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JPM
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41
 Posté - 23 janv. 2017 : 13:11:50
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Le mandat impératif porte effet à l'égard du syndicat puisque dans 98 % des cas le mandataire se conforme aux instructions données.
Il reste le cas très rare de l'infidélité du mandataire.
Le principal est que l'assemblée puisse décider à la majorité qualifiée requise. C'est pourquoi le mécanisme des mandats impératifs est finalement bien accueilli.
Ne vous tracassez pas au sujet de la recevabilité et du bien fondé des actions judiciaires que j'ai engagées depuis pas mal d'années. 
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Viviane
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 42
Posté - 23 janv. 2017 : 13:16:20
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citation: Le mandat impératif porte effet à l'égard du syndicat puisque dans 98 % des cas le mandataire se conforme aux instructions données.
Vous jouez sur les mots, JPM, vous savez très bien ce que veut dire "opposable au syndicat". Et les instructions portée sur le mandat ne le sont pas, d'où il ressort que personne d'autre que le mandataire n'a à se soucier de savoir s'il les respecte ou pas.
D'ailleurs, dans l'arrêt de cassation qui le confirme, c'est la propre fille du mandant qui n'a pas suivi les instructions de sa mère. On a refusé d'enregistrer son vote pour ce motif, et la mère a attaqué syndicat et syndic en leur reprochant ce refus. Comme quoi, voyez, même un mandant peut considérer que son mandataire a eu raison de lui désobéir....
citation: Ne vous tracassez pas au sujet de la recevabilité et du bien fondé des actions judiciaires que j'ai engagées depuis pas mal d'années.
Vous avez donc engagé une procédure sur la base de l'absence de rapport écrit du CS joint à la convocation ? On peut avoir copie du jugement ? (anonymisée, bien sur) |
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Édité par - Viviane le 23 janv. 2017 13:35:39 |
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GĂ©dehem
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43
Posté - 23 janv. 2017 : 14:33:56
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On a ici l'éternel débat entre les 'anciens' (les tenants de l'ordre établi et d'un certain conservatisme "bourgeois") et les "modernes" (les adeptes de l'ouverture des portes et fenêtres, des "lumières") ... 
Il y a 2 sortes d'absent : celui qui s'en moque et celui qui l'est réellement.
Il y a 2 sortes de votant : celui qui regarde son nombril et celui qui a le soucis de la collectivité.
La pratique du 'mandat impératif' est détestable par elle même dans la mesure où elle favorise l'absentéisme (pourquoi venir puisque je peux voter quasi par correspondance) et rend de fait nulle dans sa nature l'assemblée elle même (pourquoi venir et débattre puisque j'ai déjà une opinion, que je vote par avance).
Sans oublier celui qui indiquera voter "contre" le ravalement des façades qui va lui couter 1200 €, alors qu'il aurait compris en venant à l'AG que s'il n'est pas réalisé ce sont tous les occupants qui devront vivre chez eux avec un parapluie.
Tout cela n'a ni queue ni tĂŞte.
C'est la perversion d'un système démocratique quasi à l'état brut. Dont le point culminant est la réunion des membres en assemblée générale, assemblées dont les débats, la confrontation des idées, des opinions sont la base indispensable aux prises de décision.
Vouloir généraliser la pratique du mandat impératif, qui plus est en rendant ses indications opposables au syndicat, c'est justifier le vote par correspondance.
Ce serait, la pratique étant poussée à l'extrême, limiter la tenue de l'AG, réduite à une commission ad hoc (quelques personnes désignées, dont bien entendu le syndic) en charge du dépouillement des "mandat impératifs", lesquels obligeraient le syndicat ....
D'un autre temps. Inadmissible, intenable. 
Sur : "Le mandat impératif porte effet à l'égard du syndicat puisque dans 98 % des cas le mandataire se conforme aux instructions données."
Ce n'est pas vous faire injure que de relever le curieux mélange des 2 points, étrangers l'un à l'autre ....
L'expression des voix du mandant par mandataire porte de ce fait effet Ă l'Ă©gard du syndicat, peu importe par elles-mĂŞmes des indications de vote ou pas, que le syndicat n'a pas Ă connaitre et dont il n'a pas a tenir compte, indication qui ne l'oblige en rien.
Et c'est très bien comme cela !
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Édité par - Gédehem le 23 janv. 2017 14:54:35 |
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Posté - 23 janv. 2017 : 14:47:34
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JPM : citation: Le mandat impératif porte effet à l'égard du syndicat puisque dans 98 % des cas le mandataire se conforme aux instructions données.
Il reste le cas très rare de l'infidélité du mandataire.
Le principal est que l'assemblée puisse décider à la majorité qualifiée requise. C'est pourquoi le mécanisme des mandats impératifs est finalement bien accueilli.
?? ou avez vous trouvez ce chiffre de 98% ?
Combien de copro. donne des mandats impératifs ? une très grande minorité, et la plupart du temps ces instructions sont orales.
Des mandats avec ou sans instructions de vote ne change rien aux décisions d'une AG.
Les instructions de vote ne regarde que le mandant et son mandataire! L'AG ne pend en compte que les votes exprimés par les mandataires.
citation: C'est pourquoi le mécanisme des mandats impératifs est finalement bien accueilli.
Ah Bon !! d'ou sortez vous celĂ ?
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JPM
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Posté - 24 janv. 2017 : 11:07:54
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Code de la copropriété Lexisnexis 2016 MM. Lafond et Jean Marc Roux SOUS ART. 22 n° 18 ;
" A cela [contestation du mandat impératif] on peut répondre que si la loi a pris soin d'exiger la communication de tous les documents utiles et la rédaction anticipée des projets de résolution (art 11 du décret de 1967) c'est précisément pour que tous les copropriétaires aient tous les éléments de décision avant la tenue de l'assemblée et qu'ils puissent y venir avec une opinion déjà arrêtée. On s'explique en conséquence que la majorité des auteurs soit favorable à la validité du mandat impératif."
On trouve à la suite la liste des auteurs favorables avec les références et celle des arrêts d'appel qui ont validé le mandat impératif.
La généralisation de cette pratique peut rendre impardonnable la défaillance totale d'un copropriétaire et justifier une sanction appropriée. On constaterait alors l'inanité des réductions de majorité caractéristiques d'une législation trop timide.
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GĂ©dehem
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Posté - 24 janv. 2017 : 11:33:35
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JPM apporte de l'eau au moulin dans le débat que j'indiquais plus haut entre "anciens" et "modernes".
Ou, pour reprendre la phraséologie marxiste, "la justice de classe", bourgeoise ....
Entre la conception 'démocratique' de la société (Le peuple doit débattre de son devenir), et celle "centralisatrice" ( moins le peuple en dit mieux les dirigeants se portent).
Défendre le mandat impératif, défense par une majorité d'auteurs du même sérail, entre dans cette démarche.
Démarche connue qui ne touche pas que la copropriété.
Imagine t-on un instant notre assemblée nationale statuant sans qu'aucun débat ne soit organisé ?
C'est à dire des séances consacrées uniquement aux votes, les mandats impératifs rendant les discussions inutiles.
Il faut le dire : certains prônent une telle démarche.
Il est une constante : les éléments présentés aux copropriétaires préalablement aux AG ne sont que "les éléments essentiels".
Autrement dit, ils n'ont pas l'intégralité des informations, par exemple s'agissant d'éléments techniques pour des travaux, ou aux modalités pratiques de réalisation..
Si un architecte ou autre MO délégué intervient, il vient préciser certains points, répondre aux questions, lever des doutes.
Il faut l'affirmer avec force : il faut défendre le nécessaire débat de nos assemblées.
La pratique du mandat impératif, quasi vote anticipé par correspondance, devrait-être proscrite dans nos copropriétés.
Pour le moins encadrée, réservée à la protection d'un droit personnel du mandant par exemple, à son intérêt.
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Posté - 24 janv. 2017 : 14:31:15
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JPM : On trouve à la suite la liste des auteurs favorables avec les références et celle des arrêts d'appel qui ont validé le mandat impératif.
JPM : Et dans la " vrai" vie des AG?
Vous ftes syndic, je doute beaucoup que vous avez assisté à une multitude de mandat impératifs !
L'absentéisme devient la " norme" dans nos copropriétés; et combien de copros lisent l'OdJ, et lisent les docs joints ? Un très petite minorité,n alors à donner un mandat avec des cosignes de votes.
Vous parlez des syndics professionnels, mais combien de copropriété connaissent la signification d'un mandat impératif ?
Ce constat prouve aussi que vos 98% peuvent être proches de la vérité, car ils ne concernent que quelques copros " sérieux" qui lisent au moins l'OdJ.
PS : quand tous les docs sont bien joints Ă l'OdJ, et ce n'est pas toujours le cas, cela ne signifie pas que 98% des copros les lisent, les comprennent ( pour les comptes et annexes).
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JPM
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48
Posté - 24 janv. 2017 : 17:31:03
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J'ai supervisé à des titres divers et jusqu'à ce jour des milliers de convocations en AG.
Dans tous les cas la convocation a comporté une formule de pouvoir impératif avec mention de l'obligation de faire figurer les instructions de vote en cas d'envoi au syndic de la procuration en blanc.
Je pense pouvoir dire que dans tous les cas il a été procédé au contrôle du respect des instructions par le mandataire. J'ai eu connaissance de 12 cas dans lesquels le vote infidèle du mandataire a été enregistré avec mention de l'avertissement qui lui avait été délivré. Ces incidents sont demeurés sans suite. Pour moi c'est la vraie vie des AG. Pour autant je n'ignore pas ce qui se passe ailleurs contrairement à ce que vous pensez.
GEDEHEM :
citation: Imagine t-on un instant notre assemblée nationale statuant sans qu'aucun débat ne soit organisé ?
Pas besoin d'imagination !! On connaît les photos avec une dizaine de parlementaires présents et les videos les montrant courant pour actionner les boutons à voter.
Dans les copropriétés importantes le débat se fait beaucoup par internet. Ce n'est pas contestable. Certains mandataires exigent des instructions écrites.
Sur tout cela le présent forum a rempli pendant un certain temps un rôle d'information.
On trouve dans l'actualité des relents gédéhemiens. A moins que cela ne soit le contraire.
Vous voyez bien comment la loi ALUR est détricotée. Parfois par ses auteurs sic cette semaine pour la publicité chez les agents immobiliers.
Dans le même genre pour la réhabilitation thermique et son voisinage.
Il y a quand mĂŞme quelques sentiers fleuris
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GĂ©dehem
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Posté - 24 janv. 2017 : 17:40:14
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Philippe, il ne faut pas confondre.
L'estimation de JPM (98%) porte sur les quelques "mandats impératifs" remis.
Si l'on veut bien y regarder de près, ils sont à la marge.
S'il y a 6 mandats impératif, les 6 mandataires suivent les directives reçues. On est donc bien dans ce taux des 98%.
Ce dont nous parlons est autre chose.
Il est question (exemple) de 72 des 80 copropriétaires de tel syndicat qui donneraient systématiquement mandat, avec des indications de vote précises (mandats impératifs), puisque cette pratique serait prônée ici et là comme l'expose JPM, permettant à beaucoup d'aller au foot ou au cinéma plutôt que "perdre son temps" dans les AG.
Réduisant les AG à l'enregistrement passif de l'expression des voix, le débat étant impossible, et même inutile.
C'est de cela dont il est question, la généralisation du "mandat impératif" ouvrant la voie au "vote par correspondance", ..... alors sans mandataire.
Autrement dit, vive les AG "chambre d'enregistrement" ..... 
Qui est la 'bonne' application du principe de ses promoteurs : "Moins le peuple en dit mieux les dirigeants se portent".
Roulez bolides, y'a rien Ă voir .......
PS : "On connaît les photos avec une dizaine de parlementaires présents et les videos les montrant courant pour actionner les boutons à voter."
Pratique détestable, liée aux 'clans', qui est un autre sujet....
Qui explique le grand coup de balai qui se met actuellement en route, et de tous cotés ....
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Édité par - Gédehem le 24 janv. 2017 17:50:41 |
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JPM
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Posté - 24 janv. 2017 : 23:04:29
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En habitat classique, quelque soit le standing et la population je n'ai jamais vu 72 copropriétaires sur 80 donner pouvoir pour aller au cinéma. Je ne vois pas pourquoi vous évoquez un tel scenario.
Vous ne voulez pas admettre qu'il existe des copropriétés dont la vie est normale.
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GĂ©dehem
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Posté - 25 janv. 2017 : 10:24:54
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Quel rapport entre la vie "normale" (??) d'un syndicat, et le vote par correspondance en copropriété ?? 
Actuellement il est interdit.
La délégation de pouvoir "lambda" est autorisée, avec des conditions, ce qui est très bien.
Certes, cela complique les assemblées générales dans les grandes copropriétés, en raison du nombre de participants, ce qui est compréhensible.
D'où l'idée géniale : et si ces AG se tenaient sans trop de participants ???
Que voila la bonne idée : "...généralisons le mandat impératif, qui ouvre le chemin du vote par correspondance, et enfin 'nous' (la profession) aurons des AG au calme avec seulement quelques participants."
Il faut ĂŞtre lucide.
Le "mandat impératif" comme les autres est joint à la feuille de présence lors de l'émargement. S'il est reçu "en blanc par le syndic il est généralement attribué par l'intermédiaire du pdt du CS.
Jusque lĂ tout va bien.
En résumé, l'indication des divers votes est connue du syndicat lors de la réunion qui précède l'assemblée, avant même l'expression des voix. Tout le monde peut vérifier ce qu'il en est.
On peut sans doute l'admettre lorsque le mandat impératif est nominatif, attribué à tel mandataire.
Ce n'est pas du tout le cas du mandat impératif "en blanc".
Qu'est-ce d'autre qu'un "vote par correspondance" ???
Qui plus est si un "rappel à l'ordre" serait autorisé au pdt de séance ou au syndic, rappel du vote anticipé réclamé par le copropriétaire mandant.
Qu'il soit ensuite exprimé par mandataire n'est de fait qu'une mascarade. Expression intermédiaire inutile puisque le vote sur la question est déjà connu, qu'il pourrait être imposé par le syndicat.
ref : "".... la convocation a comporté une formule de pouvoir impératif avec mention de l'obligation de faire figurer les instructions de vote en cas d'envoi au syndic de la procuration en blanc.
..... Je pense pouvoir dire que dans tous les cas il a été procédé au contrôle du respect des instructions par le mandataire. J'ai eu connaissance de 12 cas dans lesquels le vote infidèle du mandataire a été enregistré avec mention de l'avertissement qui lui avait été délivré."
"Obligation" de mentionner des 'instructions de vote' ..; Diantre diantre .....
Confirmation s'il en est besoin que le mandat impératif envoyé "en blanc" est bien de fait un vote anticipé, préalable à la tenue de l'AG, les "indications" (expression d'un vœux) dont nous parlons étant transformées en "vote" effectif.
Inutile de se cacher : c'est bien le préalable à la légalisation du "vote par correspondance", de sa promotion.
D'où la vision futuriste de nos AG de demain : 72 des 80 copropriétaires votant "par correspondance".
Sous couvert de "lutte contre l'absentéisme" .... plus besoin de se déplacer.
Mais au moins "on" aura les seuils de majorités requis .....
Pas besoin de "perdre son temps" à débattre.
Et encore, nous parlons ici du vote par bulletin" (la délégation de pouvoir est un écrit).
Et après demain, un terminal d'ordinateur et l'affaire est entendue : même plus besoin d'un papier ......
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Édité par - Gédehem le 25 janv. 2017 11:03:05 |
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Posté - 25 janv. 2017 : 13:58:08
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et Ă l'extrĂŞme, l'AG pourrait se faire uniquement par consultation,
C'est tout de mĂŞme oublier que les copros sont indivis et doivent bien se mettre d'accord sur le devenir de leur bien commun.... |
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GĂ©dehem
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Posté - 25 janv. 2017 : 14:25:58
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Posté - 25 janv. 2017 : 15:43:21
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JPM : Dans tous les cas la convocation a comporté une formule de pouvoir impératif avec mention de l'obligation de faire figurer les instructions de vote en cas d'envoi au syndic de la procuration en blanc.
Le pouvoir joint à la convocation n'a rien d'obligatoire, impératif ou non.
Il n'existe aucun texte la dessus.
Un pouvoir sur papier blanc Ă©crit et signer par le mandat et son mandataire est valable.
Votre pratique de joindre un pouvoir à remplir obligatoirement avec les consignes de votes pour être envoyer en blanc au syndic n'a rien de légal.
Le syndic n'a pas Ă connaitre les consignes de vote ! drole de pratique. 
Je doute Ă©galement que vous avez vu cela dans des milliers de convocations. Du pipo !
JPM : le rêve de tout syndic, des AG sans copropriétaires ! |
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Viviane
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Posté - 25 janv. 2017 : 21:08:00
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citation: Dans tous les cas la convocation a comporté une formule de pouvoir impératif avec mention de l'obligation de faire figurer les instructions de vote en cas d'envoi au syndic de la procuration en blanc.
Ce qui est parfaitement ILLEGAL. D'où sortez vous une telle obligation ? De quel droit l'imposez vous ? De quel droit mentez vous aux copropriétaires en leur faisant croire qu'elle existe ?
citation: Je pense pouvoir dire que dans tous les cas il a été procédé au contrôle du respect des instructions par le mandataire. J'ai eu connaissance de 12 cas dans lesquels le vote infidèle du mandataire a été enregistré avec mention de l'avertissement qui lui avait été délivré. Ces incidents sont demeurés sans suite. Pour moi c'est la vraie vie des AG. Pour autant je n'ignore pas ce qui se passe ailleurs contrairement à ce que vous pensez.
Mais de quel droit faites vous ça ????? C'est hallucinant !!!
Perso, si notre syndic faisait ça, je proposerais immédiatement de changer de syndic.
Ce que je peux dire, moi, c'est que depuis que le CS sait que l'AG peut amender les résolutions, soit pas mal d'années, il n'y a pas eu une seule AG sans qu'une résolution soit amendée par l'AG
On fait simple : ordi relié à un projecteur, et tout le monde voit ce qu'écrit le secrétaire, qui n'est plus le syndic, et ne le sera plus jamais, trop de problèmes..
Certains amendements peuvent être suffisants, et ce sans aucunement dénaturer la question posée, pour faire passer quelqu'un de OUI à NON, ou l'inverse. Idem pour les explications orales données en AG.
Envoyer des pouvoirs qui disent que le mandant DOIT donner des instructions, et en plus se mĂŞler ensuite de faire peur au mandataire qui ne les suivrait pas, c'est plus qu' inadmissible, c'est une faute professionnelle.
Les gens sont grands, faut arrĂŞter de les traiter comme des mĂ´mes. S'ils donnent un pouvoir, ils savent qu'on va voter Ă leur place.Donc soit ils se contrefichent de ce qu'on vote, soit ils mettent des instructions, soit ils donnent pas leur mandat. C'est Ă eux de choisir.
L'argument du mandat en blanc qui serait détourné n'est qu'un prétexte. Si c'est ça qu'on veut éviter, on joint la feuille de présence à la convocation,donc on donne aux gens le moyen de savoir à QUI donner leur mandat. Et on se contente de rappeler que c'est pas une bonne idée de donner des mandats en blanc, et qui les distribuera.
Mais le tout va ensemble : faire en sorte que les gens ne se connaissent pas, refuser (c'est le cas de la plupart des syndics) de donner la feuille de présence même si demandée, ou en enlever tout ce qui permettrait aux gens de se contacter, et laisser le syndic faire les lois qui l'arrangent.
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SĂ©pia
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Posté - 25 janv. 2017 : 23:11:07
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citation: Initialement posté par Viviane
Ce que je peux dire, moi, c'est que depuis que le CS sait que l'AG peut amender les résolutions, soit pas mal d'années, il n'y a pas eu une seule AG sans qu'une résolution soit amendée par l'AG Notre syndic, lui, assure que rien ne peut être changé dans une résolution, le PV devant être "identique" au contenu de la convocation.
Mais grâce à ce que j'apprends sur ce forum, il n'aura plus la vie aussi belle...
citation: Mais le tout va ensemble : faire en sorte que les gens ne se connaissent pas, refuser (c'est le cas de la plupart des syndics) de donner la feuille de présence même si demandée, ou en enlever tout ce qui permettrait aux gens de se contacter, et laisser le syndic faire les lois qui l'arrangent. C'est tellement vrai !
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Édité par - Sépia le 25 janv. 2017 23:12:07 |
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Viviane
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57
Posté - 26 janv. 2017 : 01:02:46
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JPM
Modérateur
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Posté - 26 janv. 2017 : 01:14:21
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Il n'est pas douteux qu'un projet de résolution puisse être amendé dès lors qu'il n'y a pas dénaturation du projet.
Dans ce cadre strict il n'y a pas d'incompatibilité avec l'existence d'un mandat impératif. Si le mandant a indiqué son accord pour l'exécution de travaux, un amendement sur des modalités accessoires permet au mandataire de voter POUR.
L'envoi d'une formule de pouvoir avec une convocation en assemblée générale est une pratique commune aux mondes sociétés et des associations.
Pour les copropriétés la formule fait mention de l'interdiction de donner pouvoir au syndic. Elle comporte une clause de substitution.
Une procuration peut être donnée sur papier libre. Elle doit comporter toutes les mentions nécessaires et notamment la date de l'assemblée.
VOIR : http://www.jpm-copro.com/Etude%203-2-3-4.htm
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Édité par - JPM le 26 janv. 2017 01:27:27 |
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Posté - 26 janv. 2017 : 10:57:24
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Si un texte de loi, un décret, une jurisprudence, quoique ce soit d'officiel et de légal porte l'expression 'mandat impératif' en droit de vote des AG de copropriété, merci de le copier.
En l'absence, cela reste un concept. On peut donc en discuter.... Ă longueur de fils...
Jusqu'à présent, l'EXISTENCE d'un mandat regarde le syndicat, son contenu uniquement le mandant et le mandaté.
Au fil de la discussion, le présent peut modifier sa décision de vote pour lui, ... comme pour son mandant. |
Édité par - ribouldingue le 26 janv. 2017 11:02:54 |
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GĂ©dehem
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Posté - 26 janv. 2017 : 12:19:31
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La délégation de pouvoir concerne mandant et mandataire, et uniquement. Si litige il y a ensuite, instructions ou pas (*), à eux de le régler.
Le syndicat (le syndic, les autres....) est étranger à ce "contrat", dont il n'a pas à connaitre les données s'il y en a, n'a pas à en tenir compte.
Sur le "pouvoir d'amendement", il est reconnu à toute assemblée de tout groupement ou organisation, lesquels s'inscrivent dans notre système "démocratique et républicain".
Il n'y a que dans les systèmes centralisés (dictatoriaux), du type "je ne veux voir qu'une seule tête", qu'il n'est pas possible d'amender une proposition soumise à débat.
L'assemblée est alors transformée en "caisse enregistreuse" .... Dans ce cas, pourquoi venir à l'assemblée : il suffit de donner mandat.
C'est de cette confrontation des opinions, nécessaire, indispensable, que née la décision par consensus majoritaire.
C'est pourquoi le principe même du "mandat impératif" est contestable, dans la mesure où l'opinion est préalablement établie, l'indication du sens du vote formalisée, "contractualisée".
On l'a vu lors de litiges pour la désignation du mandataire comme pdt de séance. Pour le juge, il s'agit d'une délégation du droit de vote, et uniquement. Demain "délégation du droit de vote sur ce qui a été convenu".
(*) même sans instruction, le mandataire peut être tenu pour responsable s'il vote à l'encontre de l'intérêt personnel de son mandant. Par exemple s'il vote "contre" une demande de travaux privatifs que l'AG refuserait.
N'étant pas opposant à la décision, le mandant ne peut contester....
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Édité par - Gédehem le 26 janv. 2017 12:33:54 |
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