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Niki
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Posté - 24 août 2009 :  16:19:45  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Avant de demander des modifications dans la présentation du GL, j'aimerais avoir vos avis sur les remarques que j'envisage de faire suite aux comptes et écritures ci-après :

- Compte Fournisseurs 401 et 408 : demander un sous-compte par fournisseur, y compris pour le syndic

- Compte Débours 6212 englobe des reliquats "appels tx", tenue CS et AG, carnet entretien, des régul. de frais de gestion, de photocopies, etc. : à part les reliquats tx, les autres frais sont des honoraires, ne devraient-ils pas se trouver dans les comptes 6211 ou 6223 ?

que devrait-on trouver comme frais dans ce compte ?

- Il n'y a pas de compte 6221 "honoraires tx" ni de 6222 "prestations particulières" : comptes à créer

- les comptes ex-copropriétaires sont toujours sous n° 450xxx : ne devraient-ils pas être en créditeurs divers ?

- les rembts d'indemnités kms du gardien sont dans le compte "entretien et petites réparations" : serait-il possible de créer le compte 645 pour ces frais ?

Avec mes remerciements pour votre aide.







JB22
Pilier de forums

4308 message(s)
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 1 Posté - 24 août 2009 :  22:04:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans le décret comptable, il est prévu la possibilité d'ouverture de sous-comptes.

Ilest souhaitable d'ouvrir des sous-comptes pour les compte "450 Copropriétaires" et "401 Fournisseurs" ainsi que pour le "408 Fournisseurs facture non parvenues", ce qui est important c'est qu'il n'y ai pas de compensation entre comptes débiteurs et comptes créditeurs.

Les charges et frais de syndic doivent être mis dans les comptes suivants:
6211 Rémunération du syndic
6212 Débours
6213 frais postaux
6221 Honoraires travaux
6222 Prestations particulières
6223 Autres honoraires
Il est possible d'ouvrir des sous-comptes des comptes ci-dessus, mais est-ce nécessaire...

les comptes des ex-copropriétaires sont toujours sous n° 450xxx ; il est souhaitable de les passer dans les débiteurs divers ou les créditeurs divers, beaucoup de syndic ne le font pas, préférant garder, ses comptes "dormants" dans la masse des comptes 450...
Certains syndics font disparaitre discrétement, à leur profit, ces comptes en imputant périodiquement des frais de "gestion !"...

Vous ne pouvez pas créer de compte 645, mais vous pouvez ouvrir des sous-compte du 644:
6441 Autres (Médecine du travail)
6442 Indemnités kilométriques.

Niki
Contributeur actif

151 message(s)
Statut: Niki est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 25 août 2009 :  16:23:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci JB22 pour votre réponse.

Je me permets de soumettre un autre cas afin d’avoir une réponse sûre.

Lors des 2 exercices précédents (du 01.07 au 30.06.2007 et 2008) des frais de retard de paiement de factures EDF et des honoraires de bureau d’études non conformes aux montants initialement prévus avaient été refusés lors du contrôle des comptes.

Ces frais et honoraires avaient bien été déduits du relevé général des dépenses au 30.06 de chaque exercice. Par ailleurs, nous avions demandé au syndic de re-créditer ces sommes sur le compte de la copropriété.

A réception du GL pour l’exercice clos au 30.06.09, j’ai contrôlé le compte banque (puisque nous avons un compte séparé depuis mi-Avril 2008) pour vérifier si les sommes payées à tort au 30.06.08 avaient été recréditées, ce qui n’est pas le cas.

De plus, je constate :

1) que des chèques faits à EDF tiennent compte, à nouveau, de frais de retard de paiement, alors que sur le relevé général des dépenses, le montant de ces frais a été déduit des factures EDF.

2) Que tous les frais et honoraires évoqués ci-avant, y compris ceux de EDF au 30.06.09 (soit un total de 4 200.- E) sont en « charges payées d’avance » (dont certains avec la mention « à négocier avec EDF ».)

J’en déduis que rien n’a été remboursé à la copropriété, car dans le cas contraire, ces frais n’apparaitraient plus dans le compte 486 ?! Est-ce correct ?

Pardon pour ces longueurs et Merci d’avance de votre avis.

JB22
Pilier de forums

4308 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 25 août 2009 :  20:21:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les frais ont bien été déduits des relevés de charges mais pas pris en charge par le syndic et par conséquence pas remboursés à la Copropriété.

1)-Le montant des frais de retard est déduit des charges, mais mis au débit du "compte de charges payées d' avance" ce qui ne résoud rien.
D'autre part l'intitulé du compte ne correspond pas à la réalité, ces charges ne sont pas payées d'avance. Le syndic vous berne et vous trompe.

2)-4.200 € ce n'est pas une petite somme.
Il faut que le Conseil syndical mette en demeure le syndic de rembourser ces sommes.

Les retards de paiement à E.D.F résultent-ils d'un manque de trésorerie (Copropriétaires débiteurs) ou d'une négligeance du syndic.

Le syndic a pour mission d'assurer le recouvrement des créances, en cas d'impossibilité (copropriétaire en situation de surendettement) le syndic doit demander une avance aux copropriétaires solvables.

A partir du moment où il n'est plus possible d'avoir confiance à son syndic, il n'y a qu'une solution, envisager d'en changer.
C'est le seul moyen pratique et à moindre frais.

Niki
Contributeur actif

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Statut: Niki est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 26 août 2009 :  10:01:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Merci JB22 de votre réponse.

Concernant les retards de paiement à EDF, cela tient à la faute du syndic qui globalise ses réglements sans tenir compte des dates limite de règlement pour certaines factures.

Vous précisez que : "l'intitulé du compte ne correspond pas à la réalité, ces charges ne sont pas payées d'avance". Dans quel compte doivent figurer ces frais afin que je demande la rectification des écritures par le syndic ?

La somme de 4 200.- E ne concerne que les frais évoqués ci-dessus, après la vérification des comptes au 30.06.09 la somme est plus conséquente.

Quant à changer de syndic, oui, nous l'avons fait en 2008 et nous nous sommes retrouvés en face du même qui avait racheté l'agence !

Merci et bonne journée,

mespres
Contributeur vétéran

1499 message(s)
Statut: mespres est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 26 août 2009 :  10:25:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
l'utilisation du 486 est complètement erronée, j'ai ce problème avec une copro gérée par FONCIA. Et pourtant, un de leurs grands bonnets a écrit un super bouquin sur le décret comptable...
le compte 486 comptabilise les charges payées en avance, qui concernent en 2009 l'exercice 2010 (ex : prime d'assurance pour la période du 1-07-09 au 30-06-10 : la moitié passe en charge 2009, la moitié passe en 486. Le 486 sera appuré en début d'exercice 2010).
bon courage pour récupérer vos 4200 €, c'est loin d'être gagné ...
demandez à votre syndic de passer en prélèvement automatique pour EDF, et à l'avenir controlez finement les comptes.

Édité par - mespres le 26 août 2009 10:26:34

Niki
Contributeur actif

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Statut: Niki est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 26 août 2009 :  10:50:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Mespres de votre réponse.

Même syndic que votre copro !
Comment çà "bon courage pour récupérer vos 4 200.- E" ?! Il y a bien une faute du syndic à ce niveau, il doit donc rembourser. D'autant que de nouveaux frais se retrouvent dans l'exercice clos au 30.06.09 (650.- E de plus !).
Concernant les prélèvements, nous avons déjà demandé, c'est NON !

Bonne journée,

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 26 août 2009 :  12:48:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
amchap :
citation:
Concernant les prélèvements, nous avons déjà demandé, c'est NON !


Le syndic n'a pas a décidé cela, si il refuse vous posez une résolution à la prochaine AG pour ce prélèvement d'EDF. Attention en RAR.

Niki
Contributeur actif

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Statut: Niki est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 26 août 2009 :  13:43:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Philippe388.

Autre question, mais je ne suis pas sûre de la poser au bon endroit. Mes excuses par avance.

Concernant le prélèvement par le syndic de frais sur comptes "dormants" (ex-copro. créditeurs). Ces frais sont-ils illégaux ou simplement non justifiés car ces comptes ne représentent aucun travail ?
Etant donné que je vais les contester une fois encore, puis-je m'appuyer sur le fait que :

- ces comptes étant toujours en 450 (copro. présents), la tenue des comptes copropriétaires fait partie des tâches de gestion courante (selon contrat).

A noter que je demande de mettre ces comptes "dormants" en créditeurs divers.

Remerciements,


philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 26 août 2009 :  14:36:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
amchap : allez jeter un coup d'oeil sur le site de l'ARC au sujet des contrtas de syndic. Il y a des dossiers importants sur toutes les dérives des syndics, et du non respect de la recommandation de la CNC.

Prelevez des frais sur des comptes dormants créditeurs de vieux copros est assez rigolote !!! Vous auriez du rejeter cette facturation lors de l'AG, et le CS aurait pu soulever ce problème.

Votre syndic est le must en matière de facturations diverses et ubuesques et des vacations très inventives.

Ces comptes " dormants " génèrent des intérêts pour le compte du syndic si vous n'avez pas de compte séparé, Intérets + facturations pour des sommes qui auraient dues être remboursées aux copros vendeurs ????

Un conseil vérifiez également dans le grand livre si TOUS les comptes trvaux ont été soldés, si d'autres comptes dormants ( hors anciens copros) trainent,...

mespres
Contributeur vétéran

1499 message(s)
Statut: mespres est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 26 août 2009 :  14:45:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
toute ressemblance avec ce que je vais développer pourrait résulter d'une simple coïncidence
Bien que la loi impose aux syndics de solder les comptes copros vendeur (les 450), mon syndic FONCIA ne se prive pas de laisser des comptes 450 créditeur... tout en encaissant les honoraires pour l'état daté, dont l'une des fonctions est de permettre le solde du compte 450 du vendeur
mon syndic FONCIA refuse également de créer un 401 spécifique à FONCIA :difficile, voire impossible de voir de combien s'est graissé mon syndic FONCIA sur un exercice.
mon syndic FONCIA couple, illégalement, la résolution d'approbation de budget à celle de l'avance de trésorerie : n'étant pas en compte séparé, cela garantit à mon syndic FONCIA la croissance de sa trésorerie.
Je ne suis que bailleur d'un petit studio dans cette copro : j'ai arrêté de me battre pour changer de syndic.
A votre place, je rechercherai un autre syndic, en prenant le soin de controler sa perennité, ce qui est loin d'être aisé

JB22
Pilier de forums

4308 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 26 août 2009 :  19:47:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De mespres
"mon syndic FONCIA refuse également de créer un 401 spécifique à FONCIA :difficile, voire impossible de voir de combien s'est graissé mon syndic FONCIA sur un exercice."

FONCIA ne respecte pas l'article 11 II 2' alinéa du décret du 17 mars 1967 concernant les sommes perçues par le syndic.

Il ne respecte pas non plus les recommandations de la commission ni les nouvelles dispositions de la loi, exemple les honoraires pour travaux qui doivent faire l'objet d'un vote en A.G. et non plus figurer dans le contrat de syndic.

Il est par ailleurs champion toutes catégories des "honoraires particuliers" et des tarifs exorbitants (Photocopies).


Niki
Contributeur actif

151 message(s)
Statut: Niki est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 26 août 2009 :  20:00:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour Philippe 388

Je consulte régulièrement le site de l'ARC et tiens compte des abus relevés. Les facturations abusives sont régulièrement dénoncées mais certaines ne sont pas remboursées (frais sur comptes dormants non restitués les 2 années précédentes bien que le syndic nous ait dit faire le nécessaire). Pour certains membres du CS, étant donné que nous avons le n° 1 des syndics il est impossible qu'il fasse des irrégularités, dixit : s'il est n° 1 c'est qu'il le vaut bien ! (cela aurait pu être repris dans leur pub !!)

Concernant les travaux : les comptes de solde sur travaux (120) sont pratiquement soldés, sauf 4 (solde créditeur) car les travaux ont été faits en mai dernier ; les comptes 671, sont en débit pour les mêmes sommes. Cependant, dans le GL, l'entreprise a bien été payée avant la fin de notre exercice qui est au 30.06. Ces comptes 671 ne devraient-ils pas être à 0 ?

Parallèlement, le syndic m'a remis un état des travaux (annexe 5), il y a des soldes en attente (dû aux entreprises) maiis pour des raisons bien déterminées (factures non reçues et litige suite à travaux non faits).

Pour Mespres

J'ai également demandé un compte 401 spécifique pour le syndic, je verrai sa réponse. Par contre, si vous avez le GL vous devriez retrouver tous les honoraries pris par votre syndic en 462.

Merci de votre aide et bonne soirée à vous.



Niki
Contributeur actif

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Statut: Niki est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 28 août 2009 :  16:11:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Pourriez-vous m'indiquer si les écritures ci-après sont normales.

Notre exercice se termine le 30.06.

En compte 486 (charges payées d'avance) est passée en débit le 30.06, une écriture de 420.- E correspondant à des frais du syndic pour suivi contentieux d'un copropriétaire. La contrepartie est le compte 6223 (autres honoraires) en crédit. Par contre, sont passées en débit dans le compte 6223, 2 écritures en date des 18.03 et 18.06 qui correspondent à cette écriture globale de 420.- E et il n'y a pas de contrepartie.

Par ailleurs, j'aimerais avoir votre avis sur la façon de contester certains comptes lors de notre prochaine AG. Je m'explique :

1) la vérification des comptes fait ressortir des factures contestables, donc soit elles sont corrigées dans le relevé général des dépenses envoyé aux copro. avant l'AG, soit elles sont contestées et refusées lors de l'AG

2) par contre, comment contester valablement des écritures incorrectes relevées dans le grand-livre, qui n'apparaissent pas dans le relevé général des dépenses et donc que les coprop. n'ont pas ?

J'espère avoir été claire et vous remercie de vos réponses.

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 28 août 2009 :  16:43:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"En compte 486 (charges payées d'avance) est passée en débit le 30.06, une écriture de 420.- E correspondant à des frais du syndic pour suivi contentieux d'un copropriétaire. La contrepartie est le compte 6223 (autres honoraires) en crédit. Par contre, sont passées en débit dans le compte 6223, 2 écritures en date des 18.03 et 18.06 qui correspondent à cette écriture globale de 420.- E et il n'y a pas de contrepartie."

Comme dit précédemment il y a une utilisation incorrecte du compte 486.
Le compte 6223 est débitée et créditée de 400.00 €, et cette somme n'est donc pas imputée dans les charges de l'exercice.
Si ces frais sont imputables au copropriétaire c'est son compte qui aurait dû être débité de 420.00 €

"Pour certains membres du CS, étant donné que nous avons le n° 1 des syndics il est impossible qu'il fasse des irrégularités, dixit : s'il est n° 1 c'est qu'il le vaut bien ! (cela aurait pu être repris dans leur pub !!)"

Ils ont les moyens financiers de "racheter" des cabinets de syndics indépendants, cela ne leur confère pas un brevet d'honorabilité...
Ils sont souvent épinglés sur le site de l'ARC.

Niki
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 04 oct. 2009 :  09:40:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Lors de la vérification des comptes annuels (grand-livre), il apparait que des sommes ont été prélevées indument par le syndic et que d’autres, refusées les exercices précédents, n’ont toujours pas été recréditées sur le compte du syndicat.
En cas de non remboursement avant la prochaine AG, comment libeller les réserves sachant que ces sommes n’apparaissent pas dans le relevé général des charges. Peut-on mentionner « sous réserve du remboursement de X Euros sous X jours » ?
Merci de vos réponses.

Niki
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 02 déc. 2009 :  21:32:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,

Je me permets de revenir sur le sujet suite à une vérification des comptes qui a révélé de nombreuses remarques (contestations et demandes de remboursement) formulées au syndic, lequel conteste les points ci-après que je vous soumets pour avis :

1) Document DUER (prestation effectuée par une société extérieure pour 383.- Euros)

(J’avais repris les informations de l’ARC selon l’abus n° 1009 du 29/10/2003)
Le syndic nous répond : le décret précise bien que l’employeur (syndicat de copropriété) à la charge de transcrire et de mettre à jour les résultats de cette évaluation, mais absolument pas qu’il réalise lui-même ce document. Le contrat du syndic mentionne d’ailleurs à ce titre, la mise en place et la mise à jour et non l’élaboration d’un document qui, par sa complexité et les responsabilités qui en découlent, engage la responsabilité pénale de l’employeur en cas d’accident, etc..

Concernant la « délégation » sans autorisation de l’AG, il répond : Il ne s’agit pas d’une substitution de la part du syndic mais bien d’une mission confiée à un organisme professionnel pour la réalisation d’un document réglementaire impactant fortement l’exercice quotidien de salariés amenés à intervenir dans la copropriété. Le syndic ne délègue donc pas une tâche qui lui incomberait mais garantit, comme il le fait pour un grand nombre d’autres missions éminemment techniques, la bonne exécution d’un acte imposé par la règlementation afin de prévenir tout recours envers le syndicat des copropriétaires en cas de problème.

2) Frais de tenue de comptes (comptes vendeurs restés créditeurs)

Ces comptes étant toujours en « 450 », j’avais demandé à ce qu’ils soient en « 462 ». Sur ce, le syndic répond : Aucune disposition particulière du plan comptable des copropriétés ne prévoit de gérer les comptes des propriétaires sortis dans un compte « 462 ». Si une telle disposition était malgré tout souhaitée par la copro, cela reviendrait à globaliser les sommes détenues par le syndicat à ce titre dans un compte « fourre-tout » qui ferait perdre tout renseignement sur l’origine des sommes. C’est la raison pour laquelle le groupe F…. a choisi de conserver les comptes créditeurs en détail sous le compte 450, etc..

Ma question est la suivante : Est-il possible de demander des sous-comptes par copropriétaires créditeurs à ce compte 462 compte tenu de l’article 8 de l’arrêté du 14.03.2005 (comptes du syndicat) qui précise : « lorsque les comptes prévus par la présente nomenclature ne suffisent pas au syndicat pour enregistrer distinctement toutes ses opérations, il peut ouvrir toutes subdivisions nécessaires » ?

Par ailleurs, ces frais de tenue de compte sont-ils illégaux ?

Pardon de ces longueurs et merci de vos observations car nous tenons à récupérer ces sommes.

Niki
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 13 janv. 2010 :  15:24:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Excusez-moi de revenir sur le sujet posté ci-avant (02.12.09 - n°16) concernant des comptes vendeurs « créditeurs » mis en compte « 450 » et que j’ai demandé au syndic de mettre en compte « 462 » lors du contrôle des comptes.

En plus de la réponse du syndic indiquée ci-dessus, ce dernier m’a également répondu qu’il présentait les comptes comme il l’entendait (réponse également valable pour une demande de comptes détaillés par « fournisseurs »).

Aussi, j’aimerais avoir confirmation que l’AG peut demander, lors de l’approbation des comptes, à ce que ces comptes vendeurs « créditeurs » soient mis en « 462 » avec un sous-compte pour chaque copropriétaire ? (idem pour les comptes « Fournisseurs »).

Merci

JPM
Modérateur

8314 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 20 janv. 2010 :  09:58:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Les excédents vendeur doivent en premier lieu être remboursés au vendeur sans délai.

Dans certains cas, il est impossible de joindre le vendeur qui a déménagé sans laisser d'adresse. Cela arrive, mais moins souvent qu'auparavant car le mécanisme d'apurement des comptes vendeur / acquéreur peut désormais être mis en oeuvre dans la quinzaine qui suit la notification, réserve faite de la nécessité d'un opposition et d'un recouvrement judiciaire des impayés. Mais dans ce cas il n'y a pas d'excédent !

Tout excédent dont le remboursement s'avère impossible doit être viré à un sous-compte du 472 et non 462, avec les modalités précisées par Niki. Il pourra dormir là jusqu'à expiration du délai de prescription de l'action en remboursement du vendeur.
Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 19 Posté - 20 janv. 2010 :  10:42:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Tout excédent dont le remboursement s'avère impossible doit être viré à un sous-compte du 472 et non 462,"

Pas d'accord sur cette interprétation qui fait un mauvais usage du compte d'attente.
Ici il y a une créance née au titre de copropriétaire, lequel devient un ex-copropriétaire, mais sa créance ne change pas de nature., il devient donc un "Créditeur divers", donc compte 462.

L'arrêté du 14 mars 2005 précise:
"Le compte 47"Compte d'attente" doit être soldé à la fin de l'exercice ou à défaut justifié ligne à ligne".
Il n'y a donc pas à passer par un compte d'attente puisque l'on connait la nature de la créance.

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 20 janv. 2010 :  11:24:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
une chose est sure, cette somme ne peut rester au 450, puisqu'il n'est plus copropriétaire.

Le mettre au 462 ou au 472 , pour ma part je choisirai le compte 472 "compte en ettente d'imputation créditeur" : créditeur vendeur, car cela dépend bien d'un évènement attendu, mais difficile : trouver l'adresse.

Ce qui n'est pas le cas du 462, où on trouvera par exemple les interets dus aux copros actuels; De plus le 472 demande une explication ligne par ligne tous les ans, donc un bon suivi par l'AG.

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