| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
181
 Posté - 27 mai 2016 : 11:42:21
|
|
citation: Initialement posté par GédehemJany : "alors pourquoi fixer la majorité de l’article 25 à 50% du total des voix, plutôt que 1/3 qui suffirait , semble-t-il ?"Parce que vous confondez encore  , puisque vous y revenez, une règle de majorité (les 50% de l'art.25) qui permet de décider, avec, à défaut de pouvoir décider à cette majorité des 50%, la fixation d'un seuil dérogatoire (le 1/3) qui autorise alors l'AG à décider à la majorité de principe, celle de l'art.24.
Pour l'utilité de la discussion il faudrait commencer par s'entendre sur les sens de l'expression du premier alinéa de l'article 25 :"a recueilli au moins le tiers des voix..." :
Pour ma part, je comprends que le projet doit avoir été approuvé ( par une simple majorité) mais n'a pu être adopté car la majorité est inférieure au minimum requis ( 1/3 du total ) .( cf. mon post n°126 page 7).
Certains comprennent que le seul fait d'avoir recueilli au moins 1/3 des voix ( même si le projet est refusé ) permet le passage au 2ème vote . Cette lecture serait incohérente car le 2ème vote serait nécessairement un refus également , si les votes restent inchangés, ce qui est l'hypothèse logique et normale à prendre en compte...
Sinon on pourrait aussi prendre en considération les cas d'arrivées tardives ou de départs anticipés des participants, entre deux votes... et alors la discussion pourrait encore durer longtemps !
Dans la lecture qui n'est pas la mienne, et dans l'hypothèse de la cohérence des votes ( identiques à chaque étape), il semble bien que si le vote intermédiaire n'est pas effectué ( sur l'opportunité du 2ème vote à la simple majorité et sur la passage immédiat au 2ème vote) il suffirait de fixer à 1/3 et non à 50% la majorité requise par l'article 25.
Le passage au 2ème vote à la simple majorité (dans le cas d'une approbation du 1/3 mais insuffisante pour adopter), n'est cohérent qu'à la condition qu'il ait été approuvé par un vote préalable par l'AG statuant à la simple majorité. Dans ce cas il se pourrait en effet que l'on constate des changements de votes. |
|
|
|
|
|
|
jprp33
Contributeur actif
France
230 message(s)
Statut:
|
|
 182
 Posté - 27 mai 2016 : 12:19:34
|
Jany, tenez vous en aux explications du dernier post de Luc !
L'article 25-1 ne fixe pas de seuil de déblocage mais les modalités du second vote (immédiatement ou lors d'une AG ultérieure).
En fait de « premier vote » et de « second vote », il serait préférable de comprendre « vote indicatif » pour savoir s'il faut prendre une décision, par un « vote définitif » aux conditions de l'article 24, immédiatement ou lors d'une AG ultérieure. |
|
|
|
183
Posté - 27 mai 2016 : 12:56:51
|
jany2718 : Pour ma part, je comprends que le projet doit avoir été approuvé ( par une simple majorité) mais n'a pu être adopté car la majorité est inférieure au minimum requis ( 1/3 du total ) .( cf. mon post n°126 page 7).
Certains comprennent que le seul fait d'avoir recueilli au moins 1/3 des voix ( même si le projet est refusé ) permet le passage au 2ème vote
Vous n'avez toujours pas compris que l 1/3 des voix n'est PAS une majorité à atteindre, mais le minimum de voix requis pour que la passerelle 25.1 soit possible, c'est à dire un nouveau vote à l'article 24.
|
|
|
|
jprp33
Contributeur actif
France
230 message(s)
Statut:
|
|
184
Posté - 27 mai 2016 : 13:20:52
|
philippe388 = Et vlan passe moi l'éponge !
Notre super héro massacreur des arrêts de la Cour de cassation et adepte du passage en force et de l'abus de minorité a encore frappé ! |
|
|
|
185
Posté - 27 mai 2016 : 13:55:16
|
jprp33 : Et vlan passe moi l'éponge
Vous avez écrit tellement de bêtises sur ce fil !!!!   
En autre que l'article 25.1 ne pouvait pas être appliqué dans une AG avec plus de 501/1000 èmes de présents ou représentés. Mais vous avez puet être une cassation la dessus.
Pouvez vous m'indiquez quand a quel moment de ce long fil j'ai pu parler de passage en force et d'abus de majorité ?
|
|
|
|
jprp33
Contributeur actif
France
230 message(s)
Statut:
|
|
186
Posté - 27 mai 2016 : 14:15:47
|
Application de l'article 25-1 avec 501/1000 èmes de présents et représentés = passage en force par abus de minorité !
Dernier conseil : apprenez à lire les arrêts de la Cour de cassation en particulier ceux du 17 décembre 1997, pourvoi 96-13177 (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...63&fastPos=1) et du 12 mai 2016, pourvoi 15-15140 (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...89&fastPos=1) !
Questions :
- Sont-ils complémentaires ?
- Lequel concerne l'application de l'article 25-1 et pour quelles raisons ? |
|
|
|
jprp33
Contributeur actif
France
230 message(s)
Statut:
|
|
187
Posté - 27 mai 2016 : 15:49:25
|
|
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
188
Posté - 27 mai 2016 : 16:01:53
|
pour éviter les malentendus, je reformule le début de mon post 181 :
Pour l'utilité de la discussion il faudrait déjà commencer par s'entendre sur les sens de l'expression du premier alinéa de l'article 25 :"a recueilli au moins le tiers des voix..." :
Pour ma part, je comprends que le projet doit avoir été approuvé ( par une simple majorité) mais n'a pu être adopté car la majorité ayant approuvé le projet est inférieure au minimum requis ( 1/3 du total ) .( cf. mon post n°126 page 7 : il faut distinguer la simple approbation du projet de l'adoption de la résolution ).
Certains comprennent que le seul fait d'avoir recueilli au moins 1/3 des voix ( même si le projet est refusé ) permet le passage au 2ème vote . Cette lecture serait incohérente car le 2ème vote serait nécessairement un refus également , si les votes restent inchangés, ce qui est l'hypothèse logique et normale à prendre en compte...
Sinon on pourrait aussi prendre en considération les cas d'arrivées tardives ou de départs anticipés des participants, entre deux votes... et alors la discussion pourrait encore durer longtemps !
|
|
|
|
jprp33
Contributeur actif
France
230 message(s)
Statut:
|
|
189
Posté - 27 mai 2016 : 16:43:45
|
Je vois ce qui vous tracasse.
Prenons 1000 voix comme total des voix de tous les copropriétaires ; 500 voix au total des présents et représentés : l'AG ne peut pas décider favorablement aux conditions de l'article 25 (pas de choix possible) ; 334 des voix des présents et représentés sont « pour » soit au moins le tiers du total des voix du syndicat : il est évident que si l'on se base sur les conditions de l'article 24 la décision serait favorable puisqu'au maximum il y aurait 166 voix « contre » (en cas d'abstention ce total diminuerait d'autant).
Vous sautez une étape !
Le vote initial, dans le cas ou l'AG ne peut pas décider faute de présents et représentés, n'est en aucun cas décisionnaire, il permet de savoir si l'on doit procéder, immédiatement ou lors d'une AG ultérieure, à un vote décisionnaire aux conditions de l'article 24.
Si l'on se trouve dans les conditions du premier alinéa de l'article 25-1 (500 à 334 des voix du syndicat favorables) le vote décisionnaire a lieu immédiatement ; si l'on se trouve dans les conditions du deuxième alinéa de l'article 25-1 (moins de 334 voix du syndicat favorable) le vote décisionnaire aura lieu lors d'une AG ultérieure.
Vous ne pouvez pas, en fonction du résultat d'un vote prévu au départ aux conditions de l'article 25 décider de rabaisser, en cours de route, les conditions de majorité à celles de l'article 24 ! |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
190
Posté - 29 mai 2016 : 10:49:03
|
Ce n'est pas une question de chiffres qui tracasse Jany, mais celle du sens du mot "recueillir" dans le texte :
"Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix ....."
"Recueilli" compris comme "approuvé" .....
Mauvaise compréhension née de la confusion sur le sens (la direction) d'une expression majoritaire.
S'agissant de DECIDER, il n'est jamais question d'APPROBATION. A la question qui lui est soumise, l'AG peut DECIDER d'approuver ou de rejeter la proposition. C'est l'objet de toute AG d'un groupement : décider à la majorité requise, quel que soit le sens de la décision.
C'est là la confusion de Jany.
Dans la mesure où une AG s'exprime majoritairement "contre" la proposition sans passer la majorité de l'art.25, elle n'a rien décidé.
Toutefois, si le projet a recueilli un seuil du 1/3 des voix du syndicat (ici "contre"), l'AG peut alors décider en organisant aussitôt un second vote.
Lors d'un vote, la proposition ne peut recueillir que les voix qui expriment une opinion  , que ce soit pour approuver ou refuser la proposition.
Ce serait fort de café que seuls les "pour" aient raison contre une majorité de "contre" , ces "contre" ne représenteraient-ils que le 1/3 des voix... |
Édité par - Gédehem le 29 mai 2016 11:02:26 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
191
Posté - 29 mai 2016 : 11:02:00
|
Quand on dit qu'une proposition de résolution a recueilli 325 voix ou 30 %des voix il ne peut s'agir que de voix POUR.
Cela ne veut pas dire que l'assemblée a décidé de l'adopter.
Il n'y a décision d'adoption que lorsque l'on peut dire qu'elle a recueilli 325 voix, soit la majorité des voix exprimées dans le cas d'un vote à la majorité simple.
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
192
Posté - 29 mai 2016 : 11:10:10
|
Pardon, mais c'est encore une confusion sur le terme "recueillir" , s'agissant ici de fixer un seuil dérogatoire et non décisionnel.
Ou encore du sens de l'expression des voix
Si le vote sur un point soumis à la maj art.25 se réparti entre 400/1000 'contre" et 300 "pour", l'AG n'a rien décidé.
La proposition "a recueilli" 400 'contre' et 300 'pour'.
La proposition ayant recueilli plus du 1/3 des voix, l'assemblée peut décider lors d'un second vote.
Si la proposition n'avait 'recueilli' que 320 dans un sens et 310 dans l'autre, la proposition n'aurai pas recueilli le 1/3 des voix, peu importe que ces 1/3 des voix soient "pour" ou "contre".
On se moque ici que ce 1/3 soit "pour" ou "contre", précision absente pour la bonne raison qu'elle n'aurait aucun sens dans un système où le vote majoritaire l'emporte toujours, peu importe son sens. .
|
Édité par - Gédehem le 29 mai 2016 11:22:11 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
193
Posté - 29 mai 2016 : 11:54:28
|
citation: Mais la proposition ayant recueilli plus du 1/3 des voix, l'assemblée peut décider lors d'un second vote.
On se moque ici que ce 1/3 soit "pour" ou "contre", précision absente pour la bonne raison qu'elle n'aurait aucun sens dans un système où le vote majoritaire l'emporte toujours, peu importe son sens. .
Non, cher Gedehem ! Cela est inexact.
Primo : l'article 25-1 de la loi dit a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. Dans l'article 19 du décret on lit " a obtenu au moins le tiers des voix ..."
La condition ne vise l'obtention du tiers des voix de tous les copropriétaires que pour les voix POUR .
Dans l'exemple fourni par le Code Lexisnexis, avec 750 voix sur 1000 les CONTRE sont majoritaires à 400 sur 750.
Mais les POUR à 350 dépassent le seuil de 334. Cela suffit pour qu'il y ait un second vote.
En ce sens également M Capoulade La copropriété édition 2012/2013 n° 903 b) : " Enfin le projet qui n'a été ni adopté ni repoussé doit avoir recueilli le vote favorable d'au moins un tiers des voix du syndicat au cours de cette première votation "
A relever la terminologie beaucoup plis contestable de M. Rouquet dans le Code Dalloz sous l'article 19 du décret " Lorsque le projet rejeté a tout de même fédéré au moins le tiers des voix, l'article 25-1 de la indique ..... "
Le projet est d'autant moins rejeté que l'auteur ne fournit par l'exemple très parlant évoque ci dessus et son vote CONTRE majoritaire même si c'est de manière insuffisante.
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
194
Posté - 29 mai 2016 : 12:09:17
|
Entre "obtenir" et "recueillir" je ne vois même pas une feuille à cigarette s'agissant du résultat d'un vote ....
Mais les POUR à 350 dépassent le seuil de 334. Cela suffit pour qu'il y ait un second vote.
Les seuls 400 "contre" n'y suffiraient pas ???
400 "contre" et 300 "pour", il n'y aurait pas possibilité de décider lors d'un second vote ???
Impossible de suivre cette démonstration.
C'est ajouter une impossibilité à des dispositions qui, très justement, permettent au syndicat de DECIDER sous condition.
|
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
195
Posté - 29 mai 2016 : 13:59:23
|
A toutes fins utiles , rappelons que l’article 25-1 ne fait pas référence à des votes « POUR » ou « CONTRE » . Il ne s’intéresse qu’au « PROJET » et au nombre de voix qu’il a recueilli lors du premier scrutin. Dès lors, la lecture la plus vraisemblable du texte consiste , à mon avis , à comprendre que ledit projet doit avoir été approuvé ( il y a eu plus de votes favorables que défavorables). Mais attention : Projet approuvé ne voulant pas dire résolution adoptée ! ( déjà dit antérieurement ).
Si les votes défavorables au projet , dès lors qu’ils excèdent 1/3 du total , permettaient le passage au 2ème vote à la simple majorité, cela serait probablement du temps perdu, ( dans l’hypothèse de la cohérence des votes et de leur invariance ) , car la décision est déjà donnée par le 1er vote : rejet du projet .
Si l’on admet la possibilité de changement de position de certains copropriétaires lors du second vote, alors cela implique a fortiori , la nécessité du vote intermédiaire, quant à l’opportunité de ce passage au second vote à la simple majorité. Rappelons toutefois que ce vote intermédiaire est en principe incontournable car l’article 25-1 dit « l’AG peut décider » et non « l’AG décide » : il s’agit donc d’une possibilité donnée à plusieurs personnes et non d’une obligation. Cette possibilité impose un vote pour savoir si l’AG la retient ou non .
|
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
196
Posté - 29 mai 2016 : 14:12:18
|
Après 10 pages de débat et près de 200 messages sur le même sujet,
tout le monde est enfin d'accord sur le mécanisme de l'article 25-1....  
Ou pas encore ?!...  
|
 |
|
 |
 |
 |
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - Luc Standon le 29 mai 2016 14:13:07 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
197
Posté - 29 mai 2016 : 15:52:16
|
La question d'un second vote ne se pose que si au premier vote, la majorité prévue par l'article 25 n'a été atteinte ni par les voix POUR, ni par les voix CONTRE. L'assemblée n'a pas décidé à la majorité de l'article 25.
La seule condition pour un second vote immédiat est que le projet de résolution présenté au premier vote ait recueilli (ou obtenu) des votes POUR représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
Il n'existe aucune autre condition pour un second vote immédiat.
Cette solution simple est conforme aux textes.
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
198
Posté - 29 mai 2016 : 16:10:37
|
" Il ne s’intéresse qu’au « PROJET » et au nombre de voix qu’il a recueilli lors du premier scrutin. Dès lors, la lecture la plus vraisemblable du texte consiste , à mon avis , à comprendre que ledit projet doit avoir été approuvé ( il y a eu plus de votes favorables que défavorables). Mais attention : Projet approuvé ne voulant pas dire résolution adoptée "
C'est tout l'objet de la discussion.
Un projet approuvé (par l'AG) est un projet adopté.
Le projet adopté a forcément été approuvé.
"Il ne s’intéresse qu’au « PROJET » et au nombre de voix qu’il a recueilli lors du premier scrutin. ""
Nous sommes d'accord sur ce point !
S'il est approuvé par la majorité art.25, c'est qu'il est adopté.
S'il est refusé par la majorité art.25 c'est qu'il est rejeté.
Dans ces 2 cas, il y a "décision".
(ref Lart.25 : "Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant ...".
On parle bien ici d'adoption d'une décision Pas d'un projet.
Nous sommes toujours d'accord ?
Lors d'un vote, les voix s'expriment pour ou contre le projet, la proposition. Aucun texte ne précise ce qu'il en est du sens de ces votes.
Comme vu plus haut lorsque la proposition obtient la majorité prévue, les voix obtenues, "recueillies", peuvent être majoritairement favorables (décision d'adoption), comme majoritairement défavorables (décision de rejet).
Aucun texte ne prétend que la majorité décisionnelle doit être obligatoirement "favorable", que le projet pour être adopté, décidé, doit recueillir majoritairement un vote "pour".
Autant rester au lit !
Art. 25-1 : "lorsque l'AG ... n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent (décision d'adoption ou de rejet) mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix .....,
"recueil de voix" qui s'entend au regard de l'expression des voix lors du vote initial.
Expression qui peut être majoritairement favorable ..... comme majoritairement défavorable.
Dans un cas le projet recueillera plus du 1/3 de voix favorables, dans un autre il recueillera plus du 1/3 de voix défavorables.
Pour décider, qui est la finalité de toute AG, et dans ces 2 cas, organisation d'un second scrutin.
Nier toute valeur à des voix qui, pour plus du 1/3, seraient majoritairement défavorables au projet remet en cause tout le système démocratique institué en copropriété.
Pour décider.
Pas pour taper en touche .....
JPM :
"ait recueilli (ou obtenu) des votes POUR ..."
Quelle disposition le précise ?
Des votes "contre" majoritaires (le 1/3) ne comptent pas pour décider ???
Que le 1/3 des voix recueillies par le projet soient pour ou contre, elles représentent de la même façon au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, ouvrant la porte du second vote automatique.
|
Édité par - Gédehem le 29 mai 2016 16:46:15 |
|
|
|
199
Posté - 29 mai 2016 : 16:56:14
|
JPM : Quand on dit qu'une proposition de résolution a recueilli 325 voix ou 30 %des voix il ne peut s'agir que de voix POUR.
??????
Une drole d'interprétation pour pour un syndic pro ! très surprenant.
La même approche que pour les opposants à une " décision" d'AG. Les opposants ne sont pas seulement ceux qui ont voté contre l'adoption d'une résolution MAIS aussi ceux qui ont voté POUR une résolution rejetée par l'AG.
Si l'on suit votre raisonnement, SEULS les CONTRE sont des opposants à une décision d'AG.
JPM : de nombreux syndics proposent TRES TRES souvent des résolutions avec un texte " négatif " comme : l'AG a décidé de NE PAS ADOPTE les travaux !! Vote POUR majoritaire à une résolution qui a rejeté la question proposée !!
Le copropriétaire lamnda va y perdre son latin si il suit ce fil et les explications des proclamés" juristes" !!!
Je rejoint gedehem sur sa lecture de ce texte.
A ce jour TOUS les syndics de notre SDC avaient et ont la même lecture.
C'est grace à cette lecture que le SDC a élu son syndic, même avec des voix POUR inférieures au tiers des voix, et des contre supérieures à ce tiers.
Des copros changeant de votes afin de ne pas se retrouver sans syndic, et la cas AP.
gedehem :
Pour décider, qui est la finalité de toute AG, et dans ces 2 cas, organisation d'un second scrutin.
Peu importe la décision du tiers atteint.
Prenons le cas d'une AG dont 332/1000 èmes vote POUR et 500/1000 èmes votent contre.
JPM nous propose projet rejeté et aucune possibilité de la passerelle 25.1 !! avec pourtant 832/1000èmes présents ou représentés. Est-ce réellement la vision du législateur ?
Les 500/1000 de Contre permet le passage à la passerelle 25.1, et l'AG va décider à la majorité 24, c'est à dire 417/1000 èmes d'adopter ou de rejeter cette résolution. C'est un autre vote à une autre majorité. Les compteurs sont remis à zéro, comme tout autre élection.
|
Édité par - philippe388 le 29 mai 2016 17:02:04 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
200
Posté - 29 mai 2016 : 17:30:35
|
Philippe388 : citation: de nombreux syndics proposent TRES TRES souvent des résolutions avec un texte " négatif " comme : l'AG a décidé de NE PAS ADOPTE les travaux !! Vote POUR majoritaire à une résolution qui a rejeté la question proposée !
Observation tout à fait pertinente ! Un projet de résolution doit toujours être présenté en mode positif, même quand le conseil syndical et la majorité entendent bien refuser l'autorisation demandée par un copropriétaire. Il suffit de voter contre.
Mais elle ne peut pas aller à l'encontre de la solution simple énoncée.
et encore : citation: Prenons le cas d'une AG dont 332/1000 èmes vote POUR et 500/1000 èmes votent contre.
JPM nous propose projet rejeté et aucune possibilité de la passerelle 25.1 !! avec pourtant 832/1000èmes présents ou représentés. Est-ce réellement la vision du législateur ?
Oui, sans aucun doute !
Dans ce cas le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires,
et par ailleurs il n'a pas été rejeté à la majorité de l'article 25
Donc on applique le second alinéa de l'article 25-1 soit une assemblée convoquée dans le délai de moins de trois mois.
La solution n'est pas douteuse.
|
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Mécanisme de l'article 25-1 
