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JPM
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41
 Posté - 18 nov. 2016 : 23:32:17
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La procédure exposée par Gedehem semble correcte.
Attention aux reproches formulés à l'encontre du syndic qui n'a pas la possibilité d'y répondre. Bien qu'on ne soit pas dans le cas d'une révocation, des reproches manifestement infondés peuvent entraîner la responsabilité de leurs auteurs, surtout sil s'agit de conseillers syndicaux.
Dans la pratique ce cas se présentent assez fréquemment.
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Sépia
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 42
Posté - 19 nov. 2016 : 03:27:35
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Ce type de réunion permet aussi au CS ou à la commission ad hoc de sélectionner LE candidat devant être présenté à l'assemblée. Il faut exclure les pluralités de propositions.
Présenter 4 candidats syndic c'est courir à l'échec.
Deux candidatures « spontanées » se sont manifestées auprès du conseil syndical. Par ailleurs, certains copropriétaires ont leur propre candidat. Le conseil syndical se refuse à faire un choix. Il y aura donc bien 4 candidats, ce qui, j’en suis absolument d’accord, ne va pas simplifier les choses.
°°°°°
Le président de séance n'a aucun droit d'interdire les débats dans une AG. L'AG EST le lieu des débats et des décisions.
Je voulais seulement dire que des réunions préparatoires ayant eu lieu, le président de séance peut très bien déclarer « Comme vous avez déjà eu l’occasion d’entendre chacun des candidats et de leur poser des questions, je pense que vous avez tous compris ce qui nous était proposé et qu’en conséquence nous pouvons passer directement aux votes » ce qui est une autre façon de dire les choses pour gagner du temps tout en faisant passer le premier qui se hasarderait à intervenir pour un benêt… (Machiavel, es-tu là ?)
°°°°°
Pour moi le premier vote ne peut porter que sur le renouvellement du syndic en place.
ET SURTOUT il faut commencer par voter sur les contrats concurrents
Là , je vois que les opinions divergent. Mais j’ai bien compris que l’ordre de présentation des candidats dépendrait d’une volonté plus ou moins générale de changer ou pas de syndic. Je m’interroge toutefois sur la manière de faire émerger cette volonté dans une copro de 200 appartements où le sens de la communication n’est pas la principale vertu du CS.
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Je m’explique sur la variable « abstentions » dans le cadre de l’article 24.
Exemple sur la base de 600/1000e présents ou représentés :
Candidat A : abstentions : 100/1000e – Suffrages exprimés : Pour 251/1000e – Contre 249/1000e
Candidat B : abstentions : néant – Suffrages exprimés : 301/1000e – Contre – 299/1000e
Les abstentionnistes du premier vote ont tous voté au second scrutin et réparti leurs voix entre pour et contre.
Résultat, les deux candidats ont obtenu la majorité voulue par l’art. 24 ou je me trompe ?
On va choisir celui qui a obtenu le plus de pour ou celui qui a eu le moins de contre ?
Certes on nage en pleine théorie mais c’est pour dire que mon observation, malicieusement soulignée par philippe388, n’est pas totalement insensée.
Mais revenons à l’article 25.
(Au passage, je me souviens maintenant avoir déjà , dans ce forum, appris la définition de l’opposant... oubliée depuis. Et, en plus, je ne sais plus qui sont les défaillants !)
Le président de séance appelle aux votes, et commence par les contres et les abstentionnistes quelque soit la majorité 24,25 ou 26
En fait, dans le cadre de l’art. 25, comment est comptabilisée la position des absents non représentés ?
On déduit de la totalité des 1000e les contre et les abstentionnistes présents ou représentés pour décréter que tous les autres sont pour, y compris ceux, présents, qui n’ont pas pris part au vote ?
Ces derniers, ceux qui n’ont pas pris part au vote, doivent-ils être enregistrés nommément dans le PV ?
En ce qui concerne l’article 24, il me semble que les abstentions ne comptant pas, il faudrait appeler les pour en premier, puis les contre et pas les abstentions.
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Pour contourner le problème, ne faudrait-il pas que le CS (ou à défaut un copropriétaire « avisé ») fasse voter en début de séance une résolution visant à élire un secrétaire adjoint ou suppléant chargé d’enregistrer les opérations de désignation du futur syndic ?
AIE ??? cela n'est pas la loi de la copropriété. Ceci n'est donc pas possible. On ne vote que sur les résolutions de l'OdJ.
Le CS, ou un copro, ne fait rien voter !! c'est le président qui dirige l'AG.
Tout-à -fait d’accord. Rien n’empêche cependant le CS ou un copropriétaire de faire inscrire par le syndic une résolution dans ce sens à l’ordre du jour et c’est comme cela que je l’entendais. |
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43
Posté - 19 nov. 2016 : 07:58:16
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citation: "Je m’explique sur la variable « abstentions » dans le cadre de l’article 24.
Exemple sur la base de 600/1000e présents ou représentés :
Candidat A : abstentions : 100/1000e – Suffrages exprimés : Pour 251/1000e – Contre 249/1000e
Candidat B : abstentions : néant – Suffrages exprimés : 301/1000e – Contre – 299/1000e
Les abstentionnistes du premier vote ont tous voté au second scrutin et réparti leurs voix entre pour et contre.
Résultat, les deux candidats ont obtenu la majorité voulue par l’art. 24 ou je me trompe ?
On va choisir celui qui a obtenu le plus de pour ou celui qui a eu le moins de contre ? "
eh NON, car aucun n'aura obtenu au moins 1/3 des voix de tous les copros, il n'y a donc pas possibilité de voter à la majorité 24....
(les défaillants sont les absents non représentés - les opposants sont ceux qui sont en désaccord avec la décision prise et ce ne sont pas forcément les CONTRE)
Dans les votes à la majorité 25, on se moque des absents/defaillants puisque pour accepter la résolution proposée on ne comptabilise que les POUR en comparaison du TOTAL des voix du syndicat.
citation: Tout-à -fait d’accord. Rien n’empêche cependant le CS ou un copropriétaire de faire inscrire par le syndic une résolution dans ce sens à l’ordre du jour et c’est comme cela que je l’entendais .
Dans ce cas, il faudrait 2 résolutions à l'OdJ : un accord pour un poste de secrétaire adjoint avec sa mission précise et une seconde pour le désigner.
Pourquoi alourdir ? le président et les scrutateurs sont là pour enregistrer les votes et ensuite les transmettre au secrétaire lorsqu'il prend/reprend son poste. |
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JB22
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44
Posté - 19 nov. 2016 : 09:28:51
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"des reproches manifestement infondés peuvent entraîner la responsabilité de leurs auteurs,"
L' A.G. est une réunion privée, les copropriétaires sont libres de s' exprimer comme ils l' entendent.
Dans une A.G. il peut y avoir à l' ordre du jour : " Election du syndic" et non pas renouvellement.
Le syndic en place dit sortant, n' aucun droit particulier au
renouvellement de son mandat, le syndicat peut donc adopter l' ordre de vote des résolutions qui lui convient.
Le syndicat a l' intention de changer de syndic il peut donc mettre en premier le vote d' un autre candidat que le syndic sortant
Dans le cas ou le syndicat n' a pas l' intention de changer de syndic, mais que la question d' autres candidats a été mise à l' ordre du jour, pour répondre à la mise en concurrence ou à la demande d' un ou plusieurs copropriétaires, le syndicat peut mettre au vote en premier la candidature du syndic sortant.
Dés qu' un candidat obtient la majorité nécessaire il est élu, il n' y a pas à attendre de savoir qui aurait reçu le plus de voix. |
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JPM
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45
Posté - 19 nov. 2016 : 10:28:35
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Qui parle d'un droit du syndic au renouvellement de son mandat ?
Qui prétend que c'est cela qui imposerait de traiter la question de ce renouvellement (mot exact pour la désignation à nouveau du texte) ?
Personne bien sur 
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andre78fr
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46
 Posté - 19 nov. 2016 : 11:16:32
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Dans le cas présenté ci-dessus, aucun des deux candidats n'obtient 1/3 de toutes les voix et il n'est pas possible de procéder immédiatement à un second vote.
En revanche, c'est la deuxième partie de l'article 25.1 qui s'applique et le syndic en place doit convoquer une seconde AG qui pourra voter la désignation à la majorité de l'article 24.
Article 25-1
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
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Gédehem
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Posté - 19 nov. 2016 : 12:32:38
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Je sais qu'il y a divergence sur cette disposition générale, cette possiblité d'une autre AG étant inapplicable pour la désignation du syndic.
Lart.17 est pourtant très clair et précis : surprenant qu'il soit occulté au profit d'un dispositif général, conditionnel, hypothétique.
A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance ....."Â
"Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, ......"
Il y a 2 CAS où le syndicat est dépourvu de syndic :
cas 1 : l'AG convoquée à cet effet ne parvient pas à désigner le syndic
cas 2 : tous les autres cas, à l'insu du plein gré des copropriétaires.
Le cas 1 parfaitement identifié, sans aucune ambiguité : l'AG convoquée à cet effet n'est pas parvenu à désigner le syndic = syndicat dépourvu de syndic.
C'est précisé par les textes.
Ce qu'avait déjà précisé l'arrêt de cassation de 2002 cité plus haut :
"Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet n'a pas pu parvenir à nommer un syndic, le président du tribunal de grande instance doit désigner par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires un syndic judiciaire en application de l'article 46...."
C'est la règle depuis 1967 pour ce qui concerne spécifiquement la désignation du syndic lorsque le syndicat en est dépourvu en raison de l'incapacité de l'AG de le désigner.
Le syndicat étant dépourvu de syndic, il est IMPOSSIBLE qu'il puisse valablement convoquer une autre AG.
Seul le pdt du TGI a alors compétence pour désigner le syndic
Pour Sépia, c'est une évidence que l'absence de volonté du syndicat, même à priori minoritaire mais portée par le CS, laisse présager que opération "changement syndic" est vouée à l'échec, qui plus est avec 4 propositions nouvelles.
Ce qui en ferait 5 en ajoutant le syndic sortant.
Il est à craindre en pareil cas que personne ne soit désigné. |
Édité par - Gédehem le 19 nov. 2016 12:41:44 |
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Franck1966
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Posté - 19 nov. 2016 : 12:34:44
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Très bonne présentation de Gedehem
Philippe : "Le CS, comme tout autre copropriétaire, peut proposer un ou des contrats concurrents, et c'est l'AG qui décide du choix du syndic"
Entièrement d'accord, d'ailleurs c'est le cas chez Sepia.
Par contre je suis d'avis que le CS s'occupe de "trier" les différents syndics, pour n'en garder qu'un seul à opposer au syndic actuel, pour éviter le problème des votes ! |
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JPM
Modérateur
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49
Posté - 19 nov. 2016 : 12:38:23
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Dans le cas d'un syndic en place normalement constitué, à qui on annonce qu'avant de délibérer sur le renouvellement de son mandat l'assemblée va entendre les quatre confrères successeurs et qu'il doit passer dans une autre pièce, les leaders ne doivent pas s'étonner de ne plus trouver personne dans la pièce après le tour de piste  |
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JB22
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Posté - 19 nov. 2016 : 13:03:33
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" les leaders ne doivent pas s'étonner de ne plus trouver personne dans la pièce après le tour de piste "
C' est la constatation, par le syndic sortant, de son échec , aucune chance d' être élu et qu' il en tire les conclusions...
Cela confirme la nécessité de ne pas désigner le syndic sortant secrétaire de séance.
Cette défection ne gêne en rien la suite du déroulement de l' A.G. |
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Gédehem
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51
Posté - 19 nov. 2016 : 14:54:26
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Dans l'hypothèse exposée par JPM, cela démontrerait aux sceptiques qu'il fallait s'en séparer.
Et par ailleurs que ce syndic est un crétin : il est certainement depuis longtemps au courent qu'on veut le mettre dehors (conflits, reproches, coups de sang, etc ...), d'autant plus qu'il lui même annexé à la convocation des candidatures dont il n'ignore rien.
(Sautons ceux qui "oublient" de prévoir ces propositions).
Il faut en finir avec des pratiques et comportements d'un autre temps.
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JPM
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Posté - 19 nov. 2016 : 15:57:08
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Non ! c'est le réflexe légitime d'un syndic qui ne veut pas être pris pour un larbin.
Ceci étant, je n'ignore pas que dans certains cas le syndic a commis des erreurs pouvant justifier le mécontentement des copropriétaires. Il doit en prendre conscience et, le cas échéant, décider de ne pas demander le renouvellement de son mandat et en informer le CS
Ceci dit, il y a aussi le cas des copropriétés qui changent de syndic tous les deux ou trois ans. Qui peut le nier ?
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Gédehem
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Posté - 19 nov. 2016 : 18:27:10
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Lorsque l'on connait la passivité de bien des copropriétaires, il s'agit là de comportements totalement à la marge. Même s'il ne faut pas nier qu'il y a effectivement certains qui fantasment sur un changement de syndic.
En revanche, des syndics qui se considèrent, et se comportent, en quasi propriétaire de leurs syndicats, il y en a (il y en avait) de nombreux.
Sans parler des syndicats "attachés" par la souscription de contrats "maison" liés au syndic (assurances, etc ...).
Pour les personnes irresponsables placées sous tutelle, les travers viennent souvent voire uniquement du tuteur, qui profite de sa position.
Il ne faut pas se tromper : un syndicat de copropriétaire est quasi dans la même situation, les copropriétaires n'assumant pas bien souvent leur responsabilité, s'en remettant les yeux fermés au syndic "censé détenir le savoir", lui le spécialiste de la gestion immobilière.
Qui plus est s'agissant de 'grosses' sociétés commerciales pour qui la copropriété est un 'marché'.
On est bien loin du petit syndic du coin que chacun connaissait, syndic qui connaissait chacun de "ses" copropriétaires, un certain équilibre se mettait en place, plus ou moins, à la satisfaction du plus grand nombre.
Ce temps là est révolu.
On est dans un marché où chacun s'affronte dans un rapport de force, avec un net déséquilibre pour les syndicats souvent démunis, ou désunis. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 20 nov. 2016 : 02:05:49
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Je suis bien d'accord.
C'est pour cela qu'il faut aider les syndics indépendants 
Les aider c'est en premier lieu leur témoigner une considération justifiée et précisément ne pas les prendre pour des larbins.
Je songe aussi aux gestionnaires dont les plus compétents et dévoués sont souvent écoeurés par le comportement de certains copropriétaires. Certains d'entre eux ne sont par ailleurs pas bien traités par leur employeur.
Aider les syndics indépendants c'est aussi accepter de leur payer des honoraires décents sans grappiller des réductions mesquines. Certains conseillers syndicaux considèrent ce grappillage comme un sport.
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Posté - 20 nov. 2016 : 06:21:17
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je plussoie totalement JPM à propos des syndics indépendants et leurs gestionnaires. |
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Posté - 20 nov. 2016 : 07:25:19
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Je plussoie aussi.
Dans la copropriété de Sepia, le conseil syndical se refuse a faire son boulot, ça peut évidemment conduire à n'importe quoi. Un des rôles essentiels du conseil syndical est quand même de préparer correctement l'ordre du jour, et présenter un syndic en exercice plus quatre candidats, sans avoir aucune opinion, ce n'est pas sérieux. |
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Gédehem
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Posté - 20 nov. 2016 : 14:43:35
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Aidons les syndics indépendants !!
Formons les conseillers syndicaux.
Non seulement sur les pratiques de fonctionnement du syndicat, mais aussi pour comprendre que la qualité des services rendus par le syndic a un prix, et qu'on ne peut exiger des "plus" ou des "mieux" en le rémunérant avec des "moins".
Du moins du syndic réellement indépendant.
Une politique de 'maitrise des charges' ne se réduit pas à la chasse aux honoraires du syndic.
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Posté - 20 nov. 2016 : 17:00:46
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sepia : Je voulais seulement dire que des réunions préparatoires ayant eu lieu, le président de séance peut très bien déclarer « Comme vous avez déjà eu l’occasion d’entendre chacun des candidats et de leur poser des questions, je pense que vous avez tous compris ce qui nous était proposé et qu’en conséquence nous pouvons passer directement aux votes » ce qui est une autre façon de dire les choses pour gagner du temps tout en faisant passer le premier qui se hasarderait à intervenir pour un benêt… (Machiavel, es-tu là ?)
Nous sommes ici dans une position totalement CONTRAIRE au fonctionnement d'une copropriété et à la loi.
Cette réunion préparatoire n' aucun pouvoir de décision. C'est un grave dénit de démocratie. Les seuls copros présents à cette réunion ne peuvent pas décider POUR le SDC.
Un grand n'importe quoi ! Une dictature d'une minorité.
Un tel président de séance mettrait sa propre responsabilité enjeu. Il n'a AUCUN droit de rejeter des débats.
sépoa : Et, en plus, je ne sais plus qui sont les défaillants !)
OUH la !!! vous avancez des théories contraire çà loi, sans rien connaitre aux vocabulaire basique de la copropriété !!!! Les défaillants sont les absents non représentés
Ils ont une GRANDE importance lors d'un vote à l'article 25 pour l'élection du syndic, car la majorité concerne 100 % des voix, ma totalité des copropriétaires. La possibilité d'atteindre le tiers des voix se reduite avec un nombre important de défaillants.
4 contrats de syndic, cela demande un nbre minimum de défaillants. Nier cela est une grosse bétise. On commence donc par le ou les nouveaux contrats, et on finit par le syndic sortant.
sépia : Exemple sur la base de 600/1000e présents ou représentés :
Candidat A : abstentions : 100/1000e – Suffrages exprimés : Pour 251/1000e – Contre 249/1000e
Candidat B : abstentions : néant – Suffrages exprimés : 301/1000e – Contre – 299/1000e
les deux candidats ont obtenu la majorité voulue par l’art. 24 ou je me trompe ?
FAUX. Un seul a obtenu plus de 301/600 èmes
Méconnaissance totale des lois de majorité.
L'article 25 : la majorité de tous les copros, 501/1000
L'article 24 majorité des présents et représentés ; dans votre cas 301/1000
Ce qui veut dire, aucun candidat n'a obtenu la majorité à l'aticle 25, et d eplsu aucun n'a atteint plus du tiers des voix, 333/1000.
La passerelle article 25.1 n'est donc pas possible, l'aG n'a pas élu de syndic, direction le TGI article 46 de la loi, pour élire u syndic judiciaire.
sépia : En fait, dans le cadre de l’art. 25, comment est comptabilisée la position des absents non représentés ?
???? Les absents non représentés modifient simplement la majorité article 24. pas la 25 et la 26, qui concerne 100% des voix.
PS :les absents non représentés sont facile à compter; ce sont des copros qui ne sont pas venus à l'AG, et qui n'ont pas donner de pouvoir. La feuille de présences ne comporte pas de signature en face de leur nom.
Au début de la séance, le président de séance annonce le nbre des tantièmes des présents et représentés; La différence ce sont les défaillants 
franck1966 : Par contre je suis d'avis que le CS s'occupe de "trier" les différents syndics, pour n'en garder qu'un seul à opposer au syndic actuel, pour éviter le problème des votes !
Ceci n'est pas la loi de la copropriété ! vous rejoignez sépia dans un focntionnement dictatorial du CS.
Si des copros notifient en RAR de porter un contrat de syndic à l'OdJ? le syndic n'a aucun droit de le refuser, et encore moins le CS. Si ce ou ces contrats ne figurent PAS à l'Odj alors que les demandes ont bien été faites en RAR avec le contrat joint, c'est u cas d'annulation de toute l'AG.
Du bricolage illégal de la loi. Attention à de tels conseils sur un forum dédié à la copropriété. Vous êtes président de conseils syndicaux.
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Gédehem
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Posté - 20 nov. 2016 : 18:12:22
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Philippe et ses excès .....
Sur ce dernier point (pluralité de candidatures), chacun sait qu'on ne peut l'exclure lorsque la proposition est présentée par un copropriétaire.
S'agissant d'un changement de syndic motivé par des litiges permanents, des conflits, la rupture du lien de confiance indispensable, il se prépare longtemps à l'avance (au moins 6 mois) avec information des copropriétaires.
Un CS qui fonctionne bien communique, que tout se passe bien ou non.
Si les choses ne vont pas bien du tout (c'est connu de tous) et que le changement devient inévitable, qu'un action "recrutement" est engagée, l'information en est faite. La plupart du temps elle ne surprend pas grand monde. Si un copropriétaire souhaite présenter un candidat, il le fera savoir.
Lorsqu'il y a pluralité de candidatures, que ce soit pour le syndic mais aussi pour réaliser de gros travaux, chacun sait qu'il ne faut pas toutes les présenter à l'AG.
D'où une commission ad hoc (CS élargi), ou mieux une réunion d'information organisée par le CS, permet de présenter les candidats, d'expliquer plus en détail certains point, débattre avec eux, afin de procéder à un premier choix, du moins d'en faire ressortir le "mieux disant".
Celui ou celle qui sera retenu pour proposition à l'AG (candidat syndic ou entreprise pour travaux).
Parler ici de "dictature" dépasse sans doute votre pensée....
C'est là un fonctionnement très classique s'agissant de faire le tri entre plusieurs candidats (opération recrutement), le choix définitif revenant à l'instance décisionnelle.
Certes, cela n'évite pas ou n'interdit pas une proposition présentée pas un copropriétaire. Mais le "risque" en est particulièrement réduit.
NB : nous sommes ici dans la démarche "changement de syndic" rendue nécessaire par l'impossibilité de poursuivre une "collaboration" de confiance avec le syndic. Qui n'arrive donc pas tous les 2 ans ...
Nous ne sommes pas du tout dans cette "mise en concurrence" systématique sans raison, idiote, précisée par les textes.
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Édité par - Gédehem le 20 nov. 2016 18:20:49 |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 20 nov. 2016 : 19:22:56
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Philippe : "Ceci n'est pas la loi de la copropriété ! vous rejoignez sépia dans un focntionnement dictatorial du CS"
Effectivement, si je suis seul à gérer certains problèmes dans un CS je suis mon propre dictateur
Effectivement, si un copro envoi une propo se syndic avec insertion dans l'ODJ, le CS ne pourra pas faire le tri avant.
Si par contre les membres du CS ont bien fait leur "job", et déniché quelques proposition de syndic, il vaut mieux trouver la perle rare en CS plutôt qu'en AG pour n'en garder qu'un pour concurrencer le syndic en place.
Valable dans le cas de Sépia, mais surtout quand on est mécontent de son syndic actuel, sans paraître dictateur |
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Candidats CS plus nombreux que postes à pourvoir : 
