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mcs2014
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 Posté - 04 sept. 2015 : 07:12:19
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Bonjour,
Je recherche la réponse ministérielle N°24215 et la jurisprudence du CA de Nîmes du 30/11/2010 qui préciseraient que d'après l'article 10 de la Loi N°67-223 de 1967, aucune résolution supplémentaire ne pourrait être inscrite à m'ordre du jour d'une Assemblée Générale ne pourrait être inscrite à l'ordre du jour après envoi des convocations par le Syndic.
Qui pourrait me dire comment me procurer ces documents ?
Merci d'avance.
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Posté - 04 sept. 2015 : 08:03:31
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ce n'est pas tout à fait comme cela qu'il faut lire cet article.
Une question supplémentaire peut être rajoutée à l'OdJ, à la condition que ce complément soit NOTIFIE aux copros en respectant le délai des 21 jours francs.
Exemple :
* supposons que vous avez été notifié de l'ODJ, 22 jours avant l'AG, il semble très difficile de rajouter une question supplémentaire qui permettrait de respecter le délai (délai pour notifier au syndic + délai au syndic pour préparer ce nouveau courrier + délai de la Poste pour vous notifier ce complément)
* supposons que vous avez été notifié de l'ODJ, 45 jours avant l'AG, dans ce cas si vous notifiez rapidement une nouvelle question au syndic, celui ci a normalement le temps de renotifier ce complément. |
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mcs2014
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Posté - 04 sept. 2015 : 08:33:42
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Bonjour Rambouillet,
C'est l'ARC qui m'a indiqué qu'aucune résolution supplémentaire ne pourrait être inscrite à l'ordre du jour d'une Assemblée Générale après envoi des convocations par le Syndic, et qui a ensuite justifié sa réponse en citant avec les documents que je recherche donc.
Il faut savoir que l'article 10 de la Loi N°67-223 de 1967 a été modifié en 2010. Il permettait auparavant de demander l'inscription d'une résolution supplémentaire jusqu'à 6 jours avant la date de l'AG.
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nefer
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Posté - 04 sept. 2015 : 09:07:18
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citation: Initialement posté par mcs2014
Bonjour Rambouillet,
C'est l'ARC qui m'a indiqué qu'aucune résolution supplémentaire ne pourrait être inscrite à l'ordre du jour d'une Assemblée Générale après envoi des convocations par le Syndic, et qui a ensuite justifié sa réponse en citant avec les documents que je recherche donc.
l'ARC vous a t elle fait cette réponse par écrit ? |
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pepa
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Posté - 04 sept. 2015 : 09:38:06
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Bonjour,
Sous réserve d'autres infos, voici un lien intéressant :
www.lbvs-avocats.fr/actualit...ct=clnk&gl=fr" target="_blank">http://webcache.googleusercontent.c...t=clnk&gl=fr
Copropriété : Confirmation de la disparition de l’ordre du jour complémentaire
Écrit par Me Cyril SABATIÉ
Création : 24 avril 2011
Affichages : 1603
D’aucuns ont considéré que l’ordre du jour complémentaire subsistait même après les modifications apportées par le décret de 2004 modifiant l’article 10 du décret du 17 mars 1967. Depuis cette date cet article dispose notamment « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante ». La cour d’appel de Nîmes dans un arrêt du 30 novembre 2010, n°09-01332, confirme quant à elle et ainsi que nous le soutenions, la disparition de l’ordre du jour complémentaire et juge que toutes les questions des copropriétaires doivent parvenir au syndic avant la convocation de l’AG et que celui-ci n’a pas à modifier l’ordre du jour s’il lui parvient une question postérieurement à la convocation, quant bien même elle lui parviendrait plus de 21 jours avant l’AG.
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mcs2014
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Posté - 04 sept. 2015 : 10:36:44
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Merci des réponses de Nefer et Pepa.
En réponse à Nefer, l'ARC m'a bien fait la réponse suivante par écrit :
"Ma réponse résulte d'une réponse ministérielle n° 24515.
Elle a été confirmée par la jurisprudence de la CA de Nîmes du 30 novembre 2010", et c'est la raison pour laquelle je recherche ces documents.
J'ai indiqué à la personne de l'ARC que ce serait qu'un article soit consacré à ce sujet dans l'un des prochains bulletins trimestriels.
Merci à Pepa qui confirme ce que m'a répondu l'ARC et qui m'indique le numéro de la jurisprudence de la CA de Nîmes, ce qui devrait me permettre de la trouver sur le site Légifrance.
Qui pourrait m'indiquer où trouver la réponse ministérielle N°24215 ?
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Gédehem
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Posté - 04 sept. 2015 : 11:00:01
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Cette association (et d'autres) n'en est pas à une erreur ou approximation près ....
Sur les demandes d'inscription de questions supplémentaires, D.art.10 modifié en 2004 précise " compte tenu de la date de réception de la demande", et non "après l'expédition des convocations" ....
La Cour de cassation a jugé que le syndic, outre qu'il n'a pas à se faire juge des questions qui lui sont demandées dans les règles, doit compléter l'ODJ initial dans la mesure où les questions nouvelles peuvent être notifiées dans le respect du délai de 21 jours fixé par les textes. (Cass 10.09.2008 n° 07-16448)
Il a même été jugé (CA Montpellier 25.03.2009) que le syndic qui refuse de procéder à cette notification alors qu'il peut le faire dans le délai des 21 jours commet un "manquement fautif" dont il doit répondre s'il est dommageable pour le demandeur,.
Ce point, bien connu des syndics professionnels, a fait l'objet d'une note de rappel de la Fnaim en 2010.
NB : l'arret de CA Nimes, qui est un cas d'espèce contestable et qui aurait du l'être, ne change rien au fond : aucun texte n'interdit de notifier une question supplémentaire si le délai des 21 jours est respecté.
cf Dart.10 "Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. "
Réception de la demande et non envoi des convocation.
La CA Nimes s'est fourvoyée.
Ceci afin de contourner la manœuvre relevée dans la note de la Fnaim : pour éviter les questions "indésirables" certains syndics n'hésitent pas à notifier la convocation à l'AG 2 ou 3 mois avant sa tenue. Ce n'est donc pas la date de convocation qui est retenue, mais la possibilité de notifier la question supplémentaire dans les 21 jours. |
Édité par - Gédehem le 04 sept. 2015 11:18:08 |
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Posté - 04 sept. 2015 : 11:17:39
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mcs2014 : Legavos, maitre Joan Dray :
...................
Les copropriétaires n’ont donc pas à attendre d’avoir été convoqué à l’AG pour demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour.
Ils doivent simplement notifier leur question dans un délai suffisamment éloigné de la date à laquelle se tient l’AG.
Si la demande est notifiée suffisamment tôt avant la convocation de l'assemblée générale, le syndic doit soit compléter l'ordre du jour qu'il a préparé, soit notifier un ordre du jour complémentaire comportant les questions nouvelles à soumettre à l'assemblée, dans le respect du délai de vingt et un jours ;
Le syndic saisi d'une demande d'un ordre du jour complémentaire doit y donner suite, sans avoir à en apprécier l'utilité ou l'opportunité, ni à ajouter lui-même de nouvelles questions, sous peine d'engager sa responsabilité personnelle (CA Paris, 18 mai 2000)
Si la question est notifiée tardivement, elle sera examinée lors de la prochaine Assemblée Générale.
Le syndic peut reporter à l'assemblée générale suivante si l'ordre du jour lui a été notifié trop tardivement pour l'inscrire à la première assemblée.
La Cour d’Appel de Versailles a notamment jugé que c’est en fonction de la date d’envoi de la notification de la tenue de l’Assemblée Générale que doit être apprécié si l’envoi de la question par un copropriétaire est tardif.
Les demandes d’inscription d’une question à l’ordre du jour doivent être envoyées à la personne ayant convoqué l’AG par lettre recommandée AR.( article 64 du décret de 1967)
C’est donc au juge qu’il reviendra d’apprécier si la question a été envoyée dans un délai trop court pour permettre son inscription à l’ordre du jour.
Le syndic ne peut pas décider de manière discrétionnaire de ne pas inscrire une question à l’ordre du jour.
Le refus par le syndic de porter à l'ordre du jour les questions complémentaires ne vicie pas l'ensemble des décisions prises par l'assemblée générale si ces dernières n'ont pas de rapport avec les questions complémentaires (Cass. 3e civ., 12 mars 2008).
Le défaut d'inscription d'une question complémentaire à l'ordre du jour n'est pas sanctionné par la nullité de l'assemblée générale, sauf si la question est de nature à modifier le vote.
mcs2014 : la personne de l'ARC se trompe !!! c'est la date de réception de la demande qui est pris en compte et non l'envoi des convocations comme affirmé.
Le syndic DOIT simplement respecter le délai légal des 21 jours.
Avec les délais postaux, et le délai de préparation de cet OdJ complémentaire, on peut estimer que toute demande d'OdJ complémentaire faite 27/29 jours avant la date de l'AG est recevable.
Attention aussi aux réponses ministérielles !!! Nous avons tous constaté le manque de connaissances de la copropriété des rédacteurs de la loi ALUR |
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Posté - 04 sept. 2015 : 11:19:55
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il faudrait effectivement avoir accès à ces documents.... |
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pepa
Contributeur senior
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Posté - 04 sept. 2015 : 11:36:04
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La question est complexe, c'est pour cela que j'avais indiqué "sous réserve d'info complémentaire".
En effet, dans la réponse ministrielle est bien indiqué c'est sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux
Question écrite n° 24515 de M. François Zocchetto (Mayenne - UC-UDF)
publiée dans le JO Sénat du 28/09/2006 - page 2472
M. François Zocchetto attire l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement
sur le décret 2004-479 du 24 mai 2004 modifiant les règles de convocation aux assemblées générales de copropriétaires.
Des imprécisions sont à noter dans la rédaction du décret stipulant que un ou plusieurs locataires peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Or, le texte précise que si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée « compte tenu de la date de réception » de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Il lui demande que soient précisés les termes concernant la date de réception, de sorte qu'un syndic ne puisse invoquer trop facilement le caractère tardif de celle-ci.
Réponse du Ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement
publiée dans le JO Sénat du 14/12/2006 - page 3110
En vertu de l'article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les questions notifiées, par un ou plusieurs copropriétaires, ne pouvant être inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale, « compte tenu de la date de réception », le sont à celui de l'assemblée suivante. Sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux, cette hypothèse vise naturellement le cas où les convocations sont déjà adressées aux copropriétaires, mais pourrait viser également le cas où les convocations sont déjà photocopiées ou a fortiori mises sous plis pour envoi. Il pourrait également s'agir du cas d'une demande de question nouvelle, mais adressée au syndic de façon incomplète, c'est-à -dire sans les projets de résolution, les devis ou autres pièces justificatives qui doivent nécessairement être fournis à tous les copropriétaires, pour que l'assemblée générale puisse valablement décider (Civ. 3e, 15 mars 1983 : D. 1984. IR. 407, obs. Giverdon).
Mais l'interprétation de chacun peut être mise à rude épreuve car
si je cite JPM, il indique dans ses commentaires :
http://www.jpm-copro.com/RM%2024315%20S.htm
COMMENTAIRES
La réponse présente des éléments qui ne sont pas dépourvus d’intérêt au sujet de la date de réception d’une demande d’inscription à l’ordre du jour, quand le syndic prétend au renvoi à « la prochaine assemblée ».
En premier lieu, le renvoi est justifié quand les convocations sont déjà photocopiées et a fortiori mises sous plis pour envoi. C’est une évidence.
Mais de plus le renvoi est justifié quand la question nouvelle a été « adressée au syndic de façon incomplète, c'est-à -dire sans les projets de résolution, les devis ou autres pièces justificatives qui doivent nécessairement être fournis à tous les copropriétaires, pour que l'assemblée générale puisse valablement décider ». Dans ce cas en effet l’inscription de la question est sans intérêt puisque son examen ne pourra donner lieu à une décision de l’assemblée. La solution correcte pour le syndic est de faire connaître cette position au demandeur mais de veiller néanmoins à évoquer la question posée au cours de l’assemblée dans le cadre des questions ne figurant pas à l’ordre du jour. La réaction des copropriétaires peut donner des indications sur le sort futur de la question. Au mieux il peut être demandé au syndic et au conseil syndical d’en poursuivre l’étude en accord avec le demandeur.
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mcs2014
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Posté - 04 sept. 2015 : 11:43:43
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Re-bonjour à tous,
Merci de vos avis, mais cela fait beaucoup d'avis contradictoires !
Qui a tort, qui a raison ?
Comme l'indique Rambouillet, ce serait bien d'avoir accès à tous les documents qui sont cités. comment se les procurer ?
Ce serait également bien, comme je l'ai indiqué à l'ARC qu'un article
soit publié sur le sujet dans l'un de leur prochain bulletin trimestriel.
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Posté - 04 sept. 2015 : 11:44:37
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pepa : cela est assez simple. C'est la date de la demande qui compte, et non la date d'envoi des convocations.
Une résolution mal rédigée, incomplète,... c'est une autre histoire.
IL est aussi évident que si le syndic refuse sans raison valable d'envoyer un OdJ complémentaire, le ou les copros n'auront aucun autre choix que de contester cela devant le TGI. Comme tout autre soucis et contestations lors de l'AG.
L'erreur de l'ARC est qu'il affirme qu'aucun OdJ complémentaire ne peut être demandé après l'envoi des convocations? ceci est FAUX.
La réponse ministérielle ne répond pas clairement à la question. |
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pepa
Contributeur senior
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Posté - 04 sept. 2015 : 12:16:26
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citation: Initialement posté par philippe388
pepa :
Une résolution mal rédigée, incomplète,... c'est une autre histoire.
c'est l'évidence même et ce n'est pas cela qui est difficile à interpréter Philippe mais plutôt le reste. Quant à la réponse ministérielle elle dit bien que ce sont les tribunaux qui apprécieront. Dès lors, chaque cas sera à analyser.
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Posté - 04 sept. 2015 : 12:34:22
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pepa : La réponse ministérielle renvoi au tribunaux, mais pourtant le début de la réponse était très clair : les questions notifiées, par un ou plusieurs copropriétaires, ne pouvant être inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale, « compte tenu de la date de réception », le sont à celui de l'assemblée suivante. [brown]Sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux .......... /brown]
Mais ou est la réalité du terrain ?
La grande majorité des syndics envoient les convocations 24 à 30 jours avant la date de l'AG. Cela n'offre aucune possibilité d'OdJ complémentaire, pas besoin du tribunal.
Combien de copros demandent un OdJ complémentaire après réception de la convocation : un grande minorité.
Pas de soucis donc, les tribunaux ne seront pas encombrés avec des contestations sur des OdJ complémentaires demandés non pris en compte par le syndic.
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Posté - 04 sept. 2015 : 12:52:42
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mcs2014 si vous nous parliez de votre cas précis (calendrier) peut-être pourrions nous aider (le contenu de la question importe peu) :
* date de l'AG
* date de le notification de la question supplémentaire/complémentaire soulevée au syndic
* date de notification des convocations originelles faites par le syndic
avec ces dates, nous pourrions vous dire s'il est possible que le juge donne raison ou déboute le copropriétaire demandeur de la résolution complémentaire. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 04 sept. 2015 : 16:26:25
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Il ne faut pas ajouter des conditions là où elles ne sont pas.
Dans ce sens, la réponse ministérielle citées (de 2006 !), au regard de ce qu'en dit D.art.10 ( " ne pouvant être inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale, « compte tenu de la date de réception » ), comme les commentaires sont 'risibles' !
" cette hypothèse vise naturellement le cas où les convocations sont déjà adressées aux copropriétaires, mais pourrait viser également le cas où les convocations sont déjà photocopiées ou a fortiori mises sous plis pour envoi..
Que voila un bel argument, juridiquement défendable, alors que ces taches ont un calendrier fluctuant, inconnu même de ceux qui y procèdent, y compris si cette tache administrative est externalisée.
On a le délai de 21 jours prévu par un texte, voila que nous aurions en plus le délai de "photocopie", et celui de "mise sous pli".
Manifestement, serait oublié le délai "affranchissement", qui peut être important, et enfin celui de "remise aux services postaux", qui peut être considérable.
Entre nous : de qui se moque t-on ? 
Les textes ne font aucune condition ou restriction de cette sorte, pure invention destinée à certains syndics pour contourner l'obligation qui leur est faite d'inscrire les question qui leur sont demandées dans les règles, ici en particulier les plus dérangeantes.
Manœuvre bien connue avec ces convocations notifiées 2 ou 3 mois avant l'AG.
Ce qui n'est pas un frein à la notification de questions supplémentaires, dans la mesure où, comme le précise le texte lui-même, elles peuvent être inscrites à l'ODJ dans le délai des 21 jours "compte tenu de la date de réception par le syndic".
Peu importe la rapidité de la photocopieuse. |
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Posté - 04 sept. 2015 : 17:09:52
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le problème ce n'est pas la rapidité de la photocopieuse, mais la rapidité pour se rendre à la photocopieuse ..... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 04 sept. 2015 : 17:42:10
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Il est vrai : juste avant y'a la machine à café ... |
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