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JPM
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 Posté - 01 sept. 2016 : 12:44:57
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Cher Louis 92, vous nous parlez d'une primaire 
Et dans un style très proche de ce qu'on lit tous les jours
citation: je propose que le président de l'AG :
- demande à chaque candidat ce qu'il compte apporter au CS,
- puis demande à l'AG, sans vote formel, pour chaque candidat quels seraient les CONTRE et ABSTENTION en notant le total,
- puis fait voter les résolutions dans l'ordre croissant du total CONTRE + ABSTENTION des candidats
avez vous conscience de ce que vous écrivez ?
et du temps perdu par les assemblées ?
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Posté - 01 sept. 2016 : 13:58:27
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Et pourquoi ne pas accepter plus de candidat(e)s que de postes prévus ... ? est ce qu'un copro y verra à redire et à assigner devant le juge ? |
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andre78fr
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23
 Posté - 01 sept. 2016 : 14:11:17
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C'est vrai après tout, on peut laisser les copropriétaires responsables et si ils ne veulent pas pléthore de conseillers il suffit de ne voter que pour quelques uns... |
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Louis92
Contributeur vétéran
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24
Posté - 01 sept. 2016 : 15:07:53
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JPM citation: avez vous conscience de ce que vous écrivez ?
et du temps perdu par les assemblées ? J'ai conscience de candidats au CS qui ne savent pas ce qu'est un CS et du temps perdu par les présidents de CS à animer et à obtenir des avis de membres élus peu concernés par la majorité des sujets.
A propos du temps perdu par les assemblées, je milite aussi pour ne pas élire les membres du CS chaque année sachant que la limite d'un mandat est 3 ans.
A rambouillet et andre78fr : plus les membres du CS sont nombreux, plus la charge "animation et recueil des avis" du président du CS augmente.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 01 sept. 2016 15:10:07 |
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albifrons
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25
Posté - 16 nov. 2016 : 23:23:50
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citation: Initialement posté par JPMIl est bien évident que ce type de scrutin ne saurait exclure le respect des différentes majorités.
Il peut être utilisé pour le choix des entreprises pour des chantiers de l'article 14-2 comme également pour le choix du syndic. Quand il y a mise en concurrence la seule pratique courante est d'examiner en premier la candidature du syndic ou de l'entreprise en place. C'est l'élémentaire bon sens ! Ensuite le cas échéant, dans quel ordre examiner les autres candidatures ? Le bon sens est de les examiner toutes en même temps comme je le fais. La jurisprudence admet que si un second candidat obtient la majorité de l'article 25 la désignation est acquise. Il n'y a pas lieu de poursuivre. C'est choquant ! Les spécialistes pourraient même y trouver un cas d'inconstitutionnalité ou d'atteinte aux droits de l'Homme. Certains sur Universimmo avancent même qu'en cas d'obtention de la majorité de l'art. 25 par le candidat 2 il faut examiner quand même les candidatures 3 et 4 et voir laquelle aura recueilli le plus de voix.
Bonsoir,
pourriez-vous indiquer la jurisprudence dont vous faites état ?
Merci |
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JPM
Modérateur
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26
Posté - 17 nov. 2016 : 00:00:56
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CA Aix en Provence 7 avril 1998 Répertoire Defrénois 1998 p 1181 note Atias |
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Sépia
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27
Posté - 17 nov. 2016 : 00:50:45
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Bonsoir,
On est passé de l'élection des conseillers syndicaux à la désignation du syndic mais le sujet m'intéresse aussi (on doit se frotter aux deux questions dans peu de temps).
Je ne dispose pas du Répertoire Defrénois et je n'ai, par conséquent, pas accès à cette décision de la CA d'Aix en Provence.
Quel avait été le résultat du vote pour le premier candidat (je suppose qu'il s'agissait du syndic "sortant") ?
Il est probable qu'il n'ait pas obtenu la majorité selon l'article 25. Est-on passé, à son sujet, directement à l'art. 24 ? A-t-il été mis en minorité ?
S'il avait été désigné à la majorité de l'art 25, j'imagine qu'on n'aurait même pas eu à se prononcer sur la proposition d'un autre candidat, la logique (mais dicte-t-elle toujours la décision des copropriétaires ?) voulant qu'ayant voté pour un candidat on n'allait pas aussi voter pour un second !
Incidemment, comment faites-vous pour examiner les candidatures "en même temps" ? Vous exposez les projets avant de soumettre les résolutions au vote ? Et en présence des postulants ?
Merci de prendre encore un peu de temps pour m'éclairer.
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JPM
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28
Posté - 17 nov. 2016 : 01:24:33
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Dans le cas de la désignation du syndic :
Quand la question d'un éventuel remplacement est traitée correctement le conseil syndical a étudié les candidatures et il a sélectionné un ou deux des candidats. Son rapport joint à la convocation éclaire suffisamment les copropriétaires.
Pour être clair je suis hostile au tour de piste de trois candidats qui est une pratique ridicule. Mais les syndicats font ce qu'ils veulent.
Le renouvellement du syndic en place doit être traité en premier lieu et faire l'objet d'un scrutin spécifique. S'il est renouvelé à la majorité de l'article 25 la question est réglée.
Dans le cas contraire, si le conseil syndical a présenté un candidat sérieux le mieux est de voter sur cette candidature.
Mon mécanisme concerne surtout les travaux et contrats divers.
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Gédehem
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Posté - 17 nov. 2016 : 09:26:13
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On ne peut qu'approuver JPM.
Si le syndicat, par son CS, souhaite changer de syndic, il sélectionne les candidatures, fait le tri, et ne présente qu'UNE proposition.
En présenter 2 ou 3 n'a aucun sens (dispersion des voix)
Dans ce cas (souhait de changer de syndic), le vote commence par la nouvelle proposition.
S'il n'y a pas réelle volonté d'en changer, on commence par le sortant.
La finalité étant à coup sur de désigner un syndic.
Pour les candidatures au CS, il serait nécessaire de demander aux candidats d'avancer leurs arguments, sorte de "profession de foi"...
Sans doute qu'il y aurait parfois moins de monde à frapper à la porte .... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 17 nov. 2016 : 10:32:54
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Observation importante :
Pour moi le premier vote ne peut porter que sur le renouvellement du syndic en place.
On ne peut pas faire un vote sur : est-ce que vous voulez changer de syndic ?
On ne peut pas prétendre que ma position risque d'avoir un effet psychologique trompeur. Il faut admettre que les copropriétaires sont des adultes avisés, même si ce n'est pas exact à 100 %
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Gédehem
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Posté - 17 nov. 2016 : 14:16:23
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est-ce que vous voulez changer de syndic ? ???
La question inscrite : "Désignation du syndic" .
Peu importe 1, 2 ou 5 candidats.
Même chose que pour des travaux, pour lesquels il y a 2 ou 3 propositions.
Il faut admettre que les copropriétaires sont des adultes avisés, même si ce n'est pas exact à 100 %
Cela l'est au plus (ou au mieux) pour 15% d'entre eux, toutes les études dans ce domaine montrant que pour les 85% restant c'est pour une part "je hoche la tête silencieusement parce que cela fait sérieux (et avisé)", et pour une autre part " je ne dis rien parce que je n'y entend rien mais ne veut pas que cela se voit/pour ne pas paraître idiot".
Sautons à la marge ceux qui, à les entendre, sont des râleurs professionnels et d'autres qui friseraient le crétinisme, et on a fait le tour de la question, du moins pour ceux qui viennent aux AG.
Reste une autre part, totalement absente ("c'est pas mes oignons, c'est l'affaire du syndic"), parfois plus de 40% des membres du syndicat (cf : absentéisme chronique ...)
Tout ceci dans des parts variables d'un syndicat à l'autre, bien entendu.
Sur l'ordre de passage des candidats syndic, lorsque les membres actifs du syndicat souhaitent en changer, c'est une évidence que de commencer par ce nouveau candidat.
Commencer par le sortant, avec un vote négatif, serait pris, par le sortant comme ses partisans, comme une sanction, quasi sa 'révocation'. C'est un vote "CONTRE" celui connu depuis longtemps (même s'il n'est pas 'bon').
Humainement comme psychologiquement très mauvais.
En revanche, le syndicat (une minorité active) étant dans une démarche "changement de syndic", le scrutin sur cette autre candidature s'impose. S'il n'est pas élu, les "dégâts" en interne seront minimes : la majorité marque sa volonté de ne pas changer.
Etant rappelé que débat et vote pour la désignation du syndic devrait se dérouler hors la présence des candidats, dont le sortant, pratique quasi inexistante .....
A rapprocher des 10 ou 15% "avisés" .... 
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Édité par - Gédehem le 17 nov. 2016 14:22:36 |
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Sépia
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Posté - 17 nov. 2016 : 15:56:10
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citation: Initialement posté par Gédehem
On ne peut qu'approuver JPM.
Il me semble pourtant que vous n'êtes pas tout-à -fait en accord sur l'ordre de présentation des candidatures, si je peux me permettre...
En tout cas, votre mode de sélection s'appuyant sur une volonté des "membres actifs du syndicat" me paraît difficilement applicable. Comment va se mesurer cette volonté ? Combien faudrait-il de "membres actifs" (en pourcentage de l'ensemble des copropriétaires) pour que leur "volonté" soit prise en compte ?
S'agissant du degré de maturité ou d'engagement des copropriétaires, je partage votre point de vue. J'en connais qui ne lisent même pas les comptes rendus des réunions mensuelles du conseil syndical et qui, à l'assemblée générale approuvent des résolutions à l'aveugle pour ne pas "se mettre mal" avec le syndic ou le président du conseil syndical.
Le cas, vécu, d'une brave dame qui, ayant levé la main dans ces conditions en faveur de travaux (700.000 euros, tout de même !) contestés justement par des "membres actifs" a confié plus tard qu'elle avait été soulagée de voir la résolution rejetée...
Quant à délibérer sur un changement de syndic hors la présence (et l'influence) de ce dernier, ce serait effectivement idéal.
Mais, en général, il est désigné pour assurer le secrétariat de la séance. Il vient avec deux collaborateurs, l'ordinateur contenant toutes les données de la copro et le logiciel de gestion permettant notamment d'établir en temps réel l'enregistrement des présents et des mandats et le décompte des voix en tantièmes.
On voit mal un copropriétaire lamba prendre sa place et l'AG prier le syndic et son petit personnel de quitter la salle en laissant le nouveau secrétaire se débrouiller avec l'ordinateur, si le syndic veut bien le lui laisser, ou son stylo et sa calculette. |
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nefer
Modérateur
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33
Posté - 17 nov. 2016 : 16:21:32
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c'est pendant la présentation des candidats syndic que l'actuel et ses collaborateurs sortent de la salle
vous pouvez ensuite demander à un collaborateur de rentrer pour enregistrer les votes assisté des scrutateurs élus |
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JPM
Modérateur
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34
Posté - 17 nov. 2016 : 16:35:36
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Réaction salutaire de Sépia.
En premier lieu il faut rappeler qu'un copropriétaire n'a pas à motiver son vote. Ce principe a des limites puisqu'il est jugé que le vote individuel doit être guidé par l'intérêt supérieur de la collectivité et qu'il y a des cas, rares jusqu'à présent, de responsabilité d'un copropriétaire du fait de son vote considéré comme abusif.
En second lieu il faut distinguer non renouvellement du mandat du syndic et révocation. Encore que les auteurs de la loi ALUR ont joyeusement mélangé les deux, confondant désignation d'un nouveau syndic et extinction du mandant du syndic sortant pour parler de révocation.
Il est évident qu'en premier lieu l'assemblée doit se prononcer sur le renouvellement ou non du mandat du syndic en place. Il est tout à fait normal que le syndic soit présent pour, le cas échéant, qu'il puisse répondre à des critiques injustes formulées contre lui.
Avec Gedehem je maintiens que le changement de syndic doit être préparé, serait-ce avec le syndic appelé à perdre son mandat.
Les histoires de syndic qu'on fait sortir pour parler de lui (absurde !), d'assemblée tenue sans le syndic (plus absurde encore) et autres facéties relèvent du mauvais folklore.
Il faut savoir qu'un bon syndic, quand il perd néanmoins un mandat, en retrouve deux dans la semaine.
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Gédehem
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Posté - 17 nov. 2016 : 18:54:58
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JE crois (j'en suis certain  ) que dans les grandes lignes, nous sommes d'accord : si les relations sont bonnes, les choses se passent en douceur, le changement de syndic passant comme une lettre à la poste.
Avec toutefois une réserve : si tout se passe bien, pour quoi (pour quel(s) motif(s)) en changer ?? 
Parce que dans la généralité des cas, quasi tous, le changement de syndic suit des relations conflictuelles, que les claquements de portes ou les téléphones raccrochés au nez ne facilitent pas la négociation voire même la moindre discussion.
Autrement dit, c'est souvent (toujours ?) faute d'être entendu, pris en compte, par le sentiment d'être 'exploité-tondu-abandonné ("il ne fait rien")' que le syndicat excédé met son syndic "à la porte".
S'il n'y a pas litige, conflit, on n'en change pas.
D'autre part, s'agissant réellement de changer le syndic "dont on ne veut plus" en raison des multiples reproches qui lui ont été fait (c'est la généralité des cas), ce n'est pas lors de l'AG qu'il doit s'expliquer.
Que ne l'a t-il fait plus tôt, par exemple lors de réunions avec le CS ??
D'autant qu'il a tout moyen, et aucun ne s'en prive, pour diffuser notes d'informations et autres correspondances destinées à expliquer sa position, ses pratiques, réfuter les critiques.
Voire même à déconsidérer certains coropriétaires (des meneurs), le CS, ou à menacer de "poursuivre en justice" (diffamation, atteinte à l'honneur et à la probité et autres fadaises ....)
Comme pour le contrat du syndic, l'AG n'est pas le lieu d'une tractation, d'une négociation.
Sur le déroulement de l'AG, sa tenue, Sépia est dans le droit fil de nombreux sujets abordés sur la question, de ce qui est exposé plus haut (10 à 15% de copropriétaires "avisés", au plus ) (*) :
"On voit mal un copropriétaire lamba prendre sa place et l'AG prier le syndic et son petit personnel de quitter la salle en laissant le nouveau secrétaire se débrouiller avec l'ordinateur, si le syndic veut bien le lui laisser, ou son stylo et sa calculette."
Les affaires d'un syndicat sont celles de ses membres, des copropriétaires. Ce sont eux les 'décideurs', ce sont eux qui choisissent et décident "ce qui est bon pour eux".
Comme il n'est pas possible de prendre un stylo ou un téléphone à 26 ou 50 (ou plus), c'est le syndic mandataire du syndicat qui mettra en musique les affaires.
Sauf que ce n'est pas lui qui souffle dans le biniou.
Autrement dit, l'AG du syndicat c'est l'affaire des copropriétaires. A eux de s'organiser. Ce qui est bien souvent le cas par l'intermédiaire du CS, à condition que ses membres soient "avisés", bien informés.
Ce qui veut dire qu'ils présenteront :
- un candidat pdt de séance, personne à même de diriger une réunion/assemblée et ayant qques connaissance sur la copropriété.
- des candidats scrutateurs (au moins 2), idem.
Donc pas des "potiches" pour compter les mouches au plafond : des personnes ayant papier, stylos et calculettes, sans oublier la préparation de "feuilles de vote" sur lesquelles les scrutateurs enregistreront l'expression des voix.
Le secrétaire-syndic ? Si on y regarde bien, comme tout secrétaire, il n'a pas grand chose à faire .... sinon enregistrer ce que lui dicte le pdt de séance, et pour les votes, sur les données transmises par les scrutateurs. (Le brouillon du PV est rédigé d'avance, avec des zones blanches pour les précisions 'en séance'.)
Et lorsqu'on envisage sérieusement de changer de syndic, celui-ci n'est pas secrétaire.
D'où, si le changement de syndic est réellement envisagé, la présentation d'un candidat, qui sera élu.
Comme pour le pdt et les scrutateurs, une personne sachant ce qu'il en est de la copropriété.
Ce qui devrait être le cas d'une majorité de copropriétaires ...... )
Est-ce le cas ???
Et lorsque la question de la désignation du syndic est abordée, au pdt de proposer 5mn de présentation/argumentation/questions aux candidats, le sortant comme le nouveau.
A la suite de quoi les candidats sortent afin que l'instance décisionnaire puisse débattre et décider sereinement sous la baquette du pdt de séance assisté des scrutateurs et du secrétaire.
Tout ceci devrait être en gros le fonctionnement 'normal' de toute AG.
Sauf que dans bien des syndicats, on a des membres du "bureau" potiches, silencieux, destinés uniquement à formaliser l'affaire (il faut bien un pdt même s'il est fictif...), des scrutateurs qui 'scrutent' le plzafond ou même restent assis au fond de la salle, le syndic s'occupant de tout de A jusqu'à Z (il préside de fait), avec plein de "collaborateurs" si besoin, ...... au grand soulagement d'une majorité de copropriétaires silencieux qui n'y entendent rien, passifs par méconnaissance ou désintérêt, mais qui sont bien contents de ce 'confort' .....
PS : un vrai CS qui fonctionne bien, qui plus est dans une copropriété un peu importante, dispose d'un PC et d'une petite imprimante (frais de fonctionnement/administration du CS)
(*) il n'y a là aucune critique personnelle. |
Édité par - Gédehem le 17 nov. 2016 19:21:35 |
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Franck1966
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36
Posté - 17 nov. 2016 : 22:39:54
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Je suis d'accord en grande partie avec JPM et Gedehem.
Seul bémol, pour la présentation des candidats, vu qu'on veut changer de syndic, je ne me vois pas écouter ce syndic que le syndicat veut virer.
Comme cela a été très bien écrit, il faut préparer en CS ce changement de syndic, rencontrer les différents syndics, et n'en retenir qu'un seul à présenter en AG.
Mais croire que le syndic sortant va aider pour la passation !!! j'aimerai avoir des exemples : si je suis le syndic qui va être remplacé, je ne vais pas vous servir tout sur un plateau ! |
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Gédehem
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37
Posté - 18 nov. 2016 : 10:04:40
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syndic que le syndicat veut virer.
On ne change pas de syndic parce que la couleur de sa cravate ne plait plus.
On en change parce qu'il y a litige(s), conflit, et que le syndicat n'en veut plus, veut le mettre à la porte.
C'est de cela dont il s'agit, et non de cette fumisterie de "mise en concurrence".
L'AG n'est donc pas, ou plus, le lieu de tractation ou d'explications de dernière minute.
Surtout tenant compte du fait qu'un véritable changement de syndic s'anticipe,se prépare 6 mois à l'avance.
D'où la préparation particulière de l'AG appelée à changer de syndic. |
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Sépia
Contributeur actif
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38
Posté - 18 nov. 2016 : 14:42:13
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La chose commence à devenir plus claire grâce à vos contributions et je vous en remercie.
Donc, pour résumer :
Le conseil syndical entend tous les candidats et en sélectionne 1 ou 2 pour le mettre en concurrence avec le syndic « sortant » devant l’AG.
On obtient du CS qu’il formule un avis circonstancié et le diffuse à l‘ensemble des copropriétaires avant l’AG, en sollicitant les remarques et les questions des copropriétaires qu’il transmettra aux candidats, à charge pour ces derniers de faire connaître leur réponse avant l’AG. Ceci afin d’éviter des débats au cours de celle-ci.
On peut aussi inviter tous les copropriétaires à des réunions organisée avant l’AG et au cours desquelles chaque candidat défendrait sa cause et répondrait aux questions de l’assistance.
Ceci étant fait, le président de l’AG s’opposera à tout débat et on s’en tiendra aux opérations de vote.
Dès lors, il n’est pas besoin de convoquer les outsiders à l’AG et on priera le syndic sortant de... sortir de la salle avec ses collaborateurs pendant le scrutin.
On procède aux votes en commençant par le contrat du syndic sortant.
Si ce dernier obtient la majorité voulue par l’article 25, il est déclaré vainqueur et on ne soumet pas les autres candidatures au vote.
S’il n’obtient pas la majorité de l’art. 25, on vote sur les autres propositions, on retient le premier qui obtient cette majorité et on s’arrête là .
Si aucun candidat n’atteint la majorité de l’art. 25, on passe pour tous les candidats à un vote sur l’art. 24,. Les abstentions pouvant se reporter sur tel ou tel candidat, il se peut que plusieurs obtiennent la majorité admise par l’art. 24. On retiendra alors le mieux placé (en fonction du nombre de voix favorables et non d’un pourcentage qui pourrait atteindre 90 % des suffrages exprimés si, dans une assemblée de 100 tantièmes, 80 tantièmes s’abstenaient et 2 votaient contre – j’espère ne pas me planter dans mes calculs qui, je l’admet, frisent la caricature…).
Dans ces conditions, avec une centaine de présents ou représentés et 4 candidats (ce sera le cas chez moi), soit 8 votes dans le pire des cas, l’affaire est pliée en une heure.
Tout cela peut fonctionner si on a un président qui préside et des scrutateurs qui auront préparé sur ordi un petit programme permettant d’additionner les tantièmes en l'absence du syndic et de son petit monde.
Incidemment, ai-je raison de penser que pour le vote à l’art. 25 on appelle seulement les pour et les abstentions sans appeler les contre, alors qu’à l’art. 24, on appellerait les pour et les contre sans appeler les abstentions, ce qui gagne un peu de temps ?
Il est probable que je me trompe, au moins en ce qui concerne l’art.25, car il est possible que les opposants doivent être enregistrés pour pouvoir contester la décision.
Enfin, n’y a-t-il pas une difficulté à faire sortir le syndic de la salle alors qu’il a été désigné comme secrétaire ?
Pour contourner le problème, ne faudrait-il pas que le CS (ou à défaut un copropriétaire « avisé ») fasse voter en début de séance une résolution visant à élire un secrétaire adjoint ou suppléant chargé d’enregistrer les opérations de désignation du futur syndic ? |
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Gédehem
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39
Posté - 18 nov. 2016 : 17:07:38
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Il mettre tout cela dans le bon ordre ...
Un principe : lorsqu'il est question de changer de syndic, c'est une évidence qu'il ne doit avoir aucune fonction pour l'AG.
Il ne sera donc pas secrétaire.
Il y aura donc un candidat à cette fonction.
Le syndic sortant n'ayant aucune fonction, il n'y a pas difficulté à lui demander de sortir durant la présentation du concurrent, le débat indispensable et le vote.
Concernant l'AG, c'est un lieu de débat préalable à toute décision.
Il ne saurait être question de l'interdire, de l'empêcher.
En revanche, il est d'un grand intérêt d'organiser une réunion d'information, pilotée par le CS, au cours de laquelle seront présenté le ou les candidats (2 est un maxi). Ce devrait être de pratique courante pour changer de syndic, mais aussi chaque fois que de gros travaux sont envisagés.
Il est préférable de passer 2 ou 3 heures à débattre du ravalement des façades, y compris avec un archi ou bureau d'étude, que d'encombrer l'AG et ses 25 questions ou survoler ces travaux, par la suite objet de vives critiques.
Ce type de réunion permet aussi au CS ou à la commission ad hoc de sélectionner LE candidat devant être présenté à l'assemblée. Il faut exclure les pluralités de propositions.
Présenter 4 candidats syndic c'est courir à l'échec.
On présente 1 concurrent, d'où 2 votes (nouveau et sortant).
Importance ici du travail de prospection et de recrutement du syndic par le CS ou cette commission..
Mais ici aussi, syndic ou travaux, réunion d'info ou AG, cela se prépare, doit être organisée, avec des candidats aux différentes fonctions, Pdt de séance, scrutateurs, secrétaires, ces personnes ayant connaissance de leur mission, de leur rôle. |
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Posté - 18 nov. 2016 : 18:51:30
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Depia :"Ceci étant fait, le président de l’AG s’opposera à tout débat et on s’en tiendra aux opérations de vote."
Le présidnet de séanc eest responsable de la tenue de l'AG et également du PV.
Mais il n,'a aucun droit d'interdire les débats dans une AG. L'AG EST le lieu des débats et des décisions.
Le CS, comme tout autre copropriétaire, peut proposer un ou des contrats concurrents, et c'est l'AG qui décide du choix du syndic.
Le ou les syndics dont les contrats sont à l'OdJ doivent se présenter à l'AG. C'est une pratique la plus courante.
Lors de l'élection du bureau, il faut absolument que le président soit bien au fait du fonctionnement d'une telle élection. ET SURTOUT il faut commencer par voter sur les contrats concurrents si vous désirez vraiment changer de syndic. Les copros n'aiment pas les changements.
Le syndic est LE secrataire de séance SAUF décision contraire de l'AG, la loi de la copropriéte. Il faut donc qu'un copro soit prévu dans ce scénario se présente à ce poste.
Une fois le syndic élu, le sortant ou le nouveau, l'AG votera pour qu'il prenne le secratariat, et rédiger le PV. Pour info le président de séance peut aussi rédiger ce pV.
sepia : Si aucun candidat n’atteint la majorité de l’art. 25, on passe pour tous les candidats à un vote sur l’art. 24,. Les abstentions pouvant se reporter sur tel ou tel candidat ????? , il se peut que plusieurs obtiennent la majorité admise par l’art. 24. On retiendra alors le mieux placé (en fonction du nombre de voix favorables et non d’un pourcentage qui pourrait atteindre 90 % des suffrages exprimés si, dans une assemblée de 100 tantièmes, 80 tantièmes s’abstenaient et 2 votaient contre – j’espère ne pas me planter dans mes calculs qui, je l’admet, frisent la caricature…).
Cela ne se passe pas comme cela. EN copropriété on parle de majorité en tantièmes. Les pourcentages n'ont rien à faire dans cette élection.
La majorité à atteindre pour élire le syndic, c'est celle de l'article 25, c'est à dire la majorité de TOUS les copros, soit 501/1000 èmes.
On vote sur chacun des candidats. Celui qui obtient la majorité de l'article 25 est élu.
SI aucun n'a atteint ces 501/1000èmes, et que le 1/3, soit 333/1000 èmes s'est porté sur cette résolution, alors la passerelle article 25.1 est possible, le syndic qui obtient la majorité à l'article 24, c'est à dire la majorité des présents ou représentés est élu.
Si ces 1/3 ne sont pas atteint. le SDC est dépourvu de syndic, direction le TGI pour nommer un syndic judiciaire.
"Incidemment, ai-je raison de penser que pour le vote à l’art. 25 on appelle seulement les pour et les abstentions sans appeler les contre, alors qu’à l’art. 24, on appellerait les pour et les contre sans appeler les abstentions, ce qui gagne un peu de temps ?
Il est probable que je me trompe, au moins en ce qui concerne l’art.25, car il est possible que les opposants doivent être enregistrés pour pouvoir contester la décision."
Le président de séance appelle aux votes, et commence par les contres et les abstentionnistes quelque soit la majorité 24,25 ou 26.
Les opposants ne sont pas exclusivement les CONTRE !!! on peut-être aussi opposants en votant POUR. les opposants ce sont ceux qui ont voté diffarement de la majorité obtenue.
L'aG adopte, les opposants sont les contre, leur nom et leurs tantièmes seront notés au PV.
L'AG rejette , alors cer sont les POUR qui seront les opposants, on note obligatoirement noms et tantièmes au PV.
SEULS les opposants, et les défaillants, peuvent contester dans les 2 mois de la réception du PV des résolutions, l'AG. Article D.42
ATTENTION 4 candicats c'est un tres grand risque de ne pas élire de syndic. Ce n'est pas le nbre de copros qui comptent,mais la dispersion des voix. Si aucun des candidats n'obtient 333/1000 èmes obligatoires, vous ne pourrez pas passer à la paserelle article 25.1, et au vote article 24.
1000/1000 èmes divisés par 4; c'est 250/1000 èmes bien inférieurs au 333/1000 èmes. Il suffit qu'il y est quelques absents, quelques abstentions, et POUF, pas de syndic élu.
IL va falloir revoir votre stratégie, car il y a beaucoup d'erreurs dans celle-ci, en lisant les fils sur Universimmo concernant l'élection du syndic.
Pour contourner le problème, ne faudrait-il pas que le CS (ou à défaut un copropriétaire « avisé ») fasse voter en début de séance une résolution visant à élire un secrétaire adjoint ou suppléant chargé d’enregistrer les opérations de désignation du futur syndic ?
AIE ??? cela n'est pas la loi de la copropriété. Ceci n'est donc pas possible. On ne vote que sur les résolutions de l'OdJ.
Le CS, ou un copro, ne fait rien voter !! c'est le président qui dirige l'AG.
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