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andre78fr
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 Posté - 19 mai 2017 : 16:25:44
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Oui, évidemment que dans la vraie vie les budgets sont parfois dépassés, voir même explosés !
Parce que l'hiver est plus rude que les années précédentes et que les frais de chauffages ont augmenté.
Parce que fuite d'eau et qu'on est bien obligé de payer quand même les factures.
Parce que il y a des choses qui cassent, des chutes de branches, du vandalisme, mille et un imprévus qui entraînent des dépenses qu'on n'a pas anticipées...
Même sur des chantieurs et des travaux, il y a des trucs, des événements, des surprises, des tas de choses qui peuvent justifier des changements sur le devis et la facture finale. On peut faire un avenant, on peut temporiser mais bon voilà il faut quand même prendre une décision !
Alors bon, on peut se draper dans des belles théories, des principes, des règles, mais dans le quotidien de la gestion des copropriétés, les gestionnaires, les syndics bénévoles et tout ceux qui doivent faire face à des responsabilités doivent prendre des décisions et on ne laisse pas la porte battante en disant "ah ben y a rien au budget et il faut faire une AG !!!".
Et puis dans la vraie vie de 2017, à défaut d'organiser une AG avec la convocation en bonne et dûe forme, on envoie un mail aux 90% de copropriétaires qui ont donné leur adresse pour les informer, et puis la moitié réponds "ok pour moi" et puis voilà , on avance !
En fait tout ceci porte un nom, ça s'appelle le pragmatisme !!!
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nefer
Modérateur
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 62
 Posté - 19 mai 2017 : 16:41:09
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citation: Initialement posté par andre78fr
Oui, évidemment que dans la vraie vie les budgets sont parfois dépassés, voir même explosés !
Parce que l'hiver est plus rude que les années précédentes et que les frais de chauffages ont augmenté.
Parce que fuite d'eau et qu'on est bien obligé de payer quand même les factures.
Parce que il y a des choses qui cassent, des chutes de branches, du vandalisme, mille et un imprévus qui entraînent des dépenses qu'on n'a pas anticipées...
Même sur des chantieurs et des travaux, il y a des trucs, des événements, des surprises, des tas de choses qui peuvent justifier des changements sur le devis et la facture finale. On peut faire un avenant, on peut temporiser mais bon voilà il faut quand même prendre une décision !
Alors bon, on peut se draper dans des belles théories, des principes, des règles, mais dans le quotidien de la gestion des copropriétés, les gestionnaires, les syndics bénévoles et tout ceux qui doivent faire face à des responsabilités doivent prendre des décisions et on ne laisse pas la porte battante en disant "ah ben y a rien au budget et il faut faire une AG !!!".
Et puis dans la vraie vie de 2017, à défaut d'organiser une AG avec la convocation en bonne et dûe forme, on envoie un mail aux 90% de copropriétaires qui ont donné leur adresse pour les informer, et puis la moitié réponds "ok pour moi" et puis voilà , on avance !
En fait tout ceci porte un nom, ça s'appelle le pragmatisme !!!
mais la copropriété répond à des règles très précises en matière de comptabilité et notamment d'exigibilité des fonds
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Viviane
Pilier de forums
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63
Posté - 19 mai 2017 : 16:43:04
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Je plussoie André78
Sinon, selon vous, gedehem, qu'est ce qui pourrait provoquer un MOINS perçu REVELE PAR l'APPROBATION DES COMPTES (tel que prévu art 6-2 décret 1967) sur des provisions travaux, si ce n'est un dépassement de budget ? |
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64
Posté - 19 mai 2017 : 16:55:12
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citation: En fait tout ceci porte un nom, ça s'appelle le pragmatisme !!! Enfin, un nouveau truc en -isme.
citation: mais la copropriété répond à des règles très précises en matière de comptabilité et notamment d'exigibilité des fonds On pourrait envoyer André faire un stage de comptabilité....
C'est un peu dommage que le lanceur de ce fil ne nous dise pas plus précisément en quoi consiste son dépassement. On ferait des réponses plus pragamtiques. |
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65
Posté - 19 mai 2017 : 16:58:36
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andre78fr : citation: l faut quand même prendre une décision !
Vous avez raison, mais la seule décision c'est de convoquer une AG afin que le syndic appelle les fonds.
Je suis pressé, je roule donc à 150kmh sur la nationale !! 
Le " pas vu, pas pris ", n'est pas un mode de gestion. Le syndic engage sa responsabilité à ne pas convoquer une AG.
viviane : Le syndic ne convoque pas une AG afin de pouvoir appeler des fonds. Certains copros ne paient pas cet appel, et ils ont raison. Le syndicat ne peut PAS les assigner. Le juge va réclamer la décision d'AG qui autorise le syndic a appeler les fonds.
L'AG adopte les comptes, rembourse le trop perçu, et appelle les fonds manquants. Cela ne justifie la faute grave de gestion. le SDC ne pourra pas poursuivre ceux qui ont refusé avec raison de payer cet appel de fonds sans aucun accord de l'AG.
andre78fr : citation: En fait tout ceci porte un nom, ça s'appelle le pragmatisme
Le pragmatisme c'est donc pour vous, et certains autres, se passer des textes quand ils ne nous arrangent pas, c'est à dire pour faire des économies d'AG. Ce n'est pas sérieux.
Pragmatisme est un mot Ă la mode !! mais attention sa signification est tout autre que celle que vous donnez :
Philo : Doctrine qui prend pour critère de vérité d'une idée ou d'une théorie sa possibilité d'action sur le réel.
Comportement, attitude intellectuelle ou politique, étude qui privilégie l'observation des faits par rapport à la théorie
Ne pas convoquer une AG n'est donc PAS du pragmatisme mais bien une action illégale de la part du syndic. 
C'est aussi imposer aux autres copros respectueux de lois un fonctionnement du SDC qui ne respecte pas la loi de la copropriété.
Le pragmatisme ce n'est PAS se passer des lois, contourner des textes, ....
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Édité par - philippe388 le 19 mai 2017 17:04:34 |
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andre78fr
Pilier de forums
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66
Posté - 19 mai 2017 : 17:04:03
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Moi et vous roulons Ă 135 km/h et quand on a un cycliste devant sur une route de montagne, on franchit la ligne blanche.
J'ai mieux à faire que polémiquer dans le vide, sur les budgets ou sur la définition du pragmatisme. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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67
Posté - 19 mai 2017 : 21:56:36
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Bravo à Viviane d'avoir cité, dans son message n°59, le texte montrant que le législateur a prévu citation: Le trop ou moins perçu sur provisions Ceci me fait ajouter que l'article 8 du décret 2005-240 relatif aux comptes des syndicats a prévu le cas d'une insuffisance des provisions par rapport aux dépenses :citation: Les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l'arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Il est précisé que pour les charges et produits pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles, la répartition est opérée selon les mêmes modalités et ne peut intervenir qu'à la clôture définitive de chacune des opérations concernées. ... insuffisance sur opérations courantes et insuffisance sur travaux qui doivent apparaître, chacune, dans une case spécifique du tableau de l'annexe 2 défini par l'arrêté comptable.
Syndics et CS doivent tout faire pour éviter les dépassements notamment en prévoyant de faire voter, pour les travaux, un peu de marge au-delà du montant des devis. Des dépassements arrivent tout de même dans la vraie vie car on ne peut pas voter des marges qui couvrent tous les imprévus.
Cdlt. Louis92. |
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JPM
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68
Posté - 19 mai 2017 : 23:02:08
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Il est parfaitement exact que la mention d'un moins perçu sur provisions montre bien que l'hypothèse d'un excès des dépenses par rapport au montant du budget provisionnel est considérée comme parfaitement possible.
Gédehem répond : " Cela n'a rien à voir avec le pouvoir explicite qu'aurait prétendument le syndic pour dépasser les budgets. "
Bien sur que si !
Le montant du budget prévisionnel ne plafonne pas le pouvoir d'engagement du syndic. Il n'y a pas de courant de jurisprudence en ce sens, ni de courant doctrinal.
Sauf Gedehem, très respectable mais ici dans l'erreur.
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69
Posté - 20 mai 2017 : 09:20:18
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JPM : citation: Il est parfaitement exact que la mention d'un moins perçu sur provisions montre bien que l'hypothèse d'un excès des dépenses par rapport au montant du budget provisionnel est considérée comme parfaitement possible.
C'est une lecture de syndic ! rien d'autre. Entendu dans de nombreuses AG, comme l'obligation de voter le quitus qui n'engage en rien le SDC
On peut constater un moins perçu de charges, mais cela n'autorise en RIEN le dépassement du budget, ou du montant des travaux votés par le syndic, le sujet de ce fil.
L'appel de fond du dépassement du montant des travaux peut être contesté, car SANS accord de l'AG.
JPM : expliquez nous comment le SDC assignera un copropriétaire qui ne paierai pas sa quote-part d'une dépense NON votée par une AG.
Qui gagnera ce procès et sur quelle base ? le copro ou le SDC ?
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Louis92
Contributeur vétéran
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70
Posté - 20 mai 2017 : 09:52:03
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citation: On peut constater un moins perçu de charges, Qu'est-ce que cela veut dire en compta ? Des charges ne se perçoivent pas. Il nez peut s'agir que d'un moins perçu d'appels de fonds, c'est que le syndic n'a pas su appeler les bons montants, ceci se voit dans la vraie vie. C'est une erreur du syndic : les erreurs ne sont pas prévues par les décrets et arrêté comptables. L'insuffisance qui y est prévue est bel et bien un cas de dépassement des dépenses ou charges par rapport aux appels de fonds.
Cdlt. Louis92. |
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JPM
Modérateur
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71
Posté - 20 mai 2017 : 10:12:29
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Pour Louis 92 et Philippe 388 :
Vous ne pouvez pas contester qu'en fin d'exercice il existe un solde global entre les dépenses et les provisions appelées.
Les quotes parts de ce solde reviennent aux copropriétaires s'il y a eu " trop payé " par les copropriétaires, ou sont dues par les copropriétaires s'il y a eu " moins payés "
trop payé et moins payé c'est le langage du texte.
Bien sur il faudrait dire trop appelé ou moins appelé.
Le langage est un peu plus clair quand le texte parle du trop ou moins perçu sur provisions révélé par l'approbation des compte
Un petit jeu distrayant : ou trouve-t-on cette expression dans le statut de la copropriété ?
Un jeu un peu plus complexe : quel est le texte permettant au syndic de recouvrer un tel solde débiteur à l'encontre d'un copropriétaire ?
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JPM
Modérateur
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72
Posté - 20 mai 2017 : 10:29:26
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Louis 92 : citation: Qu'est-ce que cela veut dire en compta ? Des charges ne se perçoivent pas. Il nez peut s'agir que d'un moins perçu d'appels de fonds, c'est que le syndic n'a pas su appeler les bons montants, ceci se voit dans la vraie vie. C'est une erreur du syndic : les erreurs ne sont pas prévues par les décrets et arrêté comptables. L'insuffisance qui y est prévue est bel et bien un cas de dépassement des dépenses ou charges par rapport aux appels de fonds
Pourquoi cette unique réflexion : c'est une erreur du syndic ?
C'est très rare puisque vous savez bien que les syndics majorent les budgets prévisionnels pour détenir des fonds importants qui sont rémunérés par les banques même depuis que le compte séparé est obligatoire.
Par ailleurs le budget prévisionnel est établi en concertation avec le conseil syndical. Donc le conseil syndical s'est planté aussi. Dans certains cas le CS restreint le budget prévisionnel et le syndic se conforme à cette restriction.
Et puis il y a aussi les postes qui ont subitement été en fait majorés. Voyez le poste chauffage avec parfois des redevances gaz illégalement diminuées par Ségolène Royal et l'année suivante rétablies rétroactivement par le Conseil d'État
Alors restons humbles ! Les charges ont été plus importantes que le budget prévisionnel. Il faut rechercher pourquoi sérieusement plutot que ne rien vérifier en disant que c'est la faute du syndic.
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Louis92
Contributeur vétéran
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73
Posté - 20 mai 2017 : 11:34:14
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J'ai écrit citation: c'est que le syndic n'a pas su appeler les bons montants, ceci se voit dans la vraie vie. JPM, je ne comprends pas comment un syndic peut être mauvais sur ce point mais je connais un syndic à Paris qui ne sait pas appeler le montant voté des appels de fonds de budget "opérations courantes". Le total des 4 appels n'est pas égal au montant voté pour l'exercice. Et cette erreur n'est pas ponctuelle : elle s'est vue sur plusieurs exercices. Le gestionnaire du syndic est pourtant épinglé sur cette anomalie, rien n'y fait. Il se sent en position de force par rapport au CS et aux copropriétaires sans réaction sauf 2. Je ne suis pas au CS de cette copropriété.
Cdlt. Louis92. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 20 mai 2017 : 12:13:44
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Louis le rappelle : "Il se sent en position de force par rapport au CS et aux copropriétaires sans réaction "
Sur l'affirmation de JPM :
"Le montant du budget prévisionnel ne plafonne pas le pouvoir d'engagement du syndic. Il n'y a pas de courant de jurisprudence en ce sens, ni de courant doctrinal. "
La réponse est on ne peut plus claire, sans avoir besoin du recours au juge pour interpréter :
L.art.18 :
"I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
(....)
S'y ajoute les dispositions du décret sur les pouvoirs propres au syndic, en particulier pour le recouvrement des fonds.
A noter qu'il est expressément prévu que seul le "syndic provisoire" est autorisé à engager et donc recouvrer des fonds qui n'ont pas été décidés par une AG.
Le "syndic provisoire".
Pour le reste, c'est une vieille invention bien connue, pratique existante lorsque le budget prévisionnel n'était pas décidé avant le début de l'exercice. Ce que les plus jeunes n'ont pas connu .....
Budget prévisionnel voté alors que l'exercice était commencé depuis 5 ou 6 mois.
Dans ce délai il fallait bien faire tourner la boutique. D'où les fonds engagés par le syndic, d'où aussi ses appels de fonds.
Changement radical en 2000 pour entrer en vigueur en 2002 : obligation de voter le prévisionnel par anticipation.
Même chose pour les travaux hors prévisionnel : vote anticipé.
Avec une disposition qui n'a échappé à personne : seule l'AG rend ces fonds liquides et exigibles, rappel s'il en est besoin du pouvoir du syndicat.
Les appels de fonds remplacés par un "avis".
L'affirmation selon laquelle le syndic pourrait tout de même engager des fonds du syndicat sans décision d'AG est non seulement un non sens, mais une affirmation trompeuse, tout le dispositif étant contraire.
C'est ressortir une vieille pratique de certains syndics, infondée, détestable.
Que ce soit pour les fonds selon 14-1 ou 14-2.
(cf :Il se sent en position de force par rapport au CS et aux copropriétaires sans réaction ")
Il n'en reste pas moins que le budget prévisionnel doit être révisé lorsqu'il y en a nécessité.
On parle de modifications de tarifs, de soudaines augmentations, d'incidents divers, etc etc ....
Cela ne change rien Ă l'affaire.
Le budget prévisionnel décidé avant le début de l'exercice (mettons Mai 16 pour l'exercice au 01-2017) est révisable en mai ou juin 2017 lors de l'AG annuelle.
Il n'y a eu que 6 mois d'exercice, on peut donc raisonnablement espérer que le syndic n'a pas dépensé la totalité des fonds prévus. 
Il est toujours temps de réajuster tel poste, d'en prévoir un nouveau, une action judiciaire, la fuite d'eau survenue en février lorsque la canalisation a sauté, le changement de la porte d'entrée qui a été défoncée, etc etc ....
C'est là un grand classique, les budgets prévisionnels votés 6 ou 8 mois avant le début de l'exercice sont souvent imparfaits, à la louche, des ajustements tenant compte de la réalité des choses et des évènements imprévisibles étant nécessaires en cours d'exercice.
A lire certains, c'est Ă se poser des questions sur le fonctionnement de leur syndicat !!
Et par ailleurs de certaines pratiques déviantes de leur syndic, qu'ils sont les premiers à dénoncer.
Incompréhensible ! 
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Édité par - Gédehem le 20 mai 2017 12:33:23 |
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andre78fr
Pilier de forums
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Posté - 20 mai 2017 : 12:19:10
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Et si la fuite d'eau intervient en septembre ? |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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76
Posté - 20 mai 2017 : 12:28:35
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Parce que la canalisation a sauté ? : si pas de fonds disponible, procédure "urgence".
Avec une remarque : si déjà en septembre les caisses sont vides au point de ne pas pouvoir payer la réparation, c'est qu'il y a du soucis à se faire .... |
Édité par - Gédehem le 20 mai 2017 12:30:01 |
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Posté - 20 mai 2017 : 15:40:55
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JPM : citation: Vous ne pouvez pas contester qu'en fin d'exercice il existe un solde global entre les dépenses et les provisions appelées.
De la langue de bois, du roulage dans la farine, ..... ! JPM? vous êtes très décevant. Vous ne répondez pas aux question, vous avez gardé les vielles habitudes de syndic.
Qui a affirmé sur ce fil qu'il n'y a pas de solde entre dépenses et budget !!! argument hors sujet, et assez nul.
JPM : comment le SDC pourrait assigner un copro qui ne paie pas un appel de fonds pour cause de dépassement sur des travaux que l'AG n'a pas adopté ?
JPM : citation: Il faut rechercher pourquoi sérieusement plutot que ne rien vérifier en disant que c'est la faute du syndic.
On continue dans la manipulation des copros, les vielles habitudes !
citation: Par ailleurs le budget prévisionnel est établi en concertation avec le conseil syndical. Donc le conseil syndical s'est planté aussi. Dans certains cas le CS restreint le budget prévisionnel et le syndic se conforme à cette restriction.
La faute du syndic est aussi de suivre un CS qui ne désire que des économies pour plaire à la majorité de moutons.
Quid du devoir de conseil. C'est pas moi, c'est le CS, je suis obligé de le suivre !!! Argument irrecevable. Le CS n'adopte pas du budget, c'est la seule AG qu décide. Au syndic d'informer l'aG que ce budget sera révisé si nécessaire, ET cela passe obligatoirement par une AG.
Ce qui gêne les syndics c'est aussi de convoquer une autre AG. Une faute professionnelle en cas de dépassement. JPM, vous n'êtes pas sérieux dans vos démonstrations sur ce fil. Nous entendons ces argument depuis 20 ans.
Un budget cela se prépare, peu de CS savent le faire, et suivent le syndic et les 3% d'augmentation globale, c'eszt si facile, et pas de temps de perdu. Un budget c'est aussi prévoir l'imprévu.
La faute du syndic dont il est question EST de ne pas convoquer une AG pour un dépassement. Sans cet accord de l'AG il n' AUCUN droit d'appeler des fonds.
gedehem parle bien de pratiques déviantes des syndics avec raison. Le soutien de certains CS et copros contribuent également à ce que ces pratiques perdurent.
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Posté - 20 mai 2017 : 15:53:58
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JPM : citation: Le montant du budget prévisionnel ne plafonne pas le pouvoir d'engagement du syndic. Il n'y a pas de courant de jurisprudence en ce sens, ni de courant doctrinal.
Difficile de vous contredire lors d'une AG, mais sur un forum nous avons le temps de chercher.
Sur le net : Un copropriétaire peut réclamer en justice au syndic le versement d’indemnités correspondant au dépassement d’une enveloppe de travaux, a estimé la Cour de cassation.
Un copropriétaire peut réclamer en justice au syndic le versement d’indemnités correspondant au dépassement d’une enveloppe de travaux, a estimé la Cour de cassation.
Le syndic est responsable s’il dépasse l’enveloppe des travaux :
La justice rappelle que le syndic est responsable de ses fautes à l’égard des copropriétaires. L’un d’eux peut donc mettre enjeu cette responsabilité seul, même si les autres n’agissent pas.
Ce copropriétaire peut ainsi exiger, à titre d’indemnité, que lui soit versée par le syndic un montant équivalent à sa quote-part sur le dépassement de travaux.
Un syndic ne peut engager de sa propre initiative des travaux importants qui ne relèveraient pas de l’entretien courant de l’immeuble, rappellent les juges, sauf si ces travaux sont à la fois urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Sans ces deux conditions, il ne peut rien décider sans un vote de l’assemblée générale etil doit respecter l’enveloppe de travaux acceptée.
(Cass. Civ 3, 7.2.2012, N° 194).
www.francetransactions.com
... " ALORS QUE le syndic est responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission, en faisant procéder à des travaux importants et couteux dépassant ceux autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires ; que le juge de proximité a constaté que chacun des copropriétaires était tenu de payer, au prorata des millièmes qu'il détenait, les travaux de rénovation et de mise aux normes des ascenseurs qu'avait fait réaliser la société Foncia CGI pour la somme de 30.774,35 euros, bien que l'autorisation accordée par l'assemblée générale des copropriétaires portait sur un montant de 22.300 euros ; qu'il en résultait que le syndic avait commis une faute, en engageant des travaux ne relevant pas de l'entretien courant de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires au-delà de 22.300 euros, et que cette faute avait causé un préjudice personnel à monsieur X..., tenu d'acquitter une fraction des travaux non autorisés ; qu'en écartant la responsabilité de la société Foncia CGI, la juridiction de proximité a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382 du Code civil ;
POur finir, l'analyse de SOS SYNDIC :
l a longtemps été admis par les tribunaux que seul le syndicat des copropriétaires, et non les copropriétaires à titre individuel, pouvait mettre en cause la responsabilité du syndic. La Cour de cassation admet, au contraire, depuis plusieurs années que le syndic est responsable vis-à -vis de chaque copropriétaire des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, conformément à l'article 1382 du code civil.
Les juristes parlent de responsabilité « quasi-délictuelle » (par opposition à la responsabilité « contractuelle qui ne peut pas jouer ici, aucun contrat ne liant le syndic et les copropriétaires individuellement).
Le syndic est, notamment, chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'AG (art. 18 de la loi de 1965). Il doit, bien sûr, respecter à la lettre la décision votée, sans aller au-delà . Ainsi, si l'assemblée a approuvé un montant déterminé de travaux, le syndic ne peut, de sa propre autorité, commander des travaux pour un montant supérieur.
Dans les faits, nombre de syndics s'abstiennent pourtant de convoquer une nouvelle assemblée pour valider des travaux supplémentaires et « régularisent » les dépassements a posteriori. Une attitude risquée, comme le montre cette affaire. Ils peuvent avoir à indemniser le surcoût de charges qui découle de leur maladresse. Le copropriétaire qui met en cause la responsabilité du syndic doit cependant prouver qu'il a commis une faute dans l'exercice de sa mission, ce qui a entraîné pour lui un préjudice personnel (cass. civ. 3* du 9.7.8$, n° 83-12960). En l'occurrence, la faute du syndic a consisté à faire réaliser des travaux pour un montant excédant celui voté par l'AG. Quant au préjudice, c'est le surcoût mis à la charge du copropriétaire.
JPM : Plus que du roulage dans la farine, un GROS mensonge de votre part.
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Édité par - philippe388 le 20 mai 2017 15:59:22 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 20 mai 2017 : 15:58:34
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Gedehem :
citation: Pour le reste, c'est une vieille invention bien connue, pratique existante lorsque le budget prévisionnel n'était pas décidé avant le début de l'exercice. Ce que les plus jeunes n'ont pas connu .....
Budget prévisionnel voté alors que l'exercice était commencé depuis 5 ou 6 mois.
Dans ce délai il fallait bien faire tourner la boutique. D'où les fonds par le syndic, d'où aussi ses appels de fonds
Changement radical en 2000 pour entrer en vigueur en 2002 : obligation de voter le prévisionnel par anticipation.
Même chose pour les travaux hors prévisionnel : vote anticipé.
Comment pouvez vous présenter un tableau aussi déplaisant d'une situation qui était beaucoup plus claire, alors surtout que vous critiquez l'obligation de voter en mars 2017 le budget prévisionnel de 2018 ?
Le décret de 1967 en sa version initiale disposait :
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
Les comptes des recettes et des dépenses de l'exercice écoulé, un état des dettes et créances et la situation de trésorerie, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes
Le budget prévisionnel accompagné des documents ci dessus lorsque l'assemblée est amenée à voter les crédits du prochain exercice
A l'époque, pour la plupart des copropriétés, les charges était réparties et mises en recouvrement en fin de chaque trimestre.
Les copropriétaires suivaient donc l'évolution des charges beaucoup plus facilement. Pendant les trois premiers trimestres de l'exercice, le syndic ne pouvait mettre en répartition et recouvrement que des dépenses intégralement payées. C'est seulement au quatrième trimestre qu'il pouvait insérer des factures non réglées.
Le fonds de roulement était plafonné à 5 ou 6 douzièmes du budget prévisionnel.
Les assemblées étaient tenues tôt parce qu'il suffisait de vérifier le 4e trimestre. Pour un immeuble dont l'exercice était calendaire il était courant de tenir dès fin février 1977 l'assemblée appelée à approuver les comptes de 1976 et à fixer le budget prévisionnel de l'exercice en cours 1977.
Il était beaucoup facile de fixer le budget prévisionnel dans de telles conditions.
Pour ce qui était des travaux importants, la situation actuelle n'est pas nouvelle. Il a toujours été nécessaire de fixer le crédit à ouvrir et les modalités de préfinancement avant le début du chantier
Pour revenir à l'existence d'un prétendu plafonnement des dépenses la situation était identique à ce que j'indique pour la période actuelle. L'effet juridique de l'adoption du budget prévisionnel était de fixer le plafonnement du fonds de roulement. Il n'avait aucun effet limitatif à l'égard des possibilité d'engagement de dépense pour le syndic.
Comme de nos jours, cette liberté était à l'aune du caractère raisonnable de la dépense
Certains syndicats importants avaient adopté la solution du compte annuel. Le fonctionnement était peu ou prou identique au système actuel.
Il n'est pas douteux que les comptes présentés étaient plus faciles à lire pour les copropriétaires. La gestion était suivie trimestre par trimestre par les plus modestes d'entre eux .
Certains syndicats étaient dotés d'un compte bancaire séparé car avant la loi Hoguet de 1970 ce mécanisme tenait lieu de garantie financière. Comment a-t-on pu abandonner ce mécanisme simple ?
Conclusion : avant comme après les lois du 31 décembre 1985, SRU et ALUR absence de plafonnement de l'engagement de dépense du syndic à raison du budget prévisionnel pour les charges de l'article 14-1. Seul le caractère intempestif d'une dépense peut provoquer son rejet, même s'il n'y a pas dépassement du budget prévisionnel.
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JPM
Modérateur
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Statut:
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80
Posté - 20 mai 2017 : 16:04:08
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Philippe 388 nous sort une collection d'arrĂŞts sur les charges de l'article 14-2 alors que je traite que des charges de l'article 14-1.
J'ai indiqué que la jurisprudence a toujours été très stricte en ce qui concerne les dépassements de crédit ouvert pour gros travaux. Les citations de Philippe 388 sont donc dépourvues d'intérêt.
J'ai cité un récent arrêt plus souple.
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Édité par - JPM le 20 mai 2017 16:05:13 |
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