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irsn
Contributeur débutant
France
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 Posté - 25 juil. 2015 : 11:59:48
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Bonjour a tous et bonnes vacances.
Je reviens vers vous avec 2 questions qui risquent de vous paraitre simplistes.
Trois questions sont posées concernant la réalisation de travaux?A L'AG
1 Réfection compléte du réseau d'alimentation d'eau de la résidence?
2 Ravalement facade immeuble
3 Réfection du toit terrasse de l'immeuble
majorité article 24
Pour le point 1 il est proposé 3 devis le premier 90000€ le 2éme 56000€ et le 3éme 151000€
C'est le grand écart sachant que l'avis du CS est absent et pas de cahier des charges présenté?
Votre avis me sera utile pour motivé le vote que j'envisage en m'abstenant pour dossier incomplet.
Article 24? obligation cahier des charges et éventuelement bureau d'études?
Merci IRSN
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Posté - 25 juil. 2015 : 15:02:18
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irsn : de tels travaux nécessitent un investissement sérieux du CS et aussi du syndic.
Un cahier des charges s'impose sur chaque résolution. Sinon vous be pouvez comparer les devis, et c'est bien le cas ici, de 1 à 3 !! de 56 000 e à 151 000 ce n'est pas possible pour les mêmes travaux.
L'AG devra donc refuser ces travaux. S'abstenir à l'article 24 ne sert à rien du tout, il faut voter CONTRE.
Ce sont des travaux d'entretien, article 24, pas de soucis. |
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 2
Posté - 25 juil. 2015 : 15:03:59
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Ces 3 questions concernent de l'entretien et donc se votent à la majorité 24.
En ce qui concerne le point 1, il vous est proposé 3 devis. Il faudrait vérifier que les devis sont les mêmes en tant que prestations ; ceci est possible si vous avez des devis détaillés.
Le CS peut émettre son avis au cours de l'AG.
Quant à des devis différents, rien de surprenant, les entreprises faisant en fonction de leur cahier de commandes, on pourrait lire ainsi si les prestations sont identiques :
le premier : 90000 : j'ai du travail, mais je peux prendre cette charge sans soucis
le second : 56000 : je suis en manque je prends et je fais sans marge, mais au moins j'assure du travail aux employés
le troisième : 151000 : j'ai largement du travail, je ne suis pas intéressé mais je réponds quand même (par politesse et préserver l'avenir). Si j'obtiens le marché, je m'organiserai avec CDD ou intérimaires et ferai une bonne marge....
Pour ce genre de travaux, si le syndic n'est qu'un gestionnaire et un non spécialiste, il serait bien d'avoir un M.O. qui aurait au moins pu bâtir un descriptif commun, mais il faut payer ce M.O. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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3
Posté - 25 juil. 2015 : 15:21:12
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qui aurait au moins pu bâtir un descriptif commun
C'est un préalable nécessaire, indispensable !
Que ce soit pour le réseau d'eau, la réfection des façades ou celle du toit-terrasse.
Il est évident que des propositions présentant un tel écart de prix ne sont pas "comparables" : il n'y a pas de concurrence en jeu.
Qui plus est s'agissant de la réfection totale du réseau d'alimentation en eau. Pour quel(s) motif(s) cette réfection, ce changement ??? Quelle nécessité ???
D'autant qu'il y a le réseau commun de distribution, mais aussi les réseaux privatifs. Les uns et les autres accessibles ou non.
Un autre aspect est le financement d'une telle opération globale. Ce point a t-il été envisagé, avec un étalement du provisionnement ?
Se lancer dans ce type "d'aventure" à une époque où les copropriétaires ont de plus en plus de difficultés relève de l'inconscience.
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jluc34
Contributeur actif
298 message(s)
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4
Posté - 25 juil. 2015 : 17:08:18
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bonjour, Ã tous
dans notre copropriété à majorité pour du locatif nous envisageons de ravaler la façade avec ITE , étanchéité toit terrasse avec isolant et remplacement VMC
Le conseil syndical doit s impliquer à 100 % car comme il a été écrit plus haut il ne faut pas compter sur un syndic mème s il est volontaire, ( % sur travaux !)
Il faut d abord voter sur un cahier des charges un maitre d oeuvre ( architecte ou autre )
puis avec son aide rédaction du cahier des charges pour les travaux et les aides éventuelles , ne pas oublier la dommage ouvrage pour ce type de travaux
le p...........r sort un livre concernant les travaux en copro ( 19 E ) indispensable pour un conseil syndical qui entreprend des travaux d un montant relativement important.
le prix d un maitre d oeuvre pour phase étude : environ 1500 € déductible si engagement puis honoraire 5 % ht pour la phase travaux .
Vous avez à votre disposition des organismes d' état qui peuvent vous aider dans la recherche d' archi ou autres .
" mais il faut payer ce M.O. " oui mais quelle tranquillité avec les relations entreprises
oui il faut un CS musclé qui s investi dans la recherche des meilleurs pour ces travaux
le CS peut se faire aider par n importe quel technicien
bonne fin de journée
jluc34
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Posté - 25 juil. 2015 : 19:11:22
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rambouillet : on parle d'un écart énorme, de 56 000 à 151 000 €. Votre histoire de travail ou pas de travail n'explique pas ces écarts. Dans votre scénario un écart de 20% est déjà assez énorme.
De plus ce n'est pas d'actualité, les entreprises du batiment ont TOUTES besoin de travail, et celle qui font les prix les plus sont certainement proches de la faillite.
Le CS ET le syndic doivent impérativement vérifier la situation financière de ces 3 entreprises; facile avec infogreffe, société.com qui fait des analyses précises et gratuites !
De plus le syndoic a un deovir de vigilance, il doit demander Kbis, copie de l'assurance pro, et également l'attestation Urssaf que ces sociétés sont à jour de leurs charges sociales.
Résolution à rejeter !! dossier à revoir l'année prochaine.
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Posté - 25 juil. 2015 : 20:12:17
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citation: ambouillet : on parle d'un écart énorme, de 56 000 à 151 000 €. Votre histoire de travail ou pas de travail n'explique pas ces écarts. Dans votre scénario un écart de 20% est déjà assez énorme.
Philippe, ce n'est pas une fois de plus une élucubration de mon esprit fatigué : je parle d'expérience ; nous sommes actuellement en ravalement avec un M.O. ayant établi un descriptif identique pour tous : les devis reçus vont de 89 K€ à 221 K€ sur exactement la même base !
Et quand je discute en aparté et tête à tête avec les chefs d'entreprise concernés les réponses sont celles que je vous ai citées et il y en a même qui n'ont pas répondu : "trop de chantier" !!!!!
Ce genre n'est pas à rejeter pour les arguments que vous dites. L'entreprise qui nous a fait à 89 K€, nous avons fait le même devis pour 130 K€ il y a deux ans ....  donc tout dépend de la charge de travail des entreprises. Mais attention, je parle bien de descriptifs de travaux identiques pour tous....
Les travaux cités par isrn ne peuvent être valablement "lancés" qu'avec un M.O. patenté ou un syndic spécialiste (architecte par ex...) ou un membre du CS spécialiste lui aussi.... |
Édité par - rambouillet le 25 juil. 2015 20:13:17 |
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irsn
Contributeur débutant
France
58 message(s)
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Posté - 31 juil. 2015 : 12:00:23
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Merci beaucoup,pour votre aide.
Le résultat de l'AG concernant la 1ére question malgrés nos interventions concernant l'absence de cahiers des charges, de devis disparatres, avec des techniques différentes et surtout qu'une grande partie de l'espace des pietonniers restera en l'état.La repartition d'une partie privative n'est pas prise en compte également sur les devis.
Seulement un imprévu est arrivé et je vous en fait part,il est possible que vous me demanderai d'ouvrir cette question?
A l'ordre du jour nous avions le renouvelement du CS pour 3 ans ,la particularité c'est que le premier président démissionnaire 3 mois sont élections et nous étions sans présidents depuis 1 mois suite a la démission du deuxiéme,le syndic se reposant sur un membre pour gérer la copro.nous sommes une résidence secondaires avec 10%seulement de résident a l'année et 3 copropriétaires ayant toutes les compétences requises se sont présentés et donner les raisons de leurs motivations conséquence du fiasco du CS précédents.par les pouvoirs détenus le premier candidat c'est vue éliminerles conditions prise etant qu il se partager a 3 la responsabilité,les 2 autre ont retiré leur candidatures,1 dame ayant fait acte de candidature et élue a démissionnée aussitot et la 2éme n'étant pas présente peut certainement faire de méme,le syndic a dons informé l'AG qu'il va faire le necessaire auprés du tribunal pour désigner le CS;ma question est ce que les personnes désignées ont obligation d'accepter,et également si quelqu'un le souhaite peut t il adresser son CV a l'avocat du syndic où directement au juges.Cet absence de conseil a posé probleme a la résolution presentée qui stipulé DELEGATION DONNEE au CS pour le choix de l'entrepris dans les travaux de la resolution 14 celle ci étant présentée a l article 25 elle n'est pas votée.Mon avis personnel est que la somme votée et les dates des 3 appels de fond sera réclamée par le syndic , mais celui ci ne peut engager le syndicat des propriétaires sur un devis tant que le nouveau conseil soit en place,et également que peut t il ce passer si le nouveau CS n'acepte aucun de ces devis. Je vous remercie par avance et en fonction des réponses je vous fournirez les precisions utiles
IRSN |
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Gros travaux Majorité nécessaire, cahier des charg 
