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petitemiki77
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Posté - 29 juin 2017 :  05:11:45  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à tous.
Je vous explique la situation .. Propriétaire dans une petite copro de 6 lots, nous avons des travaux d'électricité importants à faire (menace d'EDF de couper car installation pas aux normes ..).
Les travaux ont été votés en AG en mars 2017. Nous avons eu deux appels de fonds travaux, qui ont été réglés par les différents copropriétaires.
Un copropriétaire est défaillant et ne paye plus ses charges depuis plus d'un an.
Du coup, notre syndicat a récupéré l'argent que nous avons payé pour les travaux, afin de combler le découvert engendré par les impayés de ce copropriétaire défaillant.
De ce fait, ils nous disent qu'ils n'ont pas l'argent pour démarrer les travaux, malgré le fait que nous ayons payé ..
Quels recours avons nous ? Ont-il le droit de faire cela ?? L'argent étant destiné aux travaux et non aux charges habituelles ..
On m'a parlé d'un détournement de fonds, est ce le cas ??

D'avance merci pour vos réponses ...

ribouldingue
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 1 Posté - 29 juin 2017 :  07:22:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour
citation:
Du coup, notre syndicat a récupéré l'argent que nous avons payé pour les travaux, afin de combler le découvert engendré par les impayés de ce copropriétaire défaillant.
Votre syndic plutôt que votre syndicat.

Je traduis par: Il a utilisé les deux appels pour travaux afin de faire la trésorerie de la gestion courante.
Sur un instantané c'est en effet possible. Sur plusieurs mois, ce n'est pas de bonne gestion. Vous payer un sydnic précisément pour gérer ce genre de situation, pas pour rester passif en disant 'Ah ben...'

citation:
Quels recours avons nous ? Ont-il le droit de faire cela ?? L'argent étant destiné aux travaux et non aux charges habituelles ..
On m'a parlé d'un détournement de fonds, est ce le cas ??
Si vous ovulez en allant chercher loin, oui: Le syndicat a détourné l'argent du syndicat.
Du côté du pénal, vous n'irez pas loin


Si vous cherchez en terme de recours, il est uniquement dirigé contre celui qui est la cause, le débiteur; Il faut (votre conseil syndical) vérifier que le syndic a mené les actions nécessaires de récupération, il faut savoir s'il y a une moindre chance de ne jamais être payé, et donc il faut que le syndic si les conditions sont réunies, prenne une hypothèque sur le bien du débiteur.
Doc à court et moyen terme aucun argent ne va rentrer, au contraire, les actions risquent de couter aux syndicat.

Le syndic va tôt ou tard en bon gestionnaire vous appeler à payer des avances supplémentaires sous forme de prêts de manière à compenser ce que le débiteur ne paye pas.

Quelle part des tantièmes représente ce propriétaire? Je suppose qui si cela bloque à ce point il doit représenter une bonne partie du syndicat en tantièmes?


citation:
menace d'EDF de couper car installation pas aux normes
Pas EDF mais ENEDIS
Enedis coupe rarement pour un problème de norme, mais plus pour un problème de sécurité ou de danger immédiat. A til été vérifié que ces travaux sont effectivement à la charge de votre syndicat?

Édité par - ribouldingue le 29 juin 2017 07:25:03

rambouillet
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 29 juin 2017 :  07:38:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
De ce fait, ils nous disent qu'ils n'ont pas l'argent pour démarrer les travaux, malgré le fait que nous ayons payé ..
Quels recours avons nous ? Ont-il le droit de faire cela ?? L'argent étant destiné aux travaux et non aux charges habituelles ..

De toute façon, en théorie, un syndic ne peut donner l'ordre de service pour des travaux s'il n'a pas reçu la totalité des fonds.
Donc ce copro débiteur n'ayant pas payé les appels de fonds travaux (entre autres), le syndic ne peut donner l'ordre de service.

Mais qu'a-t-il fait depuis un an : mise en demeure, injonction de payer, etc... il ne faut pas laisser pourrir la situation, car cet argent sera encore plus difficile à récupérer.

Pour le reste je rejoins ribouldingue

petitemiki77
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 29 juin 2017 :  14:14:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En AG exceptionnelle pour les travaux il avait été décidé que la partie correspondant à l'appartement de cette personne ne serait pas faite (il s'agit de travaux dans les parties communes mais permettant de relier chaque appartement donc il y a un devis par appartement) et que pour la partie commune cela serait avancée par les autres copropriétaires, ce qui a donc été fait !
Donc concretement ils avaient l'argent nécessaire pour faire ces travaux !

Ensuite si il s'agit bien d'EDF qui s'est deja déplacé sur place et qui menace de couper car vu que ce n'est pas aux normes il y a danger imminent !

ribouldingue
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Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 29 juin 2017 :  16:12:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il n'existe pas d'AG extraordinaire.

Ca ne peut pas être EDF qui ne fait que mettre du courant dans les lignes, je réitère....

Il faudrait que votre conseil syndical suive ces opérations de plus près.

Je trouve étonnant de ne faire cotiser que ceux qui payent, d'un point de vu légal, cca n'est pas acceptable. Votre syndic est-il pro ou bénévole?

philippe388
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 29 juin 2017 :  17:33:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
petitemiki77 :
citation:
En AG exceptionnelle pour les travaux il avait été décidé que la partie correspondant à l'appartement de cette personne ne serait pas faite (il s'agit de travaux dans les parties communes mais permettant de relier chaque appartement donc il y a un devis par appartement) et que pour la partie commune cela serait avancée par les autres copropriétaires, ce qui a donc été fait !
Donc concretement ils avaient l'argent nécessaire pour faire ces travaux !


AIE!AIE!!AIE!!!

Ceci est totalement illégal.

Le fait qu'un ou des copros soient débiteurs ne change en rien que TOUS les copros doivent recevoir un appel de fonds pour ces travaux.

Ce copro débiteur peut assigner le SDC la dessus, et il gagnera ce procès avec des DI.

Un syndic pro. ne peut pas proposer une telle résolution.

Il doit surtout prendre tous les moyens en sa possession pour récupérer les dettes. Il n'a pas besoin d'un accord de l'AG.

IL doit mettre en demeure, prendre une hypothèque légale sur le lot, assigner ce débiteur, .... et rapidement car seulement les dettes des 5 années précédentes peuvent être récupérées, 100% pour les 3 premières années; 50% pour les 4 et 5 èmes années, et 0 pour els années antérieures.

Il est aussi totalement interdit pour un syndic de prendre les fonds travaux pour couvrir des dettes du budget de fonctionnement.

Votre syndic a tout faux ! c'est un pro ?


petitemiki77
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 05 juil. 2017 :  00:50:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir.
Oui il s'agit d'un syndic professionnel ...

Si tout cela est illégal quelle démarche nous reste-t-il pour obtenir gain de cause ?

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 05 juil. 2017 :  06:54:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
En AG exceptionnelle pour les travaux il avait été décidé que la partie correspondant à l'appartement de cette personne ne serait pas faite (il s'agit de travaux dans les parties communes mais permettant de relier chaque appartement donc il y a un devis par appartement) et que pour la partie commune cela serait avancée par les autres copropriétaires
Je reviens sur ce point, et je me demande en quoi c'est illégal:

1/ Le syndicat ait faire les travaux de réfection de la colonne électrique commune, en compensant le manque du défaillant X par un appel aux autres copropriétaire. C'est légal.

Les travaux privatifs sont payés par chacun, et le syndicat fait maitre d'oeuvre. Puisque la partie privative liée au logement X n'est pas payé, l''ordre de travail n'est pas donné. C'est normal.


2/ Dans le court terme, vos dépenses de copropriété vont très fortement augmenter.
Il faudrait que le conseil syndical contrôle de beaucoup plus pret le syndic.


3/ Il faut savoir deja pourquoi le court terme (piquer dans l'enveloppe travaux) n'a pas été suivi rapidement de mesures correctrices.

4/ Quoi qu'il en soit, les travaux ne peuvent commencer tant que l'argent appelé n'a pas été payé, et avec un copropriétaire défaillant, ca ne peut pas se faire rapidement.



citation:
Si tout cela est illégal
Tout cela, ce n'est quand même pas une énorme accumulation.
Ce qu'il faut faire, c'est que le conseil syndical se décarcasse...

Édité par - ribouldingue le 05 juil. 2017 07:14:19

philippe388
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 05 juil. 2017 :  19:26:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ribouldingue : il est illégal de se servir des fonds travaux pour payer un trou dans le budget de fonctionnement courant.

IL est aussi illégal de ne pas faire des travaux de raccordement dans les parties adoptés par l'AG pour un copro débiteur !!!

Un problème de trésorerie dans le budget courant suite à des impayés, se règle par un vote de l'AG d'une avance de trésorerie remboursable.

Un copropriétaire vend son lot en juin, il a payé ses travaux votés en mars. Le syndic pioche en toute illégalité dans les fonds destinés à ces travaux.

Comment le syndic va t'il payé sa facture de travaux, il n'a plus la totalité des fonds ! il va faire un appel de fonds pour ces travaux déjà appelés au vendeur à ce nouveau copro ? Ce n'est pas sérieux.

Le vendeur a payé des fonds travaux, qui se transforme en avance de trésorerie "remboursable" pour combler le trou de trésorerie, que le syndic ne remboursera pas, car aucun vote n'aura acté cela ! Est ce cela que vous conseillez ribouldingue ?

Le conseil syndical ne DOIT pas laisser faire ce genre de tripatouillage.


ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 05 juil. 2017 :  20:17:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
IL est aussi illégal de ne pas faire des travaux de raccordement dans les parties adoptés par l'AG pour un copro débiteur !!!
On parle de travaux privatifs donc je ne vois pas pourquoi ce serait illégal.

citation:
Ribouldingue : il est illégal de se servir des fonds travaux pour payer un trou dans le budget de fonctionnement courant.
C'est vrai mais mettons que s'il ne fasse pas cela il ne puisse plus payer l'eau ni l'électricité..... Que fait-il?

petitemiki77
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 06 juil. 2017 :  13:46:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je tiens à préciser qu'il ne s'agit pas de travaux privatifs. C'est la remise aux normes de toute la copropriété qui passe par la mise en place de compteurs individuels donc une facture par "appartement" mais il ne s'agit pas de travaux privatifs !

JPM
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 25 juil. 2017 :  13:28:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Une fois encore on constate qu'une mauvaise gestion des recouvrements de charges impayées est à l'origine d'un incident de copropriété.

A l'origine aussi de déclarations inconsidérées : un détournement de fonds parce que des fonds appelés pour des travaux ont été utilisés pour payer les factures courantes.

Vous n'êtes pas bien riche. Vous faîtes des enveloppes pour affecter vos ressources. Il y a une enveloppe vacances mais votre enfant est malade . Il pourrait être soulagé par un médicament très cher et mal remboursé.

Vous ne piquez pas dans l'enveloppe vacances ?????

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