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Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
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 Posté - 03 déc. 2015 : 21:20:45
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citation: Initialement posté par philippe388Une question à laquelle jean13 pourrait répondre: quid de l'avance de trésorerie ( fond de roulement ) ? avec un tel budget elle pourrait être au maximum de 27 500 € ( 1/6 du budget), a t'elle déjà été "mangée" avec d'autres imprévus ?   Cette avance pouvait payé ces travaux d'INOX, en respectant la loi !
Vous ne suivez pas les messages.
J'ai déjà dit que merci à Urbania notre copro était en faillite avec plus de 50.000,== euros de dette.
Qu'en deux ans (date de mon arrivée fin 2012) la copro a résorbé ses dettes, a refait la toiture 165.000,== l'étanchéité des balcons 8.000,== euro, purgé la façade 3000,== euros. le tout payé sans difficulté car les copropriétaires ont fait un gros effort et fait confiance au dictateur.
Nous ne sommes pas les fils à Rotchild et le dictateur n'a pas osé demander en sus des avances pour travaux à venir.....
En 2016 nous attaquons les colonnes montantes ErDF (attention pas EDF) soyons précis sinon..... pour 70000,==€ et en 2017 les peintures cages escalier et goulottes pour câbles TV, Fibre etc etc + remplacement des boites aux lettres.
Waouhhh la dictature est en marche dans notre SDC. tOUS AUX ABRIS
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Posté - 04 déc. 2015 : 07:18:28
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citation: En 2016 nous attaquons les colonnes montantes ErDF (attention pas EDF)
petit aparté :ne devriez vous pas attendre, puisque le gouvernement attend un rapport pour savoir qui devrait payer la réfection des colonnes montantes ? et prendra donc une position officielle .... |
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Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
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23
Posté - 04 déc. 2015 : 07:44:50
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: En 2016 nous attaquons les colonnes montantes ErDF (attention pas EDF) petit aparté :ne devriez vous pas attendre, puisque le gouvernement attend un rapport pour savoir qui devrait payer la réfection des colonnes montantes ? et prendra donc une position officielle ....
Oui effectivement nous sommes en stand-by et attendons ce rapport mais entretemps nous avons procédé à un audit et lors de notre prochaine AG nous allons voter la cession à ErDf , nous avons déjà des devis et nous n'attendons plus que le rapport du gouvernement |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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24
Posté - 04 déc. 2015 : 09:35:40
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A Frank1966 et Jean13.
Je suis dans une position inverse de la vôtre : je vois des syndics qui n'appliquent pas le décret comptable. Essayer de comprendre quelque chose à leurs états comptables est infernal en l'absence de référentiel.
Dans la durée, pour quoi que ce soit, on ne peut fonctionner sans référentiel et, dans la copropriété, le référentiel est :
- la loi de 65, le décret de 67 et le décret comptable notamment pour le syndic (et le CS qui contrôle),
- les règles de fonctionnement du CS pour le CS.
Spécialement en cas de mutation, les syndics qui n'appliquent pas le décret comptable créent des situations compliquées pour les appels de fonds travaux et les répartitions entre ce qui est dû par le vendeur et ce qui est dû par l'acquéreur. Celui-ci ne comprend pas tout sur le moment et vient se faire expliquer par le CS des mois après la mutation.
La bonne franquette, c'est sympathique mais c'est aussi de l'improvisation. Vous rendez de grands services à votre copropriété mais vous risquez de perdre la confiance de tous avec l'arrivée d'un nouvel acquéreur un peu informé qui pourrait révéler les manquements de manière irréfutable par un audit basé sur un ... référentiel.
Revenez à l'orthodoxie comptable (c'est aussi la garantie de ne pas faire d'impair dommageable) et vous continuerez à rendre de grands services à votre copropriété encore aussi longtemps que vous en aurez la disponibilité.
Cdlt. Louis92.
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Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
Statut:
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25
 Posté - 04 déc. 2015 : 09:57:58
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Merci Louis pour ce sage message et vos conseils . Voilà une façon de dire les choses sans être dans l'invective systématique.
Depuis deux ans presque trois, je me suis investi corps et âme dans le redressement de cette copropriété. J'ai eu le soutien inconditionnel de tout le CS et surtout de tous les copropriétaires ayant même reçu de nombreux témoignages de remerciements confirmant leur confiance.
J'ai fait faire des dizaines de milliers d'euros à la copro : Renégociation du P1 P2 P3 = 14.000,==€ Remboursement d'honoraires d'avocat 3000,== € Assurance (suite à magouille du syndic ADB-CONSULTING) remboursement de 4500,==€ , Toujours magouille de ce syndic 449,== € sur fact dératisation, 6000,==€ sur les clôtures de chantier , et la liste n'est pas exhaustive car ce serait trop long de mentionner tous les abus récupérés.
Alors oui si pour qu'une copro fonctionne correctement oui je suis "dictateur social" de nombreux amis me nomme le "Saint bernard de service"
Croyez-moi cela réconforte car cela me demande un investissement temps considérable et il y a des fois où le moral est bas mais je suis du genre combatif.
J'ai peut être fait des erreurs comme celle-ci mais j'ai toujours œuvré dans le plus profond respect de l’éthique morale et dans la plus grande probité, alors se voir traité de magouilleur, de bidouilleur de comptes, de dictateur par un certain individu de ce forum est inacceptable. Il y a une façon de dire les choses.....
Cette expérience me servira d'exemple et la prochaine fois qu'il y aura une urgence les choses seront faites conformément aux textes et s'il s'agit de chauffage en plein hiver , ben les copro se pèleront le cul et nous attendrons que nous respections religieusement les textes. Nul n'est tenu à l'impossible !!!
Je suis sur ce forum pour apprendre , dialoguer , apporter mes expérience et mes erreur mais surtout pas pour me faire insulter.
J'invite donc cet individu à plus de modestie et de modération.
Je remercie tous les autres et ceux qui respectent la netétiquette.
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Édité par - Jean13 le 04 déc. 2015 10:00:22 |
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juillet11
Contributeur actif
140 message(s)
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26
Posté - 16 déc. 2015 : 00:02:03
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citation: Initialement posté par Louis92
La bonne franquette, c'est sympathique mais c'est aussi de l'improvisation. Vous rendez de grands services à votre copropriété mais vous risquez de perdre la confiance de tous avec l'arrivée d'un nouvel acquéreur un peu informé qui pourrait révéler les manquements de manière irréfutable par un audit basé sur un ... référentiel.
Revenez à l'orthodoxie comptable (c'est aussi la garantie de ne pas faire d'impair dommageable) et vous continuerez à rendre de grands services à votre copropriété encore aussi longtemps que vous en aurez la disponibilité.
Cdlt. Louis92.
C'est parfaitement dit.
Les proprios présents en un temps T1 prennent des décisions qui leur semblent évidentes (la bonne franquette, la combine) et se disent que la bonne entente peut se substituer aux lois... du moment que personne ne va dénoncer leur accord !
Jean13 insiste pour dire que la ratification de la combine se fait a posteriori en AG. Mais sur quoi vous appuyez-vous pour croire que les propios qui aujourd'hui ne veulent que se chauffer aux risques et périls des autres (c'est toujours les autres) vont accepter demain de ratifier la combine d'aujourd'hui ? Surtout que votre combine est entachée d'irrégularités ! On vous l'a dit. Et vous voulez convoquer une AG et demander à des proprios de voter une irrégularité ?
-- Vous y allez fort, et vous ne vous en rendez pas compte ?
En fait l'anecdote de Jean13 est intéressante parce qu'elle illustre très bien la différence entre un SDC (entité "société civile") et la somme des propriétaires.
Un SDC n'est pas une entité qui se réduit à la somme des propriétaires.
Pour le comprendre il faut se placer dans la durée comme dit Louis92. Tandis que Jean13 raisonne simplement sur les proprios présents à un moment donné, à un temps T1. La solution de Jean13 ne peut pas marcher, parce que le SDC va perdurer au delà des départs et des arrivées de propriétaires. Le SDC restera le même au temps T1, T2... Tn, alors que les proprios auront changé à chaque étape.
Donc, en un Temps T1, les proprios de jean13 ont organisé une magouille (au début, ça s'appelle trouver un accord à la bonne franquette). Mais dans le prochain temps T2, les propriétaires auront changé. Que s'est-il passé ? Et que se passera-t-il sans aucune possibilité d'erreur ?
Il s'est passé que les proprios du temps T1 ont pris des décisions qui engagent des propios du temps T2 qui, comme il n'étaient pas là , sont des décisions prises forcément sans leur accord.
Mais ces nouveaux proprios, s'ils entrent dans le SDC, c'est parce qu'ils supposent, -- et que la loi leur donne le droit de le supposer -- que le SDC a respecté les règles du droit, de la compta, du code pénal et civil, et qu'il les a respecté tout le temps, à chacun et à tous les temps T1, T2... Tn. Ils vont signer leur entrée au SDC dans la bonne fois que le SDC est resté dans la légalité quels qu'aient été les changements de propios aux temps T0, T1, T2 précédents.
Jean13 vous n'en avez pas conscience, mais la suite de votre accord à la bonne franquette, c'est que devant le risque de voir apparaître de nouveaux proprios qui -- n'étant pas informés avant l'achat des accords passés "entre nous" -- refuseraient la combine (peut-ètre pas la présente, mais surement celles qui vont venir demain) vous en serez réduit à organiser une vendetta pour filtrer les nouveaux proprios récalcitrants.
Ne me dites pas que j'exagère, je vous prédis que ce que vous décrivez comme une exception sous l'urgence deviendra demain la règle à suivre en permanence. Car d'abord vous verrez que vous allez devoir renoncer à "ratifier après coup" les combines, même la présente, parce que c'est impossible --- CE SONT DES COMBINES et on ne peut pas entériner légalement l'illégalité! Alors, forcément, vous en serez réduit à les maquiller. Finalement, au fil des années, les propriétaires complices du maquillage vendront ou se tiendront les uns les autres par la loi du silence face aux nouveaux arrivants, pour qu'ils n'en sachent rien. C'est la genèse d'une mafia. La mafia est une organisation qui opère dans la légalité apparente, en respectant non pas les lois, mais les délais de prescription. Si ça peut prescrire, c'est légal de le faire, toute la question étant de ne pas se faire pincer (par un nouvel arrivant, par exemple). Vous en êtes à l'étape de l'angélisme, du missionarisme au nom de la Révélation du Bien Social Collectif. Demain vous en serez réduit à être le Parrain des mafieux, et vous clamerez au ciel que c'était pour le Bien Du Plus Grand Nombre de Propriétaires !
===
Votre histoire m'a rappelé énormément de choses.
Tenez, vous m'avez rappelé un mème (un aide mémoire) que je m'étais fabriqué ayant moi-même vécu une situation similaire (sauf que je suis dans le rôle du propriétaire qui arrive au temps T2)
Un accord entre nous sans (au choix): /passer par le notaire / se conformer à la Loi de 65 et les décret / aux les règles comptables/... signifie forcément l'escroquerie des nouveaux arrivants.
"Signifie forcément escroquerie", parce que l'escroquerie consiste précisément à forcer un accord sans le consentement informé et de bonne foi de l'autre partie (des juristes parleront de dol, mais l'idée centrale est la même, avec des variantes)
Je me répétais intérieurement ce mème pour tenir bon pendant les AG. Pendant des AG comme celle que vous pensez déjà convoquer. Et celles que vous convoquerez par la suite, une fois que vous aurez constaté que..."ça a marché!" Car vous recommencerez. Vous verrez.
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@Jean13, pour résumer:
Vous allez tĂ´t ou tard dans le mur:
-- soit parce qu'un propio peut refuser après coup "votre accord entre tous" (mieux: il en a en fait le devoir, puisque c'est illégal) ;
-- ou parce qu'un propio consentant aura vendu son lot et le nouvel arrivant ne sera pas d'accord (ou le découvre, si vous essayez "entre tous" de le lui cacher) ;
-- ou pour toute autre raison que personne n'imagine, mais qui est à coup sûr encadrée par le droit.
Mais votre exemple est très bien, il illustre parfaitement la différence entre le SDC "société civile" et la somme des propriétaires. Le Tout ne se réduit pas à la somme de ses parties.
Bonne chance.
Vous avez jusqu'à la prochaine AG (avant l'AG) pour régulariser les comptes du SDC, les appels de fonds, etc. et revenir dans les clous. Mais si vous convoquez l'AG pour tenter de régulariser une combine, ce que par définition, vous n'avez pas le droit de demander à une AG, alors à partir de ce moment, vous commencerez à compter les délai de prescription. Votre SDC où tout le monde s'entend à merveille va devenir un nid de vipères, et vous serez élu année après année pour porter la responsabilité de tous (pour porter le chapeau).
Et plus ça va durer, tous, vos coproprios et votre syndic, plus vous finirez par croire que la prescription des méfaits équivaut à l'autorisation de les commettre. ;)
A force de mal tourner on devient incapable de marcher droit. Et vous avez commencé à biaiser.
Une copropriété pourrie par vos soins infiniment amoureux.
Surtout dans des copropriété de résidences secondaires.
(Ah! Quel sermon ! mais votre exemple est emblématique ! Et dans mon cas, c'est tellement du vécu 
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Édité par - juillet11 le 16 déc. 2015 01:50:07 |
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