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albifrons
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 Posté - 27 sept. 2015 : 15:14:06
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bonjour
Pourriez-vous m'éclairer sur le point n° IV de l'art. 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui précise s'agissant des fonctions du syndic ""Seul responsable de sa gestion , il (le syndic) ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'art 25, une délégation de pouvoir à des fins déterminée."
Est-ce qu'un salarié embauché par un syndicat coopératif peut détenir la grande majorité de la gestion financière, comptable, et administrative et quasi toute la gestion et fonction du syndic prévue par l'article 18 et quand bien même l'AG en aurait accepté le principe sachant qu'elle n'a que seule possibilité en matière d'embauche de salarié de voter le nombre et la catégorie des salariés ?
si oui cela ne conduit-il pas à un syndic coopératif de façade ?
quand est-ce que ce point a été introduit par la loi (le point de la non substitution du syndic ?) était-ce la loi alur loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 art 55(V) ? ou antérieure ?
Bonne journée enseoleillée
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JB22
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Posté - 27 sept. 2015 : 17:02:03
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Le syndic ne peu se faire substituer, c' est à dire ne peut se faire "remplacer", il reste toujours responsable de ces actes et de ceux a qui il a confie des tâches, par exemple ses salariés ou tiers à qui il confit des tâches de comptabilité ou autres.
Il ne peut donc se décharger de ses responsabilités. |
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Posté - 27 sept. 2015 : 18:17:43
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S'il ne peut se décharger de la responsabilité, il peut tout à fait se décharger des tâches sur un salarié, bien sur à condition que l'AG ait voté l'emploi. Cet emploi peut être de nature a exécuter la gestion financière et comptable comme dans une entreprise courante, le patron restant responsable. |
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albifrons
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3
 Posté - 29 sept. 2015 : 16:38:06
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Merci à vous deux.
Et selon vous, concernant le contrat de syndic coopératif dans le cas d'une gestion assurée par des salariés : contrat de syndic coopératif :( Gedehem argumentait bien que ce contrat en cas de syndic coopératif est sans intérêt car un contrat ne vise que la rémunération du syndic) convient-il d'indiquer dans ce contrat que le syndicat a la gestion de deux salariés (du syndicat) avec les salaires et divers, frais de gestion, etc etc , ou selon vous il convient de ne pas mentionner le coût des salariés et divers frais de gestion (photocopieur, frais d'affranchissement, etc etc etc ). Faudrait-il le faire établir par un avocat par mesure de sécurité ?
Autant pour ma part je rejoins Gedehem autant mon conseil syndical s'est ou se serait renseigné à l'ARC et Que choisir qui affirmeraient que le contrat de syndic coopératif est obligatoire....
Merci et excusez-moi pour toutes ces questions.
Bonne soirée |
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Posté - 29 sept. 2015 : 17:53:32
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Dans le cas d'un syndic coopératif il faut retenir 2 points (les textes sont un peu flous....) :
* le syndic ne PEUT PAS être rémunéré au contraire du syndic NON PRO, dit bénévole
* le syndic est désigné par les membres du CS et non par l'AG, et il peut changer au cours de la mandature des membres du CS.
Donc le syndic coopératif ne peut pas soumettre à l'AG un contrat, puisqu'il n'est pas connu au moment de l'AG....
Bien qu'il n'y ait pas besoin de se faire rembourser des débours, puisque tout devrait être payé par les moyens de paiement du syndicat (chèques, virements, CB, etc...) il n'y a rien à prévoir.
Mais on peut aussi admettre qu'il utilise des moyens personnels pour travailler : ordinateur, téléphone, etc... dans ce cas, l'AG doit décider (ou non) le remboursement ou la participation aux "ustensiles" personnels ; mais là aussi ne connaissant pas à priori le nom du syndic, l'AG ne peut savoir les montants des participations. L'AG doit donc voter une résolution pour donner son accord de participation aux "ustensiles" sur présentation d'une facture/note/justificatif édité par le dit syndic. Ensuite le CS d'abord, puis l'AG ensuite, acceptera ou non ces factures/notes/justificatifs lors de l'approbation des comptes.
Quant au salarié, il n'y a rien de spécial à faire (si ce n'est les feuilles de paie ....  ).
Quant à l'ARC et Que choisir demandez leur comment on peut approuver le contrat d'un syndic qui n'est pas connu et qui n'est pas rémunéré ? certes le décret sur le contrat de syndic en parle de ce fameux contrat d'un syndic coopératif, mais là il s'agit d'un énarque qui n'a pas réfléchi .....  |
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Posté - 29 sept. 2015 : 18:17:07
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albifrons : attention il y a syndic ET syndic.
Il ne faut pas confondre un syndic pro ou non-pro élu par une AG dans un syndic " normal" et un syndic élu parmi les membres d'un conseil syndical élu par l'AG. Ce syndic est un copropriétaire, et il n'est pas rémunéré.
Le syndicat coopératif embauche des employés comme des gardiens, des comptables, de employés de nettoyage, .... Le comptable employé ne se substitue pas au syndic du SDC coopératif.
Le syndicat peut employer un " gestionnaire" qui est un spécialiste de la copropriété, avec une carte pro. Mais celui-ci ne joue pas le role d'un syndic de copropriété " normal".
Le SDC coopératif paiera salaires et charges sociales.
le SDC pourra aussi donner ce travail à une entreprise extérieure avec un contrat spécifique qui n'est pas un contrat de syndic !!! C'est le seul syndic du SDC coopératif qui assure la gestion de votre copro.
Le Syndicat coopératif est régi par les articles 14 et 17-1 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965
Articles extraits du site www.legifrance.gouv.fr, versions consolidées au 14 Juillet 2010 pour la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965
Article 14 de la Loi : Syndicat coopératif
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Article 17-1 de la Loi : Organisation
Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.
Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1.
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Édité par - philippe388 le 29 sept. 2015 18:18:22 |
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JB22
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Posté - 29 sept. 2015 : 18:54:54
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Dans un syndicat coopératif l' A.G. peut prévoir que le contrat de syndic devra répondre au modèle et modalités approuvés par l' A.G. et mandater, par exemple, le Président de l' A.G. pour signer avec le syndic désigné par le C.S, ce contrat type. |
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Posté - 29 sept. 2015 : 19:21:42
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tout en sachant que le contenu est réglementé depuis juillet et que dans ce cas il sera de 0€.... donc on peut faire comme vous dites JB22, mais le contrat type c'est la loi !
pour un contrat de syndic pro, on le vote en AG car il y a les "pépètes" au bout, mais dans le cas du syndic coopératif il n'y a pas de "pépètes", donc à mon avis, pas d’intérêt, mais cela ne mange pas de pain et a au moins le mérite de mettre aux yeux de tous ce que le "bénévole" va faire pour eux gratuitement.....
*** désolé : erreur de manip **** |
Édité par - Gédehem le 30 sept. 2015 16:07:51 |
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Gédehem
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Posté - 30 sept. 2015 : 16:02:42
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Il y a 2 aspects dans ce sujet :
- la forme "syndicat coopératif" et la place du syndic.
- l'exécution de taches du syndic par des employés.
Sur ce dernier point :
Tout contrat de travail implique un lien de subordination entre l'"Employeur", qui ne put être ici que 'le syndicat', et l'employé, quel que soit son niveau.
Autrement dit la présence d'un lien hiérarchique, l'employé étant subordonné à l'employeur, son 'préposé'.
Ce lien est totalement absent dans le cas d'un syndic de copropriété, le syndic étant la personnalisation physique de la personne "syndicat", syndic "mandataire social".
Ce ou ces employés étant préposés/salariés du syndicat, ils ne peuvent être que des exécutant des taches qui incombent personnellement au syndic.
Etant rappelé qu'il n'existe qu'UN syndic, peu importe son statut ou sa forme, que ce syndic soit une société commerciale ou une personne en nom personnel, comme c'est le cas pour le syndic d'un syndicat coopératif.
S'agissant de salariés du syndicat, dont l'embauche a été décidée par une AG, ils travaillent sous les seules directives, et donc la responsabilité, du titulaire du mandat, du syndic non pro coopératif ou non, syndic seul responsable de la gestion du syndicat.
Concernant le "contrat de syndic", type ou non, il ne traite que des rémunérations et non de la mission du syndic.
Laquelle mission est fixée par la loi.
Sans doute que le législateur a du mal avec cette forme particulière d'organisation ....  |
Édité par - Gédehem le 30 sept. 2015 16:08:34 |
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Posté - 30 sept. 2015 : 17:38:07
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citation: Concernant le "contrat de syndic", type ou non, il ne traite que des rémunérations et non de la mission du syndic.
ce n'est pas tout à fait vrai puisque le contrat doit spécifié les taches NON LIMITATIVES du forfait parmi les missions du syndic et hors mission DANS LE FORFAIT, et quel coût pour une prestation particulière parmi les taches LIMITATIVES fixées par décret. |
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JPM
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Posté - 30 sept. 2015 : 18:42:54
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Un syndicat coopératif peut employer des salariés aussi bien pour des travaux d'entretien et de jardinage que pour des opérations de gestion.
Ce mécanisme ne relève pas de l'article 42 du décret.
Encore faut-il que les conseil syndical et con président syndic ne tombent pas sous la coupe du salarié principal.
Ici encore il y a la règle de droit d'une part, la pratique d'autre part.
En particulier le gestionnaire salarié peut avoir la signature sur le compte bancaire avec un plafond.
Bien entendu le salarié conserve son poste en cas de changement de président-syndic. Il y a parfois des accrochages dans ce cas.
Il y a longtemps, un licenciement a été célèbre pour le montant de l'indemnité perçue par le gestionnaire évincé dans des conditions contestables. Cette malheureuse affaire a été pour beaucoup dans le divorce du président syndic concerné.
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albifrons
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Posté - 30 sept. 2015 : 21:24:15
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"Encore faut-il que les conseil syndical et con président syndic ne tombent pas sous la coupe du salarié principal." :
effectivement c'est le risque , ce qui est d'autant plus embêtant qu'un salarié se retrouve par définition peu "licenciable" hormis les fautes graves alors qu'une copropriété peut justement mettre en concurrence des contrats de syndic... |
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substitution syndic 
