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masek33820
Contributeur actif

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Posté - 28 juin 2017 :  18:48:22  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Quelles sont les conséquences lorsqu’on refuse de voter les comptes à un syndic lors d’une assemblée générale et ne pas lui donner le quitus ?
Merci de votre aide
Michèle
Cordialement


philippe388
Pilier de forums

13203 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

 1 Posté - 28 juin 2017 :  19:00:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
masek33820 : approuver les comptes cela concerne le syndicat, le quitus cela concerne le syndic.

1. ne pas approuver les comptes du syndicat dans leur totalité est une " grosse" bétise.

Les conséquences sont importantes: le syndic ne pourra pas poursuivre les débiteurs sur les impayés de l'"année. IL ne pourra pas apurer les comptes, c'est à dire ne pas rembourser les trop percus, ou ne pas appeler des fonds en cas de dépassement du budget.

Toutes les écritures ne sont pas contestables. C'est généralement quelques écritures ou factures qui posent problème.

Le CS vrifie les comptes. Il doit donc soulever tous les problèmes trouvés, que le syndic régularisera ou non AVANT l'envoi des convocations. Ce que le syndic ne veut pas régulariser, ou si un ou des copros trouvent des irrégularités que le syndic ET le CS sont incapables d'expliquer, l'AG devra rejeter ces factures.

L'AG approuvera donc un montant des comptes annuels inférieur à celui présenter par le syndic à l'OdJ. Cela permettra au syndic d'apurer les comptes, de poursuivre les mauvaus payeurs,..

1. le quitus est l'approbation de la gestion du syndic. Cela n'existe pas dans la loi de la copropriété; mais si le quitus est voté, c'est un acte juridique très important.

Ce la ne signifie pas que vous êtes satisfait de sa gestion, c'est lui donner une assurance supplémentaire ( avec la sienne) sur des fautes ignorées des copros. Il ne faut PAS donner quitus.

Attention aussi au baratin habituel des syndic la dessus : vous ne faites pas confiance, je suis le plus beau et le plus gentil, ...... Ici il ne s'agit pas de confiance, MAIS de faire un acte juridique qui dispensera le syndic de toute condamnation en cas de soucis sur sa gestion passée.

Il faut TOUJOURS approuvé les comptes du SDC, dans sa totalité ou en partie, ET ne pas donner quitus au syndic.

Édité par - philippe388 le 28 juin 2017 19:02:40

Louis92
Contributeur vétéran

France
2457 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 28 juin 2017 :  19:04:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pardon de ne pas répondre directement à la question.

"Refuser de voter les comptes" ou plus proprement "ne pas approuver les comptes" est juste une manifestation de mauvaise humeur.

Les comptes ne peuvent pas être à 100% faux. Il faut distinguer les dépenses qu'on peut approuver de celles qu'on refuse. Donc voter l'approbation des comptes à l'exception des lignes :
- xxx
- yyy
- zzz

Et mettre ces lignes bien détaillées dans le PV de l'AG.

Les conséquences de la manifestation de mauvaise humeur "refuser globalement les comptes" sont :
- le syndic ne peut pas répartir l'argent en trop entre les copropriétaires et si au contraire, il manque de l'argent : il ne peut pas le réclamer pour renflouer la trésorerie de la copropriété,
- le problème est reporté à l'AG suivante,
- les vendeurs partent sans récupérer leur argent ou sans renflouer la trésorerie,
- les acquéreurs qui arrivent récupèrent l'argent de leur vendeur ou renfloue la trésorerie à la place de leur vendeur.

Cela ne gêne pas vraiment le syndic.

C'est méconnaître tout cela que de refuser globalement les comptes.

Cdlt. Louis92.

rambouillet
Pilier de forums

14097 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 28 juin 2017 :  19:09:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De façon générale, on ne refuse pas d'approuver les comptes présentés, on les corrige et on vote la correction et on oublie pas de décider quelque chose pour les factures refusées.

Quant au quitus, le voter c'est décharger le syndic d'un certain nombre de responsabilités pour lesquelles vous lui avez payé des honoraires. On ne vote pas le quitus.
Et comme dit philippe, on laisse "pleurer" le syndic..... ce n'est pas parce que vous ne voterez pas le quitus qu'il se résoudra à perdre un chiffre d'affaires.
Pour ma part, les syndic ne proposent même plus le quitus.... Ils préfèrent de pas le mettre que de se le voir refuser ....

A signaler qu'un CS aguerri et droit dans ses bottes, devrait avoir traité ces problèmes avant qu'ils n'arrivent en AG.

philippe388
Pilier de forums

13203 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 28 juin 2017 :  20:28:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
masek33820 : on peut aussi ajouter que ce sont les assureurs des syndics qui poussent au quitus !

Si le SDC assigne le syndic pour faute, et que le quitus a été voté ( même si il n'existe pas en copropriété), le juge prendra en compte ce quitus donné par l'AG, et déboutera le SDC de ses demandes.

C'est un acte juridique, pas un acte d'amour !

Franck1966
Contributeur vétéran



France
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Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 28 juin 2017 :  20:41:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Comme toutes les réponses déjà données, refuser l'approbation des comptes ne vous servira pas à grand chose.
Il vaut mieux faire partie du CS et bien surveiller le syndic et les factures arrivées, payées, ou dues (ce qui vous évitera de voter contre l'approbation des comptes ...); et au pire penser à changer de syndic en préparant un autre syndic à la prochaine AG si vous n'êtes vraiment pas satisfait de l'actuel.
Signature de Franck1966 
Franck V

Sépia
Contributeur actif

391 message(s)
Statut: Sépia est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 28 juin 2017 :  21:29:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,

A ce qu'il m'a semblé, le CS ne dispose que de quelques heures pour vérifier les comptes (et encore, quels comptes ? et avec accès à quels documents ?) une fois par an, juste avant l'AG.

A-t-il le droit d'exercer un contrôle permament tout au long de l'année sur la conformité des travaux et des prestations facturés avec les devis ?

Peut-il exiger que les factures lui soient communiquées dès qu'elles sont reçues par le syndic et avant leur paiement ?

D'un point de vue formel, comment se déroule une approbation partielle des comptes ?
Ce serait une proposition d'amendement au projet de résolution présenté par le syndic ?




Louis92
Contributeur vétéran

France
2457 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 28 juin 2017 :  22:47:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
A ce qu'il m'a semblé, le CS ne dispose que de quelques heures pour vérifier les comptes (et encore, quels comptes ? et avec accès à quels documents ?) une fois par an, juste avant l'AG.
Cette affirmation est vraie pour les copropriétaires qui ne sont pas au CS. Fausse pour le CS.
citation:
A-t-il le droit d'exercer un contrôle permament tout au long de l'année sur la conformité des travaux et des prestations facturés avec les devis ?
Le CS a ce droit, sinon sa mission de contrôle de la gestion du syndic ne serait pas possible.
citation:
Peut-il exiger que les factures lui soient communiquées dès qu'elles sont reçues par le syndic et avant leur paiement ?
Oui mais il vaut mieux dire "souhaiter donner son avis" que "exiger". Pour motiver le syndic : lui dire qu'il vaut mieux que les questions soient réglées au plus tôt (surtout avant paiement) et non pas lors de l'AG.
citation:
D'un point de vue formel, comment se déroule une approbation partielle des comptes ?
S'il s'agit du "contrôle partiel" des comptes. Cela peut se faire à distance après réception du grand livre (ou du relevé des dépenses partiel) et des factures reçus par courriels ou téléchargés de l'Extranet du syndic. Résultat sous forme de remarques écrites et transmises au syndic.
S'il s'agit de l'approbation partielle, c'est le PV de l'AG qui formalise avec la suite donnée à chaque ligne de dépense : prise en charge par le syndic, action pour X ou Y. Pour les dépenses purement refusées, le syndic doit refaire la répartition. Pour les actions qui doivent déboucher sous 1 mois ou 2, la décision peut être d'attendre ce délai pour la répartition. Le CS a intérêt, avant l'AG, à rédiger le texte qu'il souhaite voir dans le PV à la fin.
citation:
Ce serait une proposition d'amendement au projet de résolution présenté par le syndic ?
Oui, toute résolution en entrée d'AG est bien un projet et après vote, elle est amendée et devient résolution dans le PV.

Cdlt. Louis92.

nefer
Modérateur

10379 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 29 juin 2017 :  01:09:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
j'ajoute qu'un CS doit vérifier les comptes, suivant la taille de la copropriété, chaque trimestre, ou semestre!

ribouldingue
Pilier de forums



15060 message(s)
Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 29 juin 2017 :  08:06:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Peut-il exiger que les factures lui soient communiquées dès qu'elles sont reçues par le syndic et avant leur paiement ?
Sepia, en plus des réponses deja faites, il y a de nombreux fils qui traitent et de ce sujet et de difficultés que rencontrent certains conseils dans cette tache.

Ca peut être très profitable de lire ces fils, très instructifs à mon avis.

philippe388
Pilier de forums

13203 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 29 juin 2017 :  09:16:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
sépia :
citation:
A ce qu'il m'a semblé, le CS ne dispose que de quelques heures pour vérifier les comptes (et encore, quels comptes ? et avec accès à quels documents ?) une fois par an, juste avant l'AG.


OH !!!! vous demandez toujours des textes, mais commencez par lire la loi de la copropriété et le role du CS. Ce que vous écrivea à propos du CS est FAUX.

Les copros ont le droit de vérifier les comptes un jour fixé par le syndic entre la réception des convocs, et la date de l'AG.

Je vous en donne un résumé.

Un CS sérieux CONTROLE les comptes chaque trimestre. Il doit avoir TOUS les documents concenrant le SDC. IL ne vérifie pas les comptes quelques jours avant l'AG, mais AVANT la rédaction de l'OdJ.

Un CS sérieux connait la situation du SDC aussi bien que le syndic.


Mission consultative
Le conseil syndical peut donner son avis ou être consulté à propos de toutes les questions concernant le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, le conseil syndical est obligatoirement consulté pour :

la mise en concurrence des marchés et contrats lorsque leur coût dépasse un montant fixé par l'assemblée,
et la conclusion des contrats.

Mission d'assistance
La mission d'assistance peut porter, par exemple sur le choix des entreprises appelées à assurer l'entretien courant de l'immeuble ou à réaliser les travaux décidés par l'assemblée générale.

La mission d'assistance est définie

soit dans le règlement de copropriété,
soit par une décision spécifique de l'assemblée des copropriétaires.

Mission de contrôle
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment :

la comptabilité du syndicat,
la répartition des dépenses,
les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats,
ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.
À cet effet, le conseil syndical peut consulter toute pièce ou document relatif à la gestion et l'administration de la copropriété ou intéressant le syndicat de copropriétaires notamment :

des dossiers,
des échanges (mails, lettres),
des registres...
Il peut librement faire des copies de ces documents.



sépia :
citation:
D'un point de vue formel, comment se déroule une approbation partielle des comptes ?
Ce serait une proposition d'amendement au projet de résolution présenté par le syndic ?


Avez vous participé à une AG de copropriétaires ?

Pour votre info : des docs comptables sont joints à l'OdJ - liste des dépenses, et annexes obligatoires. Le CS joint obligatoirement son rapport annuel à l'OdJ. Si il a soulevé des points contestables dans la comptabilité lors de la vérif. annuelle des comptes , il en fait part à l'AG.

Les copros peuvent demander des explications sur ces comptes. L'AG est le lieu des débats. Mallheureusement, 99.99 % des copros ne lisent pas les docs joints aux OdJ, ils adoptent donc les comptes en 5 secondes.

Quand l'AG rejette un ou des écritures, c'est très simple l'AG adoptera : montant proposé par le syndic et vérifié par le CS à l'OdJ - montant des rejets = montant adopté par l'AG.

Pas de projet d'amendement en copropriété. L'AG peut modifier, amender TOUS les textes des résolutions. L'OdJ ne propose que des PROJETS.

masek33820
Contributeur actif

France
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Statut: masek33820 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 29 juin 2017 :  10:32:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Merci de vos réponses, j'apprends des choses avec vous.
Concernant le conseil syndical, nous avons constaté qu'ils sont dans la poche du syndic, le contrôle se fait autour d'un verre sans rapport sans question.

Le syndic refuse des autres candidatures pour intégrer le conseil syndical sous le pretexte qu'il faut attendre le renouvellement du conseil syndical prévu pour l'année prochaine.
Or en réalité le syndic a compris que les nouveaux candidats vont lui créer des problèmes?
Question:
Est ce que le syndic peut refuser de mettre à l'ordre du jour cette résolution "candidature pour intégrer le C. Syndical"?

Pour moi, c'est l'assemblée générale qui est souvraine et décide pour l'éléction des membres du CS et non pas le syndic.
Merci de votre aide.

Michèle
Cordialement

Louis92
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 29 juin 2017 :  10:46:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Est ce que le syndic peut refuser de mettre à l'ordre du jour cette résolution "candidature pour intégrer le C. Syndical"?
Non ... si la demande est faite par LRAR 1 mois environ avant l'AG par un des copropriétaires candidats. Avec un syndic réticent, il est prudent de mettre dans la lettre le texte exact du projet de résolution (avec les noms des candidats s'ils sont connus).
citation:
Pour moi, c'est l'assemblée générale qui est souvraine et décide pour l'éléction des membres du CS et non pas le syndic.
Pour la loi aussi.

Cdlt. Louis92.

philippe388
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 29 juin 2017 :  10:55:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
masek33820 :
citation:
Pour moi, c'est l'assemblée générale qui est souvraine et décide pour l'éléction des membres du CS et non pas le syndic.


Le syndic n'a rien à faire dans l'élection des membres du CS.

Il ne peut pas refuser de mettre à l'OdJ une demande de résolution pour l'élection de membres SAUF si le nbre de sièges prévu au RDC est pourvu en totalité.

masek33820 : l'année prochaine le mandat des membres se terminant, vous pouvez faire acte de candidature par courrier, MAIS également lors de l'AG à l'appel de cette résolution.

Les anciens membres n'ont AUCUNE priorité sur les nouveaux ( comme les députés !!!)

C'est le président de séance qui gère l'AG. Il va faire voter sur chacun des actes de candidature.

N'envoyez pas de courrier ! faites acte de candidature lors de l'AG dans les 2/10èmes de seconde après l'appel au candidature du président.

Le syndic ne gère pas l'AG. Si il s'implique dans ce vote, le président de séance devrait le remettre à sa place ! Sinon renvoyez le à son poste de secrétaire de séance.

Sunbird
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 29 juin 2017 :  12:38:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je partage les différents avis, sauf que parfois il est difficile de refuser telle ou telle ligne lorsque le problème vient des comptes d'attentes.

Lorsque sur le compte d'attente nous avons plusieurs milliers d'euros, je ne cois pas comment on peut approuver des comptes.

Sépia
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 29 juin 2017 :  15:09:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le contrat de syndic mentionne : Prestations optionnelles incluses dans le forfait : L’organisation de 3 réunions avec le conseil syndical d’une durée de 2 heures pour la vérification des comptes. D'où mon inquiétude car 6 heures pour tout voir, ça me paraissait un peu court. Mais les informations que vous avez bien voulu me fournir montrent qu'en dehors de ces trois réunions, le CS a d'autres possibilités d'exercer sa mission de contrôle.



nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 29 juin 2017 :  15:51:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sépia

Le contrat de syndic mentionne : Prestations optionnelles incluses dans le forfait : L’organisation de 3 réunions avec le conseil syndical d’une durée de 2 heures pour la vérification des comptes. D'où mon inquiétude car 6 heures pour tout voir, ça me paraissait un peu court. Mais les informations que vous avez bien voulu me fournir montrent qu'en dehors de ces trois réunions, le CS a d'autres possibilités d'exercer sa mission de contrôle.





Le CS devrait faire rectifier cette "option": il faut mentionner le nombre de réunions avec le CS prévues dans le forfait MAIS le CS peut exercer son contrôle tout au long de l'exercice

Sunbird
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 29 juin 2017 :  16:17:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne vois pas l'intérêt d'indiquer dans un contrat "L’organisation de 3 réunions avec le conseil syndical d’une durée de 2 heures pour la vérification des comptes". Tout cela peut se faire par échange de mails dans le cadre de la mission de contrôle du CS.

Lorsqu'on contrôle les comptes, on le fait tous les mois, en demandant au syndic les factures, les relevés de comptes de la banque, les copies d'ordre de virement et des chèques, le rapprochement bancaire fait par le syndic, et le grand livre.

Cela prend 15 minutes/mois, évite des dérives du syndic avec des impayés, et lors de la clôture des comptes annuel, reste à voir si on a rien oublié et on discute du budget suivant et des contrats qu'il faut renégocier.

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 29 juin 2017 :  17:23:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
sépia : vous mélangez tout !!!

Le contrat de syndic prévoit 3 réunions pour la vérification des comptes incluses dans le forfait, pourquoi pas.

Mais le CS n'a pas besoin du syndic pour vérifier les comptes

Il a en sa possession TOUS les documents comptables nécessaires que le syndic a obligation de fournir : liste des dépenses et les comptes travaux, relevés du compte bancaire, les factures, ET les balances comptables, le grand livre, TOUS les contrats, les OS, .....

C'est le CS qui prendra la temps qu'il faut pour vérifier tous ces docs comptables. IL vérifie les comptes et la gestion,le syndc na aucun droit d'intervenir dans l'organisation du CS; il devra fournir les réponses et les explications à toutes les réponses du CS.

Ces réunions de verif pourront servir à cela. Pas de facturation supplémentaire, c'est le seul intéret de cette clause. Mais le CS n'est pas tenue à 3 réunions, il doit en provoquer autant que necéssaire.

AUcune clause restrictive sur la vérification du CS n'est " légale". Le CS est un collège totalement indépendant du syndic.
 
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