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oslo57
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PostĂ© - 13 sept. 2017 :  16:42:39  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Le tribunal a jugé une clause du règlement du RC réputée non écrite. Il s'agissait d'une clause qui excluait la pose d'enseigne, alors que le bâtiment est composé de commerces et d'habitations. Or le syndic refuse d'annuler cette clause dans le RC prétextant qu'il faut la repasser en AG alors que c'est le vote de copropriétaires majoritaires qui avait amené à engager la procédure. C'est le serpent qui se mord la queue !!!
Que faire dans cette situation. Merci.


quelboulot
Modérateur

3277 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

 1 PostĂ© - 13 sept. 2017 :  16:50:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Or le syndic refuse d'annuler cette clause dans le RC prétextant qu'il faut la repasser en AG alors que c'est le vote de copropriétaires majoritaires qui avait amené à engager la procédure. C'est le serpent qui se mord la queue !!!


Inutile de modifier le RC, une clause "réputée non écrite"... ne s'applique pas...
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 13 sept. 2017 :  17:58:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Le tribunal a jugé une clause du règlement du RC réputée non écrite.


Si le juge a bien dit "non Ă©crite", l'AG n'a pas Ă  voter sur quelque chose de "non Ă©crit"

Pr contre Ă  l'occasion d'une modification du RdC pour un autre sujet, il faudra que le syndic n'oublie pas de la retirer.

En attendant, le syndic doit signaler ce point sur chaque état daté....

ainohi
Contributeur vétéran

1693 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 13 sept. 2017 :  21:44:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Votre syndic a peut-être raison. Il faudrait que vous apportiez des précisions sur ce jugement. La clause en question ne doit être considérée définitivement non écrite que si cela figure dans la décision, c'est à dire après la formule : Par ces motifs, et non seulement dans les motivations qui précèdent cette formule. C'est probablement le cas parce que vraisemblablement demandé par le commerçant en cause, mais il faut tout de même s'en assurer.

Dans la première hypothèse, le syndic n'a pas besoin de demander à l'assemblée de statuer puisque le juge l'a fait et que l'assemblée doit s'incliner. Mais il a cependant peut-être besoin que l'assemblée décide du financement des formalités de correction du RC, qui coûteront de l'ordre de 800 €, si le budget de gestion courante ne le permet pas.

Dans la seconde hypothèse, le tribunal a seulement fait droit aux prétentions du commerçant qui voulait poser une enseigne. Il faut alors que l'assemblée se prononce pour que la clause soit définitivement effacée du texte. Elle peut le faire à la majorité de l'article 24 seulement en prenant acte du caractère illicite de la clause à supprimer parce que ce ne serait pas réellement une décision de modification du RC qui exigerait la double majorité de l'article 26.

Édité par - ainohi le 13 sept. 2017 21:45:42

ribouldingue
Pilier de forums



15440 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  07:24:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il n'y a quand même pas à modifier et enregistrer le réglement modifiér pour constater que la clause est non écrite.

Le jugement signifié suffit, le pouvoir du Juge est important en ce domaine. Mais.........Le jugement a t'il été signifié au syndicat?


Si le syndic s'entête, donc le syndicat (puisque le syncicat ne peut agir que via son syndic), il faut soit que le conseil syndical, les copropriétaires fassent pression sur leur syndic, soit que le gagnant de l'instance fasse exécuter, d'abord par huissier mais aussi par le JEX si nécessaire.



citation:
Il faudrait que vous apportiez des précisions sur ce jugement. La clause en question ne doit être considérée définitivement non écrite que si cela figure dans la décision, c'est à dire après la formule : Par ces motifs, ....
Ma réponse est basée sur la question, mais il faut bien entendu répondre à Ainohi:
Si en effet le jugement ne l'ordonne pas expressément, alors la clause n'est pas réputée non écrite.
Il serait indépendamment de ce point sain de modifier ce réglement, ce la ne veut pas dire que c'est une condition sine qua non.

Édité par - ribouldingue le 14 sept. 2017 08:09:45

ainohi
Contributeur vétéran

1693 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  09:03:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le jugement signifié suffit pour le moment. Mais, dans dix ans, il risque d'être oublié tandis que le texte du RC publié au fichier immobilier n'aura pas varié. De plus, un jugement, s'il n'est pas exécuté, devient caduc au bout de dix ans. Il n'est donc pas inutile d'apporter une modification au RC en application du jugement rendu.

Si j'ai bien compris, ce qui intéresse le gagnant au premier chef est de pouvoir poser une enseigne commerciale et il a reçu satisfaction. Il n'est pas sûr qu'il s'agite pour obtenir une correction du RC, ce qui est secondaire pour lui, et le syndic n'est pas vraiment entêté, il attend que l'assemblée se réunisse.

Sunbird
Contributeur vétéran

2167 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  09:58:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Une clause réputée non écrite ne s'applique pas à condition que le juge soit saisi pour statuer.

Il faut faire modifier sur RC pour que cette clause disparaisse du RC et que dans 10 ans le SDC ne reproduit pas la mĂŞme erreur.

A mon avis le syndic devrait faire 2 résolutions
La première d'information copiant une partie du jugement
La seconde demandant de se prononcer sur la suppression de cette clause du RC.

Après si le SDC refuse la modification du RC il ne faudra pas s'étonner qu'il y aura un autre procès dans quelques années avec un autre commerçant.

rambouillet
Pilier de forums

14265 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  10:01:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
dépenser 800 à 1500 € (suivant les intervenants) pour faire supprimer une ligne réputée non écrite, perso je ne le ferai pas immédiatement.

Mais par contre cela pourrait s'inscrire dans un "nettoyage" du RdC et dans l'inscription de toutes les résolutions d'AG qui ont été antérieurement prises et jamais mises au RdC.

philippe388
Pilier de forums

13398 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  11:31:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ainohi :
citation:
De plus, un jugement, s'il n'est pas exécuté, devient caduc au bout de dix ans.




Etes vous sur que cela s'applique à une clause d'un RDC "réputée non écrite "? Si elle est réputée non écrite, c'est qu'elle n'existe plus au RDC. Supprimer une clause non écrite, est-ce bien raisonnable


Une clause réputée non écrite est une clause contraire aux dispositions expresse de la loi. Dire de ces clauses qu’elles sont non écrites revient à dire que ces clauses sont réputées n’avoir jamais été rédigées.

Une clause réputée non écrite n'est soumise à aucune prescription. Il est donc possible de faire constater à tout instant son caractère non écrit.

Cette action est imprescriptible, à la différence de l'action en nullité, soumise à des délais de prescription biennale



Le SDC n'a pas à repasser par une AG pour modifier le RDC, cette clause est NON ECRITE !! Ce syndic est aussi à coté de la plaque.

ribouldingue
Pilier de forums



15440 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  12:07:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Le jugement signifié suffit pour le moment. Mais, dans dix ans, il risque d'être oublié tandis que le texte du RC publié au fichier immobilier n'aura pas varié. De plus, un jugement, s'il n'est pas exécuté, devient caduc au bout de dix ans. Il n'est donc pas inutile d'apporter une modification au RC en application du jugement rendu.
C'est vrai qu'entre les risques d'oubli et les risques de non signification il y a un aléa.

citation:
dépenser 800 à 1500 € (suivant les intervenants) pour faire supprimer une ligne réputée non écrite, perso je ne le ferai pas immédiatement.
Sauf qu'un nouveau procès coutera encore 4000 à 6000 euros au sydnicat entre les couts d'avocats et l'article 700 plus les dépens, donc le faire immédiatement dans doute pas, mais il est impératif de le faire à moyen terme en même temps qu'autre chose certes.


citation:
Philippe388 a écrit: Etes vous sur que cela s'applique à une clause d'un RDC "réputée non écrite "? Si elle est réputée non écrite, c'est qu'elle n'existe plus au RDC. Supprimer une clause non écrite, est-ce bien raisonnable
Sauf que la décision de justice, SI JE COMPRENDS ne consiste pas a imposer au syndicat de supprimer sa clause non écrite, mais a ne pas la faire appliquer dans le cas soumis puisqu'elle est 'réputée non écrite'.

Entré réputé non écrit et non écrit, il y a le notaire et le bureau de publicité foncière.

Édité par - ribouldingue le 14 sept. 2017 12:13:32

philippe388
Pilier de forums

13398 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  14:17:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ribouldingue :
citation:
Entré réputé non écrit et non écrit, il y a le notaire et le bureau de publicité foncière.


???

Dire de ces clauses qu’elles sont non écrites revient à dire que ces clauses sont réputées n’avoir jamais été rédigées.

Elles n'existent donc PLUS. oslo57 peut donc poser son enseigne.


ainohi
Contributeur vétéran

1693 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  15:10:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le propriétaire du local commercial, oslo57 ne précise pas si c'est lui, s'est fait reconnaître le droit de poser une enseigne et il pourra la poser. Personne ne prétend le contraire. La question que pose oslo57 est de savoir si, en conséquence du jugement qui a été rendu, le syndic doit en plus publier une modification au RC pour supprimer la clause déclarée non écrite. Même si cela peut paraître idiot, ce n'est pas du tout certain et le syndic ne me paraît pas à côté de la plaque en répondant qu'il faut une décision de l'assemblée générale.

philippe388
Pilier de forums

13398 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  17:34:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ainohi : un petit effort pour au moins lire les réponses !

Le syndic n'a PAS à réunir une AG pour modifier le RDC pour cette clause qui n'existe PAS.

ET c'est le juge qui le dit, cette clause est réputée non écrite.

Après avoir lu, essayez de comprendre. Supprimer quelque chose qui n'existe pas, expliquez nous comment faire.





ainohi
Contributeur vétéran

1693 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  20:39:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe388

Supprimer quelque chose qui n'existe pas, expliquez nous comment faire.
Le juge a déclaré la clause non écrite mais il n'est pas allé dans les bureaux de la publicité foncière caviarder l'exemplaire du RC qui y est déposé de sorte que la clause réputée non écrite non seulement reste matériellement bien écrite mais encore reste opposable aux tiers, par exemple un nouveau propriétaire du local commercial qui n'aurait pas connaissance du jugement.

Emmanuel Wormser
Modérateur

13924 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  21:15:40  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
une décision d'AG pour publier un jugement aux hypothèques et lui donner toute sa force exécutoire ?
non, c'est pour rire ?
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

Un souci juridique ? Pensez Ă  relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat !

ainohi
Contributeur vétéran

1693 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  23:08:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Plutôt que d'ironiser, vous pourriez répondre à la question d'oslo57 et corriger les erreurs des uns et des autres, ce serait plus constructif et contribuerait à pacifier les débats.

Peut-on, sans en connaître les termes exacts, affirmer que ce jugement vaut modification du RC ?

Que faut-il faire pour pérenniser l'autorisation de poser une enseigne ? Parce que, si rien n'est fait, le propriétaire du local commercial pourrait dans le futur devoir à nouveau affronter l'opposition des copropriétaires et en passer par la case justice.

Par ailleurs, l'idée de Rambouillet d'en profiter pour procéder à un toilettage du RC ne me paraît pas complètement idiote.

Édité par - ainohi le 14 sept. 2017 23:09:25

Emmanuel Wormser
Modérateur

13924 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  23:20:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ce qui est "complètement idiot", pour reprendre vos termes, c'est d'indiquer :
citation:
Le juge a déclaré la clause non écrite mais il n'est pas allé dans les bureaux de la publicité foncière caviarder l'exemplaire du RC qui y est déposé de sorte que la clause réputée non écrite non seulement reste matériellement bien écrite mais encore reste opposable aux tiers, par exemple un nouveau propriétaire du local commercial qui n'aurait pas connaissance du jugement.


Un jugement touchant le RC doit être publié au registre, et l'avocat en charge du dossier sait faire (ou faire faire le cas échant) en théorie...
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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pepa
Contributeur senior

732 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 15 sept. 2017 :  10:36:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Emmanuel Wormser
Un jugement touchant le RC doit être publié au registre, et l'avocat en charge du dossier sait faire (ou faire faire le cas échant) en théorie...


Bonjour,

Et si la copropriété n'est pas immatriculée de par sa taille peu importante ?
Tout dépendra dans ce cas-là de la bonne ou mauvaise mémoire/volonté et du type de copropriété. L'Arc recommande de "nettoyer" son RDC.
Un conseil : garder bien au chaud le jugement !

ainohi
Contributeur vétéran

1693 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 15 sept. 2017 :  11:04:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il ne s'agit pas de l'immatriculation sur le registre des copropriétés, chose toute récente, mais de la publication au fichier immobilier où sont enregistrés tous les règlements de propriété depuis qu'ils existent, les actes de vente, les hypothèques, les servitudes etc.

Emmanuel Wormser
Modérateur

13924 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 15 sept. 2017 :  11:21:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
et les jugements....
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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philippe388
Pilier de forums

13398 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 15 sept. 2017 :  14:31:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ainohi : Ces jugements vous conviendront peut-être ? Ils répondent aussi à votre dernière interrogation.

citation:
Que faut-il faire pour pérenniser l'autorisation de poser une enseigne ? Parce que, si rien n'est fait, le propriétaire du local commercial pourrait dans le futur devoir à nouveau affronter l'opposition des copropriétaires et en passer par la case justice.


• Conformément à l’article 43 de la loi de 1965, toute clause contraire au statut de la copropriété est réputée non écrite.

La lecture de ce texte laisserait normalement supposer qu’il n’est pas nécessaire de saisir le tribunal pour faire annuler une clause illicite. Mais, comme il n’est pas toujours aisé de déterminer si une clause est, ou non, contraire à une disposition de la loi, le recours au juge peut être nécessaire pour apprécier le caractère licite ou illicite d’une clause, notamment au regard de la destination de l’immeuble.

Ainsi, en cas de contestation d’une clause par un des copropriétaires, celle-ci semble devoir être respectée par tous tant qu’elle n’a pas été annulée par une décision judiciaire. La Cour de cassation a ainsi jugé que, même contraires aux dispositions d’ordre public de la loi, les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application, jusqu’à ce qu’elles aient été déclarées non écrites par le juge (Civ. 3ème, 21 juin 2006, n° 757).

La haute juridiction a également jugé que les effets de l’annulation d’une clause illicite ne se limitent pas à l’avenir, mais s’étendent aussi au passé. Cette solution a été rappelée par la Cour de cassation à propos d’une clause imposant aux copropriétaires du rez-de-chaussée de payer des charges pour l’ascenseur (Civ. 3ème, 2 mars 2005, n° 278).

• La solution à retenir dans une telle situation, et par sécurité juridique, est qu’une assemblée générale décide de supprimer la clause contestée. En cas de résistance de la majorité des copropriétaires, il restera toujours la possibilité de saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.

Concernant le délai pour agir, la Cour de cassation a confirmé récemment que la prescription décennale de l’article 42, alinéa 1, de la loi de 1965, n’est pas applicable à l’action tendant à faire constater la nullité d’une clause illicite (Civ. 3ème, 21 mai 2008, pourvoi n° 06-20587) : l’action peut être engagée à tout moment.

Précisons aussi qu’un copropriétaire qui n’est pas intervenu à l’instance judiciaire peut, comme tous les autres copropriétaires, se prévaloir de la décision qui annule une clause du règlement de copropriété.




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