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Hareus
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PostĂ© - 04 juil. 2017 :  14:43:31  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour Ă  tous

J'ai acheté une chambre de bonne dans une résidence.
Un parking avec box fermé et places non numérotées ni délimitées jouxte la résidence.
Lors de la dernière assemblée j'ai demandé s'il y avait possibilité d'avoir le bip du portail électrique.
Les copropriétaires m'ont expliqué que les chambres de services n'avaient pas droit au parking mais qu'il fallait par contre que je participe la réfection du goudron de ce parkink qui venait d'être votée.
Rien dans le règlement de copro ne précise que je n'ai pas droit au parking.

Que faire pour avoir la clé ?
Dois-je payer la réfection ?

Merci de vos réponses


philippe388
Pilier de forums

13424 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

 1 PostĂ© - 04 juil. 2017 :  15:50:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Hareus : la premièr chose à faire c'est de na pas écouter ses voisins, ET lire le RDC - Règlement de Copropriété que vous avez reçu lors de la signature.

SI ce n'est pas le cas, vous en demandez copie au syndic; syndioc qui EST l'interlocuteur des copropriétaires.

C'est au syndic que vous devez demandé le bip du portail électrique.

Les places de parking ne sont pas numérotées, celà signifie que tous les copros, vous y compris, avez l'accès à ces places; ce sont des partis communes du SDC, et non des places privatives qui sont des lots de copropriétés.

Ces places sont des parties communes, TOUS les copros participent Ă  l'entretien. Vos voisins ont raison la dessus.

A vérifier donc dans le RDC qui a accès au parkings; si ce parking est une partie commune.

Une chambre de bonne, une chambre de service,.... mais c'est surtout un lot de copropriété avec ses tantièmes de charges générales.

SI vous payez des charges de parking appelées en charges générales, cela semblerait bizarre de ne pas avoir accès au parking.

Important, si rien n'est spécifié dans le RDC au sujet de l'accès au parking, alors TOUS les copros y ont accès.

Je commencerais par téléphoner au syndic pour lui commander un BIP, sans rien dire sur l'accès réservé à certains copros !!

Si il vous en parle, il DOIT vous fournir la copie du RDC sur l'accès au parking.

Le syndic a obligation de vous fournir tout le RDC, et cela Ă  vos frais.

Pour la réfection du parking, vérifier les PV d'AG que le notaire vous a remis. Sinon, demander les copies des PV des 3 dernières AG pour connaitre les décisions, les travaux votés,....

C'est le copropriétaire au moment de l'appel de fonds qui paie ces travaux. Vous trouverez dans le PV les dates des appels de fonds adoptés par l'AG, le montant total des travaux ce qui vous permettra de calculer votre quote-part de ces travaux avec vos tantièmes de charges générales qui figurent dans le RDC et dans votre acte de vente.

PS : vous pouvez aussi poser ces questions Ă  votre vendeur.

Édité par - philippe388 le 04 juil. 2017 15:54:17

rambouillet
Pilier de forums

14281 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 04 juil. 2017 :  16:05:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Comme dit par philippe, le document qui fait foi, c'est le RdC que vou avez du recevoir en signant chez le notaire.

Sinon, vous pouvez le demander au syndic (moyennant pépètes) ou mieux au service de la publicité foncière (moyennant pépètes) et là vous serez sur d'avoir le bon, l'officiel.

Qu'appelez vous des places non délimitées ? les copros se garent en vrac, n'importe comment ?

Si on vous interdit le parking, c'est que cela doit être écrit quelque part, et dans ce cas, si vous n'en n'avez pas "utilité", vous ne devriez pas en avoir la charge, sauf si le contraire est écrit dans le RdC.

Vous voyez tout tourne autour de ce RdC.

nefer
Modérateur

10576 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 04 juil. 2017 :  16:33:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
vous êtes propriétaire d'un box: par où passez vous pour y accéder?

Hareus
Nouveau Membre

28 message(s)
Statut: Hareus est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 05 juil. 2017 :  10:48:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour et merci.
Nefer, je n'ai pas de box.
En plus des box il y a possibilité de se garer, ce que font les non- propriétaires de box et il y a bien plus de places que de voitures !
Rambouillet et Philippe388, vous avez raison de me parler du RDC; le notaire m'en a remis une copie et rien ne précise que je n'y est pas droit.

Les travaux de réfection de ce parking ont été voté lors de la dernière assemblée où j'étais présent.
J'ai envoyé un mail au syndic pour demander un bip voilà 2 mois et depuis rien ! j'appelle régulièrement mais impossible de joindre le gestionnaire toujours absent ou occupé...

Je fais quoi Ă  ce stade ?

nefer
Modérateur

10576 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 05 juil. 2017 :  12:02:17  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
il faut envoyer un courrier en RAR au syndic pour lui demander de mettre à votre disposition à l'accueil de l'agence ce bip avec la facture correspondante que vous réglerez de suite par chèque

philippe388
Pilier de forums

13424 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 05 juil. 2017 :  12:30:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Hareus : le syndic DOIT vos répondre et vous fournir un BIP.

Un RAR le fera bouger; une mise en demeure de le fournir sous huit jours ce Bip.

Si vous avez le temps, passez au cabinet avec votre chéquier , le syndic a forcément des Bips en stock.

On peut déjà se poser la question sur ce syndic à la botte de quelques copros.

Hareus
Nouveau Membre

28 message(s)
Statut: Hareus est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 06 juil. 2017 :  15:17:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
J'ai eu enfin le syndic au téléphone. Le nouveau gestionnaire qui remplace l'ancien parti à la retraite m'a promis de s'occuper de cette affaire qu'il juge lui aussi pas normale.
Il attend les arguments du conseil syndical qu'il doit joindre au tel.
Si rien n'est fait rapidement je suivrai vos conseils avec l'envoie dans un premier temps d'un RAR.
Je vous tiendrai au courant.
Merci

rambouillet
Pilier de forums

14281 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 06 juil. 2017 :  18:34:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Il attend les arguments du conseil syndical qu'il doit joindre au tel.

Certes, il peut attendre l'avis, mais surtout il doit appliquer le RdC, mĂŞme si l'application est contraire Ă  l'avis du CS.

philippe388
Pilier de forums

13424 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 07 juil. 2017 :  09:37:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Hareus :
citation:
Il attend les arguments du conseil syndical qu'il doit joindre au tel.


On voir ici que c'est le conseil syndical qui gère cette copropriété, la syndic est à sa botte.

Le syndic n'a PAS à demander au CS si il désire délivrer ou non les BIPS.

Le CS ne gère PAS les BIPS; il n'a aucun pouvoir de décision.

Vous devez répondre au syndic qu'il respecte le RDC, que le CS n'a rien à faire dans la distribution des bips, c'est de la responsabilité du syndic.

Il DOIT vous fournir le texte du RDC qui dit que les lots - anciennes chambres de bonne - n'ont pas accès à des parties communes , ce parking dont les places ne sont pas privatives.

C'est le syndic qui gère le SDC, pas le CS.




Hareus
Nouveau Membre

28 message(s)
Statut: Hareus est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 21 juil. 2017 :  15:23:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour Ă  tous

J'ai eu des nouvelles du syndic et reviens vers vous en ce qui concerne mon affaire de parking.
Rappel : Cour intérieure fermée par portail électrique qui sert de parking. j'ai acheté 2 chambres de bonne et le nouveau responsable du syndic (l'ancien est parti) ne veut pas me donner le bip d'accès.

Je copie sa réponse à mon mail :

"Comme soutenu en assemblée générale, je vous confirme que la copropriété par l’intermédiaire de son Conseil Syndical n’entend pas permettre le stationnement aux occupants des chambres de bonnes et souhaite « légiférer » sur le point du stationnement (avec modificatif du RC) à l’occasion d’une prochaine AG spéciale. Il n’est nullement question de remettre en cause le fait que les allées et voies de circulation sont des parties communes mais bien de règlementer les accès au stationnement.
De manière factuelle et pour ma part, je constate que votre règlement de copropriété interdit dans ses pages 17 et 18 le stationnement des voitures sur toutes les voies, tant de circulation même carrossables. Dès lors, la situation juridique et réglementaire reste à mettre en conformité et ce dans le respect stricte des Lois en vigueur en la matière.
Je vous laisse juge de la suite Ă  donner."

Je vais faire une réponse avec un condensé des dernières précisions de Philippe388.

Que faire si je n'ai toujours pas de réponse favorable ?

Jpp13
Contributeur actif



244 message(s)
Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 22 juil. 2017 :  08:53:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Hareus


"Comme soutenu en assemblée générale, je vous confirme que la copropriété par l’intermédiaire de son Conseil Syndical n’entend pas permettre le stationnement aux occupants des chambres de bonnes et souhaite « légiférer » sur le point du stationnement (avec modificatif du RC) à l’occasion d’une prochaine AG spéciale. Il n’est nullement question de remettre en cause le fait que les allées et voies de circulation sont des parties communes mais bien de règlementer les accès au stationnement.


Attention à l'abus de majorité lors de cette AG "spéciale" (dont le motif me parrait un peu suspect étant donné qu'il n'y a pas urgence)




Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 22 juil. 2017 08:54:18

Hareus
Nouveau Membre

28 message(s)
Statut: Hareus est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 22 juil. 2017 :  21:36:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Slt jpp13
L' AG ne sera pas une AG exceptionnelle mais l'annuelle je pense.
Qu'entendez-vous par abus de majorité ?

pepa
Contributeur senior

732 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 29 juil. 2017 :  14:29:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Hareus

Je copie sa réponse à mon mail :
"De manière factuelle et pour ma part, je constate que votre règlement de copropriété interdit dans ses pages 17 et 18 le stationnement des voitures sur toutes les voies, tant de circulation même carrossables. Dès lors, la situation juridique et réglementaire reste à mettre en conformité et ce dans le respect stricte des Lois en vigueur en la matière.
Je vous laisse juge de la suite Ă  donner."

Bonjour,
Quoi qu'il fasse, vous avez droit aux parties communes et au même traitement que les autres copropriétaires.
J'essayerai de retrouver une jurisprudence, qui sans ĂŞtre comparable Ă  votre cas, comporte la mĂŞme logique.

Jpp13
Contributeur actif



244 message(s)
Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 29 juil. 2017 :  16:26:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Hareus


Qu'entendez-vous par abus de majorité ?

Notion d’abus de majorité.

Un abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que collectif. Il peut s’agir alors soit d’un intérêt personnel, soit dans l’intention de nuire, ou encore sans motif légitime.

A cet égard, la Cour de cassation a récemment voulu rappeler et clarifier le contenu de l’abus de majorité.

Ainsi par un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 9 juin 2016, n° 15-17.529, il est rappelé que l’abus de majorité s’entend :

ou bien d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires,

ou bien d’une décision adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts collectifs des copropriétaires,

ou bien d’une décision adoptée dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

L’abus de majorité est alors caractérisé en présence de deux conditions cumulatives :

une résolution d’assemblée générale qui doit être contraire à l’intérêt de la société,

une résolution constitutive d’une rupture d’égalité entre les associés,

Dès lors, il a été jugé par l’arrêt cité précédemment du 9 septembre 2016, que le changement de destination d’un lot refusé par une décision d’assemblée générale est insuffisant à caractériser un abus de majorité car, il n’est ni contraire au règlement de copropriété, ni contraire à la destination de l’immeuble.

En revanche, il est abusif d’adopter une solution économique privilégiant la sécurité d’une partie seulement des copropriétaires, alors qu’une autre solution assurait la sécurité du plus grand nombre (voir Cour d’appel de Paris, 23e ch.B, 10 février 2000).

En ce sens, a été jugé d’abusif le refus du syndicat d’exécuter des travaux de réfection d’une partie de l’immeuble, sans motif valable. L’assemblée générale a abusé de ses droits en refusant de voter les travaux de remise en état des poutres, et en rejetant toute solution amiable ou de compromis permettant l’exécution desdits travaux sans risque pour la trésorerie de la copropriété (voir Cour d’appel de Paris, 22 mars 1991).

En cas d’abus de majorité, le copropriétaire minoritaire peut engager une action en nullité des décisions d’assemblée générale.

II. Sanction de l’abus de majorité : recours en annulation.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.»

Le copropriétaire souhaitant contester une décision pour abus de majorité doit être diligent car l’action doit être engagée dans les deux mois à compter de la notification de la décision.

Ainsi tant que le copropriétaire opposant ou défaillant n’a pas reçu la notification régulière des décision, le délai de deux moins ne court pas à son égard.

L’action doit être engagée devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble (article 62 du décret du 17 mars 1967), et exclusivement contre le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son représentant légal, le syndic en exercice à la date de l’assignation (voir Cass. civ. 3e, 11 octobre 2005, n° 04-15952).

Il convient de préciser que les résolutions prises en assemblée générale restent en vigueur tant que leur annulation n’a pas été prononcée, comme le rappelle un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 3 juillet 1979.

Toutefois, sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de recours de deux mois.

En cas de rejet de la demande en annulation, la résolution incriminée est reconnue valable et donc définitivement exécutoire.

Si au contraire, le tribunal admet le bien-fondé de la demande, la délibération est réputée nulle et non avenue.

L'annulation est acquise à l'égard de tous les copropriétaires (voir Cass. civ. 3e, 10 oct. 1973, n° 72-11159) et ceux-ci peuvent s'en prévaloir (voir Cass. civ. 3e, 10 oct. 1973, n° 72-11159).

Qu’ainsi, le syndicat peut être condamné à verser des dommages et intérêts, si le copropriétaire ayant introduit l'action peut justifier d'un préjudice imputable à la décision ­d'assemblée annulée.

Par conséquence, l’’annulation de ­l'assemblée implique la convocation d'une autre assemblée.

Qu’en tout état de cause, si un copropriétaire se trouve lésé par une décision de l’assemblée générale, qui pour autant est conforme à l’intérêt général, le juge ne pourra retenir l’abus de majorité, ni examiner l’opportunité même des décisions de l’assemblée générale.

(Source Maître Joan DRAY)



Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 29 juil. 2017 16:27:27

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 29 juil. 2017 :  17:09:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
"Comme soutenu en assemblée générale, je vous confirme que la copropriété par l’intermédiaire de son Conseil Syndical n’entend pas permettre le stationnement aux occupants des chambres de bonnes et souhaite « légiférer » sur le point du stationnement (avec modificatif du RC) à l’occasion d’une prochaine AG spéciale. Il n’est nullement question de remettre en cause le fait que les allées et voies de circulation sont des parties communes mais bien de règlementer les accès au stationnement.
De manière factuelle et pour ma part, je constate que votre règlement de copropriété interdit dans ses pages 17 et 18 le stationnement des voitures sur toutes les voies, tant de circulation même carrossables. Dès lors, la situation juridique et réglementaire reste à mettre en conformité et ce dans le respect stricte des Lois en vigueur en la matière.
Je vous laisse juge de la suite Ă  donner.
"


Lisez votre syndic entre les lignes.... il n'ose pas se fâcher avec le CS mais...

Il sait parfaitement que modifier le RC de façon à restreindre l'usage d'une partie commune à certains est parfaitement illégal, sauf unanimité.

Envoyez lui un RAR pour le lui dire, et lui signifier que vous contesterez en justice si c'était voté autrement. Copie au Conseil syndical.
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 29 juil. 2017 17:11:02

Franck1966
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 29 juil. 2017 :  20:12:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Dites au CS qu'effectivement au temps où les personnes aisées avaient des bonnes (qui logeaient dans ces fameuses chambres), elles ne possédaient pas de voitures et étaient mal considérées.
Maintenant, vous avez acheté une telle chambre qui n'est plus une chambre de bonne, vous payez vos charges, donc même si les copro ne veulent pas perdre un peu de leur confort, on ne peut vous refuser le droit de se garer !
Signature de Franck1966 
Franck V

pepa
Contributeur senior

732 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 30 juil. 2017 :  00:56:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonsoir,

Voici le jugement que j'ai retrouvé. Il s'apparente à votre problème.

Cour d'appel de Lyon

11 septembre 2002
n° 2001/04765
Sommaire :

L'usage des équipements participant aux modalités de jouissance des parties privatives, une modification de cet usage ne peut être imposé à un copropriétaire à quelque majorité que ce soit dès lors que le règlement de la copropriété ne fait aucune distinction entre les copropriétaires d'habitation et de garages, notamment par l'organisation de parties communes spéciales avec en corollaire des charges communes spéciales aux lots d'habitation


Texte intégral :

Cour d'appel de Lyon 11 septembre 2002 N° 2001/04765
République française
Au nom du peuple français
COUR D'APPEL DE LYON

6ème CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU

Décision déférée : Décision du Tribunal de Grande Instance LYON du 26 juin 2001 (R.G. : 200107380) N° R.G. Cour : 01/04765

Nature du recours : APPEL Affaire : Revendication d'un bien immobilier Sans procédure particulière APPELANTE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE DOMAINE DE HAUTERIVE 85 à 91 rue P. Brunier à CALUIRE, représenté par son syndic en exercice la Régie TADARY Siège social : c/Régie TADARY 69 bd des Canuts 69004 LYON représenté par la SCP DUTRIEVOZ, Avoués assisté par Maître PIQUET-GAUTHIER, Avocat, (TOQUE 680)

INTIMES : Monsieur X... Y... Z... : 17 montée des Forts 69300 CALUIRE représenté par Maître MOREL, Avoué assisté par Maître PEYROT, Avocat, (TOQUE 502) Monsieur Stéphane CARILLON Z... : 62 rue de Brest 69002 LYON représenté par Maître MOREL, Avoué assisté par Maître PEYROT, Avocat, (TOQUE 502)

Monsieur Frédéric A... Z... : 61 rue Pierre Brunier 69300 CALUIRE représenté par Maître MOREL, Avoué assisté par Maître PEYROT, Avocat, (TOQUE 502) Instruction clôturée le 19 Mars 2002 Audience de plaidoiries du 30 Mai 2002

LA SIXIEME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, composée lors des débats et du délibéré de :

. Monsieur VEBER, Président

. Madame DUMAS, Conseiller

. Monsieur SORNAY, Conseiller assistés lors des débats tenus en audience publique par Madame B..., Greffier, a rendu l'ARRET contradictoire suivant prononcé à l'audience publique du par Monsieur VEBER, Président, qui a signé la minute avec Madame B..., Greffier FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Les 28 janvier et 4 mai 2000, Monsieur Frédéric A... et Messieurs X... et Stéphane Y... ont acquis des garages implantés au sein de la copropriété "LE DOMAINE DE HAUTERIVE" sise 85-91 rue Pierre Brunier à CALUIRE ET CUIRE.

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2001, malgré l'opposition de Messieurs Y..., la délibération n° 16 a été adoptée afin de réserver l'usage du tennis et de la piscine aux seuls copropriétaires des lots d'habitation à l'exclusion des copropriétaires des garages. Cette même délibération a également adopter la modification du règlement de copropriété afin que les charges relatives au tennis et à la piscine ne soient plus comprises dans les charges communes générales mais deviennent des charges communes spéciales et a donné mandat au syndic de faire établir le modificatif.

Par acte du 31 mai 2001, Messieurs Y... et A... ont fait assigner le Syndicat des Copropriétaires devant le Tribunal de Grande Instance de LYON afin de faire constater la nullité de la délibération n° 16 qui porte atteinte aux modalités de jouissance de leurs lots et modifie la répartition des charges communes en méconnaissance des dispositions des articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Par jugement du 26 juin 2001, le Tribunal de Grande Instance a :

- déclaré l'assignation valable et la demande recevable ;

- prononcé l'annulation des résolutions suivantes votées à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 par l'assemblée des copropriétaires de l'immeuble "LE DOMAINE DE HAUTERIVE" tenue le 1er mars 2001 :

"limitation de l'usage du tennis et de la piscine, réservé aux seuls copropriétaires de lots d'habitation à l'exclusion des copropriétaires de garages,

modification du Règlement de Copropriété afin que les charges relatives au tennis et à la piscine ne soient plus comprises dans les charges communes générales mais deviennent des charges communes spéciales,

mandat est donné au syndic de faire établir le modificatif au règlement de copropriété ",

- ordonné l'exécution provisoire.

Appelant de cette décision, le Syndicat des Copropriétaires fait valoir au soutien de sa demande de réformation que la modification du règlement de copropriété envisagée pour réserver la jouissance et l'usage du tennis et de la piscine aux seuls copropriétaires de lots d'habitation relevait de la majorité qualifiée de l'article 26 b de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu'elle n'imposait pas à un copropriétaire une modification à la destination des parties privatives de son lot ou aux modalités de leur jouissance. Il soutient que l'usage des garages ne se trouve pas modifié ni altéré par la réglementation décidée pour le tennis et la piscine et invoque une jurisprudence évolutive qui a permis au syndicat de copropriété de supprimer un service de gardien ou une loge de concierge alors que de tels services communs déterminent les modalités de jouissance des parties communes des copropriétaires. Il estime que si le tennis ou

la piscine participent bien aux modalités de jouissance des parties privatives "in abstracto", cette affirmation est inexacte "in concreto" car le fait de ne pas jouir d'un tennis ou d'une piscine ne revêt aucune incidence sur les modalités de jouissance d'un garage, que la destination d'un garage est de stationner un véhicule et rien d'autre. Il précise que lorsqu'un copropriétaire achète exclusivement un garage, c'est pour garer exclusivement son véhicule et non pour jouer au tennis ou profiter d'une piscine. Il ajoute que la modification est nécessaire dans l'intérêt collectif pour permettre la réglementation de l'usage du tennis et de la piscine car l'accès à ces équipements par des personnes non occupants d'appartement crée une charge anormale pour le Syndicat. Il sollicite enfin une somme de 15.000 F en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Les intimés répliquent que la résolution adoptée méconnaît les dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu'elle aboutit à interdire à certains copropriétaires l'accès et la jouissance d'équipements créant une discrimination entre copropriétaires résidents et non-résidents. Ils soulignent que la jurisprudence citée par le Syndicat des Copropriétaires concerne exclusivement la réglementation de l'accès et de l'utilisation de parties communes mais non le principe même de l'accès. Ils soutiennent que la délibération attaquée modifie et porte atteinte aux modalités de la jouissance de leurs lots telles qu'elles résultent du règlement de copropriété selon lequel chaque lot est constitué d'une part d'un garage, d'autre part d'une fraction des parties communes de l'immeuble qui sont indivisément la propriété de l'ensemble des copropriétaires. Ils estiment ainsi que la délibération procède à une appropriation illégale et arbitraire modifiant les termes du règlement de copropriété et que la

jurisprudence censure les interdictions ne figurant pas dans le règlement d'origine. Ils rappellent que le tennis et la piscine constituent des parties communes générales, qu'ils participent à l'entretien de ces équipements et que la délibération, qui vise à créer des parties communes spéciales constituées uniquement du tennis et de la piscine, crée une spécialisation non prévue par le règlement de copropriété qui ne peut être votée qu'à l'unanimité. Ils ajoutent que le projet implique une modification de la répartition des charges qui ne peut de même être adoptée qu'à l'unanimité selon l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965. Messieurs Y... et A... concluent à la confirmation du jugement déféré et sollicitent une somme de 4.500 ä en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

MOTIFS

Attendu, selon les dispositions de l'alinéa 1 de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que les décisions concernant la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ; que, toutefois, selon l'alinéa 2 de ce texte, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit,

imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ;

Attendu, en l'espèce, que l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier "LE DOMAINE DE HAUTERIVE" a, par une délibération du 1er mars 2001 prise selon la majorité de l'article 26, décidé de réserver l'usage du tennis et de la piscine de la copropriété aux seuls copropriétaires des lots d'habitation et a, en conséquence, modifier le règlement de copropriété en créant des charges spéciales aux locaux d'habitation ;

Que Messieurs Y... et A..., propriétaires de garages, ont contesté cette décision estimant qu'elle portait atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives ;

Attendu que selon le règlement de copropriété établi le 3 juillet 1992 et modifié le 17 décembre 1993, sont énumérées comme parties communes générales (OE2211) "en général tous les locaux, aménagements et services communs à l'ensemble des usagers tels que plantations, espaces verts et jardins, terrains de jeux s'il en existe, tennis et piscine, l'ensemble des locaux techniques et sanitaires s'y rapportant" ;

Que les lots acquis par Messieurs Y... et A... sont constitués de la propriété exclusive et particulière d'un garage et de la copropriété de 4 ou 5/10.120èmes des parties communes générales à l'ensemble immobilier ;

Que selon le paragraphe 3151 du règlement de copropriété, chacun des copropriétaires pourra user librement des parties communes pour la jouissance de sa fraction divise suivant leur destination propre telle qu'elle résulte de celui-ci à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires et sous réserve des limitations ci-après "notamment, il devra respecter la réglementation

qui sera mise en place pour l'usage de la piscine et du tennis" ;

Qu'enfin, parmi les charges communes générales (OE3211) figurent :

"5°/ les frais d'entretien, de réparation, de réfection du tennis et de la piscine, de leurs installations et aménagements, des équipements sanitaires, des locaux techniques..." ;

Attendu que le Syndicat des Copropriétaires soutient que la délibération a modifié la jouissance et l'usage de parties communes sans toutefois porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de Messieurs Y... et A... car l'usage de leur garage n'est pas modifié par la décision de l'assemblée générale et la destination d'un lot de garage n'est que de garer un véhicule ;

Attendu, toutefois, que le règlement de copropriété ne fait aucune distinction entre les copropriétaires, ce qui aurait été possible par la création dès l'origine de la copropriété de parties communes spéciales avec en corollaire des charges communes spéciales aux lots d'habitation ;

Que pour contourner cet obstacle, le Syndicat des copropriétaires

nt à bon droit que le jugement déféré a relevé que la modification opérée par la délibération du 1er mars 2001 aboutissait à un changement de répartition des charges qui selon l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être décidée qu'à l'unanimité des copropriétaires ;

Attendu, en définitive,ent soit la substitution à celui-ci d'un service équivalent ; que tel n'est pas le cas en l'espèce où le service du tennis ou de la piscine serait purement et simplement enlevé aux copropriétaires dès lors qu'ils ne posséderaient que des lots de garage ;

Que dans une copropriété qui revendique un certain "standing", la propriété d'un garage peut s'envisager avec une destination plus large que simplement celle de garer son véhicule ;

Attendu que c'est donc à juste titre que le Premier Juge a retenu qu'il était indéniable en l'espèce que l'usage des équipements participait aux modalités de jouissance des parties privatives et qu'ainsi une modification de cet usage ne pouvait être imposée à un copropriétaire à quelque majorité que ce soit ;

Attendu que c'est également à bon droit que le jugement déféré a relevé que la modification opérée par la délibération du 1er mars 2001 aboutissait à un changement de répartition des charges qui selon l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être décidée qu'à l'unanimité des copropriétaires ;

Attendu, en définitive,

Attendu, en définitive, que le jugement déféré mérite une entière confirmation ;

Attendu que l'équité commande d'élever à la somme de 1.500 ä l'indemnité allouée au titre des frais irrépétibles ;

Attendu que le Syndicat des Copropriétaires qui succombe supporte les dépens ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Elève à la somme de 1.500 ä l'indemnité allouée à Messieurs Y... et A... sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

Condamne le Syndicat des Copropriétaires aux dépens d'appel et autorise Maître MOREL, Avoué, à les recouvrer aux formes et conditions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER

LE PRESIDENT


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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 31 juil. 2017 :  11:50:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,
Très bonne intervention de Franck1966 : une chambre de bonne ou chambre de service est ravalée, en tant que lot secondaire, au rang de cave, ou de garage, ou de grenier (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000026846323) !
Effectivement, de nos jours, le « locataire » concerné, d'un tel local, ne peut être qu’un SDF très mal considéré et ne possédant pas de voiture
Cdt.

Emmanuel Wormser
Modérateur

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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 31 juil. 2017 :  12:50:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
incompréhensible !
quelqu'un peut-il traduire cette remarque ?
et m'indiquer son utilité éventuelle dans la discussion alors que notre interlocuteur a précisé qu'il payait des charges de copro et qu'il s'en déduit nécessairement qu'il est bien propriétaire de lots identifiés.
et finalement me permettre de comprendre ce que les SDF font dans cette histoire ?
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Un vieux de la vielle
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 31 juil. 2017 :  13:38:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,
Vous êtes décidément rigide et très loin d’être une pince-sans-rire.
Pour mémoire, « locataire » est volontairement entre guillemets et fait allusion à la position d’une « bonne » occupant une chambre de bonne ravalée au niveau d’une cave, ou d’un garage, ou d’un grenier, qui actuellement sont bien loin d’être des modèles de salubrité pour un « logement ».
Un peu d’humour que diable !
Cdt.
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