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 Posté - 19 mars 2016 : 18:15:53
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Notre syndic vient de changer d'assurance sans que le nouveau contrat soit joint à l'OdJ; et en affirmant que les garanties sont identiques mais pour un cout moins cher, plus de franchise et que l'assurance juridique était aussi incluse, alors que c'est un contrat différent.
De 6200 € on passe à 3200 € !! quasi 50% de moins, je suis très septique sur les clauses de ce contrats.
Mais cela me confirme que le nouvel actionnaire du cabinet de notre syndic (10% des parts) est cet assureur.
Aucune information donné lors de l'AG, alors que c'est une obligation. Aucun accord de l'AG.
Une contestation devant le TGI entrainerait elle la nullité du contrat de syndic ?
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sonia75
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 Posté - 19 mars 2016 : 18:40:43
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tiens tiens, vous voilà déjà parti au tribunal, vous qui m'accusez sans cesse de vouloir assigner à tort et à travers !!
A ma connaissance, pour assigner et gagner, vous devez prouver avoir subi un préjudice (financier ou matériel).
Il fait partie des missions du syndic de remettre en concurrence régulièrement les contrats pour que la copro bénéficie des meilleurs tarifs, à qualité égale bien sur.
Voici mon modeste avis sur la question, et je ne vois pas non plus l'utilité du TGI, le TI devrait suffire..., si vraiment vous estimez que ça vaut la peine.
Après cela votre syndic présentera certainement de lui-même sa démission si vous l'attaquez.
Mais sinon, si vous ne demandez pas l'annulation du contrat (et uniquement le retour de l'assureur plus cher), aucune raison pr que cela annihile selon moi.
A titre personnel, ns avons déjà changé d'assureur avec une réduction de 50%, les garanties étaient les mêmes. |
Édité par - sonia75 le 19 mars 2016 18:42:15 |
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Franck1966
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Posté - 19 mars 2016 : 18:51:22
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avec la loi Alur, et même si le contrat est à l'ODJ, doit signaler que la société à voter avec en relation avec le syndic |
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Posté - 19 mars 2016 : 18:51:40
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sonia75 : vous n'avez pas saisi le problème. Il ne s'agit pas du problème de signer un autre contrat; celui DOIT avoir les mêmes garanties que le précédent, et si il est moins cher , youpi !!
SI les garantis sont plus basses, le syndic a obligation de recevoir l'accor de l'AG. pas de soucis non plus la dessus.
Le souci est un souci national des filiales des syndics. Il a conflit d'intérêt possible, et c'est beaucoup plus grave.
pour votre info : Article 39 du décret du 17 mars 1967 :
« Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, la personne liée à lui par un pacte civil de solidarité ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale.
Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l'alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.
Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.
Les décisions d'autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ».
Le syndic n'a pas demandé cette autorisation à l'AG.
Un syndic m'a informé que la nullité de son contrat pourrait être la sanction.
sonai75 : je vous donne un lien de l'ARC. http://arc-copro.fr/documentation/a...-le-probleme
Vous allez saisir le problème.
Et si les garanties sont moindres, ..... double peine  
50% c'est impossible pour une assurance de copropriété . sans toucher aux garanties.
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Posté - 19 mars 2016 : 18:52:46
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Il faudrait comparer la clause de reconduction : à neuf ou vétusté déduite.... ? |
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sonia75
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Posté - 19 mars 2016 : 19:33:05
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D'accord mais avez-vous vérifié au moins que les garanties étaient différentes car si vous ne pouvez pas le prouver, vous ne subissez aucun préjudice et c'est même à votre avantage.
Après pr la question des conflits d'intérêt, je ne connais pas, ça peut très certainement jouer, si c'est uniquement ce que vous cherchez.
Je vous confirme que nous avons changé d'assureur et sommes passés de 1700 à 650€, avec strictement les mêmes garanties, vérifiées par un juriste et fonctionnant aussi bien que le précédent depuis 5 ans. |
Édité par - sonia75 le 19 mars 2016 19:37:27 |
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Posté - 19 mars 2016 : 19:42:48
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sonia75 : un effort de lecture !! il ne s'agit pas du prix, mais de l'obligation ( pas de conseil !!!) au syndic d'informer l'AG que cet assureur est actionnaire de son cabinet Ă hauteur de 10 %. L'OdJ devait proposer l'accord de l'AG sur ce fait.
Nous n'avons pas eu de contrat joint, le syndic affirmant que " tout baigne"
J'ai donc demandé la copie de ce contrat, il devrait être diffusé sur l'extranet, et j'ai beaucoup de doutes la dessus.
sonia75 : Après pr la question des conflits d'intérêt, je ne connais pas.
ET OUi !!! mais cela existe en politique, dans les affaires, ..... et dans les syndicats.
ce syndic a changé 3 contrats cette année, plus 2 autres pour l'année prochaine. Près de 20 000 €.
Pensez vous que ce syndic ne va pas recevoir quelques commissions la dessus. Commissions incluses dans ce contrat, donc payées par les copros. C'est un conflit d'intérêt dans ce cas.
sonia75 : les préjudices possibles pour le SDC et les copros sont grands. Lisez l'abus de l'ARC; je vous en ai donné le lien. Vous allez comprendre ou se situerait les conflits d'intérêts qui ne se limitant pas aux assureurs, mais à toutes les entreprises intervenantes.
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Posté - 19 mars 2016 : 19:45:15
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PS : Ma question était : nullité du contrat ? ou pas.
On discutera des clauses quand j'aurai ce nouveau contrat ( j'ai négocié l'ancien contrat , je vais assez vite les comparer)
franck1966 : il ne suffit pas de juste le signaler !
La loi dit :
Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.
le syndic DOIT être SPECIALEMENT autorisé par l'AG pour contracter et signer ce contrat. Il n'avait donc aucun droit de le signer avant l'accord cet accord de l'AG.
Pour un mandataire social, cela est une faute GRAVE ! mĂŞme si le contrat est moins cher et avec les mĂŞmes garanties.
Il a donc signé ce contrat sans accord de l'AG. |
Édité par - philippe388 le 19 mars 2016 19:54:32 |
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sonia75
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Posté - 19 mars 2016 : 20:14:54
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J'ai trouvé cela sur le sujet du conflit d'intérêt:
Le conflit d'intérêts n'est pas, en droit français, un délit civil ou un délit pénal.
Même s'il n'y a aucune preuve d'actes préjudiciables, un conflit d'intérêts peut créer une apparence d'indélicatesse susceptible de miner la confiance en la capacité de cette personne à assumer sa responsabilité.
Donc a priori vous pouvez défendre une perte de confiance nécessitant de prononcer la nullité du contrat par le juge, mais l'existence du préjudice (financier ou matériel) renforcerait votre dossier. |
Édité par - sonia75 le 19 mars 2016 20:58:45 |
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Franck1966
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Posté - 20 mars 2016 : 15:26:10
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En l'occurrence difficile de trouver un préjudice pécunier !
Je constate c'est tout.
Mais je comprend votre souci.
Peut-être faudrait-il attendre un sinistre (pas trop important pour votre copropriété) et voir le résultat avec cette assurance, et si cela se passe mal comme vous le pensez, au moins vous aurez un argument solide, et vous pourrez dire aux copro que vous l'aviez dit ! ce sera plus facile de faire sauter ce syndic et cette assurance !
Concernant les soit-disant commissions touchées, vous aurez du mal à le prouver, et comme les contrats baissent certains copros verront juste le prix qui baisse !!!!! |
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Posté - 20 mars 2016 : 17:24:58
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sonia75; feanck1966 : que vient faire un préjudice la dedans !!!!
Il s'agit de respecter la loi : je reoule à 200 kmh sur l'autoroute, le me fais arrête, ... je n'ai tué personne, aucun préjudice, mais pourtant on va me retirer le permis ! 
L'AG a rejeté la dérogation d'ouverture du compte séparé ( avant Alur) , et la loi l'oblige à l'ouvrir dans les 3 mois, et le syndic ne l'a pas fait, je l'assigne, son mandat est nul de fait.
Le syndic a obligation de recevoir l'accord de l'AG pour signer un contrat avec une entreprise qui est actionnaire dans son cabinet. Le syndic SIGNE ce contrat, sans aucun accord de l'AG.
ma question est : le contrat du syndic sera t'il annulé par le TGI.
On ne parle pas de préjudice mais de respect de la loi.
franck1966 : On ne parle de la qualité d'un contrat, de son prix, ou d'un sinistre , ............. mais d'un syndic mandataire qui cache que cet assureur est un de ses actionnaire .
sonia75 : Le conflit d'intérêts est plus fréquent dans certaines professions réglementées. Ces professions s'organisent généralement autour d'une charte de déontologie car ces intérêts en concurrence compliquent la tâche à accomplir avec neutralité ou impartialité.
Les syndics !!!
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sonia75
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Posté - 20 mars 2016 : 20:09:28
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je ne suis pas avocate ni juriste, juste une copro avec un peu d'expérience maintenant derrière moi de procès gagnés contre plusieurs syndics.
D'après ce que je lis de votre message, vous mélangez pls types d'infractions/délits. Là on parle de conflit d'intérêt. C'est différent, j'ai fait une rapide recherche pr vous et je vous l'ai restitué.
Il en ressort que celui ci ne serait pas classé comme délit, ni civil, ni pénal. Mais vous pouvez invoquer la perte de confiance ou autres risques que vous invoquez, après tout est une question d'argumentation et ce que votre adversaire en face va répondre (s'il répond, j'ai eu 2 fois le cas où les syndics ne se st même pas présentés à l'audience, ce qui vs facilite d'autant plus la tâche du coup !).
Peut ĂŞtre en recherchant davantage vous trouverez une jurisprudence.
Délit=nullité.
Préjudice=possibilité d'obtenir une nullité ou indemnisation ou tte autre demande que vous formulerez au juge.
Le juge fait (ou pas) ce que vous lui demandez en fonction des éléments que vous amenez pour prouver le bien-fondé de votre demande. |
Édité par - sonia75 le 20 mars 2016 20:11:47 |
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Luc Standon
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Posté - 20 mars 2016 : 20:16:22
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sonia75
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Posté - 20 mars 2016 : 20:58:12
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La procédure au TGI nécessite un avocat absolument, pas possible de se représenter seul malheureusement ! |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 20 mars 2016 : 21:14:27
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Franck1966
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Posté - 20 mars 2016 : 21:49:52
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Philippe, "les préjudices possibles pour le SDC et les copros sont grands" , c'est vous qui l'avez écrit .
Concernant l'application de la loi Alur et de l'explication si un syndic fait travailler sa famille, il est malheureusement un peu tôt pour les procès !
Je ne suis pas du tout juriste (vous le savez ), mais le juge pourrait voir l'intérêt du syndicat (gros gain d'argent pour les copro) avant l'oubli d'explication !
J'ai plusieurs fois fait modifier des contrats de maintenance annuels (extincteurs, ménage, espaces verts), uniquement en CS, et pas en AG, simplement pour un assez gros gain financier |
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Posté - 21 mars 2016 : 08:31:44
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Luc Standon :
Vous ne répondez pas à ma question : nullité du contrat du syndic possible ou non ? C'est un syndic pro qui m'a informé la dessus.
Vous n'avez pas saisi qu'il ne s'agit pas simplement d'un changement d'assureur, mais d'un assureur associé dans ce cabinet de syndic , autorisation obligatoire de l'AG, article 39 du décret.
franck1966 : il ne s'agit pas ici de la loi ALUR. L'article 39 du décret n'a pa été modifié. Le texte cité date de 2004. Dès 1967, l'autorisation de l'AG était obligatoire.
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ABCT
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Posté - 21 mars 2016 : 09:08:20
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Le nouvel actionnaire n'est pas majoritaire (10%)....
Si les détenteurs d'actions (minoritaires) ne peuvent faire d'offres de prestations, (voire de vente dans d'autres domaines) on bloque tout???
A garantie égales (à vous de vous en assurer) il n'y a pas honte à faire des offres "compétitives".
L'essentiel pour le nouvel actionnaire n'est pas de tirer parti de votre "copropriété" mais de créer une concurrence qui joue en votre faveur (si garanties égales)
L'intérêt du nouvel actionnaire est de récupérer des contrats..... et cela fonctionne.
Pour info, sans connaître votre copro, cette différence n'est pas une extravagance si votre assureur en titre est un "individuel"
Nous sommes passés par cette opportunité avec une réduction bien plus conséquente, proposée par notre nouveau syndic.
Nous ignorons la répartition des actionnaires MAIS l'élément essentiel est le nombre de copropriétés signataires. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 21 mars 2016 : 09:24:52
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citation: Initialement posté par philippe388
Luc Standon :
Vous ne répondez pas à ma question : nullité du contrat du syndic possible ou non ? C'est un syndic pro qui m'a informé la dessus.
Généralement vous faites les demandes et les réponses, en ajoutant que les autres qui vous répondent ont une totale méconnaissance de la loi et une interprétation personnel qui leur est propre, etc...
A mon avis, seul un juge pourra vous clouer le bec répondre 
citation: Initialement posté par philippe388Vous n'avez pas saisi qu'il ne s'agit pas simplement d'un changement d'assureur, mais d'un assureur associé dans ce cabinet de syndic , autorisation obligatoire de l'AG, article 39 du décret.
Si j'ai bien compris qu'il s’agit pour vous de jouer sur l'art. 39 du D.1967... Et de tout miser dessus pour demander l'annulation du contrat MRI et par la même opportunité l'annulation du mandat de syndic.
Aussi j'espère que ce n'est pas le seul élément probant de votre dossier.
A la limite, le contrat d'assurance immeuble sera déclaré nul, laissant ainsi l'immeuble sans assurance... Aucune garantie sur ce point ne peut être fait.
Mais je doute sérieusement que vous ferez annuler le contrat du syndic sur la même base d'argumentation.
citation: Initialement posté par philippe388
l'autorisation de l'AG Ă©tait obligatoire.
Mais il n'y a que le juge qui décidera de la sanction audit manquement.
Donc la réponse ne peut venir que du juge, pas des membres du forum.
Et si la réponse du juge ne vous satisfait pas, vous pourrez même faire appel de sa décision.
citation: Initialement posté par philippe388
L'AG a rejeté la dérogation d'ouverture du compte séparé ( avant Alur) , et la loi l'oblige à l'ouvrir dans les 3 mois, et le syndic ne l'a pas fait, je l'assigne, son mandat est nul de fait.
L'avez-vous réellement assigné, au moins ? Devant quel tribunal ? à Paris = 8° chambre ?
Si votre demande ne peut souffrir d'aucune contestation, un référé peut-être ?
En fait, vue l'énoncé de l'annulation du contrat de syndic vis-à -vis du compte séparé, il y un doute de votre réussite devant un juge. Mais cela relève d'un autre débat.
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Édité par - Luc Standon le 21 mars 2016 09:30:18 |
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Posté - 21 mars 2016 : 09:39:44
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Luc Standon :
En fait, vue l'énoncé de l'annulation du contrat de syndic vis-à -vis du compte séparé, il y un doute de votre réussite devant un juge. Mais cela relève d'un autre débat.
Luc Standon : NON ! Aucun doute de réussite sur ce sujet.
Le compte séparé non ouvert n'est qu'un exemple en réponse à sonia75 sur des préjudices possibles. Pour rappel, le mandat du syndic est nul de fait, pas de jugement. Le juge ne fera que constater que le syndic n'a pas respecter un délai, et dans la foulée nommera un AJ, car le SDC sera dépourvu de syndic.
Luc Standon :"Donc la réponse ne peut venir que du juge, pas des membres du forum."
Vous parlez au nom de tous les membres d'UI ? Certains sont beaucoup plus compétents que nous deux. Cet article du décret est déjà ancien 1967, revu en 2004, il existe certainement une jurisprudence, une cass, .................
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 21 mars 2016 : 09:42:55
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Je suis d'accord Philippe388 n'écoute pas les réponses données...
Je vous ai fourni la définition légale et le conflit d'intérêt n'est pas classé en délit dc l'annulation du contrat n'est pas automatique a priori, ce sera à vous de prouver le préjudice subi et le juge décidera (pas les forumeurs... ni l'autre syndic qui vous a donné cette info, on connaît la méconnaissance juridique des infos..., même les avocats ne peuvent jamais prévoir ce que le juge va décider! sauf cas très précis sans ambiguité). |
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Sujet |
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changement d'assurance 
