Si je mets dans ma lettre AR "je vous mets en demeure ......dans les 15 jours " est ce que ça a valeur juridique j'ai la majorité des votes avec les pouvoirs de copros petit immeuble de 20lots
Vous disiez agir en tant que président du conseil sydnical.

Je vous ai demandé si vous étiez mandaté par le conseil pour le faire ou si vous faisiez cette demande en tant qu'arabonbon, vous n'avez pas répondu.

Maintenant, vous changez de casquette et vous prétendez le faire du fait que vous avez la majorité des votes, ce n'est plus tout a fait pareil.

En tant que président, vous pouvez comme l'a indiqué Rambouillet proposer des points à l'OdJ (notamment désignation comme syndic de X) et susciter la réunion prévue par la loi de préparation de cet OdJ avec le conseil et le syndic, mais le syndic actuel reste maitre de la date s'il ne s'agit pas d'une AG différente de l'AG annuelle.

La limite dépend si c'est fin décembre ou début décembre. SI c'est in décembre, la réunion de préparation peut se faire mi-février, il est donc largement dans les temps. Il faut en effet pouvoir présenter les comptes de l'exercice pour tenir l'AG.

Gédehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 19 sept. 2017 :  11:47:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'exercice annuel étant à échéance du 31 décembre (2016), il est grand temps de se poser des questions.
Ayant en tête l'échéancier :
- il faut 2 mois pour arrêter les comptes et les faire vérifier par le CS.
- 1 mois pour convoquer l'AG
- soit une AG annuelle en avril, mai au plus tard.
L'AG annuelle devant se tenir dans les 6 mois de la fin d'exercice, on comprend que face au silence du syndic dans les 2 ou 3 mois (dès fin mars), le CS doit se mobiliser pour poser des questions au gestionnaire.
Autrement dit, on n'attend pas 8 ou 9 mois ....

S'il persiste, c'est la mise en œuvre de la procédure prévue D.art.8
"La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
....."


Pour respecter la procédure, encore fallait il que votre demande initiale précise l'ODJ souhaité. Faute de quoi la demande n'est pas conforme ...

Votre demande initiale étant conforme, vous en seriez au stade de la "Mise en demeure", laquelle doit être stricte : '
Mise en demeure"
Suite à ma demande de convocation d'une AG notifiée le .... restée sans réponse, je vous mets en demeure de convoquer une AG dans les délais les plus brefs, et au plus tard avant le (date sous 10 jours).
L'ODJ sera le suivant :
-
-
- "


Pour convoquer l'AG il faudra disposer de la liste à jour des copropriétaires, ainsi que des documents nécessaires pour statuer valablement.
Si vous n'avez pas les comptes du syndicat, vous ne pouvez les analyser.
En revanche il faudra préparer un budget prévisionnel.

Met avis que le changement de syndic envisagé est à l'origine du silence du syndic actuel. Raison de plus qu'il ne fallait pas attendre des mois.
A moins que pour 20 lots vous ne puissiez envisager la gestion en syndicat coopératif.

Édité par - Gédehem le 19 sept. 2017 11:54:37

arabonbon
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 19 sept. 2017 :  12:20:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le contrôle des comptes a été effectué en juin (aprés de nombreuses demandes ) avec des irrégularités relevées (ex... comptes séparés )ce qui entre autre a décidé la majorité des copropriétaires de changer de syndic

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 12 Posté - 19 sept. 2017 :  12:31:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Et si vous répondiez aux questions:
Par exemple: Que justifie votre demande d'AG additionnelle?

La demandez vous a titre personnel ou au nom du conseil syndical?

citation:
le contrôle des comptes a été effectué en juin (aprés de nombreuses demandes ) avec des irrégularités relevées (ex... comptes séparés )ce qui entre autre a décidé la majorité des copropriétaires de changer de syndic
Le contrôle des comptes d'un exercice qui se termine en décembre ne peut évidemment pas et de manière évidente avoir été fait en juin.

Il faudrait ré-expliquer clairement et de manière COMPLETE votre situation, car ici chacun fait sa propre interprétation, et évidemment ca ne peut pas répondre à votre question initiale.

Édité par - ribouldingue le 19 sept. 2017 13:05:35

rambouillet
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 19 sept. 2017 :  13:35:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Si je mets dans ma lettre AR "je vous mets en demeure ......dans les 15 jours " est ce que ça a valeur juridique


mettre plutot "sous 15 jours" .... "de convoquer l'AG avec l'ordre du jour suivant".

Passé ce délai vous pourrez convoquer vous-même (si vous avez toutes les adresses, avec ce même ordre du jour.

PS : le syndic a jusqu'au 31/12/2017 pour la date de l'AG appelée à examiner les comptes de 2016, si le budget de l'année 2017 a déjà été voté.

arabonbon
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 19 sept. 2017 :  13:39:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merçi" rambouillet"

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 15 Posté - 19 sept. 2017 :  13:45:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
PS : le syndic a jusqu'au 31/12/2017 pour la date de l'AG appelée à examiner les comptes de 2016, si le budget de l'année 2017 a déjà été voté.
Rambouillet, d'ou tirez vous cette affirmation?

Il n'y a aucun texte, aucune loi, aucune jurisprudence qui oblige un syndic a donner la date de l'AG le dernier jour de l'exercice en cours.

S'il s'agit de l'exercice 2016 il me semble qu'en revanche son temps est dépassé de puis près de six mois au 31 décembre 2107 pour les comptes de 2016 (L'ag devait se faire avant le 30 juin 2017) comme rappelé par Andre78.fr et réitéré par Gedehem.
Si c'est bien sur ce motif des comptes de 2016, alors le syndic est en cas de faute professionnelle.
Il n'est alors pas exact de lui donner jusqu'au 31 décembre 2017 pour 'décider' d'une date future.

Je réitère ma question: que demande t'on, quel est l'ordre du jour?

Édité par - ribouldingue le 19 sept. 2017 13:50:32

arabonbon
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 19 sept. 2017 :  21:00:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merçi rambouillet

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 20 sept. 2017 :  07:37:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ribouldingue :
l'exercice semblant être du 01/01/.... au 31/12/.... et l'AG étant annuelle, le syndic a donc jusqu'au 31/12/... de l'année suivante comme date de l'AG.

La seule restriction est ces fameux 6 mois si le vote du budget de l'exercice en cours n'a pas eu lieu :

"Article 14-1
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent."

Gédehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 20 sept. 2017 :  11:28:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dispositif qui montre une fois de plus l'incohérence des textes, le décret (art.43) précisant ce qu'il en est : "Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne."

L'article 14-1 de la loi, introduit en 2000 et en vigueur depuis 2002, obligeait les syndicats à se doter d'une budget prévis.
Chose qui n'existait pas dans bien des syndicats (surprenant....), réglant les charges à la louches à termes échus.
D'où la création pour tous des provisions pour charges.
D'où cette disposition : le BP de l'exercice futur doit être décidé dans les 6 mois de l'arrêt de l'exercice précédent.

En fait de "exercice futur", il s'agissait alors de l'exercice en cours depuis 6 mois.
Pour l'exercice annuel commençant le 1er janvier 2002, l'AG devait voter le prévisionnel avant le 30 juin 2002, soit dans les 6 mois de l'exercice précédent. Et ainsi de suite.
D'où la convocation d'une AG dans les 6 mois pour voter le prévisionnel de l'année en cours

Sauf que cette disposition devenue de fait sans objet en 2004, le décret (art.43) précisant simplement que le BP d'un exercice doit être adopté avant le début de l'exercice. Soit avant ce 1er janvier.
Qui plus est, nombreux sont ceux qui votent les 2 BP futurs chaque année.

En outre, il y a la date échéance du mandat du syndic qui peut aussi déterminer la date de convocation de l'AG. Si l'échéance est au 30 mai, on comprend que l'AG se tienne avant.
L'important est que chaque année une AG 'annuelle' soit convoquée.

Il n'y a donc formellement aucune obligation de convoquer l'AG dans les 6 mois pour approuver les comptes passés. Ce n'est curieusement prévu nulle part : lacune.
Si ce n'est que c'est un impératif fonctionnel auquel doit veiller tout CS : il ne faut pas 6 mois pour arrêter les comptes et les soumettre à l'approbation des copropriétaires.

Tout ceci ne changeant rien à la demande d'AG formulée par le CS, CS qui peut demander la convocation d'une AG à tout moment.
On comprend ici que la proposition de changer de syndic donne des boutons au sortant.

Édité par - Gédehem le 20 sept. 2017 11:47:27

chenkak
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 19 Posté - 20 sept. 2017 :  17:54:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Gédehem, une petite précision svp :
Vous écrivez ci-dessus : D'où la convocation d'une AG dans les 6 mois....
A votre avis, est-ce exact de dire "la convocation" ?
alors que l'article 14-1 demande que l'AG soit RÉUNIE dans un délai de 6 mois...

Entre la convocation et la date de l'AG il y a généralement un écart d'au moins 3 à 4 semaines.
Parler de convocation au lieu de date de l'AG est-ce une tolérance acceptable concernant le délai maximum de six mois ?

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 20 Posté - 21 sept. 2017 :  08:19:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Rambouillet et Gedehem pour les précisions sur ces 6 mois.

Maintenant, rien n'empêche arabonbon et ses co-copropriétaires de révoquer ou de menacer de révoquer le syndic professionnel sur le motif du non respect de l'article 14-1 malgré une première demande formelle.

En revanche, en effet, j'ai bien fait un raccourci entre la convocation obligatoire, et le résultat d'un vote (approbation des comptes) qui doit être légalement obtenu.
C'est bien l'inconvénient de beaucoup de ces lois à la françaises que d'imposer des obligations morales et de ne pas en donner les moyens.
(...ce qui ne change rien à ma mauvaise lecture....)

Édité par - ribouldingue le 21 sept. 2017 08:23:51
 
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