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LESBALCONSDU7
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Posté - 30 mai 2017 :  11:01:51  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
A l'origine, le promoteur de nos immeubles (une résidence étudiante, 2 immeubles d'habitation, une association religieuse en rdc, un garage de 144 parkings et box) a créé 2 réglements de copropriété (un pour les garages, l'autre pour les 2 immeubles d'habitation) La résidence étudiante et l'association étant complètement indépendants, à l'exception des garages,nous souhaiterions, fusionner les 2 copro car les frais de gestion (syndic) sont trés élevés + 2 contrats d'assurances (Ex: pour les garages seuls, 31000€ de budget dont 10000€ de syndic et 3000€ d'assurance).. En créant une seule copro, on devrait réaliser une économie substantielle, même si cela requiert l'unanimité des copro pour le vote en AG. Avez vous des exemples de fusion, réussies ???
Merci. Arthur
Signature de LESBALCONSDU7 
ARTHUR


Louis92
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Statut: Louis92 est déconnecté

 1 Posté - 30 mai 2017 :  12:32:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
La résidence étudiante et l'association étant complètement indépendants, à l'exception des garages
Que voulez-vous dire ? les garages dépendent-ils des résidence étudiante et association ? indépendance pour entrer ? indépendance pour les règlements de copropriété ?

La question de l'économie n'est pas évidente. Elle suppose que la situation actuelle soit normale pour la comparer à une future, normale aussi.

10.000 € d'honoraires de syndic pour 144 parkings, c'est très cher. Les parkings sont beaucoup plus faciles à gérer que des appartements (très peu d'équipements, pas de DDE pour les fuites d'eaux privatives, pas de consommation privative d'eau ...).

Regrouper les parkings avec les appartements pour l'assurance rend l'assurance plus chère pour les appartements :
- la surface totale des parkings (comprenant les allées) divisées par 144 peut faire la surface d'un studio,
- les tantièmes d'un parking sont très inférieurs aux tantièmes d'un studio,
- regrouper l'assurance en fait répartir la charge suivant les tantièmes généraux et donc les parkings ne paieraient plus l'assurance en fonction de leurs m2.

Je n'ai pas de stats, mais je pense qu'il y a plus de demandes à se séparer (les uns pensent être grugés par rapport à d'autres) qu'à se regrouper.

Obtenir l'unanimité à plus de 200 n'est pas possible.

Cdlt. Louis92.

Viviane
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 30 mai 2017 :  12:46:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il vous faut aussi penser à quoi ressembleront les AG si vous multipliez le nombre de copropriétaires... Tant au niveau de la durée puisque plus de décisions à prendre, qu'au niveau de la possibilité de discuter...

Avec de plus des propriétaires de garages qui s'ils ne possèdent qu'un garage, ne viendront jamais aux AG ... et du coup même la majorité 25 deviendra dure à atteindre...

Pour 144 garages, un syndicat coopératif (donc bénévole ou peu cher) est envisageable. 20 à 25000€ à partager par 144, on peut réduire le nombre d'appels à un ou deux par an pour réduire le boulot. Et comme déjà dit, la gestion des garages, c'est peanuts en dehors des appels. D'ailleurs, si vous ne faisiez qu'UN appel par an, votre syndic accepterait sans doute de baisser son prix, puisque vous diviserez son boulot principal par 4 ...

Enfin, avez vous, par curiosité, fait faire des devis à des syndics pour savoir ce qu'ils demanderaient pour une copro entière ? Parce que leurs honoraires, ils les calculent en grande partie au nombre d'appels et de proprios à gérer, donc au nombre de lots principaux.

En général, on essaye plutôt de diviser les copros immenses que de faire des regroupements pour en créer une. Il y a un moment où plus c'est gros, plus c'est ingérable...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 30 mai 2017 12:55:23

philippe388
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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 30 mai 2017 :  15:40:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
lesbalconsdu7 :
citation:
,nous souhaiterions, fusionner les 2 copro


144 garages plus combien de lots dans l'immeuble ?

Avant de de lancer dans ce grand dossier - création d'un nouvel RDC, et d'un nouvel EDD avec un géomètre, passage par le notaire, ..... - un sondage semble nécessaire auprès des 2 copropriétés. L'Unanimité étant obligatoire, il est quasiment impossible de l'atteindre pour le nbre de lot de vos 2 copropriétés.

jurisprudentes.net : La fusion de plusieurs copropriétés exige une modification du règlement de copropriété qui ne peut être adoptée sans un vote unanime des copropriétaires ; la question de la fusion des copropriétés ne peut dès lors sans l’unanimité être prise à une quelconque majorité (TGI Montpellier, 24 oct. 2005, Synd. 13 avenue du Faubourg-de-Nîmes à Montpellier).
En savoir plus sur http://www.jurisprudentes.net/Proce...BlmEEtUp8.99


viviane :
citation:
Avec de plus des propriétaires de garages qui s'ils ne possèdent qu'un garage, ne viendront jamais aux AG ... et du coup même la majorité 25 deviendra dure à atteindre..


Toute autre problème n'a pas besoin d'être évoqué.

D'ailleurs le fait que la majorité article 25 sera difficile à atteindre car les copros des garages ne se déplacent pas aux AG,dépend surtiut du nbre des lots des 2 immeubles, sans oublier que les nouveaux tantièmes des lots garages seront TRES TRES "petits" Impossible d'affirler cela sans un petite étude mathématique statistique avec TOUS les éléments de ce calcul

La majorité article 25 c'est toujours 501/1000 èmes. Le nbre de lots ne veut pas dire grand chose, c'est surtout la répartition de ces tantièmes qui comptent.

Édité par - philippe388 le 30 mai 2017 15:42:50

LESBALCONSDU7
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 30 mai 2017 :  18:18:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour vos réponses. Précision: il n'y aurait avec la fusion des 2 copro, en réalité que 80 copropriétaires (77 lots + les parkings ou garages rattachés puisque chaque lot d'habitation , possède un garage ou parking,la résidence qui possède un lot de 40 garages ou parking + l'association religieuse qui possède 4 garages ou parking). C'est déjà moins complexe. Par contre difficulté supplémentaire, ce sont 2 notaires différents qui ont procédé à la rédaction des rdc. Question devons nous prendre un conseil juridique en droit de la copro pour vérifier la faisabilité ?
Merci de vos conseils.
Arthur.
Signature de LESBALCONSDU7 
ARTHUR

rambouillet
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 30 mai 2017 :  18:57:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
la première question à se poser c'est : le projet peut-il obtenir l'unanimité de tous les copros ? tous les copros viennent à l'AG ou se font représenter ?

Si l'unanimité n'est pas possible (et à 80 copros, c'est quasi impossible), ce n'est même pas la peine de payer des études juridiques, techniques, etc.....

rédaction Universimmo
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 30 mai 2017 :  22:19:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'unanimité (et même possiblement une signature de tous les copropriétaires chez le notaire) car une fusion de copropriété consiste pour chaque copropriétaire de chacune des copropriétés d'échanger des quotes-parts de la propriété du sol de l'emprise foncière de leur copropriété contre des quotes parts de la propriété du sol de l'emprise globale des copropriétés fusionnées. Il faut aussi calculer combien vaut 1 tantième de la copro A et de la copro B en tantièmes de la copro A+B...

Viviane
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Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 31 mai 2017 :  01:18:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
(une résidence étudiante, 2 immeubles d'habitation, une association religieuse en rdc, un garage de 144 parkings et box)


citation:
il n'y aurait avec la fusion des 2 copro, en réalité que 80 copropriétaires (77 lots + les parkings ou garages rattachés puisque chaque lot d'habitation , possède un garage ou parking,la résidence qui possède un lot de 40 garages ou parking + l'association religieuse qui possède 4 garages ou parking).



Là il y a un problème de maths..... vous avez 144 parkings ou 44 ?

Parce que 10000 euros de syndic pour 44 parkings, c'est vraiment du vol....




PS : soyez cohérent Philippe. Si ça n'a pas besoin d'être évoqué vous avez écrit deux paragraphes de trop
citation:

citation:

viviane :
citation:
Avec de plus des propriétaires de garages qui s'ils ne possèdent qu'un garage, ne viendront jamais aux AG ... et du coup même la majorité 25 deviendra dure à atteindre..

Philippe388

Toute autre problème n'a pas besoin d'être évoqué.

D'ailleurs le fait que la majorité article 25 sera difficile à atteindre car les copros des garages ne se déplacent pas aux AG,dépend surtiut du nbre des lots des 2 immeubles, sans oublier que les nouveaux tantièmes des lots garages seront TRES TRES "petits" Impossible d'affirler cela sans un petite étude mathématique statistique avec TOUS les éléments de ce calcul

La majorité article 25 c'est toujours 501/1000 èmes. Le nbre de lots ne veut pas dire grand chose, c'est surtout la répartition de ces tantièmes qui comptent.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 31 mai 2017 01:20:04

LESBALCONSDU7
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 31 mai 2017 :  17:18:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je confirme Viviane, les parkings = 138 exactement ! j ai vérifié avec le rdc:
-40 pour la résidence étudiante
- 3 pour l'association
- 95 rattachés aux 77 appartements
95 + 40 +3 = 138
J'avais annoncé 144 sans vérifier ! Je viens d'arriver ds la copro ! Bon, l'ordre de grandeur était proche.
Mais le problème demeure entier.
Arthur
Signature de LESBALCONSDU7 
ARTHUR

philippe388
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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 31 mai 2017 :  18:27:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
lesbalconsdu77 :
citation:
en réalité que 80 copropriétaires (77 lots + les parkings ou garages rattachés puisque chaque lot d'habitation , possède un garage ou parking,la résidence qui possède un lot de 40 garages ou parking + l'association religieuse qui possède 4 garages ou parking). C'est déjà moins complexe.

Question devons nous prendre un conseil juridique en droit de la copro pour vérifier la faisabilité ?



NON !! le seul et unique problème c'est d'atteindre l'Unanimité, et avec une telle compléxité c'est impossible.

L'unanimté c'est 100% des voix de tous les copros de tous les SDC. 10 000 èmes sur 10 000 èmes. Un seul tantièmes manquant, pas d'Unanimité

ET attention les 138 garages, c'est 138 lots, plus les autres 80 lots, c'est 218 lots POUR la fusion.

PLus de chance de gagner un loto que d'atteindre une Unanimité.

Le CS peut faire une approche des gains financiers de chacun. Un seul syndic, mais toujours 218 lots. Les honos ne vont pas tellement baisser que cela. Une seule AG au lieu de 2, c'est peanuts. ET ne pas oublier la modification des tantièmes de ces 218 lots. Pas sur qu'ils soient inférieurs pour tous les lots.

le cout de cette fusion est aussi à prendre en compte : juriste, géomètre, notaire, frais du nouveau RDC, ......



viviane : Ne censurez pas mes propos. Ils répondent à votre histoire d'article 25 ou votre vison est mathématiquement fausse. ET débattre ce n'est pas censurer. Il va falloir vous y faire un jour.

Viviane
Pilier de forums

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Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 31 mai 2017 :  19:17:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
-40 pour la résidence étudiante
- 3 pour l'association
- 95 rattachés aux 77 appartements
95 + 40 +3 = 138


Et la résidence étudiante, c'est un seul et même proprio ? C'est pour ça que vous arrivez à 80 proprios ?
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

philippe388
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 01 juin 2017 :  18:14:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
viviane :
citation:
Et la résidence étudiante, c'est un seul et même proprio ? C'est pour ça que vous arrivez à 80 proprios ?


Quel est donc l'intérêt juridique de cette question ?

Les réponses à la question de lesbalsconsdu 7

1. la fusion est juridiquement possible
2. obligation de l'Unanimité, ce qui rend cette fusion impossible, sauf miracle.

Peu importe si c'est 138 ou 144 garages, 77 ou 80 copros.
***************
**modération**
propos inutiles caviardés



Édité par - Emmanuel Wormser le 01 juin 2017 21:13:45

Viviane
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 01 juin 2017 :  20:39:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
viviane :
citation:
Et la résidence étudiante, c'est un seul et même proprio ? C'est pour ça que vous arrivez à 80 proprios ?


Philippe : Quel est donc l'intérêt juridique de cette question ?

Comprendre ? Vu le nombre de gens qui postent avec des données erronées qui emmènent sur de mauvaises piste, perso j'aime bien comprendre...

Je trouve ça plus intéressant
***************
**modération**
propos inutiles caviardés
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Emmanuel Wormser le 01 juin 2017 21:14:52

Un vieux de la vielle
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 03 juin 2017 :  16:49:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

En fait la fusion de deux copropriétés est tributaire de deux décisions d’assemblées générales.

Comme la loi n° 65-557 ne prévoie pas ce genre de décision, elle doit impérativement être prise à l’unanimité des deux assemblée avec l’obligation que tous les copropriétaires soient présents ou représentés ; cela conformément à l’article 1134 du Code civil antérieur au 1er octobre 2016 et aux actuels articles 1101 à 1104.

Mais seule l’assemblée générale peut prendre des décisions (article 17 de la loi n° 65-557) et tout document écrit qu’il soit notarié ou non n’a aucune valeur (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...1&fastPos=22) puisque tout copropriétaire peut déléguer (article 22 de la loi n° 65-557).

Cdt.

philippe388
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 03 juin 2017 :  17:51:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Un vieux de la vieille ;
citation:
Comme la loi n° 65-557 ne prévoie pas ce genre de décision, elle doit impérativement être prise à l’unanimité des deux assemblée avec l’obligation que tous les copropriétaires soient présents ou représentés ; cela conformément à l’article 1134 du Code civil antérieur au 1er octobre 2016 et aux actuels articles 1101 à 1104.


Mais SI : la loi de 1965 prévoit bien celà.

Il s'agit ici d'une modification du réglement de copropriété : vote à l'Unanimité. C'est bien la loi de 1965.

D'ailleurs j'ai donné une jurisprudence sur ce fil :

La fusion de plusieurs copropriétés exige une modification du règlement de copropriété qui ne peut être adoptée sans un vote unanime des copropriétaires ; la question de la fusion des copropriétés ne peut dès lors sans l’unanimité être prise à une quelconque majorité (TGI Montpellier, 24 oct. 2005, Synd. 13 avenue du Faubourg-de-Nîmes à Montpellier).






Un vieux de la vielle
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 03 juin 2017 :  18:56:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,

La loi ne prévoie pas la fusion de deux ou plusieurs copropriétés mais la scission d'une copropriété en plusieurs copropriétés (article 28) !

Elle ne permet que la constitution de syndicats secondaires s'il existe plusieurs bâtiments (article 27).

Plusieurs copropriétés peuvent former une union de syndicats (article 28 et 29 de la loi et section VIII du décret) ce qui n'est pas une fusion.

Il faut donc que dans le cas de la réunion de deux copropriété que la décision, incluant la rédaction du règlement commun. soit prise à l'unanimité des deux assemblées générales réunissant tous les copropriétaires (présents ou représentés).

Le TGI de Montpellier n'ayant pas statué autre chose ; sa jurisprudence, en tant que source du droit, n'a fait qu'en combler une lacune !

Cdt.

philippe388
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 04 juin 2017 :  16:25:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Un vieux de la vielle : Le roi de l'enfumage.

Il ne s'agit pas ici d'une adhésion à une Union de syndicats, ni d'une scission, n'in de syndicats secondaires,... HORS sujet.

Les 2 ags des 2 syndicats doivent voter la fusion. Cette modification de leur 2 RDC et EDD se votent à l'Unanimité.

Un vieux de la vielle :
citation:
cela conformément à l’article 1134 du Code civil antérieur au 1er octobre 2016 et aux actuels articles 1101 à 1104.


Expliquez nous en quoi ces articles 1134,1101 à 1104, du code civil concernent la fusion de syndicats de copropriétaires. Il ne suffit pas citer un article de loi, encore faut il nous en donner le texte et le rapport avec la question posée ! .








Un vieux de la vielle
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 04 juin 2017 :  16:43:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,

Un peu de retenue SVP sur l'enfumage qui consiste à donner de fausses informations !

Je ne fais que reprendre la loi n° 65-557 qui ne fait à aucun moment état d'une fusion au contraire d'une scission. Le seul cas qui traite d'une fusion serait la création d'une union de syndicats qui fusionnerait les éléments communs des différents syndicats.

Comme la loi n° 65-557 ne prévoie pas de fusionner des syndicats de copropriétaires, l'on doit se référer au Code civil concernant les contrats qui sont un accord unanime entre les contractants ; dans le cas qui nous intéresse la totalité des membres composant les deux syndicats de copropriétaires.

Cdt.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 04 juin 2017 :  16:46:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:

Article 1101
Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

Article 1102
Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

Article 1103
Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Article 1104
Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d'ordre public.
Oui, moi aussi j'aimerais savoir en quoi cela s'applique 'spécialement'.

Il me semble qu'on vient d'enfoncer 4 portes ouvertes, et qu'avec de la bonne volonté, on peut aller jusqu'à 1000...... (1104?)

Édité par - ribouldingue le 04 juin 2017 16:48:18

Un vieux de la vielle
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 04 juin 2017 :  17:28:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,

Se saluer est bénéfique pour éviter toute intervention cavalière.

L’article 1101 est on ne peut plus explicite dans le cas d’une fusion de deux syndicats de coproprié-taires : « Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. »

Il s’agit donc d’éteindre unanimement les « obligations » que sont les RdC initiaux (contrats distincts) pour créer une obligation commune qu’est le RdC commun (contrat commun).

Cdt.

philippe388
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 04 juin 2017 :  17:44:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Un vieux de la vielle :
citation:
Le seul cas qui traite d'une fusion serait la création d'une union de syndicats qui fusionnerait les éléments communs des différents syndicats.


OUH LA !!!

Laissons donc l'enfumage; mais ici il s'agit d'une méconnaissance des Unions de Syndicats.

Une Union des syndicats n'est PAS une fusion des élémenents et parties communes. Une Union de syndicats n'est pas conserné par la loi de 1965.

C'est une " association" de gestion des parties communes et éléments communs.

L'union gère, et chacu des syndicats ont une quote-part des charges de fonctionnement de cette Union ( honos directeur, assurances, eau; électricité, entretien divers et vériés, ..) et des travaux ( voiries, création ,...)

Chaque syndicat est toujours indépendant. L'Union ne se mêle pas de la gestion des syndicats membres de cette Union.

Un vieux de la vielle :êtes vous certain que ce " contrat" ( entre parenthèse) est bien concerné par vos articles du code civil ? Car est-ce bien un contrat au sens juridique de vos articles. ?

Quelque exemples la dessus ?

Une fusion de syndicat entraine bien une modification des RDC et de l'EDD, ET la création d'un nouveau. Ceci est donc prévu par le loi de 1965; UNANIMITE des AG des synductas concernés.

La fusion c'est la création d'un nouveau syndicat AVEC un nouveau RDC, et EDD, ET nouvelle parcelle, ce qui n'a rien à voir avec votre histoire de contrat.


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