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Gemar59
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 Posté - 16 oct. 2015 : 01:43:06
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Bonjour
Désolé de vous importuner a nouveau .
Cas concret : en 2010 une decision avait ete prise lors de l'AG de fin d'année , de confier la mission au syndic (de l'epoque ) de proposer aux copropriétaires une solution pour mettre fin aux désordres constatées sur les balcons .Elle n'a pas ete suivie d'aucun effet concret .
et
L'année suivante en AG 2011, personne ne la remise a l'ordre du jour ,ni le Président du CS ,ni le syndic,ni meme celui qui avait posé la question demeurée sans reponse et qui n'a jamais protesté .
Idem pour les années suivantes sauf cette année .
la meme personne la repose (c'est son droit) mais plus méchamment (on peut comprendre) .
1er question que devient le statut juridique de la résolution de 2010 ?
Entre temps bien sur ,le Syndic n'est plus le meme mais en fait il est le continuateur juridique sans interruption de contrat du précédent .Le Président (devenu ex) est encore dans le Cs en tant que simple copropriétaire.
On s'attend a ce que cet imbroglio finisse mal c a d en justice .
2em question
C'est clair ,tout le monde a gravement failli mais selon vous dans quelle proportion ?
Est ce que par hasard le syndique actuel ne serait pas lui aussi bien mouillé par la faute de son prédécesseur pour defaut de Conseil
au point de devoir partager les "prunes" avec la copropriété (si prunes il y a )
Bien sur, sous reserve que dans les détails ,il n'y a pas ici un diable caché ou le fameux loup (celui de Martine) .
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Édité par - Gemar59 le 16 oct. 2015 01:51:43 |
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Posté - 16 oct. 2015 : 07:17:45
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La mission a été donné au syndic (de l'époque, certes) en tant que fonction et non à un homme précis Mr X.
Le syndic suivant devait prendre cette mission ou la poursuivre ; encore fallait-il qu'il soit au courant.
Maintenant : confier une mission au syndic de proposer une solution, etc.... c'est peut-être un peu vague et en dehors de sa mission première en tant que mandataire (il faudrait voir en quoi consiste ces désordres ).
Cette résolution est toujours d'actualité, il suffit de la réactiver en se demandant : est ce que le syndic en a réellement les moyens ? et surtout ne risque-t-il pas de demander des honoraires pour cette mission particulière. En effet, soit c'est dans sa fonction de syndic et dans ce cas pas besoin de mission, il devrait faire le travail, soit c'est une mission "particulière" et il est en droit de demander des honoraires.
Peut-être des copros et/ou le CS pourraient aussi réfléchir à cette mission... |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 16 oct. 2015 : 07:55:34
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si vous parlez de désordres sur les balcons, on suppose qu'il ne s'agit pas de peinture...
donc c'est un architecte qu'il faut missionner en urgence |
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Posté - 16 oct. 2015 : 10:00:00
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c'est peut être des désordres de déballage de linges sur les balcons ... mais comme vous le dites, nefer, c'est peut-être des balcons prêts à tomber et retenus par des ficelles 
mais on ne sait pas .... |
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Gemar59
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Posté - 16 oct. 2015 : 12:02:05
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citation: Initialement posté par nefer
si vous parlez de désordres sur les balcons, on suppose qu'il ne s'agit pas de peinture...
donc c'est un architecte qu'il faut missionner en urgence
Bonjour et merci a tous.
Tout ce que vous dites est vrai .Non ,il ne s'agit pas de peinture mais de mini stalactites qui pointent au bas de la bordure en vrai fausse pierre de taille .
Elles sont invisibles du living du propriétaire du balcon mais tres pour ne pas dire parfois trop du living se son cher voisin du dessous .
Et suffisamment fort pour l'indisposer si deja les rapports entre eux sont un peu froids.
Ces stalactites ne se manifestent pas sur tous les balcons mais sur quelques uns .C'est un grand classique des litiges dans les Résidences .
Comme il n'y a pas de normes de construction sur ce point elles sont souvent inerprétées et jugées comme mineures sauf bien sur s'il y a des signes de ruine apparents et jugés comme tel par un expert agréé .C'est rarement le cas et pas dans le notre.
Dans bien des cas cela conduit a des procédures longues ,couteuses et finalement improductives y compris en Casatiion .
D"accord pour dire que la Copropriété n'a pas ete ultra vigilante et se trouve en faute sur ce point mais pensez vous que le syndic (de l'epoque ) l'a ete ?.
En AG ,il a bien accepté la mission et ,en tant que secretaire de séance ,il a rédigé le PV sans aucune restriction, meme pas ultérieurement ,avec le CR de l"AG envoyé tres souvent 3 semaines après .
La mission confiée par les copropriétaires, c'etait en fait de rechercher pour eux des moyens ,des entreprises et des spécialistes qui pouvaient éventuellement proposer une solution (si existante ) et de les mettre ensuite en contact avec le CS .Rien ne lui interdisait non plus de contacter un architecte etc .
L'année suivante ,il devait selon moi en AG faire etat du resultat de la misision (bon, mauvais ,a moitié bon ou en cours ) .
Ici ,on ne trouve rien meme pas un aveu de "Rien trouvé ".
De plus ,il y a toujours eu une continuité dans la
mission du syndic jamais remiseen cause ,.Seules les fusions-acquisitions nous ont fait changer de " casaque" .
Dans le commerce et l'Industrie ,en pareil cas de continuité sans passage par un depot de bilan voir une liquidation qui rompt la chaine ,le repreneur est sensé reprendre l'actif et le passif et meme les litiges en cours .
Il est sensé en avoir été informé au moment de son achat par le vendeur .Apres la vente signée ,tant pis pour lui sauf a prouver le " vice caché" et pour une vente de professionnel a professionnel c'est archi difficile de plaider en ce sens .
Ce n'est pas ainsi pour les officines de gestionnaires de copropriétés ?
C'est vrai qu'elles ne sont pas tenues ,meme pour les plus importante d'avoir une certification de qualité de type ISO delivrée par un organisme independant en tant que minimum obligatoire .
Scandaleusement les gouvernements successifs ,toutes nuances confondues, ne les y ont jamais contraints pour obtenir le droit de se placer sur ce marché .
On se contente toujours de leurs autocertification et diplomes d'excellence bidons delivrés et controlés par la profession qui bien sur se déclare trop"spécifique " pour pouvoir l'etre par d'autres .
c'est pour cela que l'on voit s'ouvrir dans les villes moyennes des succusrsales croupion tenues parfois par un personnel mal formé pour la plus grande insatisfaction de la clientéle .
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Sunbird
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Posté - 16 oct. 2015 : 15:04:56
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Le problème de cette résolution est que le syndic n'est pas compétent techniquement.
Il faudrait avoir précisément le contenu de la résolution, mais ce type de résolution conduit soit à rien, soit un passe droit au syndic qui engagerait des expertises. |
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Posté - 16 oct. 2015 : 15:31:36
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il vaudrait mieux rechercher un "expert", lui demander informellement son avis et s'il est capable de trouver une solution pour résoudre ce problème ;ensuite prendre une résolution en AG de confier à Mr X une mission tendant à résoudre le problème des stalactites sur les balcons avec un délai + les appels de fonds pour régler ses honoraires. |
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Gédehem
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Posté - 16 oct. 2015 : 21:17:29
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1er question que devient le statut juridique de la résolution de 2010 ?
L.art.42 validité d'une décision d'AG (opposabilité) : 10 ans.
Le copropriétaire qui subirait un préjudice en raison de l'absence d'exécution, de mise en ouvre, peut engager la responsabilité du syndicat, et parfois conjointement du syndic, pendant ces 10 ans.
Il semble qu'ici le syndicat, en particulier son CS, a été particulièrement passif. Inutile d'aller chercher des noises à l'ex syndic.
Quant au nouveau, avait-il connaissance des décisions passées ?
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JB22
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Posté - 16 oct. 2015 : 23:24:33
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"Quant au nouveau, avait-il connaissance des décisions passées ?"
Il pouvait en prendre connaissance, devant être en possession du registre des Procès-verbaux des A.G.
"propose aux copropriétaires une solution pour mettre fin aux désordres constatées sur les balcons "
La mission est vague, il faudrait savoir si ces désordres affectent les parties communes, alors c' est au syndicat de régler le problème, si ces désordres touchent les parties privatives et affectent l' aspect extérieur de l' immeuble, les copropriétaires doivent réparer ces désordres. |
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Gemar59
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Posté - 18 oct. 2015 : 16:06:56
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Bonjour a tous
@sunbird : exact mais beaucoup pensent être des techniciens en se basant sur le fait qu’ils ont déjà dans leur carrière étaient confrontés de nombreuses fois a des cas similaires.
Je suppose également que dans leur esprit, le fait de demander l’aide d’un technicien et le budget pour le rémunérer avec vont les rabaisser aux yeux des copropriétés clientes, les faire passer pour des syndics chers, peu efficaces et donc inciter des copropriétés à les quitter.
Idem pour un Président de CS, il pense qu’il sera classé dans la catégorie des Présidents exagérément dépensiers
@rambouillet : encore exact mais là , je soupçonne fort le Président qui avait annoncé son intension de démissionner du poste, et d’avoir voulu garder la main jusqu’au bout y compris dans la rédaction de la résolution pour être sur d’être en tête de liste et admissible, malgré un balcon impeccable, pour bénéficier de l’aubaine. Il y a des signes de comportement qui m’ont donné après coup des doutes.
Mais c’est vrai qu’a force de lire ou d’entendre parler de retraites chapeau et cadeaux au moment de sortir du jeu, on peu a la longue être « contaminé »
@Gedeehem, merci de m’avoir indiqué cette période de 10 ans, je vais regarder, les décisions successives prises sur ce thème et éliminer les plus anciennes (je sais que la première date de 2003 mais il y en a eu des autres après).
Laxisme ou bêtise c’est probable ou manque de connaissances juridiques mais pour notre défense il y à le fait que ;
Durant la décennale nous avions appris que l’on devait mettre en cause le constructeur et que celui-ci avait fait savoir que aucun texte ou norme n’imposait l’étanchéité des balcons .Donc, procès perdu d’avance.
En 2010, L’AG des copropriétaires décide donc de « ne pas mandater le syndic pour agir en justice contre le promoteur « mais, vote immédiatement après au cours de la même AG la résolution suivante (laxiste et imprécise, je reconnais) :
« Demander au Syndic de réunir les devis nécessaires à la réfection de l’étanchéité des balcons. »
Ce qu’il ne fait pas l’année suivante. Tout le monde, y compris le Président du CS, se souvient de la première résolution et plus du tout de la seconde qui en fait n’enterrait pas du tout le problème des balcons.
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Édité par - Gemar59 le 18 oct. 2015 16:09:11 |
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Jean13
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Posté - 18 oct. 2015 : 18:18:30
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GEMAR59
Après la réfection à neuf de notre toiture, nous venons également de refaire l'étanchéité de nos balcons.
Nous avons eu une entreprise très sérieuse qui a fait un travail remarquable et à un prix très raisonnable.
Bien entendu c'est nous au CS qui avons tout traité et négocié puis fait voter en AG. Le Syndic a simplement fait le règlement et....1% d'honoraires .
Si au besoin vous souhaitez les coordonnées de cette entreprise je vous les communiquerais par MP
Jean13 |
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Gemar59
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Posté - 18 oct. 2015 : 19:52:51
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Bigre Jean13
Cela fait plaisir de savoir qu'il y a encore des copropriétés qui peuvent enchainer une telle séquence ,j'en suis heureux pour vous .
Ce n'est pas de refus Jean13 ,on n'a jamais assez de bonnes adresses surtout que nous en avons une serie de 32 a traiter (3 Surfaces différentes ) .
Dans tous les cas ,on est parti pour un long programme car je doute fort que nos finances nous permettent de traiter tout en meme temps.
Avez vous demandé et obtenu une assurance décennale a l'issue des travaux car chez nous ,c'est un point primordial ?
Dans l'espoir également que l'entreprise que vous avez choisie puisse également faire des chantiers dans le Nord
PS: J'ai un petit doute car si votre 13 représente le N° de votre departement comme mon 59 ,les frais de déplacements depasseraient vite le montant des travaux principaux
Pour ne pas etre en porte a faux sur le forum ,peut etre, pouvez vous me communiquer les coordonnées en MP. merci ! |
Édité par - Gemar59 le 18 oct. 2015 19:56:26 |
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Durée de validité d'une decision non executée 
