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alain78f
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 Posté - 18 janv. 2016 : 09:53:51
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Merci GĂ©dehem pour l'approche de toutes vos explications.
Alain |
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| Juste bénévole membre d'un C.S. (euh, dans bénévole il n'y a pas obligatoirement benêt). |
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Stéphane
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 42
 Posté - 18 janv. 2016 : 18:42:32
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"Le nombre de lot est Ă©tranger Ă la classification A ou B."
[...] "NB : post (Posté - 17 janv. 2016 : 21:17:53) répondant à Stéphane ... qui a supprimé le sien !"
Vous faites erreur Gédehem, j'n'ai posté telle question, ni supprimé de message.
Il est vrai qu'Alain78f mentionnait la catégorie (entre parenthèses) dans sa question, mais je ne suis pas sûr que cela doive faire sujet dans ce fil "Avenant 86" .
Les compléments de salaires (validés par les AG) font partie "des acquis" , on y peut rien.
Si la législation fait varier le "brut de base" (considérant la pesée impartiale, le minimum syndical juste, et le besoin de la copro bien exprimé), ben y'a plus ka faire avec ;)
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GĂ©dehem
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43
Posté - 18 janv. 2016 : 22:40:01
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Les compléments de salaires (validés par les AG)
Et quand donc cette "validation" ??? 
Approuver des comptes n'a jamais entrainé l'approbation d'un contrat !
Pour qu'un contrat ou un avenant à un contrat soit validé par une AG il faut qu'un vote soit intervenu sur celui-ci, avec inscription de la question à l'ODJ.
Le contrat de l'employé n'échappe pas à ce principe qui concerne tous les contrats passés par le syndicat.
Le syndic qui accorde des augmentation sans décision d'AG le fait à titre personnel, non en qualité de syndic.
" Engage sa responsabilité le syndic qui a commis des erreurs dans le calcul des unités de valeur attribuées au gardien, de sorte que le syndicat de copropriété a été obligé de lui verser un salaire supérieur de 40 % à celui de sa fonction.
En l'espèce, le salarié a été engagé en qualité de gardien principal, coefficient 166, alors que sa fonction est celle de gardien à service complet, coefficient 143.
Le syndic doit donc rembourser le trop-versé au titre des salaires (CA Paris, 23e ch., 10 déc. 1997)
On va rigoler si la "pesée" du poste fait ressortir un salaire inférieur à celui (généreusement) accordé par le syndic (ou d'une sur classification) sans passer par une décision d'AG.
Il ne faut pas se boucher les yeux : à tirer sur la ficèle ce sera le licenciement, y compris avec indemnité correspondante amiable.
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Édité par - Gédehem le 18 janv. 2016 22:41:37 |
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alain78f
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44
Posté - 19 janv. 2016 : 09:23:07
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Bonjour,
Merci encore GĂ©dehem pour votre intervention,
mais là ça fait peur,
car très peu de personnes ont fait le distinguo
' Approuver des comptes n'a jamais entrainé l'approbation d'un contrat ! '
De plus je note la date de la CA (CA Paris, 23e ch., 10 déc. 1997)
1997 cela voudrait-il signifier que ce genre de question n'a pas été posé depuis ?
Bonne journée à tous
Alain |
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| Juste bénévole membre d'un C.S. (euh, dans bénévole il n'y a pas obligatoirement benêt). |
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JPM
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Posté - 19 janv. 2016 : 10:13:42
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La jurisprudence est en sens contraire de ce que semble affirmer GĂ©dehem.
L'approbations des comptes vaut en même temps ratification par le syndicat des actes accomplis par le syndic qui se sont concrétisés par l'engagement des dépenses approuvées même si le syndic les a engagées à la suite d'un excès de pouvoir Cass civ 15 mars 1989. Je mettrai la référence exacte dans Loyers et copropriété
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GĂ©dehem
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46
Posté - 19 janv. 2016 : 11:38:08
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On ne doit pas faire référence à la même "jurisprudence". 
Voir par exemple cet arrêt : Cass 17 janvier 2007 pourvoi 05-17119 à propos de travaux. Ou encore Cass 14 juin 2000 n°98-21561.
Si même en cas d'urgence le syndic doit être autorisé par une AG, on voit bien que c'est incontournable pour le 'courant'.
Les "actes" dont il s'agit n'englobent pas les contrats passés par et pour le syndicat, sauf à occulter D.art.11 sur ce point.
Etant entendu que d'une façon générale le syndic ne peut contracter au nom du syndicat (et donc engager ses fonds) sans délégation de pouvoir dans ce sens, laquelle procède de l'approbation d'un contrat, d'un marché, ou pour le moins du budget nécessaire..
La ratification de la dépense (pour travaux) ne vaut pas ratification du contrat, du marché nécessaire à ces travaux.
Il faut oublier les pratiques passées, d'un autre temps, où le syndic accaparait tous le pouvoir de copropriétaires placés globalement sous tutelle. D.art.11 dans sa rédaction 2004 concerne l'ensemble des contrats ou marchés, et non ceux visés par un textes comme antérieurement. |
Édité par - Gédehem le 19 janv. 2016 11:57:48 |
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JPM
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47
Posté - 19 janv. 2016 : 14:12:05
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L'arrêt du 14 juin 2000 est hors sujet puisque, dans ce cas, les comptes n'ont pas été approuvés. Plus exactement les mémoires litigieux ont été rejetés des comptes.
Pour l'arrêt du 17 janvier 2007 il s'agit de l'éternelle histoire des travaux urgents et du régime de l'art. D 37 qui, dans la majorité des cas ouvre un boulevard à des mauvais coucheurs.
Deux Ă©vidences :
Il y a une tempête. Le toit s'envole. Il faut bâcher d'urgence et ensuite ???? Faut-il convoquer immédiatement une assemblée alors que les devis ne seront établis que dans un ou deux mois ! La décret dit oui et un courant de jurisprudence dit oui aussi. C'est absurde. On reconvoquera dans deux mois.
Il y a une descente EU en fonte qui est brisée sur la hauteur du second étage. Pas d'autre solution que de couper l'eau pour éviter les déversements d'eaux usées. Super urgence !!!!!
Il faut aussi convoquer une assemblée ?
A noter que dans 50 % des cas les travaux nécessaires en cas de véritable urgence sont effectués totalement dans les 24 à 48 heures avec un devis basique tant le mètre linéaire de descente qu'un bon syndic doit être en mesure d'apprécier parce qu'il a cela deux ou trois fois par an.
L'avantage de nos jours est de pouvoir prendre des photos facilement et mĂŞme d'enregistrer les propos des victimes sur le vif.
Ce qui est vrai aussi c'est qu'en toute hypothèse il faut prévenir le conseil syndical même s'il est à la neige ou à la plage. De ce chef une carence est intolérable.
Une bonne solution glissée à l'oreille : apprendre comment on peut obtenir de l'autorité préfectorale alertée par les pompiers un arrêté d'évacuation immédiate de l'immeuble fondé sur l'impossibilité de réaliser immédiatement des travaux à raison des dispositions de l'article D 37 qu'il faut présenter à l'officier commandant le centre de secours. Présenter également les arrêts de jurisprudence adéquats.
Obtenir la réquisition du gymnase de l'école voisine
Prévenir la presse et FR 3 si c'est en province.
Salut ! Je file au Ritz ! C'est urgent aussi.
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GĂ©dehem
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Posté - 19 janv. 2016 : 15:13:47
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D'autant qu'en plus du feu il y a l'eau !!
Il ne faut pas tout mélanger .... en particulier sur la difficulté d'analyse bien connue de l'urgence.
Il n'en reste pas moins que le principe, le mécanisme reste, urgence ou pas : s'agissant d'engager des fonds ici à priori imprévus et donc de contracter, une décision d'AG est incontournable.
Elle l'est d'autant plus pour des engagements prévisibles à cours ou moyens termes non budgétisés.
Peu importe le groupement : attribuer une augmentation de salaire à un employé ne se décide pas un beau matin au saut du lit. Ou pour certains en se rasant.
Hors des budgets décidés par une AG selon L.art.14.1 et .2, y compris pour ce qui concerne les employés, le syndicat, par son syndic, ne peut engager de fonds, et donc passer les contrats ou marchés correspondants.
Si rien n'a été prévu, s'il y eu un oubli, il faut une AG pour en décider, démarche classique pour décider d'un BP rectificatif.
Dans ce droit fil, il a été jugé que l'entreprise contractante devait vérifier non seulement la qualité du signataire au contrat, mais aussi sa capacité à agir (délégation de pouvoir), ici par l'AG d'un syndicat dont il prétendait être le syndic en capacité de contracter.
De mémoire (il faut que je le retrouve), il s'agissait d'un syndic "de fait", donc sans mandat, sans délégation de pouvoir pour contracter.
Ce qui tombe sous le sens !
Faute de quoi l'AG ne serait qu'une chambre d'enregistrement, le syndic pouvant librement contracter comme il l'entend, sans vote de l'AG l'y autorisant.
Position qui ne tient pas la route un instant.
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alain78f
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49
Posté - 20 janv. 2016 : 09:03:01
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Bonjour,
Euh JPM et GĂ©dehem,
Merci pour vos interventions,
vos contributions sont éclairantes de ce qui fait le charme de notre si belle contrée.
Merci de nous guider dans nos recherches
Alain |
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| Juste bénévole membre d'un C.S. (euh, dans bénévole il n'y a pas obligatoirement benêt). |
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didier45
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Posté - 20 janv. 2016 : 22:27:48
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je reviens sur l'avenant 86 , est ce qu'il peut tout permettre ou pas , je ne peux pas en dire plus sachant mon parcourt , les modérateurs si ils m'ont suivi ... question subsidiaire est ce qu'on peut imposer à un gardien des taches non prévu à son contrat de travail ... je crois , lessiver tout support hors sol ??? |
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zz top
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51
Posté - 21 janv. 2016 : 00:06:44
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Ce doit être l'heure tardive, car je n'ai strictement rien compris au post précédent.
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| Quand on voit ce qu'on voit, quand on entend ce qu'on entend...On a raison de penser ce qu'on pense. |
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didier45
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Posté - 21 janv. 2016 : 07:02:21
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effectivement l'heure était tardive , tout le monde ce pose la question sur cette avenant 86 '' la pesée '' avant le combat , est ce qu'ils peuvent toucher au salaire oui ou non parce que les avis divergent ; pour le reste ... certain d'entre vous savent que je suis en catB avec des taches prévu '' propreté et entretien des parties communes '' ma question est ... est ce que les murs des bâtiments de ma résidence je dois les laver si on me le demande . |
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fripone
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53
Posté - 21 janv. 2016 : 11:52:29
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Bonjour, didier45, vous ne trouverez pas de réponse ici à votre problème du lessivage des murs, syndiquez vous au snigic, ils vérifieront votre contrat de travail. |
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alain78f
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54
Posté - 21 janv. 2016 : 11:58:37
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Bonjour,
Vos interrogations sont d'autant plus légitimes que pour l'instant la suite logique de la rémunération en est dissociée de ce mal fichu avenant 86.
Et mĂŞme certains syndicats peuvent en toute bonne foi se tromper...
Alors
Bonne journée
Alain |
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| Juste bénévole membre d'un C.S. (euh, dans bénévole il n'y a pas obligatoirement benêt). |
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fripone
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Posté - 21 janv. 2016 : 14:24:01
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l'avenant 86 a été signé par les syndicats |
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alain78f
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Posté - 21 janv. 2016 : 17:56:24
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Stéphane
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Posté - 21 janv. 2016 : 20:23:41
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Il n'est pas concevable selon moi , et appuyé par JPM, que les salaires de base (validés par les AG) puissent être revus à la baisse. |
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alain78f
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Posté - 22 janv. 2016 : 09:37:19
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Bonjour Stephane,
Salaires de base revus Ă la baisse , c'est impossible (a priori) en France
mais l’ambigüité viendra de nombreux compléments de salaires et ou primes parfois avec une définition peu explicite généreusement attribués par des syndics sans validation en A.G. et sans concertation même avec le C.S.
Et là , du très très désagréable peut arriver.
Alain |
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| Juste bénévole membre d'un C.S. (euh, dans bénévole il n'y a pas obligatoirement benêt). |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 23 janv. 2016 : 21:52:56
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Bonjour Alain78f
Je comprends que je ne comprends plus ce que je croyais comprendre.
Je viens de re-parcourir la CCNG à la recherche des termes précis (avantages, salaires, compléments, logement, en nature, ou non, et les combinaisons de leurs associations, certains à prendre sur le brut , d'autre sur le net...., j'avoue être perdu), mais de comprendre qu'il faut revoir les bases, les définitions de chaque termes et leurs limites.
Quand je disais "salaire de base" sur mon dernier message, je pensais à "salaire régulier, constant" (même incluant prime exceptionnelle ou rattrapages de congés ou que sais-je qu'on aurait laisser se répéter automatiquement).
En ce sens, les "salaires de base" ne pourront ĂŞtre revus Ă la baisse.
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Édité par - Stéphane le 24 janv. 2016 00:29:28 |
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didier45
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Posté - 03 févr. 2016 : 19:11:57
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revenons à nos moutons , je vais être convoqué à la fin du mois pour l'entretien professionnel + la pesée du poste avec deux membres du conseil syndical qui on demandé à être présent , cela vous inspire quoi ... |
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Avenant numero 86 
