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 Posté - 07 janv. 2016 : 06:41:40
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citation: Et parmi les héritiers ,plusieurs ont mis en vente les appartements ..Mais avec de telles charges .. Rien ne se vend même à prix réduit .
Attention, à ce point important : s'il y a vente aux enchères suite à saisie, si personne ne fait une offre, le syndicat (donc les copros) se verra contraint d'acheter le ou les lots au prix de la mise aux enchères. |
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Posté - 07 janv. 2016 : 08:33:07
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BIBI :"Comme évoqué précédemment il y a déjà eu des avances en 2012 et 2014 (au total =1/6 e du budget comme prévu dans le RDC.. )"
DE quoi parlez vous ? il y a un gros mélange entre avance de trésorerie ( fond de roulement) et avance de solidarité !!!!
Les 1/6 du budget c'est le maximum autorisé par la loi. Cette avance ne sert pas à boucher les trous de trésorerie dus aux débiteurs.
Elle se reconstitue mécaniquement si elle a servi à payer des factures de charges imprévues, avec l'approbation des comptes.
BIBI :" La saisie votée (octobre 2014) , à été estimée par le syndic à 60 000 €.. or elle s 'élevera à fin 2016 à plus de 70 000€ .."
ET OUI !!!!! c'est pourquoi le syndic devait prendre des hypothèques légales sur TOUS les lots débiteurs. Ces hypothèques peuvent réévaluées, c'est le SEUL moyen de récupérer la totalité des dettes. SI le syndic ne l'a pas fait, c'est une grosse faute. Quid du CS !!!
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BIBI
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 Posté - 07 janv. 2016 : 13:21:12
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LA moyenne d âge des 4 cs est de 89 ans .. moral en berne à cause de tous ces problèmes d'impayés .. Des décès qui se sont succédés ..
De plus, ils Ă©taient durant 7 ans sous la coupe d un directeur des services qui s est sustitue aux CS.
Pour là plus grande satisfaction du syndic (le meme durant 20 ans )sur paris.. qui avait tout délégué au directeur salarié du syndicat (il avait mm la signature sur le compte)
Le changement de syndic a été un exploit ..Le départ du directeur un choc ..
Il a fallut tout reprendre à zéro
Faire voter des RFCS ..
Il y a eu restructuration du personnel de salke et cuisine ..
Suppression des repas du soir ..
Alors pour eux ,il s agit d un parcours du combattant ..
Ils ont peur de perdre les services .. pr lesquels ils avaient choisi une résidence service ..
Tout est problème pour eux ..
Nous sommes 2 Ă les assister..
Ils ont épuisé les fonds de réserve (2×
D ou 53500€ .. |
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BIBI
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Posté - 07 janv. 2016 : 14:14:07
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Les fonds versés *2012 et 2014*= avances de trésorerie (conformément au RDC) |
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Posté - 07 janv. 2016 : 14:16:06
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BIBI : cette résident est en pleine faillite !! les copros ne vont pas pouvoir boucher les trous de trésorerie pendant des années.
Ce syndic a obligation de demander une administrateur ad hoc. IL ne fait pas car celui-ci va révéler une gestion catastrophique.
Demander cet administrateur est une mesure de SAUVEGARDE. Vous en êtes à ce stade. Appeler des fonds, cet administrateur va certainement le proposer, mais après un audit sérieux que personne n'a fait ou est capable de faire.
Ce syndic va de nouveau faire voter un appel de fonds solidarité, et pas des fonds spéciaux qui ne veut rien dire, sauf de masquer les problèmes.
BIBI : vous les assistez, expliquez leur qu'un mandataire ad hoc doit être nommé par le TGI.
C'est comme une société qui traine à lancer une procédure de redressement judiciaire !! plus elle attends, plus elle se dirige vers une liquidation. Cette résidence ne peut pas vivre comme cela. IL suffit que les copros disent STOP aux manips de ce syndics et aux appels de fonds de solidarité dont ils ne verront jamais le remboursement, pour que la cata arrive.
la politique de l'autruche est TOUJOURS une catastrophe.
Aucun des copropriétaires n'a créé une assoc. de défense ? aucun copro. n'a été prendre conseil auprès d'assoc comme l'ARC ? aucun copro n'a été prendre conseil auprès d'un avocat pour défendre ses droits ?
BIOBI : leur avez vous conseillé de se rapprocher de l'ARC ?
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Édité par - philippe388 le 07 janv. 2016 14:21:27 |
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BIBI
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Posté - 07 janv. 2016 : 20:21:40
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Le président du cs avait pris contact localement mais ils veulent que les rdv,les réunions se fassent ds la résidence .. et demandent bcp de disponibilite ..
Ils n ont pas été satisfaits ..En fait ils sont exigents ..Le temps ne compte pas pr eux ..Et ils peuvent demander l évolution des dossiers d une semaine à une autre ..
J ai pu mener à bien avec eux le changement de syndic..La restructuration ..revoir les règles de fonctionnement .. assister aux réunions informatives (ttes les 6 semaines) ..
Pr les mesures suite aux impayés .. Je suis prudente et m entoure de conseils . C est leur futur immédiat qui est en jeu ..Leur santé et qualité de vie .
Sans services ,beaucoup vont devoir partir ..Avec encore des charges qu ils ne pourront payer ds un Ă©tablissements ..
C est une bien grande responsabilité ..
Merci aux contibuteurs ..
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Posté - 08 janv. 2016 : 08:16:38
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BIBI :" Leur santé et qualité de vie . "
???? mais ils vont tous se retrouver sans argent à la cadence ou les syndic coule cette résidence, et appelle des fonds sans rien redresser.
"Ils n ont pas été satisfaits ..En fait ils sont exigents ..Le temps ne compte pas pr eux "
Ils ont alors beaucoup de moyens pour encaisser cela ?
BIBI : ils vont droit dans le mur. Ils faut qu'ils comprennent que le mabdataire est une mesure de sauvegarde.
Très bientot un ou des fournisseurs qui ont des impayés vont saisir lreTGI pour nommer un mandataire judiciaire; Plus personne n'aura la main sur la gestion.
Le syndic reste ne place avec ce mandataire ad hoc !! pas avec un AJ. |
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BIBI
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Posté - 08 janv. 2016 : 11:14:32
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Vs avez raison .. Ils avaient les moyens ..
Mais maintenant plusieurs résidentes (veuves) ne peuvent plus "tenir"
De plus, il y a 20 apparts à la vente (plus les 5 qui feront partie du lot (suite vote de saisie) 13 apparts sont inoccupés ..
10 procédures .. 50 coprop /70 font tourner la copro ..
Je leur ai donné ttes les explications et documents à propis des nouvelles dispositions de la loi ALUR ..syndic ..cs ..AG ..gardent leurs prérogatives avec un mandataire ad hoc ..
Mais la syndic a refusé de confirmer .. parlant de frais élèves etc..
C est pourquoi ,ns allons programmer une réunion Informative après le rdv avec syndic et à avocate ..
J ai calculé qu il faudrait 140 000 €..En plus des appels de charges courantes ..
Soit 90 000 € en plus des 53500 € ..
Cela la syndic ne l'a pas évoqué ..
Il y a toujours le mm nbre de personnel pour 50 qu avant pour 70 ..hôtesses (tte le jnee)elles sont 3 .. veilleurs de nuit ((2) .2.femmes de ménage
Homme d entretien. Responsable des services ..
Heureusement ns avons réussi une restructuration pr le personnel des cuisines et salle (8 employés en moins- repris par la ste de restauration )..
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Posté - 08 janv. 2016 : 11:34:51
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BIBI : "Mais la syndic a refusé de confirmer .. parlant de frais élèves etc.."
Cela confirme que ce syndic ne désire pas demander cet AJ, et il en a l'obligation. Il n'a pas à faire peur aux copros, qu'il respecte la loi, qu'il demande donc ce mandataire ad hoc.
Sa position est intenable; c'est à lui qu'il faut faire peur si il propose encore des appels " spéciaux".
Vous n'avez pas répondu sur le texte de ce genre de résolution qu'il a déjà proposé à l'AG.
De toute façon, ce mandataire ad hoc, ou judiciaire va arriver dans cette résidence. N'attendez plus que la situation s'aggrave. |
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BIBI
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Posté - 08 janv. 2016 : 17:58:31
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J ai zappe la question ..
L AG est prévue pr le 30 mars ..
La syndic a lancé des suggestions ..Pour tester les résidents .. Et voir si ils acceptaient ou pas des appels ..Elle a profité de mon absence pour leur faire peur ..
Il n y a pas encore de résolutions rédigées .
C est pour ces raisons que ns avons programme: réunion . Rdv dans les jours à venir
Justement:
Avant le 15 février (réunion avec le CS ..pr rédaction de l ordre du jour ..)
À ce propos : ils ont déjà voté en 2012 une clause de solidarité entre indivisaires etc..
Mais pas officialisée ni publiée ..
Le bon côté :
c est que c est passé à l unanimité ..reste à faire le nécessaire (je pense que la décision est toujours valable )
Mais sans doute pas appliquable (?)
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Posté - 08 janv. 2016 : 18:07:09
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BIBI :"ils ont déjà voté en 2012 une clause de solidarité entre indivisaires etc.."
??
1. Unanimité, vous voulez dire que cette indivision a voter POUR en 2012 ?
2. que veut dire le etc..... ? |
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BIBI
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Posté - 08 janv. 2016 : 20:14:14
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Etc..= en cas de démembrement de la copro d un lot
Les nus-propriétaires et indivisaires seront également solidaires
Est ce applicable ?
Oui ils ont tous vote pour ..
A l époque le directeur se substituant au cs et au syndic s est bien gardé de signaler les debuts des problemes d'impayes ..
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SOLIDARITE ENTRE INDIVISAIRES 
