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 Les SCI
 Vendre les Parts ou bien l'immeuble
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Gilles28
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PostĂ© - 25 aoĂ»t 2009 :  18:42:53  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Gilles28
Bonjour, voici mon cas de figure. J'ai une SCI louant un local industriel construit en 2003 Ă  une entreprise.

LE bail est un 3/6/9, je souhaite vendre cet immeuble car je souhaite ré investir dans autre chose.

La sci est soumise Ă  l'IR et assujetti Ă  la TVA, la valeur du bien est de 185 000 Euros HT (cout de la construction) le loyer est de 1775 Euros H.T, je souhaite vendre. Le capital social de la sCi est de 300 euros.

Il ya un emprunt de 15 ans sur cet immeuble mesualité assurances comprises de 1450 euros , reste 8 ans à payer.

MAlgré des discussions avec des comptables avocats et notaire je ne comprends pas grand chose.....

Voici mes questions :

1 ) Vaut il mieux vendre l'immeuble, ou les parts de la SCI, sachant que le locatire reste ne place avec son bail.

2) Quelles sont les frais de mon coté quelque soit le cas de figure de vente.
Signature de Gilles28 
Toujours lĂ  a me poser des questions

dethau
Contributeur actif



383 message(s)
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 1 PostĂ© - 25 aoĂ»t 2009 :  19:05:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vaut il mieux vendre l'immeuble, ou les parts de la SCI
Dans les deux cas de figure vous ne serez plus propriétaire de quoi que ce soit et le résultat sera identique, car le montant de la vente des parts ou de l'immeuble sera également identique en termes économiques.
La seule différence sera que :
-étant "propriétaire" des parts vous pouvez les vendre lorsque vous le souhaitez ;
-n'étant pas "propriétaire" de l'immeuble vous ne pouvez le vendre qu'avec l'assentiment de l'ensemble des associés poteurs des parts de cette SCI.
.

Gilles28
Nouveau Membre



13 message(s)
Statut: Gilles28 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 25 aoĂ»t 2009 :  19:16:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Gilles28
Merci pour votre commentaire. JE suis propriétaire à 100% des parts avec mon épouse. JE pense que cela n'a pas la même incidence vendre les parts ou l'immeuble.
Signature de Gilles28 
Toujours lĂ  a me poser des questions

philippe30
Contributeur vétéran



1515 message(s)
Statut: philippe30 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 25 aoĂ»t 2009 :  19:17:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Bonjour,

Gilles28 , il faut que tu prennes en compte l'aspect plus value lors de la revente de l'immeuble.
Il faut aussi que les associés soient d'accord en fonction des statuts mais cela va entrainer la dissolution de la SCI en cas de vente de l'immeuble.

Pour vendre les parts , il faut trouver un acheteur et probablement avec l'accord des autres associés.

Qu'en pense les autres associés et qu'indique les statuts sur les modalités de vente de parts ou de l'immeuble , qui est le gérant etc ...

Maintenant si des comptables et des notaires ne t'ont pas permis de comprendre, il faudra que tu nous donnes plus d'éléments et il faudrait que tu prennes la machine à calculer pour éclaircir tes idées , rien de mieux que les chiffres pour comprendre.

Philippe
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.


dethau
Contributeur actif



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Statut: dethau est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 25 aoĂ»t 2009 :  19:22:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
JE suis propriétaire à 100% des parts avec mon épouse. JE pense que cela n'a pas la même incidence vendre les parts ou l'immeuble. Dans les deux cas de figure vous obtiendrez le même prix.
En vendant seulement les parts, la SCI aura toujours une existence et, dans le futur, elle pourra acquérir un nouveau bien immobilier sans qu'il soit nécessaire de dissoudre la première SCI pour en créer une seconde par la suite.

Gilles28
Nouveau Membre



13 message(s)
Statut: Gilles28 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 26 aoĂ»t 2009 :  12:07:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Gilles28
Ok on obtient le même prix mais pour l'acheteur pas du tout les mêmes incidences et c'est cela qui me proccuppe, car une bonne opération est une opération gagnant gagnant
Signature de Gilles28 
Toujours lĂ  a me poser des questions

gregor
Contributeur actif



497 message(s)
Statut: gregor est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 02 sept. 2009 :  14:39:10  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Philippe30
citation:
cela va entrainer la dissolution de la SCI en cas de vente de l'immeuble.

Non

philippe30
Contributeur vétéran



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Statut: philippe30 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 02 sept. 2009 :  16:40:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

D'accord avec toi Gregor pour la non dissolution mais dans la démarche de Gilles28 , je pense qu'il souhaite se désengager pour récupérer des fonds soit par la vente des ses parts , soit par la vente de l'immeuble.

C'est dans ce contexte que je supposais que la sci serait dissoute du fait de la vente de l'immeuble et de la séparation des associés par une volonté d'investir ailleurs.
Mais tu as raison sur le plan juridique la vente de l'immeuble n'implique pas la dissolution de la sci , il s'agit d'une décision commune ensuite et fonction des statuts.

Philippe
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

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kerso4
Contributeur actif

177 message(s)
Statut: kerso4 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 02 sept. 2009 :  16:55:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Si tu vend des parts de SCI, l'acheteur n'aura pas a supporter les frais de mutation liés aux immeubles (8% de la valeur du bien). Il faudra néanmoins passer par un avocat pour bien tout régulariser et enregistrer les parts au nom de l'acheteur.
En cas de vente de l'immeuble, c'est une transaction SCI - Acheteur avec 8% de frais pour l'acheteur. Le souci aussi est que l'argent de la vente appartiendra à la SCI ,et non pas a vous ou votre femme.... Et pour je récupérer, je ne sais pas trop comme cela se passe et si il y a des frais

Voila ce que j'en sais. Je pense que c'est plus simple de vendre les parts de la SCI. Mais c'est aussi plus compliqué de trouver un acheteur, raison pour laquelle la valeur net des parts des SCI sont grévées d'une décote de 30% (je m'explique, si vous possèdez 50% des parts de la SCI et que la valeur nette de l'immeuble de la SCI est de 200.000€ - cad apres déduction du montant restant a rembourser a la banque - votre patrimoine propre à vous est valorisé à 200.000 * 50% * 0,7 = 70.000€ (pour la valuer de vos part de SCI vbien sur).

D'ou l'intéret de mettre des biens dans une SCI pour éviter de payer l'ISF (mais attention, le fisc redresse si c'est votre unique motivation)

Cordialement

philippe30
Contributeur vétéran



1515 message(s)
Statut: philippe30 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 02 sept. 2009 :  17:15:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Quand tu vends l'immeuble de la sci , il y a ensuite dissolution de la sci ( suivant accord des associées ... )

Ensuite paiement des comptes courants , ensuite distribution au prorata des parts de la somme issues de la vente donc cela rentre dans tes revenus de l'année et bien sur tu payes dessus
Ca c'est la cas simple pour la sci Ă  l'ir

Pour la sci Ă  l'is , tu payes en plus avant la plus value professionnelle ( 33% de la valeur achat - valeur comptable du bien )

Ensuite versement des dividendes ( tu déflaques 40% ) que tu prends dans tes revenus de l'année

J'ai du en oublier mais c'est pour faire simple ....

Si tu achètes en nom propre , tu vends au bout de 15 ans tu touches la somme de la vente si tu vends avant 5 ans tu prends 27% sur l'intégralité de la plus value et ensuite tu minores la plus value de 10% par an pendant 10 donc au bout de 15 ans plus de plus value.

Plus value exonérée sur les résidences principales ....comme il faut bon de vivre dans un studio que l'on a loué avant de le vendre....

J'ai eu l'occasion d'acheter un studio à rénover qui était la résidence principale du vendeur , domiciliation etc ...

Philippe


Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

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moulinsart2009
Contributeur actif



France
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Statut: moulinsart2009 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 02 sept. 2009 :  19:02:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par kerso4

Si tu vend des parts de SCI, l'acheteur n'aura pas a supporter les frais de mutation liés aux immeubles (8% de la valeur du bien).


Non, non et non, il y a vraiment des préjugés qui ont la vie dure !
Les droits de mutation sur les cessions de parts sociales de SCI sont les mĂŞmes que pour les ventes d'immeubles....
Seule différence : la part représentative des comptes courants n'est pas taxée car il s'agit d'une cession de créance.
Signature de moulinsart2009 
Moulinsart2009

philippe30
Contributeur vétéran



1515 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 03 sept. 2009 :  07:21:17  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour Moulinsart2009,

Peux tu nous indiquer sur quels textes tu t'appuies pour dire :

citation:
Les droits de mutation sur les cessions de parts sociales de SCI sont les mĂŞmes que pour les ventes d'immeubles....
Seule différence : la part représentative des comptes courants n'est pas taxée car il s'agit d'une cession de créance.


Je suis d'accord avec Kerso4 voila ce que j'ai trouvé :

http://www.onb-france.com/economica...sur-les.html
citation:
Les cessions de parts sociales sont obligatoirement soumises au droit d’enregistrement au taux de 4,80%, qu’elles soient ou non constatées par un acte (Code général des impôts, article 635-7°). Si la cession est constatée par un acte, celui-ci doit être enregistré à la recette des impôts dans le délai d’un mois. La cession de parts sociales non constatée par un acte doit être enregistrée dans le même délai d’un mois à compter de sa date. Depuis le 1er janvier 2004, un abattement de 23 000 EUR. s’applique aux actes constatant les cessions de parts sociales et aux cessions non constatées par un acte. Il est calculé comme suit : Prix de cession ou valeur des parts cédées - (23000xnombre de parts cédées/nombre total des parts de la société). Attention, l’abattement ne s’applique qu’aux cessions de parts sociales de sociétés qui ne sont pas à prépondérance immobilière et soumises au droit d’enregistrement au taux de 4,80%.


Merci de ta réponse

Philippe
Signature de philippe30 
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Gilles28
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 03 sept. 2009 :  18:26:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Gilles28
Bon j'ai consulté un avocat cet après midi.

Je ne vais pas vendre les parts sociales mais l'immeuble.

Cela se solde par effectivement pour l'acquereur 7% de frais d'acte notarié.

Pour moi je vais dissoudre la SCI soumise Ă  l'IR. Actif -Passif = ce qui reste, plus value si besoin et ensuite boni de liquidation egale Ă  1% de la somme restante due.

PAr contre pas d'impots sur le revenu supplémentaire sur la dissolution de la SCI, suel le boni de 1%.
Signature de Gilles28 
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moulinsart2009
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 03 sept. 2009 :  19:36:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je réponds à Philippe30.
La réponse à votre question figure dans l'article de l'ONB que vous citez. L'article étant un peu ancien, on parle de taux à 4,80% devenu depuis 5%, sachant que la SCI étant à prépondérance immobilière, l'abattement de 23.000 euros ne s'applique pas dans ce cas.
Signature de moulinsart2009 
Moulinsart2009

philippe30
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 04 sept. 2009 :  07:25:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

RĂ©ponse Ă  Moulinsart2009 ,

Dans l'article citée on parle de droits de mutation de parts sociales , c'est à dire la vente de parts sociales à un autre associé en conservant la SCI.
L'abbatement n'a rien Ă  voir avec le taux des droist de mutation.

La question est combien l'acheteur va payer de droits de mutation si il achète des parts de la sci ou si il achète le bien.

D'après mes recherches sur les droits en cas de vente , j'ai trouvé les chiffres suivants :

http://droit-finances.commentcamarc...utation.php3

citation:
Le montant des droits se décompose en plusieurs droits proportionnels perçus de l'Etat et du Département et de la Commune du lieu d'établissement du bien.
- La taxe départementale qui s'élève à 3,60%, quelle que soit la nature de l'immeuble.
- La taxe communale qui s'élève à 1,20%.
- Un prélèvement au profit de l'Etat au taux de 2,50% qui s'applique au montant du droit départemental + une taxe d'Etat au taux de 0,20%.

Au total, les droits d'enregistrement atteignent donc 5,09% du prix de cession.


Ce qui semble corroboré vos dires sur des taux similaires , je pensais à tort qu'il était plus élevé.

Merci pour votre rectification.

Philippe
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

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moulinsart2009
Contributeur actif



France
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Statut: moulinsart2009 est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 07 sept. 2009 :  11:23:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe30

,
Dans l'article citée on parle de droits de mutation de parts sociales , c'est à dire la vente de parts sociales à un autre associé en conservant la SCI.
L'abbatement n'a rien Ă  voir avec le taux des droist de mutation.


C'est tout-à-fait ce que j'ai voulu dire en prédisant en plus que l'abattement ne concerne pas les cessions de parts de SCI
Signature de moulinsart2009 
Moulinsart2009
 
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