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Noumira
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 Posté - 17 juin 2016 : 18:30:49
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AG 2015 nous avons voté N+2 budget 2016 mais aussi un budget pour 2017 et pourtant sans colonne "N+3" donc pas de notification. AG 2016 pas de vote de budget, j'ai voulu intervenir, la parole m'a été coupée. Or je m'aperçois qu'une augmentation d'honoraires de plus de 24% est prévue dans ce budget.
Nous n'avons pas encore reçu le PV. Que puis-je faire ?
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Louis92
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Posté - 17 juin 2016 : 19:27:46
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citation: Or je m'aperçois qu'une augmentation d'honoraires de plus de 24% est prévue dans ce budget. Je suppose qu'il s'agit des honoraires du syndic pour la gestion courante.
Ce qui compte pour les honoraires du syndic est ce qui a été voté au moment de l'élection du syndic. Combien y avait-il au contrat ? et dans la résolution ?
Une erreur a pu se glisser dans la confection du projet de budget.
Vous ne pouvez plus rien faire :
- les honoraires du syndic seront ceux de la résolution et du contrat,
- le budget a été voté avec quelques % d'excès : les appels seront conformes à ce vote,
- si les dépenses de l'exercice sont normales, les copropriétaires récupèreront les quelques % d'excès l'année prochaine.
Cdlt. Louis92. |
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Noumira
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Posté - 17 juin 2016 : 20:01:25
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j'aurai du poser la question ; en 2015 avait-il le droit de nous faire voter le budget pour 2017 alors qu'il n'y avait dans la convocation aucun doc. nous présentant ce budget . On devait vote N+2 2016 mais pas en 2017, or en 2016 présentation budget 2017 dans N+2 annexe 2 . mais pas de résolution et donc pas de vote sur ce budget Je m'aperçois de la supercherie à savoir le budget total étant le même sauf que les différents postes ont changé de montant et en particulier les honoraires du syndic. On s'est donc fait avoir avec un budget que l'on va subir sans l'avoir voté. Nous allons recevoir le PV. Que pouvons-nous faire ? |
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Posté - 17 juin 2016 : 20:28:14
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Noumira : le budget n+1 adpoté en 2015 , comme pour celui de n+2, qui est une grosse bêtise.
en 2016, l'AG pouvait modifier ce budget 2016; et en 2017 elle pourra aussi le faire.
Mais ce syndic, comme le CS sont des imbéciles ! si le syndic se paie 24% de plus avec un budget identique, c'est que TOUS les autres posts ont baissé d'autant.
Le syndic ne peut PAS appeler que le montant du budget adopté, et pas un euro de plus. IL ne peut pas non plus dépasser le budget, car sans accord de l'AG il ne peut pas appeler un seul euro supplémentaire. C'est à dire qu'il va devoir convoquer une AG pour modifier ce budget.
Une grande incompétence ! 
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 17 juin 2016 : 20:58:26
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citation: en 2015 avait-il le droit de nous faire voter le budget pour 2017 alors qu'il n'y avait dans la convocation aucun doc ? Rien dans la loi empêche un syndic de mettre le budget de 2017 à l'ordre du jour de l'AG2015. Rien n'oblige les copropriétaires à voter : ils peuvent refuser le vote s'ils trouvent que c'est trop tôt. Le budget N+2 est toujours révisable à l'AG suivante.
Si le montant total du budget pour 2017 était le même que pour 2016 et que 2016 était documenté (principaux postes), la résolution était valide.
citation: Que pouvons-nous faire ? Rien suite à cette AG 2016 mais l'année prochaine, briefez votre CS pour qu'il veille aux résolutions budget : actualisation du budget de l'exercice en cours notamment.
Vous n'avez pas répondu sur le montant des honoraires à la résolution "élection du syndic" et dans son contrat. Les honoraires y augmentent-ils de 24 % ?
Le montant total du budget n'aurait pas changé malgré +24% pour les honoraires ? Je pense vraiment à une erreur de frappe ou d'inattention.
Cdlt. Louis92. |
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Noumira
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Posté - 18 juin 2016 : 09:34:43
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Merci pour vos réponses. On s'est fait avoir et avec le syndic et le CS.
Car pas d'erreur de "frappe" c'est sur, mais en 2015 beaucoup de questions à voter et personne n'a fait attention . Malheureusement beaucoup de copropriétaires ne s'intéressent pas à la compta et ne lisent pas les convocations ni les PV, tout cela fait le beurre des syndics.
Nous sommes deux seulement sur 52 à vouloir dénoncer ce qui ne va pas et j'avoue que je me suis faite avoir aussi, je n'ai pas fait attention lorsque le vote en 2015 sur le budget 2017 est arrivé, trop de choses à penser à deux.
On va régler tout cela à prochaine AG 2017 . |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 18 juin 2016 : 09:54:19
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Noumira citation: je n'ai pas fait attention lorsque le vote en 2015 sur le budget 2017 est arrivé Ce n'est pas le plus grave. Le budget n'est pas une obligation à dépenser mais un droit pour le syndic à appeler des provisions, provisions qui seront à rapprocher des charges réelles en fin d'exercice. Voyez le sujet "Dessin synthétisant principes comptabilité copro" à http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=3. Ce qui compte est le montant des honoraires de gestion courante qui a été voté à la résolution "élection du syndic". Y a-t-il eu +1,5% ou + 24% d'augmentation ?
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 18 juin 2016 09:58:18 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 19 juin 2016 : 09:55:10
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citation: Initialement posté par philippe388
si le syndic se paie 24% de plus avec un budget identique, c'est que TOUS les autres posts ont baissé d'autant.
Ou un poste de charge représentant le delta a été supprimé, mais le raisonnement mathématique est juste.
citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic ne peut PAS appeler que le montant du budget adopté, et pas un euro de plus. IL ne peut pas non plus dépasser le budget, car sans accord de l'AG il ne peut pas appeler un seul euro supplémentaire. C'est à dire qu'il va devoir convoquer une AG pour modifier ce budget.
Dans la pratique le syndic ne convoquera évidement jamais d'AGE pour régulariser une simple erreur budgétaire, une procédure juridique sera trop coûteuse et trop longue, d'autant qu'il y a fort à parier que les comptes rectifié seront approuvé lors de la prochaine AGO (et donc bien souvent bien avant une audience de jugement, s'il devait y avoir éventuellement un procès - CQFD)
Le mieux étant de payer ce qui a été régulièrement voté lors du BP antérieur. Et de s'opposer à l'augmentation budgétaire de +24% lors de la prochaine régularisation de charge lors de l'approbation des comptes généraux du SDC à la prochaine AG. Reste à savoir combien de copropriétaires oseront agir ainsi, et si il y aura une majorité pour faire de la sorte.
En effet, que représentent réellement (concrètement en euros) cette augmentation générale de 24% du BP sur les charges individuels de chacun des copropriétaires : cela peut varier selon la quote part de chacun de quelque euros par an à plusieurs dizaines selon la répartition de charges qui est ensuite effectué : un gros copropriétaire avec un lot de 150m² souffrira + d'une augmentation de charge d'1/4 par rapport à un petit copropriétaire avec un lot de 15m².
La logique économique de base voudrait que ce soit le gros copropriétaire qui s'oppose le plus, la réalité est bien souvent tout autre, voir même proportionnellement inversé.
citation: Initialement posté par Noumira
j'ai voulu intervenir, la parole m'a été coupée.
Tant que la langue n'est pas coupé, comment peut on vous couper la parole....
En d'autres termes, ne permettez pas que l'on vous empêche de dire en AG ce que vous avez le droit d'exprimer. Personne ne pouvant vous exclure de l'AG, sauf si vous décidez de vous en exclure vous-même en partant.
Mais l'important étant de convaincre les autres copropriétaires et de la gagner à votre cause. Peut être faudra t'il que vous agissiez en amont de l'AG et pas seulement lors de l'AG.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 19 juin 2016 : 10:04:29
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citation: Initialement posté par Noumira
Nous sommes deux seulement sur 52 à vouloir dénoncer ce qui ne va pas et j'avoue que je me suis faite avoir aussi, je n'ai pas fait attention lorsque le vote en 2015 sur le budget 2017 est arrivé, trop de choses à penser à deux.
On va régler tout cela à prochaine AG 2017 .
CQFD : avec 2/52 copropriétaires, il y aura un long travail de pédagogie à faire avant la prochaine AG pour inverser le rapport. Aussi j'ai bien peur que la réalité ne soit plus expéditif :
Même si vous parvenez à rassembler 10 copropriétaires de plus à votre cause, j'anticipe déjà que l'AG approuvera les comptes généraux augmentés de +24% lors de la prochaine AG.
Et la régularisation se fera ainsi tout aussi naturellement pour le syndic qui tient la compta du syndicat.
Au moins vous faites partie des copropriétaires qui se sont aperçu de l'entourloupe, vous allez donc déranger le syndic qui vous fera passer pour l'empêcheuse de tourner en rond auprès des autres copropriétaires moins regardant... Aussi continuer de rester vigilante et de dénoncer les abus de ce syndic, afin de gagner d'autres copropriétaires à votre cause.
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Noumira
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 Posté - 19 juin 2016 : 11:26:12
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Merci pour vos réponses.
Mais à LOUIS92 ; ""Rien dans la loi empêche un syndic de mettre le budget de 2017 à l'ordre du jour de l'AG2015. Rien n'oblige les copropriétaires à voter ""
IL n'a pas mis le détail du budget ds la convocation, seulement la résolution , qui venait après le vote résolution budge 2016. Et nous étions en AG 2015. On a voté sans faire attention comme déjà écrit beaucoup de rés. à voter ce jour-là .. .
OK avec la conclusion de Luc Standon, mais c'est désespérant.
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 19 juin 2016 : 12:12:45
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"On a voté sans faire attention ....
C'est hélas une très mauvaise habitude dans bien des syndicats.
Essentiellement due à l'absence de lecture de la convocation, de son ODJ.
Combien de copropriétaires lisent effectivement, et dans le détail, donc aussi les pièces jointes, son ODJ, les propositions qui sont faites ???
Pourtant, le délai de prévenance est passé de 15 à 21 jours ....
C'est dire si le "sans faire attention" viendrait plutôt du laxisme, de la passivité .....
D'autant que pour le CS il s'agirait d'une relecture, car il ne peut ignorer les points soumis aux voix, avec tous leurs détails.... |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 19 juin 2016 : 22:46:49
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Noumira, est-ce que votre syndic est élu pour 3 ans ?
Cela pourrait expliquer qu'au renouvellement "Alur" en 2017 le syndic englobe les postes d'AG ... |
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budget prévisionnel 
