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GĂ©dehem
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 Posté - 16 mai 2017 : 22:31:16
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A supposer que la convocation d'une AG appelée pour traiter d'une question "travaux supplémentaires" soit à 1000 €, ils existent dans le budget prévisionnel au titre "administration de l'immeuble".
Convocation qui ne nécessite pas la passation d'un marché.
A la différence de ces travaux supplémentaires, hors de tout budget préalable, prévis (14-1) ou hors prévis (14-2).
Curieux de ne pas voir la distinction ! |
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Viviane
Pilier de forums
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 22
Posté - 16 mai 2017 : 23:30:49
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citation: A supposer que la convocation d'une AG appelée pour traiter d'une question "travaux supplémentaires" soit à 1000 €
Tout dépend de la taille de la copro...
citation: Curieux de ne pas voir la distinction !
Ce qui est curieux, c'est de se faire des noeuds au cerveau à se demander si les travaux supplémentaires imprévus relèvent de l'articles 14-2 ou du budget prévisionnel et de ne pas voir l'absurdité qu'il peut y avoir à dépenser 1000€ pour obtenir le droit d'en dépenser 1500€ qu'on n'a pas d'autre choix que de dépenser.
Comme si l'argent du budget prévisionnel ne sortait pas, in fine, des mêmes poches que celui de l'article 14-2.
Après, chaque copropriété fait ce qu'elle veut. Mais je peux vous dire que si nous on avait insisté pour que le syndic convoque une AG supplémentaire dans ce genre de cas , on se serait fait maudire par tout le monde... |
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Édité par - Viviane le 16 mai 2017 23:35:00 |
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JPM
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23
Posté - 17 mai 2017 : 08:21:00
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C'est à tort que Gedehem prétend qu'un syndic ne peut pas passer commande d'un achat ou d'un travail dès lors qu'il y aurait dépassement du budget prévisionnel ! Nous restons dans le domaine des petites opérations.
Le montant global du budget prévisionnel n'est pas un plafond impératif de dépense. Rien n'interdit le dépassement pour une dépense utile et présentant un caractère d'urgence.
Gedehem fait valoir qu'il faut pouvoir la payer. Il a raison. Le fonds de roulement doit normalement y pourvoir.
Cette position juridiquement erronée fait mieux comprendre sa position sur les dépassements, alors surtout que dans le cas des travaux de l'article 14-2 sa position est juridiquement fondée ! Le syndic ne peut pas engager une dépense excédant le crédit ouvert par l'assemblée.
Je pense que la Cour de cassation est demeurée sévère pour ne pas générer une cascade d'abus. Les Hauts conseillers doivent penser que le syndicat doit créer une réserve pour imprévus.
Malheureusement la Commission de la copropriété n'est plus là pour relayer les bons conseils et ce n'est pas toujours dans Universimmo que vous les trouverez.
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Viviane
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24
Posté - 17 mai 2017 : 08:46:00
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citation: Malheureusement la Commission de la copropriété n'est plus là pour relayer les bons conseils et ce n'est pas toujours dans Universimmo que vous les trouverez.
C'est étonnant.... vous semblez rejoindre l'avis de gédehem... qui écrivait post 19, en parlant de vous :
citation: Je suis sidéré .......
"JPM post 16 : La réparation vaut 2500 € mais il faudrait 3000 € d'échafaudage pour y accéder. Or l'échafaudage est en place pour le ravalement. Il serait stupide de ne pas faire le travail !"
Gedehem : C'est exactement, et justement, ce qui est sanctionné par le juge : pour engager les 3000 € supplémentaire d'échafaudage le syndic doit y être autorisé par une assemblée. |
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JPM
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25
Posté - 17 mai 2017 : 09:12:09
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Gedehem n'a rien compris Ă mon exemple.
En terminant le chantier on s'aperçoit qu'un pan de toiture est abimé.
En temps normal il faudrait monter un Ă©chafaudage pour faire ce travail. Or le couvreur peut utiliser l'Ă©chafaudage du ravaleur.
Bien entendu le syndic donne l'ordre de faire le travail de couverture après en avoir parlé au conseil syndical.
Pour apprécier l'économie il est indiqué que le coût de l'échafaudage pour la réparation du pan de toiture aurait été de 3 000 €.
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GĂ©dehem
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Posté - 17 mai 2017 : 10:14:36
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Où l'on voit que les vielles pratiques serviraient de référence, et que je ne serais pas le seul a ne pas avoir bien compris  :
Travaux exécutés à l'initiative du syndic sans vote préalable de l'assemblée
Cour de cassation, 3e civ., 14 juin 2000 n°98-21561
Profitant qu'un échafaudage ait été installé pour le remplacement de jours de souffrance en pignon, travaux décidés par l'assemblée générale, un syndic avait, de sa propre initiative, demandé à l'entrepreneur chargé des travaux de réaliser d'autres réparations consistant en une reprise du bandeau d'acrotère entre le 8ème et 9ème étage et en la réfection d'un balcon au 8ème étage.
Par la suite, le syndic était révoqué, sans avoir fait procéder à la régularisation de la dépense ainsi engagée. L'assemblée générale approuvait les comptes pour la période considérée, à l'exception d'une somme correspondant aux travaux commandés par le syndic de sa propre initiative (environ 150 000 Francs).
Pour échapper à la demande en réparation du syndicat des copropriétaires, le syndic invoquait l'urgence. On sait en effet qu'en cas d'urgence, le syndic a le pouvoir de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Dans un premier temps le syndicat était débouté.
Pour la cour d'appel, malgré l'absence de vote préalable par l'AG des travaux litigieux, c'est à juste titre que le syndic se prévalait de leur exécution en urgence : ces travaux, qui nécessitaient l'emploi d'un échafaudage devant être, dans l'intérêt de la copropriété, effectués en même temps que les travaux votés par l'AG.
La cour de cassation censure cette décision : la cour d'appel aurait dû rechercher si les travaux litigieux étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
(source GĂ©linet, il me semble)
Sur le fonds de roulement que le syndic pourrait utiliser à son initiative pour des dépenses non votées : (in JPM copro, extrait)
Le « fonds de roulement » était indispensable dans la pratique de la gestion par comptes trimestriels. Les auteurs débattaient alors sur la nature et la fonction du fonds de roulement. Pour certains, la somme ainsi mise en réserve n'était pas destinée au règlement des dépenses courantes de copropriété mais constituait un fonds de prévoyance « dont l'affectation n'est généralement pas autrement prévue par le règlement de copropriété ». Pour d’autres, il constituait une garantie pour les créanciers du syndicat. Cette controverse est désormais sans objet.
La réserve de trésorerie facilite le paiement ponctuel des fournisseurs mais ne constitue pas une garantie affectée. Elle ne peut justifier
· ni une compression du budget prévisionnel
· ni l’octroi de délais à un débiteur de charges.
Ce fonds de roulement n'a pas pour objet de financer des dépenses supplémentaires, non décidées par une AG, dépenses hors budgets que le syndic pourrait décider seul.
Là aussi on en reviendrait à de vieilles pratiques déviantes justement dénoncées ici ou là .
J'insiste : je suis sidéré de constater le laxisme de certains sur cette faculté qu'aurait le syndic d'engager des fonds supplémentaires sans décision d'AG, et donc de contracter à sa seule initiative pour ce faire, les mêmes étant intransigeants pour le moindre écart du syndic sur ses honoraires ou le changement de contrat d'assurance de l'immeuble sans passage par l'AG...
Incohérence totale.
Incohérence ouvrant la porte au syndic pour dépasser les budgets votés lors de travaux, pour contracter dans ce but puisqu'il pourrait en prendre seul l'initiative.
Enfin, il faut voir le motif de ces 'travaux supplémentaires".
Dans bien des cas, il s'agit d'une mauvaise étude préalable par l'entreprise, d'un descriptif travaux approximatif (syndic, CS, autres ?), de l'absence d'anticipation.
Dans l'histoire de la bande d'acrotère et du balcon, c'est une évidence. |
Édité par - Gédehem le 17 mai 2017 10:31:47 |
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Posté - 17 mai 2017 : 10:31:11
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Tout est ici:
citation: La cour de cassation censure cette décision : la cour d'appel aurait dû rechercher si les travaux litigieux étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. On parle en effet d'un dépassement de 150 000 francs, donc 22 900 euros, quand même....
Je comprends que 22 900 euros aient du mal à passer.... S'ils ne sont en plus pas nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, comment caractériser ce genre d'action? |
Édité par - ribouldingue le 17 mai 2017 10:32:42 |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 mai 2017 : 10:35:14
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La Cour répond sur le principe, pas selon le montant engagé, 50 ou 20.000 € étant indifférent selon ce principe : le syndic ne peut de sa propre initiative contracter, donc engager des fonds, sans vote préalable d'une AG.
De la même façon qu'il ne peut sur ses fonds propres faire des "avances" au syndicat. |
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Posté - 17 mai 2017 : 10:52:33
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citation: La Cour répond sur le principe, pas selon le montant engagé, 50 ou 20.000 € étant indifférent selon ce principe : le syndic ne peut de sa propre initiative contracter, donc engager des fonds, sans vote préalable d'une AG.
Gedehem interprète à sa façon : la cour de cassation n'a pas "condamné" le syndic comme il (gedehem) le suggère et il faut rappeler que la CC juge la forme et non le fond : c'est la cour d'appel qui a été censurée. "La cour de cassation censure cette décision : la cour d'appel aurait dû rechercher si les travaux litigieux étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble."
Je ne connais pas la suite de l'histoire, mais il est marqué comme dans ces cas là que la CC a renvoyé sur la CA (" remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;") et dans le second jugement, le syndic a peut-être apporté la preuve de l'urgence.
Ne faisons pas dire Ă la jurisprudence ce qu'elle ne dit pas...
ps : mais gedehem va répondre... |
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JPM
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Posté - 17 mai 2017 : 11:20:07
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Mais je ne parle pas de travaux de 150 000 € bien sur.
Je parle de suppléments de travaux modestes.
De plus Rambouillet fait observer Ă juste titre qu'il faut savoir lire un arrĂŞt.
Il est reproché à la Cour d'appel de n'avoir pas recherché si les travaux étaient utiles pour la sauvegarde de l'immeuble. Cela veut dire que c'est la Cour qui est punie. Devant la Cour de renvoi le syndicat pourra peut être prouver que les travaux ont été utiles à la sauvegarde de l'immeuble.
Mais encore une fois, je ne parle que de petits rajouts.
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GĂ©dehem
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Posté - 17 mai 2017 : 11:58:28
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Pour le "petit rajout" Ă 20 balles, personne ne va protester, c'est certain.
Mais il ne s'agit pas de cela ici : on parle de dépenses "qui ont dépassé le budget voté et dont les factures n'ont pas été entièrement réglées aux fournisseurs."
Avec la question : "Ne doit-on pas d'abord voter à l'Ag 2017, le dépassement du budget."
D'où le rappel : le syndic ne peut engager des fonds, et donc contracter pour cela, sans décision préalable d'une AG."
Rambouillet écrit : "et dans le second jugement, le syndic a peut-être apporté la preuve de l'urgence."
Ce qui est dans le mĂŞme sens que JPM :
"Devant la Cour de renvoi le syndicat pourra peut être prouver que les travaux ont été utiles à la sauvegarde de l'immeuble."
Sauf que dans ces cas, et obligatoirement, le syndic doit convoquer une AG "en urgence", sans délai.
Encore JPM :
"La controverse sur les pouvoirs propres du syndic n’est pas close. Mais la vie courante a ses contraintes et les copropriétés ne sont pas à l’abri des incidents ou accidents divers qui exigent une réaction immédiate sans laisser aucune place aux délibérations préalables.
Il a donc été nécessaire de laisser aux syndics, dans de telles circonstances, une certaine liberté d’intervention. Notre propos est ici d’exposer les règles applicables à ces cas d’urgence. Nous évoquerons ensuite l’utilisation fréquemment abusive de la notion d’urgence pour justifier l’exécution de travaux engagés irrégulièrement par le syndic, souvent à l’initiative du conseil syndical.
Abstraction faites de cette dernière remarque (mettre en cause le CS), on voit bien ce qu'il en est d'un point indéfendable.
Ce que dit l'arrêt : la CA est "sanctionnée" pour n'avoir pas relevé ce point.
L'aurait-elle fait (les tvx étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble), il y aurait eu "sanction" faute de convocation d'une AG "en urgence" pour autoriser ces travaux.
JPM encore :
"La seule tardiveté de la convocation peut justifier l’annulation d’une décision de ratification des initiatives du syndic. La Cour de cassation [2] vient d’en donner un exemple récent dans un arrêt important que nous reproduisons partiellement :
« Mais sur le deuxième moyen :
« Vu l’article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ensemble l’article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
« Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande en annulation de la résolution n° 2, l’arrêt retient que c’est dans son total pouvoir d’appréciation que l’assemblée générale a aussi ratifié les dépenses relatives aux travaux urgents décidés par le syndic ;
« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui avait été demandé, si des travaux urgents avaient été ratifiés par une assemblée générale immédiatement convoquée, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef »
La solution est sévère car le pouvoir de ratifier a posteriori les actes irréguliers du syndic est largement reconnu à l’assemblée générale. La ratification peut même résulter implicitement de l’approbation des comptes et de l’octroi éclairé du quitus.
On peut penser que la Cour de cassation a voulu sanctionner ainsi l’utilisation abusive de la notion de travaux urgents et du mécanisme qui lui est lié.
Urgents ou pas, nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ou pas, d'entretien courant ou pas, le syndic ne peut contracter pour des travaux et engager des fonds qu'après décision d'une AG.
AG ordinaire ou 'urgente', peu importe.
Ajout sur l'affirmation de JPM :
"La ratification peut même résulter implicitement de l’approbation des comptes et de l’octroi éclairé du quitus."
Sautons l'octroi "éclairé" du quitus.
"Le syndic qui engage des travaux en urgence doit convoquer aussitôt une AG. A défaut, l'approbation des comptes lors d'une AG ultérieure ne vaut pas ratification implicite de ces travaux (Cass 17 janvier 2007 n° 05-17.119)"
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Édité par - Gédehem le 17 mai 2017 12:23:23 |
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JPM
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Posté - 17 mai 2017 : 13:40:51
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Nous somme dans le domaine de l'article 37 du décret. C'est différent.
Tout le monde sait que dans bien des cas les travaux de réparation se confondent avec les travaux conservatoires.
Mais personne ne l'admet.
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GĂ©dehem
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Posté - 17 mai 2017 : 21:22:07
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Faire mettre une bâche sur une toiture percée et faire réaliser des travaux de réparation de cette toiture ne se confond pas.
C'est là la vieille pratique encore bien connue de certains syndics, leur permettant d'expliquer la passation d'un marché et l'engagement de fonds "à l'insu du plein gré" des copropriétaires.
Pratiques déviantes bien connues : on ferme une porte ici, et hop on passe par la fenêtre.
Sauf que ce sont des pratiques d'un autre temps.
Certains ne l'ont pas encore remarqué : on est à l'orée d'une ère nouvelle, où les mauvaises habitudes n'ont plus leur place. 
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JPM
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Posté - 18 mai 2017 : 00:26:19
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A propos des travaux urgents sans convocation de l'assemblée générale la Cour de cassation vient de valider ce que j'ai toujours soutenu : pas de responsabilité du syndic en l'absence de préjudice pou le demandeur (Cass 9/02/2017 n° 15-25571)
+++++++++
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de dommages et intérêts au titre des travaux non avalisés par une assemblée générale ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'en procédant aux appels de fonds pour payer les travaux de réparation de la fuite, sans avoir préalablement et en urgence convoqué une assemblée générale pour faire valider ces travaux, la société Foncia avait commis une faute et constaté, appréciant souverainement les éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la réparation, dont M. X... admettait l'urgence, avait été efficace et que la fuite avait cessé, que la dépense était indispensable et qu'il n'était pas démontré que des considérations techniques aient pu être négligées, la cour d'appel, qui n'a pas énoncé qu'il ne pouvait être question de refaire l'alimentation d'eau de la copropriété, a souverainement retenu que M. X... ne rapportait pas la preuve du préjudice qu'il alléguait ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
++++++++++
Il s'agit précisément d'un cas dans lequel il y a confusion entre les travaux conservatoires et les travaux de réparation proprement dits, ce qui est le cas le plus fréquent.
Gedehem cite un cas fondamentalement différent : le bâchage d'une toiture. Dans ce cas la réfection de la toiture exige un chantier postérieur et distinct avec demande de plusieurs devis et convocation indispensable d'une assemblée générale.
Quand l'eau dégouline dans l'escalier il n'est pas question de convoquer une assemblée pour la réfection d'une descente déglinguée.
Faut-il la convoquer immédiatement après les travaux ? Bien sur que non. Un peu de bon sens SVP
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GĂ©dehem
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Posté - 18 mai 2017 : 09:14:04
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Il ne faut pas tout mélanger.
Quand l'eau dégouline dans l'escalier, le syndic n'a pas besoin d'une AG pour faire réparer la fuite, pas plus qu'il n'a besoin de la convoquer pour faire réparer la porte d'entrée déglinguée, la vitre cassée, la porte du sous sol coincée.
La canalisation qui saute Ă minuit entre dans ce cas.
Il dispose des budgets nécessaires dans le budget prévisionnel .(14-1)
S'il doit dépasser les fonds prévus, il proposera un "budget prévisionnel rectificatif" en cours d'exercice, ce qui est un grand classique.
On est ici dans le cas des travaux hors budget prévisionnel, des travaux décidés selon l'art.14-2.
Dans ce cas là , le syndic ne peut en aucun cas passer un marché pour des travaux supplémentaires, et donc engager les fonds nécessaires, sans vote préalable d'une AG.
S'il y a urgence, pourquoi pas, par une AG convoquée sans délai.
Mais il n'est pas possible de prétendre que le syndic pourrait agir librement de sa propre initiative.
Il s'agit là d'une détestable dérive justement sanctionnée.
Il faut le réaffirmer avec force, n'en déplaise à certains : hors des budgets décidés par une AG selon L.14-1 et 14-2, le syndic ne peut engager 1 € au nom du syndicat sans y avoir été autorisé..
Les travers passés sont terminés ... depuis 17 ans, faut-il le rappeler.
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Édité par - Gédehem le 18 mai 2017 09:21:27 |
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Posté - 18 mai 2017 : 10:14:17
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citation: Il ne faut pas tout mélanger. Ah ben, vous y contribuez pourtant un peu pas mal...
citation: Quand l'eau dégouline dans l'escalier, le syndic n'a pas besoin d'une AG Vous parlez d'urgence, alors que la Cours de Cass a pointé le non respect d'un autre article, et qu'il n'exige pas la notion d'urgence:
La cour de cassation censure cette décision : la cour d'appel aurait dû rechercher si les travaux litigieux étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Sauvergarde ne se confond nullement avec urgence, Ă la limite on pourrait dire que sauvegarde = permanence... |
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Posté - 18 mai 2017 : 10:14:58
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on discute, on discute, mais nuance ne nous dit rien de plus.... montant du dépassement, nature du dépassement, etc...
si cela se trouve ce dépassement peut rentrer dans le budget de gestion courante, il suffit d'avoir une facture séparée si ce surplus correspond à de l'entretien courant, mais comme on ne sait pas plus .... et comme il y a bien longtemps que notre ami n'est revenu, il vaudrait mieux s'arrêter de discuter de son cas  |
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JPM
Modérateur
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Posté - 18 mai 2017 : 11:12:36
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L'arrêt du 9 février 2017 marque une évolution sensible de la jurisprudence dans le sens que je souhaitais.
Il s'agit bien d'un chantier important et non pas d'une soudure, mais qui est la seule solution pour rétablir la distribution d'eau dans l'immeuble. C'est ce que j'appelle la confusion entre travaux conservatoires (bâchage d'une toiture) et travaux de réparation.
Pour l'affirmation de Gedehem citation: hors des budgets décidés par une AG selon L.14-1 et 14-2, le syndic ne peut engager 1 € au nom du syndicat sans y avoir été autorisé..
C'est faux en ce qui concerne L 14-1. Le budget prévisionnel ne plafonne pas les engagements. Aucun texte ne le précise.
C'est vrai en ce qui concerne L 14-2 sous réserve de ratification du coût supplémentaire et désormais de l'absence de préjudice pour le demandeur.
Je suis le premier Ă condamner certains abus dans ce domaine.
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GĂ©dehem
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Posté - 18 mai 2017 : 12:09:15
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C'est faux en ce qui concerne L 14-1. Le budget prévisionnel ne plafonne pas les engagements. Aucun texte ne le précise
Ce qui serait vrai pour 14-2 (rien ne le précise) ne le serait pas pour 14-1 ??
Qui montre qu'on est encore là dans les travers connus dont il est question, position indéfendable.
Dans l'un ou l'autre cas, le syndic ne peut engager plus que ce qu'en a décidé le syndicat.
Sur l'arrêt que vous citez (15-25.572), il n'y a rien qui accréditerait votre thèse sur un prétendu pouvoir qu'aurait le syndic pour engager des fonds.
Il y a eu mise en cause du syndic et d'un membre du CS pour un prétendu préjudice consécutif à la réparation d'une soudaine fuite d'eau. On est là dans la classique rubrique "travaux d'entretien courant" du prévisionnel.
Relevant qu'il ne s'agissait pas de refaire toute la canalisation, la Cour a justement débouté le demandeur faute de démontrer un préjudice.
Rien Ă voir avec notre affaire.
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Édité par - Gédehem le 18 mai 2017 12:13:29 |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 mai 2017 : 16:20:17
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Le temps de retrouver quelques docs :
Cassation 20.01.1999 n° 97-16735
Sur le moyen unique :
Vu l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ;
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Sannois, 30 mai 1996), statuant en dernier ressort, que M. X..., syndic bénévole d'un immeuble en copropriété, ayant dû faire réparer dans l'urgence une fuite d'un réseau d'évacuation des eaux, situé dans la cour commune, et n'ayant pu obtenir de M. Y..., copropriétaire, paiement de sa quote-part des dépenses afférentes à ces travaux, l'a fait convoquer devant le Tribunal pour obtenir paiement de la somme de 1 184,62 francs ;
Attendu que, pour condamner M. Y... au paiement de cette somme, le jugement retient que les travaux exécutés et payés par le syndic sont à l'évidence des travaux urgents visés par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que les copropriétaires ont été informés, et que, bien qu'il ne ressorte pas des dossiers qu'une assemblée générale des copropriétaires ait été convoquée sur ce point, la quote-part de M. Y... est néanmoins due par ce dernier ;
Qu'en statuant ainsi, en l'absence de toute convocation de l'assemblée générale des copropriétaires, le Tribunal a violé le texte susvisé ;
Cassation 14 juin 2000 98-21561
Sur le moyen unique :
Vu l'article 18, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 avril 1998), que, dans un immeuble en copropriété, l'assemblée générale des copropriétaires du 21 mai 1991 ayant décidé de l'exécution, avant l'automne, de travaux portant sur le remplacement des jours de souffrance en pignon, M. Y..., syndic, a fait aussi exécuter par l'entrepreneur chargé de ces travaux d'autres réparations consistant en une reprise du bandeau d'acrotère entre le 8e et 9e étage et en la réfection d'un balcon au 8e étage ; que le syndic, qui n'a fait procéder à aucune régularisation de la dépense ainsi engagée, a été révoqué en 1993 ; que les comptes des années 1991 et 1992 soumis à l'assemblée générale du 17 février 1994 ont été approuvés à l'exception d'une somme de 152 274 francs correspondant aux travaux commandés par le syndic de sa propre initiative ; que, par acte des 1er et 3 août 1995, le syndicat des copropriétaires a assigné en réparation M. Y... et son assureur, la compagnie UAP ;
Attendu que, pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande, l'arrêt retient que, malgré l'absence de vote préalable par l'assemblée générale des travaux exécutés par l'entreprise XXXX, c'est avec raison que le syndic s'est prévalu de leur exécution en urgence, ces travaux qui nécessitaient l'emploi d'un échafaudage devant être, dans l'intérêt de la copropriété, effectués en même temps que d'autres travaux régulièrement votés nécessitant un tel emploi ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les travaux litigieux étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Cass 1.02.2005 n° 03-19787
Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande en annulation de la résolution n° 2, l'arrêt retient que c'est dans son total pouvoir d'appréciation que l'assemblée générale a aussi ratifié les dépenses relatives aux travaux urgents décidés par le syndic ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui avait été demandé, si des travaux urgents avaient été ratifiés par une assemblée générale immédiatement convoquée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Cassation 17-01-2007 05-17119
Sur le premier moyen :
Vu l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ;
Attendu que pour accueillir cette demande, le jugement retient que ces travaux n'ont pas été votés mais effectués à l'initiative du syndic et qu'ils ont été implicitement mais nécessairement approuvés par les assemblées générales qui ont suivi, l'approbation des comptes valant ratification des travaux ;
Qu'en statuant ainsi, le tribunal, qui a retenu l'urgence des travaux sans constater que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires et alors que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes, a violé le texte susvisé ;
ArrĂŞts rendus au visa des art.18 ou 37.
S'il y a une fuite d'eau, le syndic n'a pas besoin d'une AG pour faire réparer la fuite d'eau, réparation entrant dans le budget prévisionnel.
S'il n'a pas les fonds, il convoque une AG aussitôt, sans délai.
S'il s'agit de changer la canalisation à l'occasion de la fuite d'eau, ou même d'installer un regard supplémentaire avec vanne d'arrêt, le syndic a besoin d'une AG, au besoin selon la procédure "urgence".
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Édité par - Gédehem le 18 mai 2017 16:39:20 |
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