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goutelette
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Posté - 29 nov. 2016 :  09:23:41  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Voila une semaine, nous avons reçu "l' Etat des charges" avec la convocation d' Assemblée Générale pour le 15 décembre.

Aujourd'hui nous recevons un courrier recommandé mentionnant que cette AG est reportée au 15 janvier.

Le contrat du Syndic se termine le 30 décembre.
Est ce recevable ?
Vous en remerciant par avance
Signature de goutelette 
Goutelette


Jean13
Contributeur senior



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 1 Posté - 29 nov. 2016 :  09:34:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour petite goutte !!

Question, qui a demandé le report de cette A.G. , Quelles ont été les raisons données ?
Qui va supporter les frais postaux découlant de ce report ?

Aujourd'hui nous recevons un courrier recommandé mentionnant que cette AG est reportée au 15 janvier.

Juridiquement la nouvelle convocation est datée avant le 30.12.2016 date de fin du contrat.
Les textes disent qu'un syndic ne peut convoquer une AG si sont mandat est échu et...en l'espèce IcI ce n'est pas le cas et les textes ne parlent pas de date d'AG pendant ou après mandat échu.

Notre ami Phill388 Expert en textes de loi ne manquera pas de se manifester pour vous apporter son sentiment et de nous éclairer.

philippe388
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 29 nov. 2016 :  09:54:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
jean 13, puisque vous m'appelez à votre secours :

Le syndic peut envoyer les convocations d'une AG le dernier jour de son contrat, le 15 janvier par exemple, avec une fin de contrat le 30 décembre.

Pour rappel ; Aux termes de l’article L 14-1 « L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. »

Quelles sont les dates annuelles de votre exercice ?

Ce qui va vous poser problème, c'est qu'entre le 1er janvier et le 15 janvier le SDC sera dépourvu de syndic, que le syndic sortant ne pourra pas être présent à l'AG, il ne peut plus exécuter un seul acte de gestion, ...

Au CS de bien préparer cette AG.

A t'il donné une raison pour ce report ?

Que dit le CS ? a t'il informé les copropriétaires de la raison de ce report ?



ribouldingue
Pilier de forums



17238 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 29 nov. 2016 :  09:56:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Voila une semaine, nous avons reçu "l' Etat des charges" avec la convocation d' Assemblée Générale pour le 15 décembre
Oui, certes, mais quel est le sous-entendu de cette précision 'Nous avons recu l'EDC'..... ?

Vous avez reçu aussi la proposition de contrat du syndic, la liste des résolutions, les devis pour travaux, bref, pourquoi nous précisez-vous cela spécifiquement ????????

Est-ce une question 'de cours' qui va se développer au fil des réponses????

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 29 nov. 2016 :  10:04:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour compléter ce fil : une AG convoquée par un syndic hors mandat ou invalidé a pour seul effet de rendre cette AG annulable; elle n'est pas frappé de nullitté de plein droit.

Un ou des copros , opposants ou défaillants,devront donc la contester dans les 2 mois après la réception du PV. Si aucun recours en annulation n'est lancé, cette AG est valable et les résolutions définitives et applicables par le nouveau syndic.

Jean13
Contributeur senior



France
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Statut: Jean13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 29 nov. 2016 :  10:11:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe388

jean 13, puisque vous m'appelez à votre secours :


Ah !! quel plaisir de nous voir enfin une fois d'accords sur une question juridique.

Et si Goutelette répondait aux 3 questions que j'ai posées , cela nous permettrait d'approfondir la question des frais occasionnés par ce report dès lors qu'il est confirmé que cette AG et convoquée conformément aux textes.


philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 29 nov. 2016 :  10:23:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Aucun autre frais pour le SDC si ce report est demandé par le syndic, il paiera ce courrier d'information aux copros.

Si c'est le CS, alors cer envoi d'information sera à la charge du SDC.

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 29 nov. 2016 :  10:24:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Goutelette :

citation:
Est ce recevable ?


OUI, bien sur puisque vous l'avez reçu .....

Plus sérieusement, cette convocation envoyée avant la fin de son mandat est tout à fait légale, mais soulève plusieurs points :
* comme dit par Philippe, vous êtes sans syndic pendant environ 15 jours,
* il ne peut pas "recueillir" les charges appelées pour le 1er janvier, il ne peut rien payer
* un copro grincheux pourrait demander à un juge le 2 janvier de nommer un AP
* bien sur cette convocation qui reporte la séance doit être claire par rapport à celle initialement prévue le 15/12 "annule et remplace"
* etc...

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 29 nov. 2016 :  10:34:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
rambouillet : * un copro grincheux pourrait demander à un juge le 2 janvier de nommer un AP

AP qui pourrait même être nommé avant le 15 janvier !

On peut ajouter que le syndic ne peut pas être présent à l'AG, il ne peut pas être élu secrétaire de séance, ...

Goutelette : ce qui compte ce n'est pas la liste des dépenses, mais l'OdJ. L'OdJ est il le même ? Il pourra être modifié car le délai légal des 21 jours pourrait largement être respecté.


goutelette
Contributeur vétéran

1870 message(s)
Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 29 nov. 2016 :  10:44:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Jean 13:Question, qui a demandé le report de cette A.G. , Quelles ont été les raisons données ?
Qui va supporter les frais postaux découlant de ce report ?

J'ignore les raisons, rien de mentionné.
citation:
Philippe 388 : Le syndic peut envoyer les convocations d'une AG le dernier jour de son contrat, le 15 janvier par exemple, avec une fin de contrat le 30 décembre
.
Je ne comprend pas cette phrase ? Si la fin de contrat est 30 décembre comment peut-il envoyer une convocation le 15 janvier ?
citation:
Quelles sont les dates annuelles de votre exercice ?

1er octobre au 30 septembre, mais cela serait valable si le syndic était sous contrat.
citation:
Ce qui va vous poser problème, c'est qu'entre le 1er janvier et le 15 janvier le SDC sera dépourvu de syndic, que le syndic sortant ne pourra pas être présent à l'AG, il ne peut plus exécuter un seul acte de gestion,
...
Confirmez vous cela ?
citation:
Que dit le CS ? a t'il informé les copropriétaires de la raison de ce report
?
Aucune nouvelle. Il est possible que chacun ignorant les réglementations ne se soit pas inquiété plus que ça.
citation:
Ribouldingue :Oui, certes, mais quel est le sous-entendu de cette précision 'Nous avons recu l'EDC'..... ?

Il n' y a aucun sous entendu, je mentionnais simplement le contenu de l'enveloppe : Convocation d'AG + Etat des charges.
citation:
Philippe 388 :Pour compléter ce fil : une AG convoquée par un syndic hors mandat ou invalidé a pour seul effet de rendre cette AG annulable; elle n'est pas frappé de nullitté de plein droit.

Un ou des copros , opposants ou défaillants,devront donc la contester dans les 2 mois après la réception du PV. Si aucun recours en annulation n'est lancé, cette AG est valable et les résolutions définitives et applicables par le nouveau syndic.

Soit le syndic a le droit de faire cette AG, soit il n'est pas en droit ?
Attendre l' AG pour la contester et ce retrouver sans syndic n'est pas la meilleur solution il me semble.?
citation:
Jean 13 :Et si Goutelette répondait aux 3 questions que j'ai
posées
,
J'arrive, j'arrive,
Signature de goutelette 
Goutelette

ribouldingue
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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 29 nov. 2016 :  10:50:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
oit le syndic a le droit de faire cette AG, soit il n'est pas en droit ?
Attendre l' AG pour la contester et ce retrouver sans syndic n'est pas la meilleur solution il me semble.?
citation:
Ce n'est jamais le sybdic qui 'fait' (Je traduis par tient) une AG, donc votre phrase est bancale

Le rôle du syndic est de convoquer une AG, puis sauf vote contraire d'en être le secrétaire de séance.

On vous a précisé qu'il peut toujours convoquer, mais qu'il e pourra pas être secrétaire de séance, du moins pas tant que l'AG ne l'aura pas redésigné.

La question de savoir qu'il a le doit ou pas de faire ne se pose donc pas.


Il existe un risque de ce qu'un administrateur soit désigné entre temps, voire un syndic, mais honnêtement, le temps d'obtenir une audience au tribunal étant supérieur a 15 jours je n'y crois guère.

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 11 Posté - 29 nov. 2016 :  11:03:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
1er octobre au 30 septembre, mais cela serait valable si le syndic était sous contrat.
Les dates d'exercice du syndicat n'ont rien à voir avec les dates de fin de mandat du syndic, et je dirais heureusement, car sinon, par le simple glissement de quelques jours de la date de tenue d'AG, toutes les copropriétés de France changeraient tous les ans leurs dates de début et de fin d'exercice.

Jean13
Contributeur senior



France
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Statut: Jean13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 29 nov. 2016 :  11:05:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe388

Aucun autre frais pour le SDC si ce report est demandé par le syndic, il paiera ce courrier d'information aux copros.

Si c'est le CS, alors cer envoi d'information sera à la charge du SDC.


Exact cher Maître, pas de frais ni d'honoraire si ce report est demandé par le syndic pour convenance personnelle.

Il est donc important que Goutelette réclame les raisons de ce report au président du CS et au syndic par LRAR au besoin.

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 29 nov. 2016 :  11:06:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je confirme, passé le 30 décembre donc le 31/12) votre syndic n'a plus d’existence pour votre syndicat : plus d'encaissement, plus de chèques, pas de présence en AG (en théorie), etc.... rien de rien !!!! NOBODY !!!!

Le 31 décembre, votre syndicat est sans syndic : un incendie le 31/12 et le syndic ne peut rien faire au nom du syndicat.

On suppose que dans la convocation, il n'y a pas que l'état des charges, mais un OdJ, les 5 annexes, les projets de résolutions et surtout un ou des projets de contrat de syndic, etc, etc....

Jean13
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 29 nov. 2016 :  11:13:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par goutelette


citation:
Philippe 388 : Le syndic peut envoyer les convocations d'une AG le dernier jour de son contrat, le 15 janvier par exemple, avec une fin de contrat le 30 décembre
.
Je ne comprend pas cette phrase ? Si la fin de contrat est 30 décembre comment peut-il envoyer une convocation le 15 janvier ?


Vous avez raison de ne pas comprendre.

Je crains que notre expert soit allé plus vite que la musique avec les dates.

Si le contrat de votre syndic est échu le 30 dec. 2016 toute convocation par lui envoyée avant le 30 dec. 2016 pour une AG en janvier 2017 est légale.





Jean13
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 29 nov. 2016 :  11:21:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

Je confirme, passé le 30 décembre donc le 31/12) votre syndic n'a plus d’existence pour votre syndicat : plus d'encaissement, plus de chèques, pas de présence en AG (en théorie), etc.... rien de rien !!!! NOBODY !!!!

Tout dépend des raisons qui ont obligé à reporter l'AG.

Force majeure ? , faute professionnelle ? , demande du CS ?

Donc sur le fond vous avez raison mais pas dans la forme


citation:

Le 31 décembre, votre syndicat est sans syndic : un incendie le 31/12 et le syndic ne peut rien faire au nom du syndicat.

Ou la la l'oiseau de mauvais augure !!!
Jamais un TGI ou un TI acceptera de nommer un AP pour une vacance de 15 jours d'autant qu'il doit y avoir des raisons valables qui ont obligé ce report d'AG.

citation:

On suppose que dans la convocation, il n'y a pas que l'état des charges, mais un OdJ, les 5 annexes, les projets de résolutions et surtout un ou des projets de contrat de syndic, etc, etc....

Vous supposez bien à moins que ce syndic soit nul, incompétent voire irresponsable.

goutelette
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 29 nov. 2016 :  11:39:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je viens de contacter le Président. Suivant lui cette décision aurait été mise en place, pour la raison que la secrétaire a omis de joindre le contrat du Syndic .
Suivant le Syndic, il a obligation par la loi ...?
Que son contrat soit parvenu dans le délai des 21 jours, si non nul et non avenu.
Ce qui expliquerait la situation.
Signature de goutelette 
Goutelette

Jean13
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 29 nov. 2016 :  11:58:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par goutelette

Je viens de contacter le Président. Suivant lui cette décision aurait été mise en place, pour la raison que la secrétaire a omis de joindre le contrat du Syndic .


Bon maintenant nous savons pourquoi il y a eu report. C'est donc une faute professionnelle du syndic qui ne prend pas la peine de vérifier ce que font ses secrétaires et donc la copropriété n'est en rien responsable et tous oui tous les frais sont à sa charge.

citation:

Suivant le Syndic, il a obligation par la loi ...?
Que son contrat soit parvenu dans le délai des 21 jours, si non nul et non avenu.
Ce qui expliquerait la situation.


C'est exact mais c'est toute la convocation qui doit respecter le délais des 21 jours et non pas seulement son contrat.

Votre réponse nous amène à une autre question importante:

- Dans cette convocation y a t'il seulement le contrat du syndic ou également un ou deux autres contrats concurrents ?

- La loi (voir Me. PHILL388) rend obligatoire la mise en concurrence du syndic et donc au minimum il doit y avoir 2 contrats pour permettre à l'AG de choisir.

- Votre Président du CS et le CS ont-ils sollicité d'autres syndics pour soumissionner ?



Édité par - Jean13 le 29 nov. 2016 11:59:10

philippe388
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 29 nov. 2016 :  12:40:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
jean13 : Vous avez raison de ne pas comprendre.

Mais pour cela encore faut il lire les réponses, des intrevenants, les textes de loi forunis, les arguements juridiques,...

Pour ceux qui n'ont pas compris : le syndic PEUT convoquer une AG POUR le 15 janvier, le 15 février ou la saint Glinglin, le dernier jour de son mandat le 30 décembre

MAIS le SDC n'a plus de syndic le 1er janvier. Aucun acte de gestion ne pourra être fait, sauf le paiement de l'eau, du gaz, de l'électricité.

Il ne peut être présent à l'AG, il ne peut plus être le secrétaire de séance.

IL pouvait aussi la repousser la dernière semaine de décembre, le délai légal aurait été respecté.

jean13 : Tout dépend des raisons qui ont obligé à reporter l'AG.

Force majeure ? , faute professionnelle ? , demande du CS ?

Donc sur le fond vous avez raison mais pas dans la forme


La loi sela jean 13, ce que vous écrivez ici est IDIOT et non confrme à la loi de la copropriété. Le 1er jour de la fin de son mandat non renouvelé, le syndic n'est PLUS syndic. Lisez donc un peu les textes même si vous les trouvez idiots.

Repoussez une AG n'est pas une faute professionnelle quelqu'en, soit la cause.

Ici le contrat du syndic n'est pas joint, il devait donc reporter l'AG pour ne pas risquer une annulation.

jean13 : Jamais un TGI ou un TI acceptera de nommer un AP pour une vacance de 15 jours d'autant qu'il doit y avoir des raisons valables qui ont obligé ce report d'AG.

Une nouvelle bétise ! Le syndic étant dépourvu de syndic la loi ALUR permet à tout copro de demander la ,omination d'un AP. Ici le 1er janvier, cet AP peut être nommé dans 7 à 15 jours, avant la date de l'AG.

Le JUGE ne paut pad faire autrement que de respecter la loi et cette demande; jean13 vous n'êtes pas un juge, vous arranger la loi à votre convenance, pas le juge. Le juge nomme un AP afin qu'il convoque une AG pour élire le syndic. L'AG du 15 janvier n'a rien à faire avec cette demande.

L'élection d'un syndic à l'AG du 15 janvier changera le problème, si l'AG en élit un, ou si elle n'est pas de nouveau reporté. Le juge n'est pas mamdame Soleil. IL nommera un AP, sans tenir compte de la simple convocation. Le demande est totalement recevable, le syndicat étant dépourvu de syndic, article 47 de la loi.

Concernant la mise en concurrence, ce n'est pas l'objet de ce fil. Il y aura au moins un contrat, celui du syndic sortant. VOus ne savez pas si le CS n'a pas trouvé d'autres contrats, et si aucun copro n'en a proposé un.

A ce jour aucune AG n'a été annulé pour faute de mise en concurrence obligatoire.

Mais, pour une fois, TOUS les experts, les assocs, les CS, les copros, .... sont tous d'accord pour dire que cette mise en concurrence obligatoire tous les 3 ans, et ce n'est peut être pas le cas ici si le syndic est en fin de mandat, est une " idiotie" !





goutelette
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 19 Posté - 29 nov. 2016 :  12:47:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Jean 13 : Bon maintenant nous savons pourquoi il y a eu report. C'est donc une faute professionnelle du syndic qui ne prend pas la peine de vérifier ce que font ses secrétaires et donc la copropriété n'est en rien responsable et tous oui tous les frais sont à sa charge
.
la copropriété n'est en rien responsable.
Ce point, est une chose.
Mais pourriez vous me diriger sur le lien qui mentionne que le Syndic n'est plus représentatif en présence de date échu de son contrat
Je m'étonne de cette situation car nous avons reçu les documents le 23 novembre et le 24 je lui ai mentionné par mail l'absence de ce document.
En l' envoyant le jour même il me semble qu' il était dans les temps pour le 15 décembre ? Qu'en pensez vous?
Signature de goutelette 
Goutelette

Jean13
Contributeur senior



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Revenir en haut de la page 20 Posté - 29 nov. 2016 :  13:02:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe388

Repoussez une AG n'est pas une faute professionnelle quelle qu'en, soit la cause.

Ici le contrat du syndic n'est pas joint, il devait donc reporter l'AG pour ne pas risquer une annulation.


NON NON et encore NON la cause de ce renvoi est une faute , avoir omis de joindre le contrat.

Arrêtez donc de vous pavaner, de faire le beau....relisez les messages vous qui invitez tant les autres à le faire .

Je n'ai jamais dis ou affirmé que reporter une AG était illégal.

J'ai simplement dis que les frais de poste LRAR consécutifs à cet oubli sont imputables au syndic et à lui seul car il est responsable.

Vous allez un peu trop vite en besogne et c'est IDIOT de mettre de la confusion dans ce topic.
Oui je sais le nombre de messages font de vous un pillier du forum mais quantité ne veut pas dire qualité.
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