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ESTEPHE
Contributeur senior
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 Posté - 22 janv. 2016 : 10:06:04
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Bonjour, 
Nous (notre conseil syndical dont je suis le président) pensons à notre prochaine AG qui devrait se tenir fin mars, début avril, comme d'habitude.
Au bout de 2 années, nous avons changé de syndic et sommes très satisfaits de notre syndic actuel.
Nous n'avons donc ni le désir ni l'intention de le mettre en concurrence lors de l'AG.
Nous n'avons non plus aucune envie de faire perdre son temps à un syndic concurrent et faire les hypocrites pour lui demander un devis alors que nous n'avons nullement l'intention d'y donner suite.
Quelles conséquences cela aura t il ?
Pour le conseil syndical, aucune je suppose. On ne va pas nous mettre en prison quand même ! 
Par contre, pour le mandat de notre syndic que nous refaisons tous les ans ? Sera t il nul ?
Qui pourrait décider qu'il soit nul ? Si cela n'est possible qu'en justice par un copropriétaire mécontent, nous sommes tranquilles. L'entente est parfaite au sein du syndicat et toutes les décisions sont toujours votées à l'unanimité.
Merci de vos lumières.
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 Posté - 22 janv. 2016 : 11:04:53
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Aucune conséquence.
citation: On ne va pas nous mettre en prison quand même ! Si vous insistez si mais il va vous falloir investir vous-même dans une prison vu qu'il n'y a plus de place disponible;
Relisez la loi de 1965 modifiée par ALUR, elle indique les conditions d'une absence de mise en concurrence; |
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Posté - 22 janv. 2016 : 11:39:22
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Il faut savoir que sur ce point qui part d'une bonne intention, la rédaction est totalement à jeter.
1- mettre en concurrence quelqu'un dont on est satisfait, est aberrant quand on connait les difficultés lors du changement
2- pas de sanction prévue dans les textes
3- il faudrait voter l'année précédente la dispense, ce qui permet au syndic de savoir qu'il sera reconduit 1 an à l'avance.
4- sachant que tout un chacun peut mettre en concurrence, la porte est ouverte...
en fait, on ne voit pas l'objectif qu'a voulu avoir le législateur...
La seule sanction serait que l'AG ne reconduise pas les membres du CS parce qu'ils n'ont pas mis en concurrence, encore faudrait-il des volontaire pour prendre les places...
Vous etes satisfait, laissez faire ou aller voir un faites deux mails à des syndics au hasard pour leur demander un contrat... Les textes ne disent pas de fournir à l'AG des contrats concurrents, il dit de mettre en concurrence, ce qui est totalement différent.... Tant pis si les syndics sollicités ne répondent pas ...
"article 21 :
...
Au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet."
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 22 janv. 2016 : 12:21:02
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rambouillet citation: 3- il faudrait voter l'année précédente la dispense, ce qui permet au syndic de savoir qu'il sera reconduit 1 an à l'avance. C'est la première fois que je lis cela, bonne idée ! J'imagine cela hors résolution (donc en questions diverses) : "compte tenu du niveau des prestations du syndic ces derniers exercices, le CS n'envisage pas de mise en concurrence d'ici l'AG prochaine sauf "événement nouveau décisif". Cette méthode évite au CS d'adresser un courrier à tous les copropriétaires peu avant l'AG.
Comme "événement nouveau décisif", il y a évidemment le changement de gestionnaire pour quelqu'un ne permettant pas de fonctionner normalement. La mise en concurrence est un moyen de forcer le responsable hiérarchique à proposer un autre gestionnaire.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 22 janv. 2016 : 15:37:19
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citation: il faudrait voter l'année précédente la dispense, ce qui permet au syndic de savoir qu'il sera reconduit 1 an à l'avance C'est peut-etre une excellent idée pour coller à l'esprit du législateur (de faible qualité que nous avons actuellement), mais ce n'est en rien une bonne idée pour faire travailler correctement un syndic .... que l'on décharge donc d’absolument toute pression en lui délivrant un 'demi-quitus' non plus a terme échu mais à échoir.
C'est le monde a l'envers....
On pourrait aussi voter l'année N une augmentation à l'année N+1 de ses émoluments au titre de la satisfaction future, rien que pour justifier une non future mise en concurrence.
On marche sur la tête.
Pour coller au post d'ESTEPHE et en supposant que je suis un copropriétaire non conseiller syndical.... je préfère..... envoyer le conseil syndical en prison. |
Édité par - ribouldingue le 22 janv. 2016 15:41:00 |
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ESTEPHE
Contributeur senior
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Posté - 22 janv. 2016 : 16:36:20
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Merci à tous pour vos réponses rapides et claires et... pleines d'humour (Ribouldingue).
Ouf, me voilà rassuré, la prison, ce n'est pas encore pour cette fois.
Cela m'aurait fait mal au coeur de quitter notre belle résidence, les prisons étant ce qu'elles sont.
Les autres copropriétaires nous font confiance et savent ce que nous faisons pour la copropriété.
Ils ne voteront pas pour la prison puisqu'ils ne trouveront pas de remplaçants. Personne ne veut de la place !
Donc, si j'ai bien compris, le nouveau mandat de notre syndic sera bien valide même sans mise en concurrence. La vie est belle ! |
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Posté - 22 janv. 2016 : 16:39:16
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attention, car si les syndics se retrouvaient en prison, ils seraient capables de la transformer en copropriété..... |
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ESTEPHE
Contributeur senior
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Posté - 22 janv. 2016 : 16:53:02
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Rambouillet, oui, ce serait l'enfer !
Et en parlant du "vrai" enfer, il doit y en avoir pas mal.
Donc, on a tous intérêt à se tenir à carreau si on ne veut pas les rejoindre.
Non, je plaisante. Comme dans tous les groupes (y compris les copropriétaires), il y a du bon et du moins bon.
Il doit y en avoir au paradis aussi. Ce sera à nous de veiller à ce qu'ils ne fassent pas la loi là bas. TOUS ENSEMBLE, TOUS ENSEMBLE, OUI ! |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 23 janv. 2016 : 10:21:49
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Bein que d'accord avec Rambouillet, il faut avoir vraiment confiance en son syndic pour le réelire un avant la prochaine AG, ce qui lui laisse deux ans pour faire ce qu'il veut  |
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Louis92
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Posté - 23 janv. 2016 : 10:39:30
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Franck1966 citation: ce qui lui laisse deux ans pour faire ce qu'il veut Non, rien ne change pour lui. Dans ma proposition message n°3, il ne s'agit pas pour le CS de s'engager à ne pas le mettre en concurrence mais à prévenir les copropriétaires qu'il n'y aura pas, par défaut, de mise en concurrence du syndic de la part du CS sauf "événement nouveau décisif" = sauf si les prestations se dégradent dans l'exercice. Le syndic doit donc continuer faire ses prestations correctement comme d'hab, sinon mise en concurrence.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 23 janv. 2016 10:42:45 |
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Franck1966
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Posté - 23 janv. 2016 : 10:49:18
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bien vu |
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Posté - 23 janv. 2016 : 11:58:13
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N'évacuons pas le sujet si facilement : d'éminents juristes (par exemple Beaudoin pour ne pas le nommer) ont émis l'idée que, dans la rédaction initiale de la loi ALUR, sans mise en concurrence effectuée par le CS, le renouvellement du syndic pourrait être invalidé. Nous ne les suivions pas à l'époque, mais avec la nouvelle rédaction de la loi Macron, et le fait qu'il faut voter à l'assemblée précédente une dispense, nous n'excluons plus la possibilité d'annulation du nouveau mandat, même si ça paraît farfelu !
Le mieux serait au moins de faire tous les 3 ans voter une dispense tout en précisant dans la résolution que cette dispense n'est en rien un renoncement pour le CS à demander des propositions concurrentes en temps utile si les conditions pour un renouvellement sans discussion ne sont plus réunies...
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Posté - 23 janv. 2016 : 13:21:05
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J'avoue être un peu consterné en lisant cela, non pas que je conteste, mais si cela s'avère avoir une once de potentialité, c'est encore pire que je pensais. Il urge de changer de législateur.....
la copropritété de manière générale a suffisamment de soucis et de préoccupations pour ne pas perdre son temps a éviter les conséquences des lois stupides. |
Édité par - ribouldingue le 23 janv. 2016 13:22:09 |
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ESTEPHE
Contributeur senior
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Posté - 24 janv. 2016 : 09:45:32
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Je suppose que le législateur a voulu faire en sorte qu'il n'y ait plus de syndics inamovibles, qui sont reconduits jusqu'à l'âge de la retraite sans que personne ne se pose de questions ni sur leurs agissements, ni sur leurs honoraires.
La plupart des copropriétaires ne veulent pas d'histoires et, surtout, ne pas se faire remarquer et laissent les autres, le conseil syndical principalement, aller au "casse pipe". On laisse le sale boulot aux autres et on est bien content qu'il soit fait, sans "s'être sali les mains".
J'en sais quelque chose lorsque j'ai pris la décision de changer de syndic. Cela n'a pas été la période la plus "amusante" de ma vie de président de CS.  Mais tout le monde est content maintenant.
Cette disposition partait d'une bonne idée mais, au final, elle engendre de nombreux problèmes.
Dans son post 2, Rambouillet cite l'article 21 dont la fin me pose un problème de compréhension.
Que veut dire "sans préjudice de la possibilité pour les copropriétaires de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'AG de l'examen des projets de contrats de syndic qu'ils communiquent à cet effet".
Merci de m'expliquer en langage clair et accessible à mon niveau, pas très élevé, j'en ai peur. |
Édité par - ESTEPHE le 24 janv. 2016 10:14:27 |
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Posté - 24 janv. 2016 : 13:02:08
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cela veut seulement dire que si l'obligation en est faite au CS, le texte garde aussi la possibilité à tout un chacun de proposer aussi un nouveau syndic.
L'obligation au CS ET la possibilité à tout copro... |
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ESTEPHE
Contributeur senior
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Posté - 25 janv. 2016 : 08:16:12
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Merci Rambouillet, j'ai tout compris maintenant.
Vous devriez poser votre candidature à la rédaction des lois. Elles deviendraient peut être plus compréhensibles pour le commun des mortels. |
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Posté - 25 janv. 2016 : 08:41:01
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citation: Elles deviendraient peut être plus compréhensibles pour le commun des mortels.
c'est pour cela que la magistrature ne veut pas ....  |
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ESTEPHE
Contributeur senior
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Posté - 26 janv. 2016 : 11:17:39
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Donc, c'est bien obligatoire.
Après réflexion, nous avons décidé de ne rien faire, ni mise en concurrence, ni dispense. On verra...
Mais je souhaiterais savoir ce que les autres vont faire, ce que vous allez faire chez vous, membres du CS, présidents, responsables .
Cela m'embêterait un peu d'être le seul hors la loi. Bien que cela donne un petit parfum d'aventure, dans ma paisible vie de retraité.
Les dieux de la Copropriété (avec un grand C) vont ils nous tomber dessus ? Nous allons attendre mi-amusés, mi-inquiets. |
Édité par - ESTEPHE le 26 janv. 2016 11:18:35 |
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Posté - 26 janv. 2016 : 11:21:48
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ESTEPHE : de mon coté je voterai dès cette année cette dispense, et je renouvellerai cette dispense chaque année.
Tout CS et tout copro peut proposer un contrat de syndic à chaque renouvellement.
Généralement ce sont les CS qui proposent des contrats concurrents. UN changement de syndic cela se prépare bien avant l'AG. Une mise en concurrence proposé par un plusieurs copro. sera voué à l'échec.
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Posté - 26 janv. 2016 : 11:22:26
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Dans au moins 2 cas, nous avons décidé de faire voter la dispense l'année précédente du "renouvellement", avec réserves bien sur....
Nous sommes très satisfaits de nos syndics, cela permet aussi de travailler dans la sérénité avec eux (avec toutefois une épée de Damoclès)... |
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ESTEPHE
Contributeur senior
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Posté - 27 janv. 2016 : 10:51:29
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Merci Philippe et Rambouillet pour vos réponses.
Le manque de réactions de la part des autres membres témoignent, à mon avis, de l'embarras dans lequel cette disposition de la loi met les conseils syndicaux.
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Conséquences si non mise en concurrence du syndic? 
