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CyMo
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 Posté - 10 nov. 2015 : 14:13:33
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Bonjour,
suite à un changement de syndic (F**CIA remplacé par un petit acteur local), nous avons découvert que l'ancien syndic (F**CIA) avait réglé des grosses factures en 2014, mais ne les avait pas présenté dans les comptes 2014 (une habitude chez lui, j'avais retrouvé une facture de 2007 en 2012 comme ça ...).
Est-ce que ça engage sa responsabilité de syndic ?
Le même syndic a "inventé" des prestations qu'il a auto-facturé au syndicat des copropriétaires le lendemain de son éviction par l'assemblée générale (concrètement, il a piqué dans la caisse avant de la transférer).
Là , je n'ai pas de doute, ça engage sa responsabilité.
Je ne sens pas le nouveau Syndic très chaud à partir en guerre contre F**CIA...
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Posté - 10 nov. 2015 : 14:46:19
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CYMO :" concrètement, il a piqué dans la caisse avant de la transférer"
Ce sont des accusations très graves.
Le CS n'a t'il pas commis aussi une faute en ne vérifiant que les factures ?
Une bonne vérif, c'est aussi controler la balance; le GL et aussi les relevés du compte bancaire.
Un paiement sans facture, ou une facture sans paiement cela se voit immédiatement lors de la vérification des comptes, qui se prépare aussi avant la visite chez le syndic 
SURTOUT que ce syndic allait être " viré" ! et que vous parlez d'habitude.
CyMO : je ne sens pas le nouveau Syndic très chaud à partir en guerre contre F**CIA...
Le CS doit aussi savoir que le syndic ne peut pas lancer une action en justice contre le syndic sortant sans un accord de l'AG. Le syndic n'est pas chaud, il a peut être raison, MAIS c'est l'AG qui décidera d'assigner le syndic sortant ou pas.
Quel est le montant de ces " fausses" prestations ?
Le lendemain de l'AG le sortant n'a plus de droit de gérer la copro, et donc d'établir des factures et de les payer.
Avez vous ces factures en main avec la date, et surtout la preuve des virements effectués après l'AG ?
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Jean13
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 2
Posté - 10 nov. 2015 : 15:08:55
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Ce cas est malheureusement très voire trop fréquent, nous y avons été confrontés avec les comptes de URBANIA comptes qui ont été présentés par le syndic qui l'a remplacé et qui lui aussi était plus que frileux à engager une procédure....Ce même syndic ADB.C. a été lui aussi évincé après 14 mois .
Finalement vus les sommes en causes et le coût d'une action nous allons très probablement décider de ne rien engager et de ne pas régler le solde en sa faveur qu'a le 2me. syndic qui a été plus que négligeant .
1,5 an s'est écoulé et pour le moment il n'a encore rien réclamé sachant qu'il s'expose à un retour de manivelle du à ses agissements délictueux.
Je constate que les syndics sont peut être de bon gestionnaires sur les affaires courantes mais de très piètres comptables
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Posté - 10 nov. 2015 : 15:17:38
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jean13 :"Ce cas est malheureusement très voire trop fréquent,............. Je constate que les syndics sont peut être de bon gestionnaires sur les affaires courantes mais de très piètres comptables "
Avocat mauvais et vénaux, syndics voleurs et mauvais comptables,Les législateurs sont des ânes,........... votre vision de vos concitoyens est assez " spéciale" !
jean13 : quelle profession exercez vous ? |
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CyMo
Contributeur débutant
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Posté - 10 nov. 2015 : 15:33:18
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citation:
Le CS n'a t'il pas commis aussi une faute en ne vérifiant que les factures ?
Il n'y a pas des comptables dans toutes les copropriétés. Mais je ne suis pas sur que le problème était visible. Le Syndic présente les comptes à date, ce qui est après la date n'est pas présenté.
Mais même en identifiant le problème avant l'AG, qu'est-ce que ça aurait changé ?
On a voté contre les comptes, contre le quittus, contre le renouvellement.
Il n'y avait pas de compte bancaire séparé.
est-ce que ça engage leur responsabilité de ne pas avoir intégré des factures dans les comptes ?
citation:
Quel est le montant de ces " fausses" prestations ?
Le lendemain de l'AG le sortant n'a plus de droit de gérer la copro, et donc d'établir des factures et de les payer.
Il y a en a pour environ 1.000 euro d'une facture datée du lendemain de l'AG (par exemple, il a facturé l'AG qui fait parti du forfait du contrat, il a facturé des réunions de Conseil Syndical et des visites de copropriétés).
Mais il y a aussi des comptes créditeur de copropriétaires partis depuis plus de 10 ans qui ont disparus (4.000eur).
Une subvention à l'investissement de GrDF de 2400eur qui a disparu.
Ils ont facturé les coûts de Syndic sur l'année écoulée en appliquant une majoration du contrat de quelques %.
Ainsi de suite.
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Sunbird
Pilier de forums
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 Posté - 10 nov. 2015 : 15:47:30
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Certains syndics, et celui que vous citez en particulier est le spécialiste de ne jamais clôturer les comptes des anciens propriétaires.
Je m'explique, lors la vente, le notaire avec l'état daté sait ce qui doit être payé par l'acquéreur/vendeur, sauf que chez ce syndic on ne fait jamais la clôture devant notaire. Ce syndic demande que l'acquéreur paie au syndic (SDC) les fonds de roulement, les avances travaux.... et c'est au vendeur de contacter le syndic pour se faire rembourser. Le syndic remboursera le vendeur lorsqu'il aura le paiement de l'acquéreur, sauf que le vendeur ne peut contrôler ce point, et certains gestionnaires font durer le plaisir.
Comme la majorité des vendeurs oublient de faire la demande au syndic, le syndic vide le compte avec le temps en mettant des frais de gestion sur ce compte, tout cela avec la complicité des CS qui est content de croire pouvoir récupérer quelques euros sur le dos des vendeurs. |
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CyMo
Contributeur débutant
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Posté - 10 nov. 2015 : 15:53:08
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citation: Initialement posté par Sunbird
Certains syndics, et celui que vous citez en particulier est le spécialiste de ne jamais clôturer les comptes des anciens propriétaires.
Dans l'ordre du jour de la dernière AG, incluant le changement de Syndic, j'avais demandé une résolution pour affecter à une provision travaux les comptes des copropriétaires partis au delà du délais de prescription civile ....
F**CIA n'a pas mis à l'ordre du jour cette résolution. Je n'ai pas contesté l'AG pour ne pas faire capoter le changement de syndic...
Ils ont gardé l'argent.
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Posté - 10 nov. 2015 : 16:13:19
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cymo :" nous avons découvert que l'ancien syndic (F**CIA) avait réglé des grosses factures en 2014, mais ne les avait pas présenté dans les comptes 2014"
Des gros paiements cela se voit sur les relevés du compte.
"Mais il y a aussi des comptes créditeur de copropriétaires partis depuis plus de 10 ans qui ont disparus (4.000eur)."
La aussi, un cas courant. Il est facile de vérifier le GL, et réintégrer ces montants au profit du SDC. 10 ans c'est long !! Le CS peut aussi prévenir les vendeurs !
Il y a en a pour environ 1.000 euro d'une facture datée du lendemain de l'AG
Il faut payer l'eau, et cela se fait par prélèvement. le syndic n'a pas détourner ce montant.
Ce CS n'est pas compétent pour vérifier les comptes et la gestion. Attention donc de na pas parler de vol avant que le nouveau syndic ai vérifié cette comptabilité.
Ils ont facturé les coûts de Syndic sur l'année écoulée en appliquant une majoration du contrat de quelques %, ... Une subvention à l'investissement de GrDF de 2400eur qui a disparu.
Si c'est ce CS qui affirme cela, j'ai de gros doutes.
Cymo : vous aviez proposé ce genre d'illégalité dans un autre fil : une autre possibilité, serait de faire voter une résolution tous les ans de "Travaux d'amélioration des parties communes", pour un budget de 5.000euro, avec un descriptif sommaire (amélioration du jardin, amélioration de la circulation), sans devis, en précisant que le syndic devra consulter le Conseil Syndical pour le choix de l'entreprise.
L'année d'après, vous pouvez clôturer le compte travaux, ou le garder pour faire une cagnotte.
Il fallait mieux s'occuper de vérifier les balances, le compte bancaire, mles factures, le GL, ..... le role d'un CS
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Édité par - philippe388 le 10 nov. 2015 16:17:47 |
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CyMo
Contributeur débutant
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Posté - 10 nov. 2015 : 16:47:38
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citation: Il fallait mieux s'occuper de vérifier les balances, le compte bancaire, mles factures, le GL, ..... le role d'un CS
C'est quoi votre problème ? Vous êtes Syndic, et vous considérez que tous les syndics font leur travail correctement ?
En plus vous ne lisez pas. Le Syndic n'avait pas fait l'effort d'ouvrir un compte séparé.
Je vous dis que le Syndic a facturé des prestations qu'il n'a pas fait. Si la prestation est réelle, le Syndic devra pouvoir fournir des comptes rendus ou un PV. Pas juste une facture éditée après la fin de leur mission.
Quand on vous parle des erreurs du Syndic, vous parlez de la responsabilité du CS. Depuis quand le CS est responsable ? Surtout d'aller chercher des propriétaires créditeurs ?
Sans avoir la version adverse, vous émettez des gros doutes sur ce que je dis. Sur quelle base ? Juste parce que vous n'aimez pas les copropriétaires ?
Si votre volonté est de pourrir le forum, pas d'apporter de l'aide, peut-être que vous devriez trouver une autre occupation pour vos journée.
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 10 nov. 2015 : 17:00:52
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citation: Initialement posté par philippe388jean13 : "Ce cas est malheureusement très voire trop fréquent,............. Je constate que les syndics sont peut être de bon gestionnaires sur les affaires courantes mais de très piètres comptables "Avocat mauvais et vénaux, syndics voleurs et mauvais comptables,Les législateurs sont des ânes,........... votre vision de vos concitoyens est assez " spéciale" ! jean13 : quelle profession exercez vous ?
Philippe, pour la sérénité de ce forum il serait souhaitable que vous évitiez ces messages inutiles, qui sont du hors sujet et provocateurs.
A preuve du contraire j'ai encore la liberté, ne vous en déplaise, de dire ce que je pense sur les syndics, les ingénieurs, les avocats et les législateurs.
Merci de rester dans le cadre du sujet. |
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Jean13
Contributeur senior
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10
Posté - 10 nov. 2015 : 17:08:17
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citation: Initialement posté par Sunbird
Certains syndics, et celui que vous citez en particulier est le spécialiste de ne jamais clôturer les comptes des anciens propriétaires.
Je m'explique, lors la vente, le notaire avec l'état daté sait ce qui doit être payé par l'acquéreur/vendeur, sauf que chez ce syndic on ne fait jamais la clôture devant notaire. Ce syndic demande que l'acquéreur paie au syndic (SDC) les fonds de roulement, les avances travaux.... et c'est au vendeur de contacter le syndic pour se faire rembourser. Le syndic remboursera le vendeur lorsqu'il aura le paiement de l'acquéreur, sauf que le vendeur ne peut contrôler ce point, et certains gestionnaires font durer le plaisir.
Comme la majorité des vendeurs oublient de faire la demande au syndic, le syndic vide le compte avec le temps en mettant des frais de gestion sur ce compte, tout cela avec la complicité des CS qui est content de croire pouvoir récupérer quelques euros sur le dos des vendeurs.
C'est exact mais les vendeurs devraient aussi s'occuper de leur intérêts.
J'ai moi même deux vendeurs à qui le SDC doit plus de 1200€ chacun., ils ont disparus de la circulations, j'ai contacté les deux notaires (double minute) pour avoir leur coordonnées afin de les rembourser. Les Notaires ont fait fi de mes demandes (Eh oui Philippe des notaires pas très sérieux çà existe) .
Nous allons donc garder ces sommes en compte d'attente durant 5 ans et ....après nous les imputerons en revenus exceptionnels en classe 7.
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Posté - 10 nov. 2015 : 17:09:18
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Cymo : je ne suis pas un syndic !!! tout le monde le sait sur ce forum.
Mais vous portez des accusations très grave de détournement de fonds, en précisant que le CS n'est pas qualifié pour vérifier les comptes et la gestion.
Les copropriétaires de votre SDC vont vous demandez des comptes sur la non vérification des comptes pour laquelle un CS est élu; et le nouveau syndic des informations sur votre copro. ET sa comptabilité.
Cymo : "Le Syndic n'avait pas fait l'effort d'ouvrir un compte séparé."
Pour votre info. C'est l'AG qui décidait avant la loi ALUR de voter la dérogation du compte séparé. Depuis ALUR, cette dérogation n'existe plus ( sauf pour les copros de moins de 15 lots)
Le syndic n'a pas à faire d'efforts pour ouvrir un compte séparé, il DOIT exécuter les décisions de l'AG.
Mais; si l'AG a rejeté la dérogation, et que le CS n'a pas vérifié que ce compte fut ouvert 3 mois après l'AG, il a commis une faute grave.
Il devait saisir le juge pour qu'il constate la non ouverture du compte séparé, ce qui rend son mandat NUL. Il n'était plus syndic, le juge aurait nommé un AP. La loi de la copropriété.
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 10 nov. 2015 : 17:11:03
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citation: Initialement posté par philippe388
jean13 : quelle profession exercez vous ?
Voilà la 2me fois que vous posez la question qui apparemment semble vous hanter.
Vous le saurez le moment opportun |
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13
Posté - 10 nov. 2015 : 17:11:26
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**modération**
on se calme, on se calme..., ou je ferme le fil
surveillez votre vocabulaire les uns ET les autres...
les noms d'oiseaux, explicites ou pas, ne font pas avancer le débat
quant aux attaques généralisées sur une profession ou une structure syndicale, elles sont malvenues : il y a autant d'abrutis, en proportion, dans toutes les catégories de la population, quelque soit l'axe de division que l'on prenne
un client mécontent fait toujours plus de bruit qu'un client content... quand bien même le client mécontent refuse de remettre en cause sa propre responsabilité en matière de controle de la prestation de son fournisseur...
et, à l'usage, force est de constater qu'en matière de copropriété, ces constats semblent particulièrement bien illustrés : vous le démontrez tous les trois avec la même conviction inutile
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jmr91200
Contributeur senior
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Posté - 10 nov. 2015 : 17:12:54
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Bonjour,
citation: Initialement posté par CyMo
Il n'y a pas des comptables dans toutes les copropriétés. Mais je ne suis pas sur que le problème était visible. Le Syndic présente les comptes à date, ce qui est après la date n'est pas présenté.
Cela fait 4 ans que je fais les vérifications des comptes, je ne suis pas comptable, j'apprends au fur et à mesure les nuances mais la plupart des tâches sont accessibles au commun des mortels : pointer, contrôler les factures, vérifier si les clés de charges sont bien appliquées (idéalement se préparer une feuille A4 qui récapitule pour se faciliter le travail les années suivantes - les pièges et les solutions qu'on a trouvés,…), comparer les différents éléments comptables. Je ne dis pas que mon travail est parfait mais je tente :-) |
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Posté - 10 nov. 2015 : 17:15:28
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**modération**
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caviardage de propos hors sujet
revenez dans le sujet, dernier avertissement |
Édité par - Emmanuel Wormser le 10 nov. 2015 17:20:21 |
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Jean13
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Posté - 10 nov. 2015 : 17:18:17
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**modération**
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caviardage de propos hors sujet
revenez dans le sujet, dernier avertissement |
Édité par - Emmanuel Wormser le 10 nov. 2015 17:20:03 |
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Factures "oubliées" dans l'approbation des comptes 
