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lcs
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 Posté - 27 oct. 2016 : 09:01:29
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Bonjour,
Mon sujet est un peu particulier, et avant de faire quelques démarches juridiques, j'aurais aimé avoir l'avis d'autres bailleurs.
Voilà , j'ai acquis, il y a 5 ans, un petit immeuble constitué de 2 logements + combles. Quand j'ai acheté, il y avait 2 locataires en places dont un qui est là depuis plus de 20 ans.
le deuxième et dernier étage, était composé comme suit :
- à gauche une pièce d'environ 11m2 (non occupée, non rénovée, pas d'électricité, pas de chauffage)
- à droite un appartement 2 pièces
Seule la partie de droite a été louée au locataire (celui qui est là depuis 20 ans), ainsi qu'en atteste son bail, l'état des lieux entrant, et la description du logement dans l'acte de vente que j'ai signé chez le notaire.
Ors, ce dernier (je ne saurais dire à quelle date), a annexé cette pièce en récupérant le couloir des parties communes. Ce qui fait qu'il bénéficie dans les faits d'un 3 pièces + acccès au comble (car il en a condamné l'accès).
3 pièces dont une des pièces n'est pas décente (puisque vétuste, pas de chauffage et pas d'électricité).
Quand je l'ai interrogé sur "l'historique", il m'a indiqué que c'était comme ça quand il était entré dans le logement en 1995, et que l'ancien propriétaire n'avait rien dit.
Cependant l'attestation d'assurance qu'il me remet chaque année correspond bien à son 2 pièces original. En cas d'incendie ou d'accident dans la pièce "annexée", il ne disposerait d'aucune garantie (bien que l'immeuble soit assurée par mes soins).
L'état des lieux est parfaitement clair, il s'agit bien d'un deux pièces, la pièce annexée n'y figure pas.
De plus, je me rend compte que l'ancien propriétaire n'a pas fait changer les fenêtres dans ce qu'il devait considérer comme une partie commune et non l'appartement dudit locataire.
Aujourd'hui je voudrais récuperer cette pièce, et les combles qu'il a condammnée en annexant le couloir menant au grenier, et faire des travaux dans l'appartement du locataire qui en a bien besoin au bout de 20 ans.
Mais je ne voudrais pas que cette annexion perdure, car elle n'a pas été autorisée.
Quand je lui ai proposé de lui attribuer officielement la pièce, après travaux, moyennant une augmentation (basée sur une surface identique dans la même ville), il a refusé.
Quels sont ses droits au regard de cette situation ? N'y a t-il pas un bail tacite de la part des propriétaires successifs ? Dans ce cas, quelles seraient mes obligations pour cette pièce "indécente" ?
Le fait qu'il n'assure pas cette pièce, n'est-ce pas pour moi une preuve qu'il admet que cette pièce ne lui a jamais été louée ?
Ne suis-je pas en droit de lui indiquer que je vais entreprendre des travaux et que, de ce fait que je vais tout remettre dans sa situation initiale, à savoir le bail signé en 1995 ?
Qui dois remettre le logement dans son état d'origine, lui ? ou moi ?
Merci par avance pour votre avis sur ce sujet.
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 Posté - 27 oct. 2016 : 09:05:07
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citation: Ors, ce dernier (je ne saurais dire à quelle date), a annexé cette pièce en récupérant le couloir des parties communes. Ce qui fait qu'il bénéficie dans les faits d'un 3 pièces + acccès au comble (car il en a condamné l'accès). Lors de visite avant achat, et lors de la signature, ce sujet n'a jamais été abordé?
Avez-vous interrogé l'ancien propriétaire?
citation: Cependant l'attestation d'assurance qu'il me remet chaque année correspond bien à son 2 pièces original. En cas d'incendie ou d'accident dans la pièce "annexée", il ne disposerait d'aucune garantie (bien que l'immeuble soit assurée par mes soins). Euh, vous vous trompez malheureusement;
Il serait bien couvert, mais aux 2/3
Le souci c'est que si l 'incendie part de sa cuisine, pareillement l'assurance pratiquerait une réduction de sa couverture des 2/3 (sauf en Alsace Moselle je crois). Donc gros danger pour vous.
citation: L'état des lieux est parfaitement clair, il s'agit bien d'un deux pièces, la pièce annexée n'y figure pas. Donc l'affaire est entendue...
Je comemcnerais par réitérer de vive voie ma demande qu'il réintègre son logement, puis je réitère par courrier RAR et comme ca ne va pas se passer totu seul, il va falloir l'assigner, peut-etre en référé en arguant de l'urgence au vu d'un bail non en rpaport, de nécessité pour vous d'accéder aux combles pour une révision de la charpente et un traitement, que sais-je, et pour le fait que l'assurance n'est pas en rapport avec le logement et ne pourra jamais l'être.
Attention à agir rapidement pour pouvoir arguer de ce que vous venez juste de découvrir l'affaire, parce que si le locataire peut prouver que ca fait quinze ans qu'il est ainsi, et qu'il vous l'a écrit il y a quatre ans, le référé est a oublier, et avec lui une procédure assez rapide et assez efficace permettant de mettre en jeu une ordonnance de quitter le lieu annexé avec astreinte.
L'autre souci est que vous êtes supposé avoir visité au moins lors de l'achat, avoir deja vu vos combles, et que le Juge va vous demander des justificatifs de tout cela; |
Édité par - ribouldingue le 27 oct. 2016 09:12:49 |
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lcs
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Posté - 27 oct. 2016 : 09:08:48
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Ors, ce dernier (je ne saurais dire à quelle date), a annexé cette pièce en récupérant le couloir des parties communes. Ce qui fait qu'il bénéficie dans les faits d'un 3 pièces + acccès au comble (car il en a condamné l'accès). Lors de visite avant achat, et lors de la signature, ce sujet n'a jamais été abordé? Avez-vous interrogé l'ancien propriétaire?
Ce sujet n'a jamais été abordé. J'ai visité les appartements avec une agence, je ne suis pas un professionnel de l'immobilier.
Je n'ai vu l'ancien propriétaire qu'une seule fois, lors de la signature chez le Notaire. Donc, non je n'ai plus de relations avec lui.
L'acte notarié (tel que déposé au cadastre) et qui décrit les logements ce qui sert de base à la taxe d'habitation, indique clairement qu'il s'agit d'un deux pièces.
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Posté - 27 oct. 2016 : 09:19:13
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citation: J'ai visité les appartements avec une agence, je ne suis pas un professionnel de l'immobilier Ce que vous relatez ne tient en rien au professionnalisme ou pas, il faut oublier cet argument et éviter de le ressortir éventuellement devant un Juge.
Compter jusqu'à 3 suffit, ce qui est niveau école élémentaire .
Vous ne répondez par vraiment aux questions:
Quand vous avez visité pour acheter, cette pièce était-elle deja annexée?
C'est quand même facile de se souvenir de 2 pièces ou 3 pièces.
Quand on achète un immeuble, la question des combles tombe sous le sens. On ne visite jamais sans voir ces combles, voir si les charpentes sont en bon état ou vermoulues, si des souris nichent, si c'est isolé ou pas, et dans ce dernier cas si la couverture est poreuse ou non, s'il y a des gouttières, etc....
Il n'y a rien de professionnel, la dedans.
De même pour assurer votre immeuble, vous avez certainement du renseigner auprès d'une des assurances que vous avez contacté pour un devis la surface développée (al plupart des assureurs) ou à l'inverse le nombre de logements. |
Édité par - ribouldingue le 27 oct. 2016 09:20:13 |
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Posté - 27 oct. 2016 : 09:27:10
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citation: L'acte notarié (tel que déposé au cadastre) et qui décrit les logements ce qui sert de base à la taxe d'habitation, indique clairement qu'il s'agit d'un deux pièces. L'acte n'est pas déposé au cadastre mais chez les notaires.
L'acte notarié contient un reflet du réel DECLARATIF.
Cela sous-entend que le notaire n'est pas venu sur place, mais que les deux parties sont tombées d'accord pour un 'deal', et que l'acte reflète la description du bien.
Deux personnes ou deux parties (votre vendeur et vous) attestent donc de la réalité de ce qui est transféré, sous-entendu vous certifiée tout autant que votre vendeur que l'immeuble acheté contient 2 étages, une toiture en état d'usage, que le locataire dus second occupe deux pièces, etc......
Si vous signez un acte d'achat pour un immeuble et que vous 'découvrez' plus tard qu'il s'agit d'une péniche, vous serez quand même co-responsable de la bévue au même titre que votre vendeur.
En revanche, le vendeur a bien déclaré qu'il a concédé un bail de 3 ans ou 6 ans renouvelable, lequel est annexé a l'acte avec ses annexes, etc...
C'est une vente d'immeuble, donc il n'y a pas eu de carrez, sans doute pas de DPE à l'époque, encore que je sois pas certain, mais il y a eu des certificats plomb amiante, et les diagnostiqueurs ont du visiter les logements. Que disent ces certificats?
Dans le dossier de bail, il devrait y avoir un peu plus que l'EDL et le contrat, il devrait y avoir aussi des certificats. Que disent-ils? |
Édité par - ribouldingue le 27 oct. 2016 09:33:15 |
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nefer
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 Posté - 27 oct. 2016 : 09:31:17
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tous les échanges avec ce locataire ont ils été faits par oral ou avez vous envoyé des courriers? |
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lcs
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Posté - 27 oct. 2016 : 09:31:49
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citation: Initialement posté par ribouldingue
En revanche, le vendeur a bien déclaré qu'il a concédé un bail de 3 ans ou 6 ans renouvelable, lequel est annexé a l'acte avec ses annexes, etc...
Un bail a bien été annexé à l'acte notarié et contresigné par moi et le vendeur. Et Il s'agit bien d'un deux pièces. |
Édité par - lcs le 27 oct. 2016 09:32:08 |
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lcs
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Posté - 27 oct. 2016 : 09:35:31
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citation: Initialement posté par nefer
tous les échanges avec ce locataire ont ils été faits par oral ou avez vous envoyé des courriers?
Il n'y a aucun courrier. Si l'ancien propriétaire lui en avait envoyé, cela ne m'a pas été transmis.
Dans les faits, mon locataire paye son loyer régulièrement et évite de me demander quoique ce soit parce je présume qu'il doit savoir qu'il devra se séparer de sa pièce en cas de travaux.
Donc, juste un oral de ma part il y a deux semaines pendant lequel je lui demandais de m'expliquer l'origine ce à quoi il a répondu que c'était comme ça et qu'il n'avait aucun écrit de l'ancien propriétaire.
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Posté - 27 oct. 2016 : 09:41:28
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Ca serait bien de répondre à toutes les questions... |
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lcs
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Posté - 27 oct. 2016 : 09:46:23
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Dans le dossier de bail, il devrait y avoir un peu plus que l'EDL et le contrat, il devrait y avoir aussi des certificats. Que disent-ils?
J'ai le DPE, l'amiante, le plomb, l'électricité, pas de carrez (car pas obligatoire).
Tous les diagnostics font référence au deux pièces, mais quand bien même je ne vois pas bien en quoi un diagnostiqueur pourrait redelimiter le logement à lui tout seul. |
Édité par - lcs le 27 oct. 2016 09:53:07 |
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lcs
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Posté - 27 oct. 2016 : 09:47:51
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Ca serait bien de répondre à toutes les questions...
Vous allez plus vite que moi, Ribouldingue.
Mais je suis content que ce sujet vous intéresse |
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lcs
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Posté - 27 oct. 2016 : 09:56:14
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citation: Initialement posté par ribouldingue
[quote]L'autre souci est que vous êtes supposé avoir visité au moins lors de l'achat, avoir deja vu vos combles, et que le Juge va vous demander des justificatifs de tout cela;
En fait, le locataire nous laisse toujours accès au combles sur simple demande de notre part. Je crois me souvenir que lors de la visite d'achat avec l'agence, cela avait déjà été le cas.
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lcs
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Posté - 27 oct. 2016 : 10:00:20
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citation: Initialement posté par ribouldingue
De même pour assurer votre immeuble, vous avez certainement du renseigner auprès d'une des assurances que vous avez contacté pour un devis la surface développée (al plupart des assureurs) ou à l'inverse le nombre de logements.
J'ai indiqué la surface développée du bâtiment. Le nombre de logements n'entre pas dans la formule de calcul :
Formule :
Longeur extérieure x Largeur extérieure x Nb de Niveau
= Surface brute
x -0,5 (caves)
x 0,5 (combles non aménagées)
= Surface Développée |
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Posté - 27 oct. 2016 : 10:05:51
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citation: Tous les diagnostics font référence au deux pièces, mais quand bien même je ne vois pas bien en quoi un diagnostiqueur pourrait redelimiter le logement à lui tout seul. je ne vois pas comment un locataire qui possède un bail 2 Pièces, tous les diagnostics 2 Pièces, une assurance pour un 2 pièces, et un état des lieux pour un 2 Pièces peut revendiquer un 3 Pièces.
Vous avez toutes les billes en main et de beaux justificatifs.
.
En revanche il ne faudra pas s'arrêter en route si vous exigez, car l'absence initiale d'électricité dans la pièces, la description aux impots qui ne parle que d'un deux pièces, la taxe d'habitation du locataire pour un deux pièces, son éventuelle allocation logement pour un deux pièces pourraient s'avérer autant de pièges pour vous si vous ne faites rien et que le locataire veut exiger.
Il aura beau jeu alors de vous prouvez que vous savez, que vosu avez acquiescez, mais que vous ne remplissez pas votre contrat, et que vous êtes complice le cas échéant des fausses déclarations (taxe foncière, d'habitaiton, etc....) |
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lcs
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Posté - 27 oct. 2016 : 10:12:57
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Tous les diagnostics font référence au deux pièces, mais quand bien même je ne vois pas bien en quoi un diagnostiqueur pourrait redelimiter le logement à lui tout seul. je ne vois pas comment un locataire qui possède un bail 2 Pièces, tous les diagnostics 2 Pièces, une assurance pour un 2 pièces, et un état des lieux pour un 2 Pièces peut revendiquer un 3 Pièces. Vous avez toutes les billes en main et de beaux justificatifs. . En revanche il ne faudra pas s'arrêter en route si vous exigez, car l'absence initiale d'électricité dans la pièces, la description aux impots qui ne parle que d'un deux pièces, la taxe d'habitation du locataire pour un deux pièces, son éventuelle allocation logement pour un deux pièces pourraient s'avérer autant de pièges pour vous si vous ne faites rien et que le locataire veut exiger. Il aura beau jeu alors de vous prouvez que vous savez, que vosu avez acquiescez, mais que vous ne remplissez pas votre contrat, et que vous êtes complice le cas échéant des fausses déclarations (taxe foncière, d'habitaiton, etc....)
Pour infos, le locataire ne revendique absolument rien. C'est moi qui m'interroge sur cette situation et qui souhaite faire des travaux (je suis intéressé fiscalement pour faire des travaux dans son appartement).
Merci pour votre avis Ribouldingue.
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biscotte
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Posté - 27 oct. 2016 : 10:16:17
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"Un bail a bien été annexé à l'acte notarié et contresigné par moi et le vendeur. Et Il s'agit bien d'un deux pièces."
La situation parait simple, votre locataire s'est octroyé plus de droits que ne lui en donne son bail.
Faites lui une LAR avec mise en demeure de restituer les parties qui ne lui sont pas louées par bail.
Faites constater la situation avec un huissier.
Si votre locataire n'obtempère pas, direction le tribunal avec la constatation d'huissier, l'EDL qui mentionne 2 pièces, l'attestation d'assurances etc.
Si il a loué un 2 pièces, il ne peut pas en occuper 3.
Peu importe que vous ayez visité les lieux en cet état, en droit le silence ne vaut pas consentement sauf si la situation perdure au moins 30 ans mais cela n'est pas le sujet.
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nefer
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Posté - 27 oct. 2016 : 10:24:59
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il faudrait par voie de référé faire un nommer un huissier accompagné d'un diagnostiqueur dont la mission serait de vérifier la consistance du bien, faire établir la surface habitable (et la loi CARRez, même si ce n'est pas obligatoire), constater l'état des fénetres.
avec l'ordonnance de référé, l'occupant devra laisser l'accès et vous aurez un constat "officiel"
ensuite vous pourrez lui adresser en RAR une mise en demeure de libérer les lieux occupés illégalement (en indiquant un délai) et lui préciser qu'à défaut vous saisirez la juridiction compétente
seul le constat d'huissier, nommé par le tribunal, aura valeur probante |
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Posté - 27 oct. 2016 : 10:32:09
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citation: Peu importe que vous ayez visité les lieux en cet état, en droit le silence ne vaut pas consentement sauf si la situation perdure au moins 30 ans mais cela n'est pas le sujet. Pourquoi 30 ans? Les 30 ans valent pour la possession acquisitive.
Ici, il s'agit de faire valoir des droits, s'il s'agit de demander des indemnités sur les pièces induements utilisées ET la restitution de la jouissance cela me semble être plutôt de 5 ans, courant certes à partir de la date à laquelle la personne a connaissance des faits.
http://www.economie.gouv.fr/dgccrf/...prescription |
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lcs
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Posté - 27 oct. 2016 : 10:36:28
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Ici, il s'agit de faire valoir des droits, s'il s'agit de demander des indemnités sur les pièces induements utilisées ET la restitution de la jouissance
Je ne vais pas demander d'indemnités parce que cette pièce n'est pas louable en l'état. Elle ne correspond en rien aux critères de décence d'un logement. Je souhaite juste en récupérer la jouissance. |
Édité par - lcs le 27 oct. 2016 10:37:17 |
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Posté - 27 oct. 2016 : 10:41:58
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Attention, vous risquez de demander le remboursement du cout des travaux de refermeture.
Nous ne connaissons pas précisément et exactement le détail de votre affaire, il faut ne pas préjuger des dépenses à engager à priori.
Par ailleurs le raisonnement me semble identique sur la prescription. que ce soit pour une indemnité d'occupation et une restitution des lieux induments occupés. Le travail de l'avocat du locataire sera de faire remonter l'occupation au plus loin possible et la preuve a plus de 5 ans.
Les idées ci-dessus de demander par référé au JUge l'autorisation de faire faire des constats et diagnostics par le juge est excellente.
Il est évident que vous allez demander à refacturer au locataire sinon votre demande sera 'faiblement' crédible. |
Édité par - ribouldingue le 27 oct. 2016 10:44:49 |
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lcs
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Posté - 27 oct. 2016 : 10:51:42
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Attention, vous risquez de demander le remboursement du cout des travaux de refermeture.
Nous ne connaissons pas précisément et exactement le détail de votre affaire, il faut ne pas préjuger des dépenses à engager à priori.
Dans ce sens, je suis d'accord avec vous. Je pensais que vous parliez de loyer à récupérer, ce qui me paraissait impossible compte tenu de l'état de la pièce annexée.
Question : Puis-je lui donner un délai raisonnable en RAR, disons 6 mois, pour qu'il quitte la pièce indument occupée, et ensuite abattre moi-même (enfin par des entrepreneurs) la mince cloison qu'il a bricolé sans autorisation ?
En effet, j'ai prévu de refaire les parties communes, a priori abattre cette cloison n'obérera pas mes dépenses.
En effet, son appartement (le deux pièces initial) dispose d'une fermeture. Donc, il ne se trouverait pas sans porte d'entrée.
De plus, il ne peut pas prétendre être chez lui sur cette partie, donc je ne pense pas violer ses droits ? |
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"Annexion" de logement par le locataire 
