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mamars
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 Posté - 29 nov. 2015 : 04:01:15
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Bonjour,
pourriez vous svp m'Ă©clairer au sujet des avances sur travaux dans le cadre d'une mutation d'un lot.
Le nouveau copropriétaires doit il rembourser les sommes versées par le vendeur ....
ou bien ces sommes suivent t elle le lot et sont donc non remboursables
merci pour vos infos
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Posté - 29 nov. 2015 : 07:48:39
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Jusqu'au 01/01/2017, les avances pour travaux Ă venir (dans le cadre de l'article 18) sont remboursables au vendeur.
"Article 45-1 du décret
Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :
- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.
Les avances sont remboursables.
Mais attention, certains syndics pro font voter des avances pour travaux en spécifiant dans la résolution que ces avances seront attachés au lot et non non remboursables. Si cette résolution n'a pas été contestée, dans ce cas ces avances ne sont pas remboursables, sauf à faire dire (après coup) que cette disposition est/était illégale.... |
Édité par - rambouillet le 29 nov. 2015 11:12:39 |
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JPM
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Posté - 29 nov. 2015 : 07:57:15
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A la date d'aujourd'hui les avances sont remboursables. Il s'agit des provisions pour travaux futurs.
Une exception lorsque l'assemblée générale a voté récemment la réalisation d'un chantier en décidant que tout ou partie sera financée par la provision pour travaux futurs. Son emploi a été décidé. Le vendeur ne peut pas demander le remboursement.
D'une autre manière si l'assemblée a décidé l'exécution d'un chantier et si une ou deux provisions ont déjà été appelées, elles demeurent à la charge du vendeur. Les provisions suivantes seront à la charge de celui qui sera propriétaire à la date d'exigibilité de la provision.
La reconstitution de l'avance remboursée au vendeur doit être effectuée le jour même de la signature de l'acte et constatée par celui ci.
Pour l'avenir la loi ALUR a modifié le régime des avances qui " demeurent la propriété du syndicat ".
C'est absurde puisque le syndicat ne peut être propriétaire de rien. Elles seront indivises entre les copropriétaires.
Sur la plan pratique cela ne présente aucun intérêt dès lors que la reconstitution de l'avance est effectuée par l'acquéreur chez le notaire le jour de la signature.
Une disposition boiteuse de plus dans la loi ALUR. Le vendeur ne pouvant récupérer ses avances augmente son prix et, par voie de conséquences les frais de la vente. l'État est seul gagnant.
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Posté - 29 nov. 2015 : 11:21:56
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citation: Pour l'avenir la loi ALUR a modifié le régime des avances qui " demeurent la propriété du syndicat ".
La loi ALUR ne dit pas cela : la loi de 1965 en date du 1/1/2017 :
"Article 14-2 (différé)
I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II.
Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.
Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1."
Elle crée l'obligation d'un fonds de travaux de 5% mini, etc, etc, etc....
Mais qu'est-ce qui empêcherai un AG d'une part de respecter cette disposition obligatoire  et d'autre part, de voter en parallèles des "avances" remboursables pour des travaux futurs non décidés.
En effet ces avances liées à un lot et non remboursables, peuvent être un frein à la constitution d'une forte cagnotte et 5% de 20000 €, c'est 1000 € par an !!!! (on ne fait pas beaucoup de travaux avec cela...).
Donc un syndicat pourrait voter ces 5 % ou 1000 € par an non remboursables et en parallèle, voter 10000 € par an remboursables au vendeur... quel texte l’empêcherait ? (je m'interroge, 'est tout....) |
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JPM
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Posté - 29 nov. 2015 : 12:02:10
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Veuillez prendre la peine de lire l'article 18 de la loi dans sa version au 1er janvier 2017.
La disposition relatives aux provisions spéciales pour travaux futurs aura disparu 
Dès lors l'assemblée pourra bien voter des provisions spéciales mais ne pourra pas les recouvrer contre les opposants 
Par ailleurs l'ARC a plaidé contre le remboursement des provisions versés au vendeur en faisant valoir qu'il était difficile de demander un remboursement si important à l'acquéreur.
Sans piger que désormais le prix sera augmenté à concurrence dudit remboursement, avec en sus les droits et frais.
Pas malin
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Posté - 29 nov. 2015 : 12:44:49
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Il y a en France une incompréhension manifeste de ce que doivent représenter ces fonds de travaux, inventés par les québécois, et que ces derniers avaient bien compris comme il est joliment dit dans le texte ci-dessous que nous avions cité dans un livre Blanc en 2010 :
citation: Extrait d’une étude sur les Fonds de prévoyance au Québec (obligatoires - v. dernier chapitre du Libre Blanc) par LE GROUPE CONSEIL SAE INC. Dorval, Québec [les surlignages sont de notre fait]
Pourquoi effectuer une étude du Fonds de prévoyance ?
[ce terme désigne en fait un plan de travaux en vue de créer et alimenter un Fonds de prévoyance (NDLR)]
1. remplir les obligations du Code civil du Québec pour la constitution d’un fonds de prévoyance (Code civil du Québec, article 1071)
2. faciliter la préparation du budget annuel d’opérations pour l’entretien des aires communes [lire : les « parties communes » (NDLR)] et la gestion du fonds de prévoyance. (...)
3. rassurer les futurs acheteurs qu’ils ne feront pas face à des cotisations spéciales élevées un an ou deux après avoir acheté une copropriété. Dans quelques années quand le parc d’immeubles en copropriété aura vieilli, qui voudra acheter une copropriété si le fonds de prévoyance est incapable de faire face aux dépenses durant plusieurs années consécutives ? Les aînés à revenu fixe auront-ils les ressources financières pour absorber de telles cotisations spéciales répétées ?
4. maintenir la valeur marchande des investissements des copropriétaires, à mesure que les immeubles vieillissent et nécessitent un entretien régulier et le remplacement des composantes des parties communes pour cause de désuétude ; si ces travaux ne sont pas effectués ou sont retardés par faute de fonds suffisants, l’apparence de l’immeuble en souffre.
5. mettre en œuvre un principe d’équité par lequel les copropriétaires dans un immeuble neuf contribuent aux coûts dus à la détérioration de ces composantes dès le premier jour d’occupation en investissant des sommes suffisantes dans le fonds de prévoyance plutôt que de laisser seulement aux copropriétaires présents au moment de dépenses majeures la charge de payer les travaux à effectuer.
6. être préparé pour le moment où les futurs acheteurs de copropriétés seront plus avisés et éduqués au sujet de certains pièges de la vie en copropriété ; quand plusieurs acheteurs auront été échaudés par des cotisations spéciales répétées, ils rechercheront les copropriétés pour lesquelles il y a un fonds de prévoyance suffisant pour faire face aux dépenses majeures qui, inévitablement, se présentent à long terme.
Faire cotiser au fonds de travaux, c'est pas pour épargner pour l'avenir, c'est faire payer aux copropriétaires actuels la réparation de l'usure du bâtiment qui s'opère pendant qu'ils sont copropriétaires ! Comme le font les foncières avec leurs actionnaires, tout simplement, au moyen des dotations aux amortissements et aux "provisions pour grosses réparations" !
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Posté - 29 nov. 2015 : 16:35:32
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citation: Comme le font les foncières avec leurs actionnaires, tout simplement, au moyen des dotations aux amortissements et aux "provisions pour grosses réparations" ! Objectoin votre honneur
Les dotations aux amortissements sont un joli mouvement du stylo du comptable, mais il n'y a pas un vrai euro qui ne passe d'une cagnotte Ă une autre.
EN pratique on dit juste aux impots poliment qu'on leur donne moins d'argent qu'on pourrait parce que on 'dote'.
Les provisions sont un peu du même genre, même s'il faut les justifier plus précisément, et les reprendre plus tard. Le stylo n'a pas tout a fait la même couleur.
Avec les amortissements, personne ne se pose la question de savoir qui a la cagnotte. |
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JPM
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Posté - 29 nov. 2015 : 17:24:01
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Je me cite sans vergogne puisque j'ai traité du Livre blanc dans
http://www.jpm-copro.com/Fonds%20de...0travaux.htm
Les sympathiques Québécois n'ont rien inventé du tout. Le texte reprend un article de Jacques Robine dans Administrer, lui même repris dans la même revue par son fils Olivier Robine dans un article titré curieusement "l'année ravalement".
On peut citer dans le même esprit le memento d'entretien de l'immeuble de la FPB en 1993 et, d'une certaine manière, le protocole de ravalement de la Ville de Paris, dans la mesure où il définit ce qu'est un ravalement.
Les Québécois ont repris une pratique quasiment antique des bons gestionnaires, bons pères de famille ou responsables d'institutions collectives foncières consistant à constituer une réserve financière pour effectuer au fil du temps les travaux d'entretien préventif et, si nécessaire de maintenance réparatrice.
On connait les conséquence de l'abandon de cette pratique pour les associations syndicales responsables de l'entretien des digues, que ce soit en Camargue pour les propriétaires et usagers des étangs de Vauvert ou d'autres camarguais, ou en d'autres lieux par exemple l'affaire CE 291440 14 mai 2008 où la Commune de Pertuis doit partager avec une association syndicale une charge de deux millions d'euros pour les préjudices causés par la rupture d'un digue mal entretenue.
On trouve des " réserves pour travaux futurs " dans des règlements de copropriété centenaires avec des appellations diverses.
Universimmo écrit : Il y a en France une incompréhension manifeste de ce que doivent représenter ces fonds de travaux. La faute à qui ?
La loi du 21 juillet 1994 a remédié tardivement à une omission regrettable de la loi de 1965. Qui a vanté cette réforme bénéfique ? Personne ! Tant et si bien que les ordres du jour comportaient tous les trois ans le projet de résolution suivant : " L'assemblée décide de ne pas constituer de provision pour travaux futurs ". Il était adopté à l'unanimité. Pendant ce temps quelques syndicats sérieux épargnaient avec l'aide d'une banque qui ouvrait des comptes bloqués avec engagement d'accorder un prêt complémentaire à taux bonifiés lors de l'emploi des fonds.
Qui ensuite a tenté de faire bénéficier les copropriétés de livrets A avec défiscalisation de 76500 € ? Dans un premier temps quelques initiés bénéficiant d'une note confidentielle établie pour les caisses d'épargne si mes souvenirs sont bons.
C'est le 14 avril 2006 que j'ai obtenu une lettre de la Direction générale du Trésor confirmant l'existence d'une note du 24 août 2000 à destination de la Direction financière de la Poste et m'autorisant explicitement à faire connaître la possibilité du Livret A défiscalisé pour les syndicats de copropriétaires.
C'est ce qui a relancé un peu les provisions sur travaux futurs. Une boulette législative a cassé cette relance en supprimant les livrets A pour les syndicats pendant 18 mois.
Le vrai est que les copropriétaires n'ont aucune conscience de ce qu'est la gestion immobilière prévisionnelle et que les syndics risquaient leur peau à proposer des provisions sur travaux futurs. Ils ne songeaient bien entendu qu'à faire des travaux et percevoir les honoraires et les ristournes.
Lors d'un des premiers procès de la fameuse affaire des syndics de l'Ile de France un président de conseil syndical d'une grosse copropriété a eu le courage de venir défendre son syndic avec le plein accord des copropriétaires qui avaient refusé de se porter partie civile : " nous savons parfaitement que le syndic a perçu une rémunération de l'entreprise X... en sus des honoraires payés par le syndicat. Ce chantier a été très bien étudié et magnifiquement suivi . Ces frais sont sans commune mesure avec le profit que nous en avons tiré ".
Encore maintenant, après la campagne ascenseurs et la campagne piscines, les copropriétaires sont à nouveau promenés dès lors que tout est orienté vers la rénovation thermique. Son intérêt n'est pas contestable mais rien ne justifie qu'on fasse litière des autres catégories de travaux nécessaires à la conservation du bâtiment et des équipements.
Comment admettre la création d'un régime des emprunts du syndicat qui ne vaut pour certaines catégories de travaux ?
Il faut prendre ce qu'il y a de bon : la création d'un fonds travaux. Il est besogneux.
Au 1er janvier 2017 le texte concernant les fonds de prévoyance travaux aura disparu. Contrairement à ce qui est affirmé plus haute, on pourra toujours les voter, mais sans pouvoir faire contribuer les opposants.
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Posté - 29 nov. 2015 : 17:30:47
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citation: Veuillez prendre la peine de lire l'article 18 de la loi dans sa version au 1er janvier 2017.
La disposition relatives aux provisions spéciales pour travaux futurs aura disparu
Dès lors l'assemblée pourra bien voter des provisions spéciales mais ne pourra pas les recouvrer contre les opposants
merci JPM, j'ai bien lu....
l'article 18 jusqu'à présent disait qu'il y avait obligation d'inscrire une résolution pour ces avances tous les 3 ans ou en cas de changement de syndic :
"-de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. "
Dans la version de 2017, cette obligation a disparu et est remplacé par une autre concernant ce fonds obligatoire à mini 5% (déjà cité).
Mais quel texte dirait qu'il serait illégal de prendre une résolution pour des avances remboursables ?... et pourquoi les opposants ne seraient pas tenus à payer ?.... j'aimerai une argumentation autre que "Veuillez prendre la peine de lire l'article 18 de la loi dans sa version au 1er janvier 2017." |
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JPM
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Posté - 29 nov. 2015 : 17:52:18
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Pour Rambouillet :
Veuillez lire l'article 35 du décret du 17 mars 1967
mais vous pouvez lire aussi mon dernier message d'il y a quelques minutes.
Les observations de Riboulgingue sont tout Ă fait pertinentes.
En copropriété, il faut passer les amortissements techniques dans le carnet d'entretien. Mais sur ce point encore aucune aide des pouvoirs
publics. C'était le seul argument probant justifiant l'intervention du ministère du logement dans la législation sur la copropriété. Or nous n'avons eu après la sortie des textes comptables qu'un mode d'emploi du plan comptable qui comportait une bourde monumentale.
Pour les sociétés constituer une cagnotte (réserve ou autre) c'est pomper sur les bénéfices d'un exercice et placer les fonds.
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Posté - 29 nov. 2015 : 19:22:29
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JPM Ă©crit ;
citation: Veuillez lire l'article 35 du décret du 17 mars 1967
"Article 35 du décret
Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
A votre façon d'argumenter (article 35 du décret) , cela signifierait qu'un opposant pourrait refuser de payer les "autres avances" comme ce que l'on appelle couramment l'avance de solidarité/emprunt auprès de copros que l'AG pourrait voter... |
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JPM
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Posté - 29 nov. 2015 : 20:57:37
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Non ! le 5° sera sans objet, ou aura disparu le 1er janvier 2017.
L'emprunt du syndicat auprès des copropriétaires fait l'objet d'une disposition spécifique. De toute manière c'est un emprunt.
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Posté - 30 nov. 2015 : 06:56:10
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j'entends votre argument simpliste, mais je reste sur mon avis ; c'est la spécificité de ce forum et de sa diversité des opinions....  |
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 nov. 2015 : 07:07:43
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OK ! Mais quel est votre avis ? Sur quoi porte-t-il ? |
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Posté - 30 nov. 2015 : 07:15:27
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 30 nov. 2015 : 08:49:19
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Bonjour Ă tous.
J'ai attentivement lu tous vos messages riches d'enseignement.
Je suis en plein dans ce sujet de fond travaux qui à mes yeux est une très très très bonne chose ....Nous n'avions rien provisionné durant des années et....la réfection de notre toiture 165000€ à saigné les copropriétaires.
Nous aurons en 2017 d'autres chantiers fort couteux et provisionner en douceur un cpte travaux sera une très bonne chose.
MA QUESTION :
Nous appellerons donc un 5% du budget placé sur un compte LivA
Cet appel sera appelé sur la répartition des CHARGES GENERALES
Mais notre SDC est un cas ayant des charges générales Batiment A , B et C
Subsidiairement il y a les répartitions ascenseur, escalier qui ont des répartitions des tantièmes différents.
Nous aurons d'importants travaux en charges pour l'ascenseur et les escaliers.
Comment s'y prendre quand un appelle sur des tantièmes généraux qui sont différents des tantièmes ascenseurs et escaliers ?
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andre78fr
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 Posté - 30 nov. 2015 : 09:12:49
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Soit vous faites des appels ventilés par clé et directement calculés sur les bons tantièmes...
Si vous disposez déjà d'une réserve constituée, il suffit de calculer les quotes-parts sur la clé des tantièmes généraux pour créditer (rembourser) les copropriétaires et débiter les quotes-parts du même montant calculés sur la clé de la partie spéciale concernée, il faut bien sûr qu'une telle opération soit fondée par une décision d'AG...
PS : méfiance sur ces tantièmes "escaliers", en général c'est une partie commune et non un équipement... |
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Posté - 01 déc. 2015 : 08:39:11
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Nous pensons pour plusieurs raisons que le fonds de travaux doit être tenu individuellement pour chaque copropriétaire et avec historique. L'alimentation se fera nécessairement en tantièmes généraux, mais les prélèvements devront se faire suivant la répartition des travaux. Par exemple, si l'on décide de puiser dans le fonds de travaux pour financer des travaux d'ascenseurs, la quote-part d'un copropriétaire qui ne possède qu'un lot de stationnement extérieur ne devra pas être touchée...
Il faut sonner le tocsin auprès des éditeurs de logiciels, car ils n'ont plus qu'un an pour le faire. Il faudra qu'ils prévoient le moyen pour le syndic de savoir ce qu'il encaisse au titre du fonds de travaux par rapport à ce qu'il encaisse pour les provisions pour charges courantes et pour travaux, de manière à lui permettre de n'alimenter le compte bancaire bis de placement du fonds de travaux que des sommes encaissées. C'est peut-être le moment d'inciter les syndics à spécialiser les comptes de copropriétaires comme le prévoit le plan comptable (450-1 à 450-4), mais avec un compte de plus (450-5) pour le fonds de travaux... Des groupes comme Nexity le font et en sont très satisfaits ! |
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JB22
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18
Posté - 01 déc. 2015 : 09:11:56
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De rédaction Universimmo
"si l'on décide de puiser dans le fonds de travaux pour financer des travaux d'ascenseurs, la quote-part d'un copropriétaire qui ne possède qu'un lot de stationnement extérieur ne devra pas être "
et: "le fonds de travaux doit être tenu individuellement pour chaque copropriétaire "
Il faudra donc ventiler par lot...
Les concepteurs de logiciel ont "du pain sur la planche".
" de n'alimenter le compte bancaire bis de placement du fonds de travaux que des sommes encaissées."
Il n' est pas nécessaire de créer un compte 450-5 il suffit de remettre les encaissements directement au compte de placement au lieu du compte ordinaire. |
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JPM
Modérateur
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19
Posté - 01 déc. 2015 : 09:56:43
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JB22
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Posté - 01 déc. 2015 : 11:55:01
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De JPM:
"Inconcevable
Les abondements et restitutions d'un compte d'avance doivent être effectués de manière identique."
Avec l' affectation au lot il n' y a plus de "restitution" mais utilisation de l' avance constituée au profit d' un lot.
"Si les travaux ne concernent pas leur lot, pas besoin de financement donc pas besoin de restitution."
C' est bien là le problème soulevé par univerimmo, les quotes parts individuelles ne correspondront plus à une clé de répartition.
Les éditeurs de logiciel devront nécessairement adapter leur programme pour tenir compte qu' un lot participe ou ne participe pas aux charges travaux et qu' il y a utilisation ou pas de l' avance travaux.
Concernant l' affectation des intérêts cela posera des problèmes du fait que l' abondement sera fait à des dates différentes et que les affectations au financement seront différentes d' un copropriétaire à un autre.
L'affectation au lot existe au Canada, il serait intéressant de connaitre comment cela fonctionne chez nos "Cousins d' Amérique".
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