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etc
Contributeur senior



621 message(s)
Statut: etc est déconnecté

Posté - 15 sept. 2017 :  22:15:58  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
? RÉSUMÉ pour les UInautes pressés :

? Situation de maison dont je fais l’acquisition:
• Plan cadastral et situation réelle contradictoires indiquant éventuel empiètement de maison voisine
• Compromis de vente signé, qui inclut empiètement ou anomalie cadastre sans recours contre vendeur.
• Compromis indique aussi fenêtres de maison voisine avec vues directes sur ma parcelle
• Haies, non mitoyennes et certainement trentenaire, de ma parcelle, au pied de maison voisine et occultant complètement fenêtres de rez-de-chaussée en question.

? Mon principal but : avant tout empêcher acquisition servitude de vue, éventuel empiètement jugé moins prioritaire.

? Si maison voisine, du moins si ses fenêtres existent depuis PLUS de 30 ans :
• Possibilité conserver haies trentenaires de ma parcelle
• Possibilité faire valoir que haies sont une clôture, au même titre qu’un mur aveugle, et servitude de vue non constituée car pas de vue.
• à défaut point précédent, possibilité faire jouer éventuel empiètement

? Si maison voisine, du moins si ses fenêtres existent depuis MOINS de 30 ans :
• S’opposer à présence fenêtres, passage par case TGI obligatoire ?
• Droit de construire juste devant fenêtres conservé, et construction si motivation autre que pure volonté de nuire ?
• Demander au voisin de changer ses fenêtres en jours de souffrance, ce qui supprimerait la vue et règlerait de fait le problème (ma solution préférée)

? Anticipation avant acte authentique :
• Le notaire va t-il prendre quelque initiative ?
• Quoi lui demander d’inclure dans l’acte pour me protéger par avance ?



? VERSION COMPLÈTE pour ceux qui ont le temps :

Je suis acquéreur d'une maison. Compromis de vente signé.

Je sais bien que le cadastre ne vaut pas titre de propriété, mais suite à visite sur place avant signature, plan en main, j'ai remarqué qu'une construction empiétait apparemment nettement sur notre future parcelle (il s'agit de l'arrière d'une autre maison sur notre futur jardin).
Le rédacteur du compromis a intégré ce point sur l'empiètement ou l'inexactitude du plan cadastral, et que j'en faisais mon affaire personnelle sans recours contre le vendeur.
J'aurais quand même acquis le bien s’il y avait quelques mètres carrés de jardin en moins car il me plait en l’état actuel, mais j'aime toutefois connaître les limites de la propriété que j'achète, et ne sais pas encore trop quoi envisager s’il y a bien empiètement.

Je tenais en tout cas à faire cette précision, laquelle a son importance, car j'en viens maintenant au point qui me chagrine davantage.

Le rédacteur a également ajouté dans le compromis que la construction qui a priori empiète possède des fenêtres avec vue directe sur notre parcelle.
Si j’avais effectivement remarqué une fenêtre et des vélux en hauteur et en retrait d’environ 1m90 de la limite séparative, cela m’a tout de même interpellé et j’ai cherché à savoir s’il mentionnait celles-ci ou d’autres fenêtres.
Je me suis rendu compte qu’il s’agissait bien d’autres fenêtres.
Je ne les avaient même pas vues lors des visites sur place car complètement cachées par une rangée de hautes et denses haies devant laquelle je suis pourtant passé plusieurs fois. J’avais pris des photos du jardin et des haies qui ne montrent rien. C’est seulement grâce à Google Street View, qui permet d’afficher des photos d’années antérieures, que j’ai découvert l’existence de ces fenêtres.
Ces deux fenêtres sont en rez-de-chaussée et donnent directement dans notre jardin.
Cela m’embête pas mal car j’accorde beaucoup plus d’importance à l’absence de vis-à-vis qu’au nombre de mètres carrés de jardin. De plus, je ne souhaite pas, à peine arrivée, me mettre le voisin à dos. Je souhaite toutefois faire valoir mes droits s’il y en a.

? Je souhaite avant tout éviter toute servitude, particulièrement de vue, grevant ma parcelle.

Le vendeur ne déclare dans le compromis pas de servitude.
Je ne sais pas (encore) si la maison voisine, ou du moins si les fenêtres ont 30 ans.
Ce n’est en tout cas plus la même maison que celle figurant sur le plan cadastral (à quand remonte la dernière mise à jour de ce dernier ?)

L’état actuel : fenêtres du voisin complètement occultées par les haies, ce qui pourrait à la limite me satisfaire mais je ne peux laisser peser toute éventuelles revendications de servitude de vue ultérieures telles que le voisin qui me demanderait de supprimer les haies ou de les couper à telle hauteur, ou futur acquéreur, si je revend, faisant valoir une dépréciation du bien...
Les haies en question ne sont pas mitoyennes mais appartiennent à ma parcelle.

? Questions à propos du notaire :
Voyant le compromis de vente et ces précisions, va t-il chercher quelque éclaircissement ? Chercher quelles sont les limites séparatives précises ? de quand date la maison voisine ?
Que puis-je lui demander et/ou lui faire mettre dans l’acte authentique pour me protéger par avance un maximum ?
Le titre de propriété qu’il va rédiger va t-il décrire l’état actuel, pour ce qui est des limites séparatives, ou va t-il entériner le plan cadastral ?
Puis-je dès le transfert de propriété par l’acte, signifier mon opposition, si je suis dans les délais, à l’acquisition de toute servitude par prescription et faire par la même courir un nouveau délai, ou le passage par la case TGI est obligatoire?


? Questions si les fenêtres existent, sont translucides et ouvrantes depuis PLUS de trente ans :
Mes haies sont très certainement trentenaire, mais leur hauteur de plus de 2 mètres ne l’est pas forcément en continue. J’en déduis que je peux au moins laisser les haies en place jusqu’à une hauteur de 2m au plus.
S’il y avait eu un mur aveugle au lieu de haies, il ne pourrait pas y avoir de servitude de vue car pas de vue. Les haies, qui figure sur le plan cadastral, peuvent-elle être considérées non seulement comme une clôture, mais également comme une clôture aveugle (car c’est bien leur rôle, celui d’empêcher le regard).?

? Questions si les fenêtres existent, sont translucides et ouvrantes depuis MOINS de trente ans :
Dans ce cas, je conserve l’entièreté de mes droits tel que construire devant, ce qui revient à murer, les fenêtres du voisin, chose que je n’envisage toutefois pas.
Si je laisse les choses en l’état, il me faut au moins marquer mon opposition pour éviter l’acquisition d’une servitude de vue trentenaire paisible, publique, continue, sans opposition, etc. Mais cette opposition veut-elle nécessairement dire attaquer au TGI ou autre voie possible ?
Si moins de trente ans écoulés, je songe avant tout à demander au voisin de transformer ces fenêtres en jours de souffrance, pour moi la meilleure solution car plus raisonnable, moins rentre-dedans pour le voisin, et mettant un terme à tout délais de prétention d’acquisition de servitude.


Bien sûr, si je connaissais dès à présent l’âge de ces fenêtres, on pourrait davantage s’orienter vers des réponses et possibilités précises mais je sollicite néanmoins votre avis et vos expériences sur cette question. Merci à vous.

Signature de etc 
quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium?

Sunbird
Contributeur vétéran

1994 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

 1 Posté - 20 sept. 2017 :  17:05:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il y a trop de question pour répondre à tous les points.

Concernant le notaire, il va reprendre les clauses du compromis. Puisque vous avez été informé de la situation par écrit, je ne vois pas les recours que vous pouvez avoir, sauf si le délai SRU n'est pas dépassé (10 jours) d'annuler le compromis, après seul un refus de prêt respectant les conditions de la clause vous permettrait de ne pas aller au bout de ce dossier.

Emmanuel Wormser
Modérateur

13848 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est connecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 20 sept. 2017 :  17:25:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
faites un tour sur le geoportail ign, dans les photos aériennes anciennes : cela permettra de dater approximativement la période de construction du batiment actuel.

le cadastre ne dit pas la propriété : un bornage est nécessaire pour identifier un empiètement, d'ailleurs peut-être prescrit (voir réponse précédente)

vous n'avez a priori aucun recours contre le vendeur ni contre la vente.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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