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hducan
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 Posté - 02 févr. 2016 : 17:13:03
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Bonjour,
Nous avons acheté une maison en VEFA où il était prévu l'installation une étanchéité par une toiture végétalisée.
Pour une raison que j'ignore totalement, aucune des maisons (10 au total) n'a été végétalisée comme prévu.
A la place, il y un "trou" avec un revêtement vert qui craquelle à certains endroits (désolé je ne suis pas dans le bâtiment) 
Ca fait déjà 3 ans et le promoteur ne répond à aucune des sollicitations du Syndic (en RAR).
S'agissant de la toiture, c'est donc une partie commune.
Si on devait attaquer le promoteur en justice : devrions-nous le faire à titre individuel au sens de l'article 1792 du CC ? ou bien devrions-nous porter une résolution en AG demandant au syndicat des copropriétaire d'attaquer le promoteur ? Si oui à quelle majorité ?
Merci pour votre retour,
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Gédehem
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 Posté - 02 févr. 2016 : 17:15:34
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C'est le syndicat qui sera demandeur : autorisation au syndic pour engager l'action selon D.art.55. |
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hducan
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Posté - 02 févr. 2016 : 17:39:45
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citation: Initialement posté par Gédehem
C'est le syndicat qui sera demandeur : autorisation au syndic pour engager l'action selon D.art.55.
Merci pour votre réponse Gédehem.
Je vais donc aller à l'Arc pour adhérer et avoir de l'assistance dans la rédaction de la question à soumettre pour la prochaine AG.
Certains copros, ne veulent pas intenter d'action car ils n'auront pas les moyens de payer les frais d'avocats. Ce qui ce comprend mais le bien immobilier va se dégrader si on ne fait rien.
Si la résolution n'est pas votée ?
Y-a-t-il un préjudice ?
Peut-on parler d'abus de majorité ?
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Édité par - hducan le 02 févr. 2016 17:41:01 |
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nefer
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 Posté - 02 févr. 2016 : 18:04:56
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je suppose aussi que cela n'est pas conforme au permis de construire |
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hducan
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Posté - 02 févr. 2016 : 18:30:37
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citation: Initialement posté par nefer
je suppose aussi que cela n'est pas conforme au permis de construire
Nefer,
Hélas, je n'ai pas de copie du permis de construire.
Que voulez-vous dire par cela n'est pas conforme ? La pose de toitures végétalisées doit-elle y figurer ?
Pour l'instant, le seul document qui en parle (en ma possession) c'est le cahier des charges :
- étanchéité végétalisée type SOPREMA TUNDRA pour les terrasses inaccessibles.
Et mon toit qui ressemble à une piscine sans eau... C'est donc que la construction a bien été prévue pour cela.
Notre conseil syndical actuel ne fait rien sur ce point.
Je ne suis pas au Conseil Syndical (je m'y présenterai cette année).
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Posté - 03 févr. 2016 : 11:01:13
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citation: Initialement posté par Gédehem
C'est le syndicat qui sera demandeur : autorisation au syndic pour engager l'action selon D.art.55.
Le syndicat n'a rien à voir là dedans : le syndicat a pour objet "la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes", et il est "responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires".
Là il ne s'agit pas de parties communes mais de parties privatives, et par ailleurs, le problème est la non conformité éventuelle de ce qui a été livré par rapport à ce qui a été vendu au regard des descriptifs. Seuls es acquéreurs sont concernés au titre de la garantie des vices apparents, chacun avec son acte de vente. Le syndica n'a rien acheté ! |
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hducan
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Posté - 03 févr. 2016 : 11:10:18
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmocitation: Initialement posté par Gédehem
C'est le syndicat qui sera demandeur : autorisation au syndic pour engager l'action selon D.art.55.
Le syndicat n'a rien à voir là dedans : le syndicat a pour objet "la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes", et il est "responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires". Là il ne s'agit pas de parties communes mais de parties privatives, et par ailleurs, le problème est la non conformité éventuelle de ce qui a été livré par rapport à ce qui a été vendu au regard des descriptifs. Seuls es acquéreurs sont concernés au titre de la garantie des vices apparents, chacun avec son acte de vente. Le syndica n'a rien acheté !
Merci pour ce complément d'information.
Le toit est déclaré comme partie commune dans le règlement de copropriété.
Donc, si je résume, Les 10 copropriétaires doivent intenter chacun un procès de leur côté.
Que se passera-t-il si dans 2 ans la maison se détériore ? Quel entretien et conservation peut effectuer le Syndic sur une partie commune qui ne correspond pas à ce qui aurait du être livrée ? |
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Pcg84
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Posté - 03 févr. 2016 : 13:53:54
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Etonnante votre réponse rédaction Universimmo. Voici les dispositions de l'article 18 de la loi de 65
citation: Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
(...)
-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;(...)
Le syndic est bien compétent pour engager une action au nom du SDC s'agissant de parties communes et il ne s'agit pas d'actions individuelles.
En l'espèce, le syndic peut mettre en jeu la garantie décennale car nous avons un problème de fissuration et de rétention d'eau pouvant causer à terme un défaut d'étanchéité.
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Gédehem
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8
Posté - 03 févr. 2016 : 14:00:40
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On retombe à la case départ :
"C'est le syndicat qui sera demandeur : autorisation au syndic pour engager l'action selon D.art.55." |
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Posté - 04 févr. 2016 : 18:32:03
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citation: Initialement posté par Pcg84Etonnante votre réponse rédaction Universimmo. Voici les dispositions de l'article 18 de la loi de 65 citation: Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
(...)
-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;(...) Le syndic est bien compétent pour engager une action au nom du SDC s'agissant de parties communes et il ne s'agit pas d'actions individuelles. En l'espèce, le syndic peut mettre en jeu la garantie décennale car nous avons un problème de fissuration et de rétention d'eau pouvant causer à terme un défaut d'étanchéité.
Il ne s'agit pas d'une malfaçon, invisible à la réception, donc ce problème ne relève pas des garanties légales que le syndicat est fondé à mettre en jeu sur les parties communes. Il s'agit d'une non-façon, c'est à dire de quelque chose qui a été promis dans les actes de vente et qui n'a pas été livré. Cela relève de la garantie des vices apparents que seuls les acquéreurs en VEFA peuvent faire jouer. Le syndicat n'a rien acheté. La livraison des lots aux acquéreurs porte à la fois sur les parties privatives ET sur les parties communes puisqu'on livre des "lots" comportant chacun des parties privatives et une quote-part des parties communes.
Si le syndicat agit sur ce fondement, il se ramassera lamentablement.
Par contre, ce qui peut être envisagé, c'est que le syndic organise une action groupée avec un avocat, et mette le syndicat dans la cause pour justifier le paiement des honoraires. Il se fera gentiment renvoyer dans les cordes mais ça évitera que les copropriétaires aient à prendre leur propre avocat... |
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Pcg84
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Posté - 04 févr. 2016 : 20:47:18
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Je constate surtout que hducan a une toiture qui se fissure et un toit qui se transforme en piscine. Si après cela vous considérez que ce n'est pas une malfaçon, mais que le couvert est parfaitement assuré après seulement trois ans d'existence... |
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hducan
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Posté - 04 févr. 2016 : 21:21:59
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citation: Initialement posté par Pcg84
Je constate surtout que hducan a une toiture qui se fissure et un toit qui se transforme en piscine. Si après cela vous considérez que ce n'est pas une malfaçon, mais que le couvert est parfaitement assuré après seulement trois ans d'existence...
Oups, par piscine, je voulais dire un toit qui ressemble à une piscine. L'eau s'évacue normalement par les eaux de pluies (même si un peu d'eau stagne).
il n'y a pas, en tout cas, visuellement, de dégât pour le moment.
Donc, je pense que c'est individuel. |
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Pcg84
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Posté - 05 févr. 2016 : 07:10:49
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Pour en revenir à la question initiale, vous pouvez attaquer aussi bien à titre personnel, que par le biais du SDC, dans la mesure où vous subissez un préjudice tant personnel, que collectif. |
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Posté - 05 févr. 2016 : 07:50:30
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citation: Je constate surtout que hducan a une toiture qui se fissure et un toit qui se transforme en piscine. Si après cela vous considérez que ce n'est pas une malfaçon, mais que le couvert est parfaitement assuré après seulement trois ans d'existence... En ce cas activez la dommage ouvrage.
En cinq minutes l'expert va démontrer qu'il manque 'quelque chose' et que la construction n'est pas terminée.
Il aura beau jeu de dire que si il y a de l'eau c'est que tel que livré, et réceptionné par vous, l'ouvrage est construit pour en recevoir et en conserver.
Que c' est donc tout sauf étonnant et que l'assureur n'a rien à voir dans cette histoire d'eau.
S'étonner que ce n'est pas étanche parce qu'il manque l'étanchéité, c'est perdre son temps.
Je crains que cela risque meme de rende un certain nombre de contrats d'assurances du syndicat et des copropriétaires inopérants... Aux copropriétaires de mener, seuils ou en se regroupant, rapidement, les actions nécessaires. |
Édité par - ribouldingue le 05 févr. 2016 07:54:29 |
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Posté - 05 févr. 2016 : 08:07:41
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citation: Nefer,
Hélas, je n'ai pas de copie du permis de construire.
Que voulez-vous dire par cela n'est pas conforme ? La pose de toitures végétalisées doit-elle y figurer ? C'est un élément essentiel de l'aspect du batiment donc oui.
Une non-conformité peut se traduire à court terme pa des ennuis avec la mairie, mais a lon,g terme pas des problèmes lors de la revente. |
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hducan
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Posté - 05 févr. 2016 : 09:03:10
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Je vous remercie à tous pour vos éclaircissements et, si je résume l'ensemble de vos propos :
1/ Obtenir copie du permis de construire et rechercher précisement "pose d'une toiture végétalisée" comment et dans quelle(s) condition(s).
-> auprès du Syndic et à défaut auprès des services techniques de la mairie (Dans le cadre de l'A 421-8. loi du 11 juillet 1978).
Et, si cela n'a pas été fait :
2/ Demander la saisie de la dommage ouvrage par le Syndic.
3/ DO qui nommera un expert.
4/ DO qui se desistera, vu que la construction n'est pas terminée.
5/ Proposer à chaque propriétaire d'attaquer le Promoteur en justice en exigeant la délivrance de la construction conforme (et voir dans quelle mesure on peut utiliser le même avocat pour faciliter le travail ET tenter de faire des économies d'échelle) ;
6/ Voir de quel manière le SDC peut AUSSI attaquer le Promoteur en justice en exigeant la délivrance voire des dommages et intérêts en raison de l'aggravation des charges induites par cette non conformité.
7/ ???? Un constat d'huissier de justice est-il nécessaire et/ou utile ? (faire constater que la toiture végétalisée est absente ?)
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Édité par - hducan le 05 févr. 2016 09:08:13 |
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hducan
Nouveau Membre
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Posté - 05 févr. 2016 : 09:05:55
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Nefer,
Hélas, je n'ai pas de copie du permis de construire.
Que voulez-vous dire par cela n'est pas conforme ? La pose de toitures végétalisées doit-elle y figurer ? C'est un élément essentiel de l'aspect du batiment donc oui. Une non-conformité peut se traduire à court terme pa des ennuis avec la mairie, mais a lon,g terme pas des problèmes lors de la revente.
Merci ribouldingue,
Je vais aller à la maire ce matin pour tenter d'en obtenir une copie.
2 propriétaires éprouvent en effet de grandes difficultés à vendre leur maison.
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ABCT
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Posté - 05 févr. 2016 : 10:27:43
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En marge du problème soulevé par hducan ( je suis rassuré c'est une "piscine" sans eau), l'étanchéité doit être en place, car toit végétalisée ou non il faut assurer cette imperméabilité....l'évacuation est donc bien assurée....
Question subsidiaire ; sur la mise en place de ces toits végétalisés avec leurs avantages??? divers, faut-il préciser que là aussi, il convient de souscrire un contrat d'entretien.... et que la durée de cette couverture est contestée sur la durée.... j'ai parcouru une revue évoquant des problèmes rapides sur ce genre de toitures sur des bâtiments publics....
Peut être est ce trop nouveau!!!! |
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Posté - 05 févr. 2016 : 11:28:58
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A moins que nous ayons loupé quelque chose, il n'y a pas de malfaçon, mais juste quelque chose de vendu qui n'a pas été livré. Il n'y a pas de préjudice en tant que tel de la part du syndicat, mais seulement de la part du promoteur.
citation: Initialement posté par hducan
2/ Demander la saisie de la dommage ouvrage par le Syndic.
3/ DO qui nommera un expert.
4/ DO qui se desistera, vu que la construction n'est pas terminée.
Vu ce qui précède, la DO est dans les choux. Voilà une illustration flagrante des raisons qui font que la DO est devenue un gouffre et que les primes se sont envolées, alors qu'à la base les indemnisations réelles sont faibles : n'importe qui fait des déclarations et provoque des expertises inutiles. Remarquons que c'est bon pour l'emploi chez les experts !
Petit nota bene : le délai pour les copropriétaires acquéreurs en VEFA pour faire jouer la garantie des vices apparents est d'un an à compter de la livraison de chaque logement. Après, c'est forclos...
Le gouvernement devrait obliger les vendeurs en VEFA à joindre aux contrats une notice explicative car ces notions pourtant juridiquement simples sont ignorées des acquéreurs et des syndics. Et il ne faut pas compter sur les vendeurs pour faire la pédagogie nécessaire... |
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Pcg84
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Posté - 05 févr. 2016 : 13:42:01
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Rédaction Universimmo, vous persistez dans votre rejet de la DO, alors qu'un problème relatif au couvert est évoqué et non pas seulement un problème esthétique.
citation: 4/ DO qui se desistera, vu que la construction n'est pas terminée .
Le chantier des logement livré il y a 3 ans a-t-il été réceptionné ? C'est la date de réception du chantier qui fixe le point de départ de la D-O.
Rechercher le permis de construire n'apportera rien de plus, car ce qui vous lie au promoteur c'est le contrat de VEFA et le fait qu'il n'ait pas respecté des règles d'urbanisme n'apportera aucun élément supplémentaire, si ce n'est - peut-être - titiller votre Mairie sur des choses qu'elle n'avait pas vues et qui, finalement, pourraient vous retomber dessus...
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Édité par - Pcg84 le 05 févr. 2016 13:44:01 |
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hducan
Nouveau Membre
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Posté - 05 févr. 2016 : 13:52:00
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citation: Initialement posté par Pcg84
Le chantier des logement livré il y a 3 ans a-t-il été réceptionné ? C'est la date de réception du chantier qui fixe le point de départ de la D-O.
Le chantier est réceptionné par le maître d'ouvrage, l'architecte et les entreprises titulaires le 26/12/2012 sans qu'aucune reserve, autres que celles légales pour vices et défaut, ne soit portée tant sur les parties communes que sur les parties privatives.
Je ne vois pas parmi les signataires, de spécialistes en toiture végétalisée.
Les parties communes sont réceptionnées par le Syndic et le Conseil Syndical le 27/02/2014 sans qu'aucune mention ne figure quant aux toitures végétalisées absentes.
Dans ces conditions, y-a-t-il un recours possible? |
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Absence de toiture végétalisée:Action collective ? 
