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anime_girl
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101
 Posté - 03 oct. 2016 : 05:53:13
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bonjour JPM
On ne peut avoir qu'un seul livret A. Expliquez-nous pourquoi cela sera un avantage
MERCI |
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BIBI
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 102
Posté - 03 oct. 2016 : 20:03:25
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J 'attire l 'attention des contributeurs sur l'astuce pour
vérifier si compte séparé ou pas avec le n°NNE
post 98 .. Page 5 |
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anime_girl
Contributeur actif
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103
Posté - 04 oct. 2016 : 06:48:25
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bonjour,
J'ai vérifié avec le NNE le compte que nous avons n'est pas un compte séparé. Rien d'étonnant avec ce syndic; Le président du conseil syndical prétend qu'il a une attestation de la banque que nous avons bien un compte séparé, avec les mentions de non fusion et de non compensation avec un autre compte. Je n'ai pas besoin de vous donner le nom de ce syndic je pense que vous aurez compris |
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BIBI
Contributeur vétéran
France
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104
Posté - 04 oct. 2016 : 07:43:46
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Autre groupe .. Concernant mon sujet .. Mais même résultat et stratégie ..
Groupe B....N et crédit mutuel dans mon sujet ..Il reste à obtenir la convention .. Mais déjà épinglée par l'ARC ..Avec
L'astuce de la double Convention (particulière et de preuve.. |
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JPM
Modérateur
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105
 Posté - 04 oct. 2016 : 08:52:08
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Bibi ! Occupez vous des recouvrements et des états datés qui sont établis pour les projets de vente.
C'est là qu'est le nœud de la remise en ordre de la copropriété si vous avez un bon syndic maintenant.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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106
Posté - 06 oct. 2016 : 12:03:59
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citation: Initialement posté par JPM
Bibi ! Occupez vous des recouvrements et des états datés qui sont établis pour les projets de vente.
C'est là qu'est le nœud de la remise en ordre de la copropriété si vous avez un bon syndic maintenant. Si cela ne ressemble pas à une défilade cela y ressemble fortement (botter en touche)...
Je constate donc que l'édition de fin juin 2016, des États Généraux de la Copropriété 2.0 (organisée par DALLOZ Formation en partenariat avec l’AJDI sous la présidence de Me Patrice LEBATTEUX : http://www.syndicpro.fr/2016/07/06/...ts-generaux/ ) n'a finalement abouti à rien de concret en la matière, et que la profession n'est certainement pas décidée à remédier à la dérive actuelle concernant les comptes séparés des syndicats... La masse financière étant trop juteuse.
Autant l'avouer rien ne va donc s'arranger (ni être facilité) avec l'ouverture obligatoire (à partir de janvier 2017) du compte d'épargne du fonds travaux.
citation: Initialement posté par BIBI
J 'attire l 'attention des contributeurs sur l'astuce pour
vérifier si compte séparé ou pas avec le n°NNE
post 98 .. Page 5 Pour information complémentaire : dans sa revue trimestrielle #114 du 4° trimestre 2016 (pages 17 à 19), l'ARC publie un dossier fort instructif sur ces points mentionnés par BIBI.
Sans oublier le petit guide gratuit de la Collection "Comment Faire #14" portant justement sur "Le compte séparé après la loi ALUR" (réservé aux adhérents) :
http://arc-copro.fr/librairie/comme...-la-loi-alur
citation: Initialement posté par BIBI
Il reste à obtenir la convention .. Mais déjà épinglée par l'ARC ..Avec L'astuce de la double Convention (particulière et de preuve.. Si votre syndic ne veut toujours pas vous fournir une copie de la double-convention, n'oubliez pas non plus d'informer votre syndic que les conventions conclues à la connaissance du syndicat ne sont pas opposable aux copropriétaires.
citation: 6° alinéa, Art.18 de la L.1965 :
- de soumettre à l'autorisation de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 24 toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste est fixée par décret, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention. Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat ;
En ce sens, les conventions de banque XXX portant sur le compte séparé du syndicat doivent être connues des copropriétaires.
Car au final, il s'agit bien de la banque du syndicat, et non celle du syndic (quand bien même le syndic aurait choisie l'établissement bancaire).
De même, le syndic doit fournir chaque année, pour information aux copropriétaires, et afin de vérifier l'exactitude des frais bancaires éventuellement imputés en charges générales en cours d'année, les conditions tarifaires de la banque concernant la gestion du compte du syndicat.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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107
Posté - 06 oct. 2016 : 14:51:56
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Luc Standon : 6° alinéa, Art.18 de la L.1965 :
- de soumettre à l'autorisation de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 24 toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste est fixée par décret, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention. Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat ;
Etes vous sur d'avoir compris cet article et que cela concerne la convention d'ouverture du compte bancaire du syndicat ??
On parle bien ici d'une convention passée entre le syndicat et le syndic, ou d'une personne ou d'une entreprise liée directement ou indirectmement au syndic  
Luc Stanbdon : Car au final, il s'agit bien de la banque du syndicat, et non celle du syndic
Ah Bon !! 
Luc Standon : le syndic doit fournir chaque année, pour information aux copropriétaires, et afin de vérifier l'exactitude des frais bancaires éventuellement imputés en charges générales en cours d'année, les conditions tarifaires de la banque concernant la gestion du compte du syndicat.
OU avez vous lu cela ? un texte de loi la dessus ?
Vous zappez encore une fois le CS et son président. Le CS doit demander ce document; mais combien le font, pour des frais variants entre 20 et 50 € ?
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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108
Posté - 06 oct. 2016 : 16:35:01
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Qui me parle ?!....
Ah ce n'est que php388... Bon bien c'est pas bien important, donc...
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Gédehem
Pilier de forums
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109
Posté - 06 oct. 2016 : 19:24:36
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Pourtant ....
"Car au final, il s'agit bien de la banque du syndicat, et non celle du syndic "
Raison pour laquelle l'al.6 de l'art.18 est étranger à l'affaire ...
Pour le reste, c'est une constante depuis des dizaines d'années, du moins depuis la libéralisation de la "profession", que la moindre disposition qui serait protectrice pour les syndicats, ou tout simplement application de règles de droit, est aussitôt contournée par quelques manœuvres tortueuses et arguments fallacieux.
Dans le genre "si on ferme la porte je passe par la fenêtre".
Le compte séparé a été rendu obligatoire partout et pour tous en 2000. C'était tout simple.
16 ans plus tard, on voit où on en est .......
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JPM
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110
Posté - 06 oct. 2016 : 21:21:52
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à noter que cette fois ci encore on (qui on ?) est intervenu pour réduire le champ d'application du principe de gestion financière par compte bancaire séparé.
Il s'agit des petits syndicats. Le syndic peut gérer par sous-comptes individualisés d'un compte bancaire ouvert à son nom.
Dans ce cas l'obligation de garantie financière demeure justifiée.
On va pouvoir bientôt apprécier ce mode de gestion que la Chancellerie a cru pouvoir généraliser il y a une dizaine d'années environ. Peine perdue à l'époque.
Quant à la discussion en cours ? C'est comme dans le cas de Bibi s'acharner à soigner la modeste blessure d'un malade qui frise la crise cardiaque.
Qui a tenté de mener une concertation solidement organisé à propos des comptes pivot ? Merci de nous le dire
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Édité par - JPM le 06 oct. 2016 21:24:42 |
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BIBI
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111
Posté - 07 oct. 2016 : 04:49:33
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JP.M
Bibi s'acharne ....
Eh! oui ... disons que Bibi est pugnace ...
OUI .. en plus du reste , j'oeuvre aussi pour avoir preuve et confirmation que le crédit mutuel a bien ouvert des VRAIS COMPTES SEPARES !!
Vous écrivez : " Si vous avez un bon syndic maintenant "
vous alléguez cela !!..
Nouveau syndic ( enfin .. depuis 2014 !!) ..pas si bien que cela : disons un peu moins pire que le groupe précédent ...
Bien ?? en ayant omis de prendre des hypothèques légales .. en ayant fait des appels surestimés pour des créances douteuses ..
sans barrage : ce bon syndic (moins pire ) avait porte à l'ordre du jour Appels à hauteur de 159 000 € pour 4 créances douteuses
Je m'en suis "occupe " JP.M .. j'ai diffusé des notes d'alerte :
conclusion ce "syndic bien" a appelé 70 000 € pour 3 créances "douteuses " quand même sans aucun justificatifs .. et sans prises d'hypothèques légales !!
"Bien" chez ce syndic = la responsable du services contentieux qui est vigilante .. et sa coordination avec l'avocate ...
Autre sujet (bibi : occupez vous des états datés .. ventes .. ) quesaco ??
Auriez vous acheter un appartement dans cette résidence pour avoir connaissance des états datés ..
Qui d'autres que les vendeurs/acheteurs ont accès aux états datés (!)
je ne fais partie ni des uns ni des autres ... En quoi être concerne ??
Par contre- je sais les appartements sont bradés ...
Comme le dit un jeune héritier (encore étudiant .. qui ne pourra payer les charges ..) d'un appartement de la résidence services en question : les vautours tournent autour de lui .. et il est peiné de constater que le fruit du travail de ses grands parents .. est ainsi sous estimé .. ( 3 fois moins que la valeur d'appartements équivalents ..) m'enfin..
Je reviens sur le sujet des comptes séparés (pas séparés) .. La LOI l'exige (point )
Autre sujet :
Un cabinet d'AUDIT vient de signaler qu'il aura des difficultés à accomplir sa mission dans une copropriété avec un compte non séparé ... avant même de prendre le dossier ...
Curieusement : le syndic voulait diriger le conseil syndical vers un cabinet d'audit qu'il connaissait ... qui lui: acceptait la mission (?)
Nous attendons : de B....N .. les éléments réclamés conformément à la résolution d'ouverture d'un vrai compte séparé ( qui vient d'être (re)votée en AG spéciale ) avec preuves à l'appui ..dates de valeur à J+2 (maxi) ..
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BIBI
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112
Posté - 07 oct. 2016 : 04:59:54
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PS :
ACHARNE .. vous avez dit ACHARNE .. j'ai au moins le mérite de ne pas lâcher prise ! de ne pas fermer les yeux !
Même face aux groupes qui "nous roulent dans la farine " face aux banques qui leur procurent des attestations de complaisance !!!
Quant à la modeste blessure ... d'un cardiaque etc.. qui dit : "que le blessé n'est pas en plus , devenu cardiaque à cause des abus divers et variés "!!
Bibi : lanceur d'alertes .. ( mission dangereuse .. )
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JPM
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113
Posté - 07 oct. 2016 : 10:58:26
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à mes yeux l'acharnement est louable
En ce cas c'est sur les recouvrements qu'il faut s'acharner.
Pour connaître le pré état daté il faut seulement avoir l'intention d'acheter. Pour certains contrôles il suffit de vérifier les petites annonces.
Quant au syndic ? C'est le tout nouveau.
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BIBI
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114
 Posté - 07 oct. 2016 : 11:26:23
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Jp. M
Jusqu en mai 2014 (syndic/.Durant plus de 20 ans =
S.....I- Paris ) depuis mai 2014 % le même syndic B....N nice .
Donc pas tout nouveau ....
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BIBI
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115
Posté - 07 oct. 2016 : 11:34:52
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Pour les impayes ..
Les procédures sont en cours ..
Saisies votées ..
Nonobstant :
Les délais de la justice sont incompressibles ..
Et malheureusement .. Les décès .. continuent .. Donc nouvelles indivisions .. nouveaux dossiers .. Et l astuce de 2 résidents (dossier B de F )..= intouchables pour 24 mois ..
" On" s est acharné à changer de syndic ..
A faire l 'externalisation des services restauration ..cuisine ..supprimer les repas du soir en salle ..
Il reste le personnel administratif .. dossier à l'étude ..
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JPM
Modérateur
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116
Posté - 07 oct. 2016 : 12:15:52
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Saisies votées ? On s'en contre moque dans un premier temps
Le principal est d'inscrire l'hypothèque prévue par l'article 19 et d'actualiser cette inscription, dès qu'un certain seuil est franchi. C'est à dire après deux trimestres impayés dans les résidences seniors.
Ensuite il faut obtenir une ou plusieurs décisions exécutoires
On en vient alors à l'autorisation de saisir dont l'efficacité dépend de l'existence d'une décision judiciaire exécutoire, ou de la vraisemblance de sa proximité.
Ne pas oublier que la saisie immobilière peut s'accommoder d'une vente amiable ce qui parait être une pratique courante dans les résidences seniors.
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JPM
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117
Posté - 07 oct. 2016 : 12:17:11
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Je suis resté dans l'idée, fausse peut être, qu'un nouveau syndic a été désigné il y a quelques semaines ??????
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BIBI
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118
Posté - 08 oct. 2016 : 02:49:56
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Il n y a pas eu d hypothèques Légales pour 4/5 des créances qualifiées de douteuses (justement sans justificatifs)
Ce point à été évoqué ici
Pour le syndic .. Pas peut être ..Mais oui idée fausse .
Pour l état date .. vous n avez pas répondu à ma question .. |
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JPM
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119
Posté - 08 oct. 2016 : 09:22:32
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Pour l'état daté, il suffit de se porter candidat à une acquisition pour en avoir connaissance.
L'agent immobilier doit fournir les indications sur simple demande.
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Piovem
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Posté - 08 oct. 2016 : 10:41:54
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citation: Initialement posté par JPM
Pour l'état daté, il suffit de se porter candidat à une acquisition pour en avoir connaissance.
L'agent immobilier doit fournir les indications sur simple demande. Quelle belle occasion, BIBI, de "vivre" de l'intérieur les joies de cette non-copropriété. Portez-vous candidate à l'achat d'un des nombreux appartements abandonnés par leur maître.
Les Alpes-Maritimes, ne connaissent qu'une loi: Stemmer ou assimilés... |
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Sujet |
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comptes séparé? 
