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dan69
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 Posté - 20 mai 2016 : 06:40:41
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Le problème de la répartition des frais de chauffage dans un immeuble a été maintes fois débattu. Toutefois, j'y reviens pour, au travers de mon cas personnel, aborder le caractère pervers de certaines mesures.
Notre syndic a mis à l'ordre du jour de notre prochaine AG le vote d'une résolution visant à modifier les modalités de répartition des frais de chauffage de notre copro.
Faisant référence au décret du 23/04/2012 et à l'arrêté du 27/08/2012, il propose de modifier les dispositions existantes en introduisant les notions de frais communs et de frais individuels tels que définis dans le décret. Il fixe à 0.30 le coefficient pour les frais communs qui seraient répartis aux tantièmes.
Je précise que la copro. est depuis toujours dotée de compteurs individuels d'énergie et d'ECS et que depuis toujours la répartition s'est faite avec un coefficient égal à 0.00. Si je fais une bonne lecture du décret, compte tenu de ces dispositions existantes, on peut soit conserver les choses en l'état soit opter pour un coefficient de 0.30. Le décret ne prévoit pas, comme cela était initialement possible, de valeur entre 0.00 et 0.50.
S'il peut paraître logique qu'une part des consommations d'énergie soit répartie aux tantièmes, il serait bon d'en définir correctement l'importance.
Je suis dans une copro de 100 logements avec un appartement un peu plus grand que la moyenne (1.3% des tantièmes) mais mes consommations d'énergie (telles que définies actuellement avec un coefficient de 0.0) bien plus faibles que la moyenne (0.5%) ce que j'explique par le fait que je me content d'un confort normal dans mon appartement avec des températures de 21-22° dans les pièces à vivre et de 19° dans les chambres. J'ai fait le calcul, et passer d'un coefficient de 0.00 à un coefficient de 0.30 ferait que ma "facture d'énergie" augmenterait de 50% !
Il est facile de montrer que plus le coefficient est différent de 0.0 plus les "gros consommateurs d'énergie" (je ne dis pas obligatoirement les gaspilleurs mais j'en connais beaucoup qui vivent en permanence à 25°) sont favorisés et qu'une telle mesure ne peut qu'inciter les gens à consommer plus puisque, proportionnellement, ils paient moins!!!
Quid de la concertation entre ministères du Logement et de l'Environnement?
PS: Question subsidiaire : Notre syndic prévoit que la résolution doit être votée à la majorité Art.24. Compte tenu du fait qu'il s'agirait d'une modification de la répartition des charges, est-ce la bonne majorité?
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Gédehem
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Posté - 20 mai 2016 : 09:20:55
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Dans une installation de chauffage collectif, il y a la part chauffage de chacun des lots, que mesure le moyen de comptage individuel.
Mais il y a aussi la part "chauffage", en fait ici une "perte", liée au circuit lui même.
Pour faire simple, une canalisation porteuse d'eau chaude perd des calories le long de son circuit : échange thermique comme le fait un radiateur.
Toute la question porte donc sur le calcul de cette part "perdue", sur les calories "consommées" par le circuit de distribution, qui correspondent à les kwh d'énergie non utilisés par les lot.
Ce calcul peut être réalisé avec une bonne calculette : surface des canalisations = surface d'échange thermique, à rapporter au total des surfaces d'échange thermique des radiateurs des lots.
Dans un de "mes" syndicats, elle ressort en gros à 5% du total des surfaces de chauffe.
A cette part "énergie", correspondant à un %, il faut ajouter le contrat d'entretien de la chaufferie. Imputé en totalité en part fixe, consommation individuel ou pas.
Il faut que le CS se saisisse de cette question pour préciser ce qu'il en est exactement de la part fixe d'énergie.
Une répartition du chauffage collectif qui serait basée intégralement sur les consommations individuelles ne serait pas équitable.
A noter que la modification de cette grille de charge hors de la mise en place de l'individualisation (travaux de pose des compteurs de calories) nécessite un vote unanime. |
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dan69
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 2
Posté - 20 mai 2016 : 11:09:52
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Merci Gédehem pour cette réponse. Je suis loin de croirer que le calcul de "la part perdue" soit aussi simple que vous le prétendez.
J'ai oublié de préciser que les dépenses "chaufferie" (contrat de maintenance, divers entretiens, ....) sont réparties aux tantièmes.
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Gédehem
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3
Posté - 20 mai 2016 : 11:41:53
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Ce calcul suppose une bonne connaissance du circuit commun de distribution. Même si pour certaines parties il faudra en estime la longueur.
Avec la longueur totale des canalisations et le périmètre des tuyaux on à la surface .... 
Le plus difficile sera le calcul de la surface de chauffe dans les parties privatives, des radiateurs. Attention au démontage intempestif et irrégulier de radiateurs.
Il ne fait pas de doute que la surface développée du circuit commun sera entre 3 et 6% du total des surfaces d'échange thermique.
De mémoire, le syndicat que je cite était à 3,2 ou 3,5% du total des surfaces. 5% a été retenu pour la part fixe d'énergie.
Certes, il faut savoir mesurer et compter .... |
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Louis92
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4
Posté - 20 mai 2016 : 14:39:34
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J'apporte quelques compléments.
Pertes dans les parties communes à cause des tuyaux qui y circulent :
- les pertes dépendent de la température ambiante des parties communes laquelle varie entre l'été et l'hiver, prendre seulement la température l'hiver serait majorant (moins de pertes l'été quand il fait chaud,
- les tuyaux peuvent être calorifugés.
Pertes totales en cas de chauffe d'ECS seulement : elles peuvent se déduire de relevés effectués dans des situations de consommation très différentes. Méthode :
- relever la consommation d'énergie (kWh) et la production d'ECS (m3) pour une période (7 jours, 14 jours) de forte consommation d'ECS c'est-à -dire en hiver quand tout le monde réside et que l'EF est froide,
- faire de même pour une consommation moyenne,
- faire de même pour une faible consommation d'ECS c'est-à -dire en été quand beaucoup sont ailleurs et que l'EF est moins froide.
- tracer le graphique des points kWh en fonction des m3,
- tracer la droite qui relie ces points,
- lire sur l'axe des kWh le nombre de kWh qui correspond à 0 m3 : ce sont les pertes (= ce que consomme la chaufferie sans rien produire).
Cdlt. Louis92.
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Stéphane
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5
 Posté - 20 mai 2016 : 15:58:54
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Le simple rapport des surfaces d'échange peut bien sûr donner une idée, mais loin d'être suffisante pour espérer une précision de.... disons +/-20%.
Pour espérer faire mieux, il faut pouvoir différencier les tuyaux enterrés (on parle de 25% d'équivalent isolant) , des tuyaux plus ou moins isolés (je ne suis pas du métier, mais de parler de 75% pour une isolation efficace ne me paraît pas (trop?) déconnant) , des tuyaux qui circulent dans des ambiances froides (vides sanitaires) à chaudes (appartements)... : admettons que vous avez fourni un super job, l'estimation pourra être de, allez, disons +/-10%....
Le fait d'avoir choisi 0 comme coefficient est forcément une erreur.
Suivant la qualité de l'installation, on pourrait choisir 5-15%. Sans trop savoir, 20% me semble être un minimum.
Chez nous, les gens râlent parcequ'il y a des coefficients supplémentaires (suivant la situation de l'appartement) qu'ils jugent injustes ou trop subjectifs...., ces même personnes refusent en bloc d'isoler les tuyaux qui servent de chauffage "gratuit" pour les appartements qu'il traversent... : heureusement qu'on a réussi à faire passer les coefficients de pondération.
A quelle majorité des application de ces coefficients ? |
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Gédehem
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6
Posté - 20 mai 2016 : 16:42:04
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Lorsque la modification d'une grille de charges est liée à la réalisation de travaux, c'est à la même majorité.
Cas classique pour une répartition du chauffage collectif aux tantièmes qui serait individualisée par la pose de compteurs-répartiteurs. idem l'eau chaude ou l'eau froide.
Si la répartition est déjà individualisée, comme c'est le cas pour dan69, la modification de la répartition nécessite l'unanimité.
Sur les "pertes" du circuit commun de distribution, il faut les comprendre comme "consommation d'énergie autre que celle des lots".
Parlez de 15 ou 20% reviendrait à penser que le circuit commun représenterait en surface d'échange thermique 15 ou 20% du totale des surfaces d'échange thermique, 15 ou 20% de la consommation d'énergie pour le seul circuit commun.
Une canalisation isolée, enterrée, "consommera" bien moins au m² qu'un radiateur tout nu d'un m² de surface d'échange, certainement pas plus.
Si la surface développée du circuit commun représente 3 ou 4% du total des surfaces destinées à chauffer les lots (principalement les radiateurs), on n'a certainement pas 15 ou 20% d'énergie en "perte".
C'est ce calcul qu'il faut faire.
Que nous avons fait il y a plus de 30 ans, d'où l'adoption des 5% d'énergie consommée pour la partie fixe, la surface développée du circuit commun représentant 3,5% du total des surfaces de chauffe.
Certes, le delta de 1,5% ajouté représente presque 50% des 3,5 ......
Utile complément de Louis.
Avec un bémol :
"les pertes dépendent de la température ambiante des parties communes laquelle varie entre l'été et l'hiver, ...."
Un chauffage l'hiver, nous sommes d'accord ... L'été ????
Ajout pour une donnée passée sous silence dans toutes les analyses de cette question.
Chacun se chauffe selon ses besoins ressentis, selon ses habitudes.
Nous savons tous que 20° semblent étouffants pour telle personne, une autre aura une sensation de froid avec 23°.
Sachant qu'on chauffe des volumes, il est "amusant" de comparer les différences de consommation lorsqu'elle est individualisée.
Certains ne se fixent que sur les consommations brutes, globales.
Ramené au m² chauffé, ce couple d'actifs avec 2 enfants "consommera" moins" que la dame agée qui ne bouge pas de chez elle.
Peu importe la situation du lot.
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Édité par - Gédehem le 20 mai 2016 16:53:00 |
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Sunbird
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7
Posté - 20 mai 2016 : 16:49:32
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Pour appliquer un coef 0 il faudrait que la chaufferie soit dans l'appartement et que votre appartement soit totalement isolé afin qu'il ne profite pas des calories qui pourraient venir des voisins.
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dan69
Contributeur actif
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8
Posté - 20 mai 2016 : 16:53:55
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Vouloir déterminer si le coefficient est de 0.05 , 0.15 ou ..... est une approche raisonnée du problème mais la lecture "stricte" du décret me conduit à considérer que soit on maintient les modalités actuelles (coefficient = 0.0) soit l'AG décide de les modifier et dans ce cas la valeur ne saurait être que 0.30 si l'on ne veut pas être "juridiquement" en faute. |
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Gédehem
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9
Posté - 20 mai 2016 : 16:55:55
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C'est toute la "bêtise" de ceux qui critiques l'individualisation du chauffage collectif, qui poussent à des installations individuelles.
"la valeur ne saurait être que 0.30 si l'on ne veut pas être "juridiquement" en faute."
Pas du tout.
Dans la mesure où, comme cela est prévu, la méthode de calcul du coefficient est présentée avec la nouvelle grille de répartition pour être publiée (modif RDC), explication détaillée du coeff 0,05 ou 0,08 si c'est le cas, la décision d'AG ne peut être contestée.
Les 0,30 sont pour ceux qui ne veulent pas calculer.
L.art.10 : "Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. » |
Édité par - Gédehem le 20 mai 2016 17:07:48 |
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Stéphane
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10
Posté - 20 mai 2016 : 17:23:04
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Ah, là , avec L.10 (que vous citiez pourtant déjà  ), je suis d'accord Gédehem (cf http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=21146 )
citation: Si la surface développée du circuit commun représente 3 ou 4% du total des surfaces destinées à chauffer les lots (principalement les radiateurs), on n'a certainement pas 15 ou 20% d'énergie en "perte".
En effet, mea culpa. Même si les tuyaux sont isolés à +/- 100% d'efficacité, la précision de l'estimation sera au maxi du maxi de +/-8% (2x4%)
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Édité par - Stéphane le 20 mai 2016 17:25:49 |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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11
Posté - 20 mai 2016 : 17:48:43
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citation: Peu importe la situation du lot.
...Quid des tuyaux non isolés, radiants allègrement dans les appartements les traversant ...
... l'apport de soleil par baie vitrée exposée plein sud, ne constitue pas un apport qui serait à même de réchauffer un appartement à comparer de celui exposé au nord ??
... l'appartement cerné d'autres appartements ne profite-t-il pas d'inertie supplémentaires par rapport à celui en pignon au rez dz chaussée ou au dernier étage ??? |
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Gédehem
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12
Posté - 20 mai 2016 : 19:21:17
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l'apport de soleil par baie vitrée exposée plein sud,
A la Jamaïque, peut être !
Mais en janvier ou février dans nos contrées au nord du 45° parallèle, "l'apport" en question se résume à 3 roupies de sansonnet .......
Ce serait même parfois une "perte" le reste du temps que je n'en serais pas surpris ..
"l'appartement cerné d'autres appartements ne profite-t-il pas d'inertie supplémentaires par rapport à celui en pignon au rez dz chaussée ou au dernier étage ???"
Peut être .... sauf qu'à ma connaissance personne n'a mesuré le différentiel entre tous les lots d'un même immeuble. D'autant que parfois, de construction, les lots aux extrémités ont été doté de radiateur dont la surface développée est plus importante que les autres.
Reste une constante : chacun se chauffe selon son ressenti, ses habitudes. Ici 19 sera bien, là 24 sera jugé insuffisant, peu importe la situation du lot. A cella on ne peut pas grand chose. Si l'installation délivre 21° (19° est la norme habitation), il ne sera pas possible de chauffer à 24.
Bien entendu, il faut que le circuit de distribution soit équilibré, c'est à dire que la "quantité chaleur" délivrée soit la même partout. |
Édité par - Gédehem le 20 mai 2016 19:28:20 |
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Stéphane
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13
Posté - 20 mai 2016 : 21:09:25
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Les études thermiques et autres Audits ou DPE en cours auront peut être leurs mots à dire |
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Sunbird
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Posté - 21 mai 2016 : 10:50:54
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citation: Initialement posté par Gédehem
l'apport de soleil par baie vitrée exposée plein sud,
A la Jamaïque, peut être !
Mais en janvier ou février dans nos contrées au nord du 45° parallèle, "l'apport" en question se résume à 3 roupies de sansonnet .......
Ce serait même parfois une "perte" le reste du temps que je n'en serais pas surpris ..
Je ne partage pas cet avis.
Je suis dans une maison sur la région parisienne et j'ai deux baies vitrées exposées ouest. En pleine hiver les pièces profitant de cet ensoleillement ont entre 2 et 4 degrés de plus, cette différence ne peut venir que de l'apport du soleil.
La chaudière étant équipée de deux sondes de température extérieure/intérieure pour permettre à cette dernière d'optimiser au mieux ces réglages, la seule solution que j'ai trouvé pour équilibrer thermiquement la maison, est de mettre en plus sur les radiateurs côtés ouest des thermostatiques.
En plein hiver côté ouest lorsqu'il y a du soleil j'ai donc 2 à 4 degré en plus que du côté est, mais les têtes thermostatiques jouent leur rôle en arrêtant la circulation dans les radiateurs dans ces pièces lorsque de l'autre côté de la maison la chaudière envoie de l'eau à 60°c dans les radiateurs.
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Gédehem
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Posté - 21 mai 2016 : 14:53:28
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Même si on ne peut transposer le cas d'une maison en chauffage individuel à une copropriété de 100 lots en chauffage collectif, vous répondez à la question : pour maintenir une température à peu près égale on régule soi même : on baisse ici on augmente là .
Ce dont on se moque lorsque la répartition est aux tantièmes.
Au mieux on ne fait rien, au pire on ouvre la fenêtre pour faire sortir les calories en plus.
Où l'on voit bien la différence en terme "économie d'énergie (fossile)" qui est le but de l'affaire, il ne faut pas l'oublier.
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dan69
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Posté - 22 mai 2016 : 09:54:44
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sur la valeur du "coefficient" :
Comment fixer cette valeur?
Selon Stéphane, les audits énergétiques obligatoires pourraient apporter des éléments. Peut-être, et dans quelle mesure, mais ce n'est pas leur finalité première.
Gédehem évoque la possibilité d'un calcul mais je pense qu'il y aurait tellement de paramètres et de facteurs à prendre en compte que je ne doute pas qu'il y aura toujours quelqu'un qui contestera la chose.
Toujours est-il qu'il me semble que la valeur de 0.30 est bien trop élevée et qu'elle ne peut que défavoriser ceux qui militent pour une consommation raisonnée et responsable de l'énergie!
sur la majorité requise pour modifier la répartition des charges :
Selon Gédehem, pour modifier la clé de répartition des charges, il faudrait un vote à l'unanimité des voix.
J'ai trouvé sur le net un "article" qui indique que l'unanimité ne serait pas requise si la répartition des charges n'est pas conforme à l'article 10 de la loi du 10/07/1965.
Or comme cela a été développé sur un autre topic de ce forum; la "participation" aux charges de chauffage dépendrait, en plus des consommations, de ce qui est appelé "l'utilité" (et ainsi donc le coefficient ne saurait être égal à 0.0).
Ainsi donc, la modification de la répartition des frais de chauffage pourrait se faire à la majorité de l'article 24.
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Gédehem
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17
Posté - 22 mai 2016 : 20:19:43
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Sur ce que vous indiquez, la répartition du chauffage collectif répond déjà au critère de l'art.10 al.1.
"J'ai oublié de préciser que les dépenses "chaufferie" (contrat de maintenance, divers entretiens, ....) sont réparties aux tantièmes."
Il y a bien une part fixe, aux tantièmes, et une part variable, selon les consommations compteurs. Si un appartement est vide, il n'aura aucun consommation mais devra supporter la part fixe du service collectif. Tout est conforme.
"Je précise que la copro. est depuis toujours dotée de compteurs individuels d'énergie et d'ECS et que depuis toujours la répartition s'est faite avec un coefficient égal à 0.00."
Aucun doute, aucune ambiguïté, tout est conforme, et depuis l'origine : cette répartition n'est modifiable qu'unanimement. |
Édité par - Gédehem le 22 mai 2016 20:21:23 |
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jprp33
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Posté - 25 mai 2016 : 22:33:59
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Sujet très intéressant, traité par des spécialistes, qui m’apprend beaucoup de choses auxquelles je ne pensais pas, mais avant d’invoquer le dernier alinéa de l’article 10, il ne faut surtout pas oublier le premier alinéa : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »
Êtes-vous bien sûr de « discuter » en fonction de l’utilité et non pas de l’usage (frilosité, exposition, etc…).
En tenant compte de vos différents avis (argumentés) je « pense » que le problème découlerait du deuxième alinéa de l’article 10 (tantièmes) devant être décidé à l’unanimité.
Le syndic « plaisante » en se basant sur le « f » de l’article 24 : « Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe. »
Mais si vous pensez que la modification de la grille est nécessaire vous pouvez toujours « utiliser » le dernier alinéa de l’article 11 de la loi. |
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dan69
Contributeur actif
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19
Posté - 26 mai 2016 : 18:32:32
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Merci jprp33 de me signaler l'alinéa f de l'article 24.
Si je comprends bien les adaptations du RC portant sur la répartition des charges devrait être votée à l'article 24 puisque qu'il s'agit d'appliquer des modifications législatives nouvelles. Et si l'AG vote contre, n'est-on pas hors la loi? |
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jprp33
Contributeur actif
France
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Posté - 26 mai 2016 : 21:33:03
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Individualiser les frais de chauffage concerne l'usage et non l'utilité critère retenu par l'article 10 concernant un équipement commun qui procure un service collectif, tel que le chauffage.
Le décret 2012-545 n'entre pas dans ce cadre !
Quant aux article 1 à 5 de l'arrêté du 27 août 2012 vous reconnaîtrez que cela est une usine à gaz inextricable !
Personnellement je trouve cet arrêté incomplet car il ne tient pas compte de la matière des canalisations, ni de l'épaisseur calorifère... et j'en oublie (étage, orientation, matériaux du gros-œuvre, incidence du rayonnement solaire, etc...) !
Je vous laisse cogiter sur : la consistance, la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation... critères avancés par l'article 5 de la loi 65-557 pour définir les tantièmes ! |
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Sujet |
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Perversité de certaines mesures 
