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juillet11
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21
 Posté - 12 sept. 2015 : 20:51:36
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citation: Initialement posté par JPMIl n'y a rien à comprendre sauf que Juillet 11 s'est planté en écrivant citation: Ensuite, le syndic envoie à l'intéressé une mise à jour du compte de copropriété. Dans le récapitulatif des mouvements du compte, à la suite des autres charges communes, il ajoute une ligne
"Droit de Recouvrement article 10 = 200 euros".
C'est à dire, je comprends, l'article 10-1 a) de la Loi de 65.
Le montant semble être la somme de différents frais prévus au contrat.
J'ai évoqué le droit de recouvrement de l'huissier qui incombe au créancier mais bof ! il était parti sur l'article 10-1 de la loi de 1965. Bref vous avez maintenant un bon bout de l'information ! On ne peut pas en dire plus car on ne sait pas comment le syndic a présenté son compte. Sur l'exploitation d'un compte d'huissier après recouvrement voyez http://www.jpm-copro.com/Etude%207-6-1-2.htm
Ah je viens de voir votre lien
Je ne crois pas que cela s'applique ici, comme je disais dans mon post précédent, l'huissier a facturés directement au proprio débiteur.
citation:
V. paiement indirect a l’huissier
Le paiement indirect est la règle lorsqu’un huissier est chargé de l’exécution forcée d’une décision judiciaire condamnant le copropriétaire débiteur au paiement de sa dette.
Vous pensez quand même que le syndicat a eu d'autres frais d'huissier?
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Édité par - juillet11 le 12 sept. 2015 20:54:56 |
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juillet11
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 22
 Posté - 12 sept. 2015 : 22:18:35
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Notre contrat en vigueur jusqu'Ã 31/12/2015. Je cite
Ce sont des honoraires au forfait,
citation:
"Prestations variables dues par le syndicat et imputables au seul coprop concerné non incluses dans le forfait annuel
Contentieux frais nécessaires
- Relance à compter de mise en demeure .......... 20eur
(art.10-1 a) loi de 10 juilllet 1965
- Misd en demeure........................................... 20eur
(art.10-1 a) loi de 10 juilllet 1965
- Remise du dossier à huissier ou avocat... 80 eur
- Injonction de payer............................... 140 eur
- Prise d'hypothèque........................................ 140eur
(art.10-1 a) loi de 10 juilllet 1965
- Droits et émoluments des actes
des huissiers de justice ................................... 20 eur
(art.10-1 a) loi de 10 juilllet 1965
- Droits de recouvrement ou dencaissement........20 eur
(art.10-1 a) loi de 10 juilllet 1965
En tout cas,ces honoraires sont bien associés à l'art 10-1 a) de la loi de 65
Cce qui explique mon interprétation: le libellé est tronqué et dit:
"Droit de recouvrement art. 10"...
Quant aux 206 euros ils correspondent vraisemblablement Ã
+ 140 injonction de payer
+ 60 de vacation collaborateur (ailleurs dans le contrat)
+ 6 euros de frais postaux
= 206 de l'appel de fond
A moins qu'au lieu de "vacation" on ait:
+ 6 euros de frais postaux
+ 20 Relance
+ 20 Mise en demeure
+ 140 injonction de payer
+ 20 Droits de recouvrement et encaissement
Et le libellé del'appel de fond n'affiche alors que le dernier concept
Bon, comme vous avez l'air perplexes sur ce libellé "Droit de recouvrement art 10..." et sur le montant, savoir à quoi il correspond, je reviendrai quand le propio aura la facture de l'huissier et la réponse du syndic (m'étonnerait qu'elle soit utile).
Ma question était seulement de vérifier que c'est vu comme normal que le syndic puisse imputer ses propres honoraires à un propio individuel, en passant la facture au SDC:
Et de les imputer même après la décision de justice
[sarcasme ON]
(jai effacé mon sarcasme sur la compta des syndicats,
mais c'est par respect pour les neurones de Ribouldingue...)
[/sarcasme off]
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Édité par - juillet11 le 12 sept. 2015 22:52:04 |
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23
Posté - 13 sept. 2015 : 07:28:30
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citation: Article 10-1
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Cet article indique que les frais de votre contrat reportés plsu haut sont imputés par le syndic au syndicat.
je verrais plutot ici:
citation: A moins qu'au lieu de "vacation" on ait:
+ 6 euros de frais postaux
+ 20 Relance
+ 20 Mise en demeure
+ 140 injonction de payer
+ 20 Droits de recouvrement et encaissement parce que je ne comprendrais guère la vacation d'un collègue.
Ces frais dans la répartition entre copropriétaires sont bien à imputer au seul copropriétaire débiteur.
Ce sont des frais liés au contrat du syndic.
Il s'ajoutent aux dépens et à l'éventuel article 8 du tarif des huisisers
Seul restent facturés au seul sydnicat les frais de l'huissier relatif à l'article 10 et les rémunérations libres (mais souvent malheureusmeent un peu forcées) mais ce coup-ci du tarif des huissiers; Il y a ic deux articles 10!!!!
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000005622253 |
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JPM
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24
Posté - 13 sept. 2015 : 07:43:13
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Vous semblez avoir copié le contrat du syndic ?
La relance après mise en demeure est une bourde du décret. Par de relance après une mise en demeure. Puisque la relance avant mise en demeure n'est pas payée au syndic, autant ne pas la faire. Cela incitera l'ARC à ne pas encourager les bourdes. Conclusion pas de paiement = Mise en demeure d'entrée puis injonction de payer.
Ensuite on lit
- Droits et émoluments des actes
des huissiers de justice ................................... 20 eur
(art.10-1 a) loi de 10 juilllet 1965
- Droits de recouvrement ou dencaissement........20 eur
(art.10-1 a) loi de 10 juilllet 1965
Cela ne doit pas apparaître dans le contrat de syndic. L'huissier fait son compte conformément à son barême légal qui comporte des frais imputables au débiteur qu'il recouvre lui-même et un droit de recouvrement imputable au créancier qu'il impute sur les sommes qu'il a encaissées pour le compte du syndicat créancier.
Le syndic doit boucler le compte de l'affaire en s'appuyant sur le compte établi par l'huissier.
Il doit tenir compte des dommages et intérêts obtenus ainsi que de l'indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Sur tout cela voyez le lien sur JPM COPRO inséré plus haut.
Je crois avoir compris que juillet11 est un débiteur qui a été condamné et qu'il a reçu un compte du syndic.
Le plus clair de présenter ce compte dans le forum.
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25
Posté - 13 sept. 2015 : 09:20:39
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citation: Initialement posté par juillet11citation: Initialement posté par JPM
Les frais et rémunération du syndic à l'occasion d'un recouvrement ne peuvent être facturés par le syndic qu'au syndicat qui, fort logiquement les lui paie. Le syndic ne peut recevoir aucun paiement de frais ou rémunération d'une personne autre que le syndicat. C'est l'article 66 du décret Hoguet.
Il y a un flop dans le 9 du contrat de syndic avec la phrase " Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire
et non au syndicat qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre "
Ce texte est contraire au régime Hoguet ! Je l'ai signalé. J'ai reçu l'accord d'Universimmo et de Me Lebatteux. Une ou plusieurs organisations professionnelles ont engagé une action devant la juridiction administrative pour rectification.
Jusqu'à présent, c'est au syndicat ayant payé le syndic et les autres frais (huissier et avocat) de débiter le compte du débiteur de ce qui peut lui incomber en vertu de l'article 10 1.
La situation est identique pour les frais et honoraires de mutation de lot.
Et il y a moyen de savoir où en est la rectification -- les arguments etc ? Il y des fils du forum (ou des sites) où on parle de ça ? Edit: par ici (du moins ça parle du contrat de syndic) http://arc-copro.fr/documentation/l...inet-folliot
Les arguments du recours devant le Conseil d'Etat (recours conjoint apparemment de la FNAIM, de l'UNIS et du SNPI) sont ceux qu'a développés JPM, et nous mêmes : http://www.universimmo.com/brev/uni....VfUjFhHtmko
Nous suivons cette affaire, et publierons toute info que nous recueillerons. Peu de monde en dehors de nos sites (Universimmo et Universimmo-pro), de JPM et de ce forum en parle, car peu de monde a vu le problème...
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juillet11
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26
Posté - 13 sept. 2015 : 10:49:17
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citation: Initialement posté par rédaction UniversimmoLes arguments du recours devant le Conseil d'Etat (recours conjoint apparemment de la FNAIM, de l'UNIS et du SNPI) sont ceux qu'a développés JPM, et nous mêmes : http://www.universimmo.com/brev/uni....VfUjFhHtmkoNous suivons cette affaire, et publierons toute info que nous recueillerons. Peu de monde en dehors de nos sites (Universimmo et Universimmo-pro), de JPM et de ce forum en parle, car peu de monde a vu le problème...
L'article est parfait ! C'est TOUT mon argumentaire, et avec les mots qui vont bien !
Effectivement, ce cas est peutêtre un cas d'école alors.
Jeme dis que l'appel privatif des honoraires de recouvrement ne s'est produit qu'en septembre, après l'exécution de la décision de justice (datée de juillet 2015) : Si le recours au C.d'État remonte à juillet, ça ne m'étonnerait pas le syndic (FNAIM) se soit dit qu'un litige est bienvenu afin de créer jurisprudence.
D'une part, je note que si les 206 euro sont bien des honoraires, comme il semble, alors le syndic a procédé en suivant la solution proposée par l'article:
citation: La seule rédaction juridiquement viable étant qu'aucune mention ne soit faite dans le contrat type de l'imputation de ces frais et honoraires au seul copropriétaire concerné, que l'intégralité des frais et honoraires soit facturée au syndicat, et que les imputations privatives aient lieu comme il se doit dans la comptabilité des syndicats dans les seuls cas permis par les clauses d'aggravation des charges des règlements de copropriété, lorsqu'elles existent, ou par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne vise que certains honoraires de recouvrement et les honoraires relatifs à l'établissement de l'état daté à fournir en vue de l'établissement de l'acte authentique (et non du pré-état daté que beaucoup de notaires prétendent demander aux syndics au moment des promesses de vente, et qui est une pure invention de leur part !)
En effet, au vu du contrat, les 206 euro sont des honoraires du syndic réclamés au titre de l'article 10-1 a).
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D'autre part, l'autre problème, ici, c'est que les honoraires, il ne les réclame qu'après une décision de justice.
-- Le Syndicat a présenté la facture au JProx qui y a donne droit.
Le montant réclamé ne comprenait pas les honoraires du contrat de syndic, puisque celui-ci ne les avait jamais imputés auparavant.
-- L'huissier a signifié. Le débiteur a payé les charges et les dépens associés à l'huissier. Le syndicat a recouvré la somme que le Juge lui a accordé.
-- Par la suite, le syndic a envoyé au débiteur une mise à jour de son compte reflétant les versements de l'exécution, mais il ajoute cette fois des honoraires de 200 euro.
À mon avis il est discutable de réclamer des honoraires a postérior, après qu'une décision de justice a tranché sur la somme réclamée et que cette somme est celle qu'avait réclamée le syndic !
Normalement, on ne devrait plus pouvoir revenir sur la somme, ni la modifier, ni lui ajouter quoi que ce soit.
Autrement, c'est violer la sécurité juridique, voire un escroquerie à l'exécution de jugement.
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Enfin, ce n'est peut-être pas clair non plus si le montant accordé remet les comptes à zéro.
Le syndic a demandé une somme qui au vu des appels de fonds, clôturait l'exercice 2014.
Alors, s'il a obtenu cette somme, donc tous les appels de fonds concernés jusqu'au 31/12/14 sont-ils clos ?
Parallèlement aux versements à l'huissier, le débiteur a demandé au syndic, de mettre à jour sun appel de fonds pour l'exercice 2015. Le syndic lui a fourni un appel pour l'année 2015 et le débiteur l'a payé aussi.
Le débiteur pensait en avoir fini jusqu'en 2016, puis un mois plus tard, avec la convocation d'AG, le syndic lui envoie un nouvel appel où il fait apparaître les honoraires de "recouvrement"
A mon avis, le Syndic a oublié de demander au juge d'inclure les honoraires privatifs, et il essaie de les réclamer après coup.
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Et la démarche auprès du C.d'Ètat, elle suspend l'application des mesures dénoncées, comme ici ?
Si cette histoire peut être utile, si vous avez besoin de renseignements concrets n'hésitez pas, si besoin par MP.
Merci à tous, comme quoi j'ai bien fait d'étaler ma perplexité sur universimmo |
Édité par - juillet11 le 13 sept. 2015 11:21:29 |
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juillet11
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27
Posté - 13 sept. 2015 : 11:07:20
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SARCASME ON
Du mème article http://www.universimmo.com/brev/uni....VfUqTn1yV-x
citation: Concrètement, cette disposition rend impossible la perception par les syndics des frais et honoraires concernés, qui représentent une part importante de leur facturation ! En tous cas, tout copropriétaire qui se voit facturer de tels frais peut les contester avec un succès assuré !
Ça c'est du wishfull thinking, quand même.
En passant par le compte du syndicat, le syndic réclame des "charges" et lance donc une injonction de payer.
Bien.
Si le proprio veut contester, Il doit assigner QUI ?
Le syndicat ou le syndic ?
He hé.
Réponse: il doit assigner le syndicat
Et qui va défendre le syndicat ?
Ou bien faut-il dire que le syndic va faire payer le syndicat
pour assurer la défense de ses prorpres honoraires privés ?
Vous pensez sérieusement que des juges de proximité y comprennent davantage que les proprios ?
Et que l'équilibre psycho, social et budgétaire d'un syndicat peut tenir le coup ?
La loi de 65, c'est plus de la gestion en "bon père de famille":
c'est la porte ouverte au Parrain de LA famille, et la "famille", ici, ne désigne plus le syndicat
/SARCASME OFF
(Pardon, peux pas m'en empêcher. En plus, c'est la vérité !)
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Édité par - juillet11 le 13 sept. 2015 11:28:09 |
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juillet11
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28
Posté - 13 sept. 2015 : 11:15:34
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@JPM, le contrat de syndic énonce des honoraires forfaitaires POUR le syndic (pas pour l'huissier)
Les énoncés ci-dessous sont des forfaits de rémunération empochés par le syndic
Du point de vu du proprio, ces forfait sont EN SUS des rémunérations légales de l'huissier
citation:
- Droits et émoluments des actes
des huissiers de justice ................................... 20 eur
(art.10-1 a) loi de 10 juilllet 1965
- Droits de recouvrement ou dencaissement........20 eur
(art.10-1 a) loi de 10 juilllet 1965
Cela ne doit pas apparaître dans le contrat de syndic. L'huissier fait son compte conformément à son barême légal qui comporte des frais imputables au débiteur qu'il recouvre lui-même et un droit de recouvrement imputable au créancier qu'il impute sur les sommes qu'il a encaissées pour le compte du syndicat créancier.
les dénominations "Droits de recouvrement" visent à confondre, une façon de justifier des notes de frais.
Ce sont des rémunérations pour la poche du syndic,
Débitées sur le compte du propio, et sans facture nominative au payeur
Par compte de syndicat interposé.
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Édité par - juillet11 le 13 sept. 2015 11:17:44 |
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JPM
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29
Posté - 13 sept. 2015 : 11:32:42
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Ces postes ne correspondent à rien. Ils sont illicites
Quelle est la date de l'assemblée ayant approuvé ce contrat ?
Soyez précis sur la raison de votre question :
Vous avez été condamné ? Un huissier a recouvré la créance ? Il vous a présenté un compte ? Le syndic vous en présente un autre ?
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Posté - 13 sept. 2015 : 12:39:55
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citation: En passant par le compte du syndicat, le syndic réclame des "charges" et lance donc une injonction de payer.
Bien.
Si le proprio veut contester, Il doit assigner QUI ?
Le syndicat ou le syndic ? il fait opposition à l'ordonnance en IP COMME DEJA DIT; forcément le syndicat |
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Posté - 13 sept. 2015 : 14:18:01
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citation: Initialement posté par juillet11SARCASME ON Du mème article http://www.universimmo.com/brev/uni....VfUqTn1yV-xcitation: Concrètement, cette disposition rend impossible la perception par les syndics des frais et honoraires concernés, qui représentent une part importante de leur facturation ! En tous cas, tout copropriétaire qui se voit facturer de tels frais peut les contester avec un succès assuré !
Ça c'est du wishfull thinking, quand même. En passant par le compte du syndicat, le syndic réclame des "charges" et lance donc une injonction de payer. Bien. Si le proprio veut contester, Il doit assigner QUI ? Le syndicat ou le syndic ?He hé. Réponse: il doit assigner le syndicat Et qui va défendre le syndicat ? Ou bien faut-il dire que le syndic va faire payer le syndicat pour assurer la défense de ses prorpres honoraires privés ? Vous pensez sérieusement que des juges de proximité y comprennent davantage que les proprios ? Et que l'équilibre psycho, social et budgétaire d'un syndicat peut tenir le coup ? La loi de 65, c'est plus de la gestion en "bon père de famille": c'est la porte ouverte au Parrain de LA famille, et la "famille", ici, ne désigne plus le syndicat /SARCASME OFF (Pardon, peux pas m'en empêcher. En plus, c'est la vérité !)
Ce que vous dites est vrai, mais n'oubliez pas l'action de groupe...
Par ailleurs, la faille a été reconnue : il est probable que les syndics, confrontés à des réclamations, une fois la surprise passée et la question approfondie, défactureront sans se faire prier, comme ils le font systématiquement pour les copropriétaires qui contestent les frais de relance simple (aveu récent d'un membre de la direction d'un grand groupe : "nous facturons ces frais sachant très bien que nous n'avons pas le droit, et nous les remboursons à première demande..."). |
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juillet11
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Posté - 13 sept. 2015 : 14:33:04
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citation: Initialement posté par JPM
Ces postes ne correspondent à rien. Ils sont illicites
Quelle est la date de l'assemblée ayant approuvé ce contrat ?
Contrat FN.AIM
Conclu du 1/1/2015 au 31/12/2105
AG du 23/12/2014
Le tableau rapporté figure au point
citation:
5 Prestations et rémunératins
5.1 Prestations
Prestations dues par le syndicat et imputables au seul proprio concerné
Contentieux / Frais nécessaires
5.2.3 Rëmunération au forfait pour les prestations variables non incluses dans le forfait annuel
Injonction de payer ..... 140, 00
etc,
Ce contrat en vigueur signé en 2014 n'avait pas la même numérotation que celui proposé pour 2016 qui est aussi un contrat-type
Pour le contrat de 2016, pas encore approuvé, les mêmes concepts précédents figurent dans le point 9.1)
citation:
9.1 Frais de recouvrement (art 10-1 a) Loi de 65)
Injonction de payer ..... 140, 00 HT (168 TTC)
citation: JPM:
Soyez précis sur la raison de votre question :
Ma question est celle à laquelle vous réagissez, mais sans expliquer pourquoi la clause du contrat est illicite.
(voir post introductif du fil et autres pour la question)
Ces honoraires du syndic sont des prestations en sus des frais d'huissiers éventuels. Ils sont autorisés par l'arti 10-1 a) de la loi de 65.
Maintenant qu'on a compris que ce sont des HONORAIRES approuvés par contrat, pourquoi ils sont illicites ?
D'après les réponses des uns et des autres, il y a deux réponses possibles:
-- La vôtre, qu'ils sont illicites. Soit. Mais par quel dispositif de droit ?
Et enfin, d'après Universimmo, ils ne sont même pas illicites, ils font seulement l'objet d'un recours devant le C.Etat.
-- Ma réponse (en plus de la votre réponse, avec laquelle je suis d'accord) parce qu'ils sont réclamés après un jugement définitif qui a fixé la somme due de manière irrévocable ; parce que les seuls frais d'exécution sont ceux de l'huissier qui lui sont payés directement ;
Rappelons enfin:
Le proprio en question possède un état détaillé des frais d'huissier, qui détaille que l'injonction de payer, la signification et les frais d'exécution ont bien été payés à l'huissier.
Pour sa part, le syndic n'a pas donné le détail des "Dts de recouvrement".
Ils lui ont été demandé, mais vous savez, il n'est pas tenu de fournir de facture à l'intéressé, seulement au Syndicat.
Donc, si jamais on récupère une facture un jour, ce sera seulement à l'AG de 2017.
Si d'ici là la syndic ne s'amuse pas à prendre une hypothèque sur ses biens pour recouvrer ses honoraires... illicites. (De toutes façons, c'est le syndicat qui casque à sa place.) |
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juillet11
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Posté - 13 sept. 2015 : 14:44:23
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Ce que vous dites est vrai,
Merci ! Ah, quand même. Je le prends comme un prononcé collectif de l'ensemble des piliers de ce forum (et c'est pour eux/vous que je reviens)
citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
mais n'oubliez pas l'action de groupe...
Quelle action de groupe -- c-a-d, dans le cas d'un proprio ??
La seule chose prévue est d'assigner le syndicat et -- à supposer que vos voisins aient apprécié de se faire condamner -- les convaincre en plus de se retourner contre le syndic.
Evidemment, ça arrive une fois sur 1000, les 999 fois restantes n'étant pas comptabilisées
Vous avez un lien, si cela est expliqué ?
(Marrant, parce que je suis abonné et je lis les editos d'universimmo)
citation:
Par ailleurs, la faille a été reconnue : il est probable que les syndics, confrontés à des réclamations, une fois la surprise passée et la question approfondie, défactureront sans se faire prier, comme ils le font systématiquement pour les copropriétaires qui contestent les frais de relance simple (aveu récent d'un membre de la direction d'un grand groupe : "nous facturons ces frais sachant très bien que nous n'avons pas le droit, et nous les remboursons à première demande...").
Il y a des formulaires de réclamation -type ?
Ou des exemples.
___
Edit: Quand vous dites action de groupe, vous pensez à soumettre le cas à una association qui s'en charge ??
Mon expérience n'est pas très bonne sur ce terrain.
Merci
[/quote] |
Édité par - juillet11 le 13 sept. 2015 16:16:27 |
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JPM
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34
Posté - 13 sept. 2015 : 16:50:35
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Les clauses sont illicites, même si l'on se place avant le nouveau contrat, parce qu'elles ne correspondent à aucune prestation.
Droit de recouvrement ? C'est terme de tarif des huissiers
Droits et émoluments ... idem
Vous payez les provisions ponctuellement mais pas ces frais là . Vous attendez que le syndic vous assigne.
Quand la commission de contrôle sera mise en place, si elle l'est un jour, vous pourrez la saisir gratuitement.
Au sujet de la dite commission j'ai évoqué la nécessité d'une instance d'instruction et d'une instance de jugement. Je suis étonné de n'avoir pas entendu de hurlements vengeurs.
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Gédehem
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Posté - 14 sept. 2015 : 09:45:35
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Parce que outre "de bon sens" (*), c'est incontournable !
Sur le fond de la question, qui est "recouvrement des impayés et frais annexes" faut-il le rappeler, je suis parfois surpris du "foin" qui est fait pour ces "pauvres" copropriétaires obligés de supportés personnellement l'imputation de sommes indues ....
Il faut appeler un chat "un chat" !
Les impayés sont la plaie des copropriétés, entrainant certaines dans la spirale de la paralysie, de la cessation de paiement, quasi faillite.*
Venir "pleurer" sur un copropriétaire qui ne paie pas ses charges ne me semble pas sain comme point de départ.
Qu'il y ai des irrégularités est un autre aspect.
Si le contrat de rémunération du syndic comporte des clauses illicites, ce n'est pas à l'occasion d'un litige, d'un impayé, qu'il faut le pointer du doigt.
C'est lors de l'étude de ce contrat, dans les mois qui précèdent sa désignation, y compris s'il s'agit de son 'renouvellement'.
PS qui a à voir : il y a des situations personnelles qui nécessitent de s'en ouvrir au syndic (et au CS) s'agissant d'une difficulté à régler ses charges. Des solutions transitoires, des facilités peuvent être envisagées.
Mais être copropriétaire oblige à respecter ses obligations vis à vis de la collectivité. Cela suppose d'en avoir les moyens.
Au risque d'être encore une fois incendié, si on n'a pas ces moyens dans la durée on n'est pas copropriétaire. Au besoin on vend.
Mais il faut "combattre" celles et ceux qui, parfois de mauvaise foi ou par "confort", ne paient pas leurs charges, leur part des dépenses collectives, portant préjudice à tous..
La "copropriété" dans sa nature n'est pas une "œuvre sociale". Il y a des organismes pour cela.
(*) sous réserve de savoir de quel "sens" il s'agit et où il va, et que "bon" est subjectif, variable d'un individu à l'autre ... 
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Édité par - Gédehem le 14 sept. 2015 09:49:10 |
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juillet11
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 Posté - 14 sept. 2015 : 10:57:51
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citation: Initialement posté par JPM
Vous [ne] payez [que] les provisions ponctuellement mais pas ces frais là . Vous attendez que le syndic vous assigne.
Note: et si le syndic refuse de dégrouper les provisions courantes des frais privatifs ?
Alors le proprio ne paie rien ?
Et alors le syndic lance une I.P. pour les charges courantes
Le bonheur des gens de droit
D'où la réaction estomaquée de Gedehem ci après
citation: Initialement posté par Gédehem
Il faut appeler un chat "un chat" !
Les impayés sont la plaie des copropriétés, entrainant certaines dans la spirale de la paralysie, de la cessation de paiement, quasi faillite.*
Sauf que vous êtes biaisé dans vos raisonnements.
Vous regardez la queue du loup (le proprio qui ne paie pas ses charges) et pas la gueule (la loi de 65 impraticable et viciée, la communauté d'intérêts qui se crée entre les prof. du droit, les prof. immobiliers et même le code de l'organisation judiciaire )
Quand une loi pose autant de problèmes d'application et quand la solution finale proposée à l'ensemble des problèmes discutés ici revient à dire:
--- Attendez de vous faire assigner !
-- Assignez qui ? -- Non ! pas le responsable, assignez plutôt tous vos voisins"
On peut se poser la question de savoir pourquoi il existe une Loi distincte pour les copropriétés et une autre pour toutes autres Sociétés mercantiles (ou non) soumises au régime "normal".
On ne peut pas s'étonner que des proprios ne puissent pas payer leurs charges dans la plupart des circonstances. Par exemple, les contrôles avant l'accession à la propriété sont bien plus efficaces que les comtôlés (inexistants) sur le décisions du syndic, qui peut agir pratiquement dans l'impunité totale. On ne peut pas se satisfaire en disant que la "majortié" sont honnêtes. C'est vrai, mais manquerait plus qu'ils ne le soient pas. En revanche la loi, elle, est malhonnête et le système pour l'appliquer est même au delà : car c'est le système judiicaire lui-même !
Et déjà , ce serait bien d'avoir des chiffres pour savoir combien correspondent à des "solutions" judiciaires ayant entrainé soit leur faillite , ou encore leur refus de payer le "pizzo")
et combien à des "cas sociaux" réels
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Édité par - juillet11 le 14 sept. 2015 11:08:30 |
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JPM
Modérateur
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37
Posté - 14 sept. 2015 : 11:32:34
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Avec : citation: Note: et si le syndic refuse de dégrouper les provisions courantes des frais privatifs ?
Alors le proprio ne paie rien ?
Et alors le syndic lance une I.P. pour les charges courantes
L'assemblée générale détermine le budget prévisionnel pour un exercice déterminé.
Les provisions à payer sont à raison de ce budget prévisionnel et payables par quarts au premier jour de chaque trimestre.
Vous savez donc quelle somme vous devez payer au titre de la provision sur charges seule, à chaque échéance.
Il peut y avoir des variantes (paiements mensuels par exemple).
Les autres sommes demandées, vous ne les payez pas.
Par ailleurs ; laissez tomber les incantations. Soyez pratique, au ras des pâquerettes.
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juillet11
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38
Posté - 14 sept. 2015 : 11:34:19
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Pour préciser ma pensée plus haut (sans être spécialiste, mais c'est du domaine commun)
TOUTES les sociétés d'intérêt (mercantiles, ou associaction d'intétêt public) font la séparation entre
-- Le trésorier
-- La Direction -Gérance -- qui a la "signature" de représentation
-- L'assemblee générale
Execption ? La loi de 65. D'abord c'est une loi à part alors qu'on s'attendrait à la trouver dans le Code des Sociétés. Ensuite:
-- le C.S. n'a pas de pouvoir de décision ni de gestion -- il n'a pas de signature
-- Le trésorier se charge et des sous, ET de la gestion des sous.
Donc, ici le Syndic (Le trésorier)) possède la signature pour "représenter" le SDC.
Plein de détails renforcent l'anomalie: A commencer par la représentation devant la justice ou l'organisation des achats et dépense-
Autre exemple, c'est le trésorier qui rédige l'Ordre du jour
Sans parler du code de l'organisation judiciaire, relatif aux copropriétés.
Tout est rationnel, jusqu'au moment où lit l'exeception: "Sauf s'il s'agit d'un litige immobilier", et tout part en vrille, et plus personne dn'y comprend rien. Les avocats, les magistrats deviennent incapables d'aligner un paragraphe cohérent. Je peux citer des exemples d'anthologie.
C'est du n'importe quoi, et ça dure depuis 1965.
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Édité par - juillet11 le 14 sept. 2015 11:37:38 |
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juillet11
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39
Posté - 14 sept. 2015 : 14:40:00
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citation: Initialement posté par JPMAvec : citation: Note: et si le syndic refuse de dégrouper les provisions courantes des frais privatifs ?
Alors le proprio ne paie rien ?
Et alors le syndic lance une I.P. pour les charges courantes
L'assemblée générale détermine le budget prévisionnel pour un exercice déterminé. Les provisions à payer sont à raison de ce budget prévisionnel et payables par quarts au premier jour de chaque trimestre. Vous savez donc quelle somme vous devez payer au titre de la provision sur charges seule, à chaque échéance. Il peut y avoir des variantes (paiements mensuels par exemple). Les autres sommes demandées, vous ne les payez pas.
Mais l'affectation comptable ? L'appel de fonds regroupe tous les concepts.
Devant un chèque, il ne délivre pas un reçu spécifiant ce qui a été payé.
Dès lors, le syndic peut changer la destination et affecter aux honoraires "Recouvrement" ce que le proprio a versé sous le concept "Budget"
En y pensant, je crois que la bonne réponse est ailleurs, et c'est même un huissier qui me l'avait donnée
il faut faire une Offre réelle en y spécifiant l'objet payé.
Ce qui évite toute contestation sur l'affectation des sommes versées au syndic:
Ça coûte des sous (réglementés).
Et le syndic peut l'accepter ou la refuser.
S'il la refuse, il faut la faire consigner (coût réglementé aussi).
Mais l'essentiel, c'est que dans tous les cas, l'Offre réelle a valeur juridique de paiement.
Si elle a été refusée, alors le syndic est obigé de saisir le juge pour régler le différent.
Je crois que c'est la meilleures solution, la plus commode.
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citation:
Par ailleurs ; laissez tomber les incantations. Soyez pratique, au ras des pâquerettes.
Vous avez raison, mais il est important de distinguer la forêt et les arbres. Et il convient aussi de relativiser les incantations qu'on voit passer
Au fait: curiosité : l'image du loup que j'ai donnée n'est pas d'un loup. L'idée est la même mais l'expression vient des courses de taureau (les courses dans la rue, avant denfermer les taureaux pour la corrida).
Ne pas regarder la queue du taureau qui est passé mais les cornes du taureau qui vient derrière
C'est exactement cela.
Merci! |
Édité par - juillet11 le 14 sept. 2015 14:46:36 |
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Gédehem
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40
Posté - 14 sept. 2015 : 15:05:44
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Pardon, mail il semble que votre connaissance, ou plus exactement votre maitrise des textes est à parfaire !
Ce qui est, certes, le lot de bien des copropriétaires ....
Dans le sens du rappel de JPM à 11h32, depuis bientôt 15 années (01.2001) le syndic ne peut engager aucun fonds (= 0 €) qui n'ait été décidé par une assemblée.
Que ce soit pour le "courant" dans le cadre d'un budget prévisionnel, ou hors prévis pour des travaux.
Relire L.art.14.1 et 14.2, ainsi que D.art.35, qui ont mis noir sur blanc ce qui existait avant.
Décisions sur des budgets qui obligent les copropriétaires, ici pour verser leur quote-part des dépenses décidées par une assemblée. Le syndic est étranger à ces décisions.
La question que vous soulevez porte sur le degré de conscience des copropriétaires du "poids" qu'ils ont sur leur bien commun, partagé, sur leur engagement personnel et collectif pour le fonctionnement d'une organisation qui est LEUR affaire....
Autrement dit, cette question porte sur le laxisme, le j'm'enfoutisme, la démission des copropriétaires, qui, par ignorance mais aussi par confort, s'en remettent les yeux fermés au syndic.
Et comme les membres de CS sont désignés parmi ces ignorants ou démissionnaires, on a le résultat que vous pouvez constatez.
D'où l'erreur évidente qui en découle :
"c'est le trésorier qui rédige l'Ordre du jour "
Pas du tout !
Le syndic n'est pas "le trésorier". Il EST le syndicat dans sa personnalisation, il est "sa main et sa voix".
Ce sont les copropriétaires qui peuvent décider des questions à inscrire, soit lors de la réunion préparatoire obligatoire avec le CS (à condition que le CS fasse son boulot), soit spécifiquement en suivant la procédure prévue D.art.10.
Le syndic, mandaté par les copropriétaires pour ce faire, ne fait que son travail : proposer un budget, des travaux, afin de répondre aux besoins collectifs du syndicat pour l'entretien et la préservation de l'immeuble..
Avec au final le choix des copropriétaires.
Avancer que le syndic serait seul à décider c'est méconnaitre le sens des dispositions légales et des pratiques qui en découlent. S'il le fait c'est bien souvent pour palier la démission des copropriétaires.
Pour revenir aux impayés, cela reviendrait à défendre celui qui ne veut pas payer d'impôts indispensables au fonctionnement de la collectivité à laquelle, non seulement il appartient, mais dont il détient une part de propriété..
Il ne faut pas se tromper : ne pas payer ses charges de copropriété, c'est porter préjudice à la collectivité, à chacun de ses membres, lesquels devront supporter quoi qu'il arrive la carence que quelques uns.
Ne pas payer sa part de charges c'est s'opposer au choix et à la volonté de la majorité décisionnelle portée par les copropriétaires eux-mêmes.
Le syndic ne fait qu'exécuter, mettre en œuvre les choix de la majorité des copropriétaires.
Ne pas payer ses charges c'est s'opposer au syndicat, aux choix de la majorité décisionnelle. Pas au syndic.
Peu importe ce que l'on pense de son syndic.
PS qui a à voir : Comparer le monde de l'entreprise, des sociétés et celui de la copropriété n'a aucun sens.
Ce sont 2 mondes différents, avec leurs règles et fonctionnement propres.
La structure du syndicat des copropriétaire n'est pas pyramidale, différence notable avec quasi toutes les autres. Il n'y a pas de "chef" en haut, avec des adjoints, et toute une chaine plus ou moins hiérarchisée.
Le syndicat est une organisation collective quasi auto gestionnaire, démocratie à l'état brut, où le "chef/décideur" est la majorité décisionnelle par consensus, qui plus est majorité variable selon l'importance de la décision pour le syndicat (les fameux 24, 25, etc ...)
Quant au syndic, c'est un mandataire "aux ordres" de la volonté de cette majorité, même s'il dispose de certains pouvoirs en propre dans ce cadre pour faire tourner la boutique.
Plus démocratique et consensuel, il n'y a pas.
Le problème c'est que la vraie démocratie est un art difficile, bien des personnes préférant s'en remettre à un tiers délégué dans le cadre d'un mandat électif, et rester chez lui à dormir, non sans râler lorsque les choses ne vont pas. 
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Édité par - Gédehem le 14 sept. 2015 15:40:01 |
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