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21
 Posté - 13 juin 2016 : 06:44:18
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citation: Rambouillet,
Pouvez-vous me donner l'article de loi qui autorise des copropriétaires, par le biais ou non du président de l'assemblée générale, à changer en cours d'assemblée une résolution par une autre.
j'ai écrit post 2:
"cette résolution est contestable mais trop tard pour être contestée....
De plus il nous manque une info, c'est les voix avec lesquelles ont été acquises cette résolution.
Elle est contestable :
1- car on passe d'une résolution d'entretien à une résolution (peut-être) d'amélioration/modification
2- et si on considère qu'il y a modification, il faut une majorité à l'article 25 et non 24.
3- on passe de la peinture du portail au remplacement du portail ET du portillon
4- manque de devis
Mais, je m'avance peut-être car l'état de dégradation est peut-être tel que son remplacement relève réellement de l'entretien.
Mais de toute façon, trop tard pour réagir....."
Et post 15, j'ai seulement décrit comment cela a pu/du se passer (avec un petit peu d'expérience) ..... en attendant que votre sœur nous raconte comment cela s'est réellement passé en AG 
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Colette
Contributeur actif
183 message(s)
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 22
Posté - 13 juin 2016 : 12:56:01
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Bonjour.
IL n'y a pas de bouton "résolu" pour indiquer qu'un débat est terminé sur un sujet donné, aussi je le dis : citation: Le sujet est clos !
Cependant, je tiens à vous donner les dernières nouvelles. Je viens d'appeler mon avocat ce matin et je résume notre conversation. Verdict :
- "... Le vote effectué sur cette résolution est irrégulier. Le remplacement d'un portail ne peux pas être substitué à une résolution concernant la remise en peinture de celui-ci... D'autant que le montant n'est pas le même. 1380 € versus 10000€. Une paille !...
Ni un président d'assemblée, ni un secrétaire de séance, ni même l'unanimité des présents ne peut modifier une résolution. Ils peuvent décider de l'ordre dans lequel les résolutions seront votées mais, en aucun cas, les remplacer ou en ajouter d'autres ...". Premier point.
- "... il manque les devis. Même s'il est parfois difficile d'en obtenir plusieurs, il devrait, pour le moins, avoir celui de la société qui a, depuis, effectué les travaux ... Le président et/ou le syndic le connaissai(en)t avant l'AG puisque le montant est indiqué sur le procès verbal ...".
Deuxième point.
Mon avocat a aussi eu la même pensée que moi : Les copropriétaires qui ont donné leur mandat auraient peut-être donné des consignes pour voter "non" au remplacement du portail d'où l'entourloupe en proposant une remise en peinture pour finalement remplacer, en cours de séance, un portail ni vieux ni défectueux. Le fait de connaitre, avant l'AG, le montant du remplacement laisse sous-entendre que le coup était préparé à l'avance.
- "... concernant l'application de l'article 42, une jurisprudence qui permet de contester au delà des 2 mois peut s'appliquer sur le cas présent . Mais ce sera "pile ou face", selon ce que le juge en pensera ... "
Troisième point.
Et là , mon cher Maître ne me l'a pas dit mais j'ai compris que cela dépendrait aussi de l'habileté de l'avocat ...
- "... les copropriétaires qui ont donné leur mandat ne sont comptés comme défaillants qu'à la condition d'avoir donné un mandat express. Les mandats généraux, sans consigne de vote restes valables ...".
Ce quatrième point est le seul pour lequel il n'était pas d'accord avec moi qui estimais que tous les mandats étaient à comptabiliser comme opposants à la résolution.
Je laisse chacun sur ses positions concernant la possibilité que s'est octroyé un président d'AG de changer une résolution en cours de séance ainsi que l'application ou non de l'article 42 sur ce cas précis.
Que ceux qui doutent appelle un avocat pour une consultation.  |
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Édité par - Colette le 13 juin 2016 13:18:58 |
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andre78fr
Pilier de forums
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3183 message(s)
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23
 Posté - 13 juin 2016 : 13:12:02
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Ce n'est pas nécessairement parce que vous avez ouvert un débat que vous pouvez décider qu'il est clos... si d'autres souhaitent poursuivre une confrontation de points de vue après tout c'est leur droit, même si vous avez trouvé des réponses (ici ou là ) qui vous conviennent...
Oui le vote est sans doute irrégulier, malgré la possibilité d'amender une résolution la différence de nature et de montant rendent la modification substantielle et probablement qu'un juge l'aurait annulée (si contestation dans les deux mois...). Sur les mandats en revanche votre avocat raconte n'importe quoi, il n'y a pas de mandats impératifs en copropriété, justement parce que l'assemblée est un espace de débats ; le statut d'opposant résulte uniquement d'un vote par rapport à une décision. Ne prenez pas pour argent comptant tout ce que vous dire un avocat... pas plus que ce qui peut être raconté sur un forum ;-)
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Colette
Contributeur actif
183 message(s)
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24
Posté - 13 juin 2016 : 13:45:14
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citation: Initialement posté par andre78fr
... Sur les mandats en revanche votre avocat raconte n'importe quoi, il n'y a pas de mandats impératifs en copropriété, justement parce que l'assemblée est un espace de débats ; le statut d'opposant résulte uniquement d'un vote par rapport à une décision. Ne prenez pas pour argent comptant tout ce que vous dire un avocat... pas plus que ce qui peut être raconté sur un forum ;-)
Quel dommage de vouloir faire croire ce qui n'est pas !
Bien sûr que si, on peut donner des consignes sur un mandat et les tribunaux rendent des arrêts en cas de non conformité.
Je fais confiance à mon avocat et je confirme ce qu'il m'a dit en donnant le texte de loi sur les mandats. Ce qui, je l'espère, mettra un terme à cette histoire de mandats express ou généraux qui, selon certains, n'existeraient pas.
Source : Dalloz - Code de la copropriété 2016 - Loi du 10 juillet 1965, article 22 - Jurisprudence page 284.citation: 22. Lorsque le mandant lui donne instruction de voter dans un certain sens, le mandataire ne peut, quelles que soient les conditions du déroulement de l'assemblée générale, modifier de sa propre initiative le sens du vote. ? Paris, 14 janv. 1994: préc. note 19. En revanche, quand les termes du pouvoir sont généraux, est valable le vote du mandataire qui a voté une résolution défavorable à son mandant. ? TGI Paris, 27 févr. 1975: D. 1976. IR 65. – V. aussi ? Paris, 13 juin 1990: Loyers et copr. 1990, no 407.
Je dis que le débat est clos parce qu'il est inutile d'intervenir pour faire monter son score et dire n'importe quoi. |
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Édité par - Colette le 13 juin 2016 13:49:50 |
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Posté - 13 juin 2016 : 14:14:33
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Colette :"les copropriétaires qui ont donné leur mandat ne sont comptés comme défaillants qu'à la condition d'avoir donné un mandat express. Les mandats généraux, sans consigne de vote restes valables ..."."
Si c'est votre avocat qui vous a dit cela, changez en vite car il se trompe lourdement !!
Colette :" Bien sûr que si, on peut donner des consignes sur un mandat et les tribunaux rendent des arrêts en cas de non conformité."
Vous mélangez le cas d'un mandat qui ne serait pas conforme, c'est à dire qu'il manque une information obligatoire dans le texte, comme date de l'AG, numéro de lot et nom du mandant, MAIS cela ne concerne en rien des consignes de votes.
Il est évident que le mandant peut donner des consignes de vote à son mandataire sur toutes les questions de l'OdJ
MAIS les consignes de votes ne regardent pas l'AG. SEULS sont pris en compte les votes du mandataire lors de l'AG.
Si le mandataire ne suit pas les consignes de son mandat, cela ne changera pas les votes. C'est un problème à régler entre mandataire et son mandant, l'AG n'a rien à faire dans ses histoires.
colette : Mon avocat a aussi eu la même pensée que moi : Les copropriétaires qui ont donné leur mandat auraient peut-être donné des consignes pour voter "non" au remplacement du portail d'où l'entourloupe en proposant une remise en peinture pour finalement remplacer, en cours de séance, un portail ni vieux ni défectueux. Le fait de connaitre, avant l'AG, le montant du remplacement laisse sous-entendre que le coup était préparé à l'avance.
Un conseil : il faut bien changer d'avocat ! cette "défense" est assez consternante et stupide. |
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andre78fr
Pilier de forums
France
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26
Posté - 13 juin 2016 : 14:14:35
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Vous confondez l'article 22 avec le numéro du renvoi :-)
Gardez vos certitudes !!! |
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27
Posté - 13 juin 2016 : 14:21:26
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Ce qui me fait doucement rigoler, c'est quelqu'un qui ouvre un débat, fait des difficultés, et vient le clore en ayant appelé son avocat.
Ici c'est un forum censé aider les intervenants, si vous aviez appelé votre avocat des le début, tout était beaucoup plus simple.
DU coup: POurquoi venir ici et faire tant de difficultés....
Etrange conception de l'aide qu'on peut recevoir et donner sur un forum. |
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28
Posté - 13 juin 2016 : 14:23:25
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Colette
citation: Bien sûr que si, on peut donner des consignes sur un mandat et les tribunaux rendent des arrêts en cas de non conformité. Il faudrait arrêter d'écrire n'importe quoi, ce ne sont pas les tribunaux qui rendent des arr^tes mais les cours..... (cours d'appel, cours de cassation).
Avez-vous vraiment appelé un avocat ce matin... ET deja tout oublié en début d'apres-midi... |
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Gédehem
Pilier de forums
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29
Posté - 13 juin 2016 : 14:44:49
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"il n'y a pas de mandats impératifs en copropriété,..;"
C'est bien entendu faux.
Tout mandant peut donner des consignes de vote à son mandataire (= mandat impératif), mandataire qui, par son acceptation du mandat, accepte les consignes qui lui sont données.
Il y a y a alors "contrat" entre mandant et mandataire, lesquels s'obligent à ce qui est convenu.
Ceci s'entend en général pour un mandat de représentation pour l'AG d'un groupement, la copropriété n'étant pas un cas particulier.
Si litige il y a sur les conditions fixées, il concerne les parties, mandant et mandataires, litige soumis au juge.
Les tiers n'ayant pas à connaitre les conditions fixées entre eux, le groupement concerné n'ayant pas à en faire cas, en faire état.
Sur la question du vote sur une question non inscrite.
Il est évident que la modification de la résolution proposée pour des travaux ne peut porter QUE sur les travaux identifiés selon la proposition chiffrée jointe.
L'AG ne peut valablement se prononcer sur des travaux d'une autre nature, qui plus est sans aucune proposition.
L'avocat de Colette a raison d'affirmer que les mandants auraient sans doute donnés une consigne de vote "contre" s'ils n'étaient pas d'accord.
Ceci basé sur une constante : le mandat ne vaut délégation QUE pour telle AG précise, QUE pour les questions régulièrement inscrites à l'ODJ avec les pièces jointes nécessaires notofiées au plus tard avec la convocation.
Pas pour celles qui ne le sont pas, pour des contrats ou marchés non prévis..
Les copropriétaires représentés sont alors considérés comme "défaillants" (absent non représentés) pour ces questions non inscrites, imprévues apportées en séance, sur lesquelles la délégation de vote (le mandat) ne peut s'appliquer.
Si le mandataire vote tout de même, ce vote ne peut être pris en compte (dont Cass 17.06.97 in Rev Droit Immo 1997 p.482). |
Édité par - Gédehem le 13 juin 2016 15:09:52 |
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andre78fr
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30
Posté - 13 juin 2016 : 15:18:51
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citation: Définition : Le mandat impératif est le pouvoir délégué à un individu ou à une organisation élu en vue de mener une action définie dans la durée et dans la tâche selon des modalités précises auxquelles il ne peut déroger .
Dans la constitution de la Vè République en France « tout mandat impératif est nul » (titre IV- le Parlement article 27).
Seul le mandat représentatif est légal.
La question est de savoir si un mandat impératif donné pour une assemblée générale de copropriétaires échappe à la Constitution française et n’est pas anticonstitutionnel ? Certains juristes estiment qu’un mandat impératif est contestable et serait inconciliable avec l’esprit qui doit gouverner les assemblées générales de copropriétaires et qui commande d’écarter toute prise de décision a priori à l’égard des problèmes soumis à discussion. En effet comment prendre position , débattre , notamment sur des sujets qui apparaîtraient (après discussion en assemblée générale ) contraires aux intérêts du syndicat voire illégaux, alors que les mandats impératifs seraient favorables à la décision ?
Certains répondront que la loi a pris soin d’exiger la communication de tous les documents utiles et la rédaction anticipée des projets de résolution , c’est précisément pour que les tous les copropriétaires aient tous les éléments de décisions avant la tenue de l’assemblée générale et qu’ils puissent y venir avec une opinion arrêtée !
En conclusion : Si vous recevez un mandat impératif sachez que , en tant que mandataire, vous n’êtes pas tenu par les consignes de vote et vous pouvez voter en fonction de votre appréciation personnelle. (d’après l’ARC)
Dans http://www.acae34.fr/quelques_conseils.html
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Gédehem
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31
Posté - 13 juin 2016 : 15:39:35
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La bonne blague .....
Si le "mandat impératif" avec consigne de vote dans les groupements de personnes était anticonstitutionnel, il y a des lustres que l'affaire aurait été réglée dans notre statut.
Rappelant que la Constitution est de 58, le statut de la copropriété 7 ans plus tard, en 65 ....
L'opinion tranchée de l'Arc ne peut être retenue, en général, chaque litige devant être apprécié au regard d'un éventuel préjudice pour le mandant.
L'article rapporté mélange un peu tout sur ce point.
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 14 juin 2016 : 11:37:59
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citation: citation:
... ce sont les copropriétaires présents qui ont demandé au secrétaire de séance, le syndic représenté par Madame XXX, de modifier la résolution en demandant le remplacement du portail et cela, en accord avec le président de séance qui seul, a le pouvoir de modifier la résolution si elle emporte approbation de la majorité des copropriétaires présents .
citation: L’Assemblée Générale confie la réalisation de ces travaux à l’entreprise YYY, ou à défaut, à l’entreprise la mieux disante et répondant au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires, pour un montant de 10 000 euros TTC maximum, financé en charges générales communes à partir des fonds travaux annexe 5 .
Une question m' interpelle .
Ma réaction en présence de cette situation:
Travaux exceptionnels : Appels de fonds
Si les personnes présentes à l' AG se donne un droit de travaux exceptionnels non portés à l' O.J, ont ils également le droit de décider de puiser dans les fonds placés à l' insu des autres.?
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 14 juin 2016 : 13:50:28
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Hormis le fait que la question de l'OdJ a été usurpée, l'AG a décidé de financer ces travaux sans faire appels de fonds spécifique, financement rendu possible par la présence d'un crédit existant compatible.
Le PV mentionnant cette décision à bien été reçu, donc la décision n'a pas été faite à son insu... (sans mentionner que la personne en question n'avait même pas donné ses pouvoirs si j'ai bien suivi...)
L.42 :
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 14 juin 2016 : 16:09:31
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ont ils également le droit de décider de puiser dans les fonds placés à l' insu des autres.?
Non, ces 2 points devant être prévus à l'ODJ de l'AG :
- décision de réaliser tels travaux sur la base d'une proposition chiffrée
- modalités de financement de ces travaux. Utilisation du fonds de réserve travaux. |
Édité par - Gédehem le 14 juin 2016 16:12:24 |
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JB22
Pilier de forums
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4457 message(s)
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Posté - 14 juin 2016 : 16:58:28
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Il n' est pas inutile de rappeler que le syndicat de la sœur de Colette est "géré" par F....A.
Ci-dessous un exemple de la gestion habituelle de ce syndic.
Extrait de l'ordre du jour de l'A.G. de 2016:
16. REALISATIUON DE TRAVAUX DE POSE DE COUVERTINE SUR LE MLUR SITUE AU NIVEAU DE LACCES AU PARKING AERIEN
16-1 PRINCIPE DES TRAVAUX
Majorité nécessaire: Article 24
Conditions essentielles des marchés :
Devis T.. (en cours d' établissement )
Projet de résolution :
L' Assemblée générale décide de l' exécution de travaux de pose de couvertine sur le mur situé au niveau de l' accès au parking aérien, selon le descriptif joint à la convocation.
L" assemblée générale confie la réalisation de ces travaux à l' entreprise........., ou à défaut, à l' entreprise la mieux disante et répondant au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires, pour un montant de euros TTC, auquel il convient d' ajouter euros pour le coût de l' assurance Dommage Ouvrage obligatoire, soit un budget de euros TTC.
......
16-2 HONORAIRES SUR TRAVAUX.
...
16-3 DELEGATION DE POUVOIR (ARTICLE 21 DECRET DU 17 MARS 1967)
Majorité nécessaire: Article 25 (possibilité de 2e lecture immédiate art;24 selon article 25-1)
Historique : La délégation de pouvoir ne peut porter que sur une décision relevant de l' article 24
Projet de résolution :
L' assemblée générale donne pouvoir au Conseil Syndical pour rechercher une offre concurrentielle dans la limite d' un montant de ........euros TTC et dans un délai de deux mois à l' issue de la présente Assemblée générale.
L' Assemblée générale prend acte que le délégataire frre,ndra compte de l' é=exécution de sa mission lors de la prochaine assemblée générale."
Au cours de la même A?G. il y a une autre question de réalisation de travaux demandant une mise en concurrence.
Un devis CR... chiffré est présenté
Le devis CF..... [En cours d' établissement ).
Avec une délégation de pouvoir au CS que pour la question précédente.
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Édité par - JB22 le 14 juin 2016 17:20:08 |
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