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pepa
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 Posté - 15 juil. 2015 : 13:15:07
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Bonjour,
Ces deux articles permettent de nommer un syndic quand l'assemblée convoquée valablement n'a pu y arriver.
Quelqu'un aurait-il une expertise suffisante permettant de faire le distingo précis entre ces deux articles car si le D47 me paraît assez clair, les raisons motivant l'utilisation du D46 sont moins bien cernées.
Si l'on ne peut pas utiliser cet article quand l'assemblée normalement convoquée n'a pu élire un syndic, doit-on comprendre que si le mandat du syndic court encore quelques semaines à partir de cette date d'AG, de ce fait celui-ci peut encore convoquer une AG rendant le D46 inutile.
Mais la date effective de fin de mandat du syndic, est-elle sa fin de
mandat ou bien la date de l''AG oĂą l'Ă©lection n'a pu se faire ?
Je remercie ceux qui sauraient répondre à cette interrogation.
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Posté - 15 juil. 2015 : 19:21:29
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pepa : la fin du mandat du syndic sortant est le jour de l'élection du nouveau syndic, peu importe la date de fin de mandat prévue au contrat.
l'AG convoquée ne s'est pas tenue, elle n'a même pas élu de bureau. C''est à ce moment là que vous deviez insister pour que l'AG se tienne , le syndjc n'avait aucun droit et pouvoir d'annuler cette AG, mais il l'a fait !!!!
Pas de syndic Ă©lu, le sortant ou un concurrent - y avait il un contrat concurrent d'ailleurs ? - le mandat de votre sortant court encore pour quelques semaines, il devra convoquer une AG, et il a jusqu'au dernier jour de son mandat.
Il n'y a pas de vacance ou de carence de syndic; il est toujours bien vivant pour vous e......r.
Vous cherchez encore et toujours un motif pour virer votre syndic ou pour faire annuler une AG.
Vous avez une montagne de motifs pour dégager celui-ci, alors foncer au TGI une bonne fois pour le faire condamner; en particulier le préjudice que vous subissez car votre pavillon est invendable sans eau !!! 
L'article 47 parle d'AG " convoquée" qui n'a pas élu de syndic car elle a rejeté les contrats présentés. Assigner le SDC sur le mot " convoquée "!!!! mais pas tenu? vous êtes parti pour des années de procès sur un flou de la loi . Ce n'est pas le bon motif pour espérer virer ce syndic.
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pepa
Contributeur senior
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 2
Posté - 15 juil. 2015 : 23:14:37
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Philippe, laissez de côté pour un moment s’il vous plait, les bons ou les mauvais motifs.
Admettez que je puisse essayer simplement de comprendre le distinguo qui existe entre D46 et D47 car comme vous le dites vous-même ci-après :citation: L'article 47 parle d'AG " convoquée" qui n'a pas élu de syndic car elle a rejeté les contrats présentés. Assigner le SDC sur le mot " convoquée "!!!! mais pas tenu? vous êtes parti pour des années de procès sur un flou de la loi . Ce n'est pas le bon motif pour espérer virer ce syndic.
La loi est floue ou je la comprends mal.
Vous dites aussi :citation: Initialement posté par philippe388
pepa : la fin du mandat du syndic sortant est le jour de l'élection du nouveau syndic, peu importe la date de fin de mandat prévue au contrat. Si je suis votre raisonnement, le mandat du syndic s’est arrêté le jour de l’AG convoquée, même si elle n’a pour ainsi dire pas commencé.
Toujours en suivant votre raisonnement, on pourrait donc en théorie appliquer l’article D46 (puisque sans syndic) en laissant de côté les deux mois avant la fin de mandat prévue au contrat.
Mais le fait même que l’AG ait été valablement convoquée mais non tenue ou disons avortée, rentre-t-il dans le flou de la loi que vous indiquez pour l’article D47 ??? et moi pour l'article 46 ?
Qu’est-ce qui empêche d’utiliser l’article D46
La non tenue de l’AG qui n’a pas concrétisé un vote de non élection du syndic ?
Ou peut-on penser qu’un juge inclinerait dans ce cas pour le mandat du syndic non terminé au jour de l’AG ?
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GĂ©dehem
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Posté - 15 juil. 2015 : 23:30:20
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A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires (*) dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée peut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure.
Une AG a été convoquée prévoyant la désignation du syndic.
A la date prévue pour l'AG, aucun syndic n'a été désigné.
Le syndicat est dépourvu de syndic, justifiant la désignation d'un syndic "provisoire" selon la procédure prévue D.art.46.
(*) peu importe le motif, dont l'absence de tenue de l'AG. |
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Viviane
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Posté - 16 juil. 2015 : 00:25:43
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C'est aussi comme ça que je comprends cet article D46.
L'AG a été convoquée pour désigner un syndic mais ne l'a pas fait.
Peu importe la raison, peu importe que le mandat initial du syndic soit ou pas terminé, puisque RIEN dans la loi ne dit que ces données changeraient quoi que ce soit.
Le problème c'est que ça n'est pas ce que dit l'avocat de pepa, qui lui conseille d'attendre la fin du mandat et faire appel à D47. Ce qui retarde de plusieurs mois l'action, et la possibilité de se débarrasser enfin et rapidement, sans procédure au fond, du syndic bénévole malhonnête, . Et fait courir le risque qu'il soit assez malin pour convoquer l'AG avant la fin du mandat, et là , c'est reparti pour un tour, il sera réelu.
A quoi il faut rajouter qu'avec D47 c'est un admistrateur provisoire qui est désigné, pas un syndic . Administrateur dont la mission consiste à convoquer une AG pour faire élire un syndic... qui pourrait je suppose fort bien être à nouveau le syndic bénévole s'il fait acte de candidature... Et si pendant des mois l'administrateur ne fait rien , pendant des mois les résolutions indispensables à voter pour pouvoir vendre(toutes concernent l'accès à l'eau et l'assainissement) ne le seront pas..
Si, en revanche, l'administrateur provisoire pouvait être investi des pouvoirs de l'AG (ce dont je ne suis pas sure puisqu'on n'est pas dans le cas d'une copro en difficulté ?) là , ce serait intéressant parce qu'il pourrait passer au dessus d'une AG fermement décidée à faire en sorte que pepa ne puisse ni utiliser ni vendre son lot.Ce qui ferait l'économie d'une, voire plusieurs procédures au fond ...
En ce qui concerne les jurisprudences sur D46, difficile de se faire une idée avec celles trouvables, vu qu'aucune ne mentionne quelle était la durée initiale du mandat.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...22&fastPos=8
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...2&fastPos=11
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...2&fastPos=11
Personnellement, je trouve indispensable de demander à l'avocat POURQUOI, quelle est la base juridique qui lui fait dire que D46 n'est pas applicable au motif que le mandat initial courait jusqu'à fin septembre. Et peu importe s'il est vexé. Soit il peut donner la raison, soit il peut pas. Si il peut pas, moi j'irais voir ailleurs...
Sachant que ce syndic inouï a inventé un concept inédit : le PV de carence. Il a donc signé et envoyé un papier disant que l'AG ne s'est pas tenue parce qu'il n'y avait pas assez de monde pour voter toutes les résolutions... Il y décompte les voix, en plus, de façon à prétendre qu'il y avait moins de 50%, avec les tantièmes de charges (alors que le SDC a DEJA perdu un procès là -dessus). Mais au moins le risque qu'il concocte avec ses acolytes, pour contester l'ordonnance au titre de D46, un PV d'AG bidon qui le réélirait n'existe plus.. |
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Édité par - Viviane le 16 juil. 2015 01:13:33 |
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pepa
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5
Posté - 16 juil. 2015 : 09:43:35
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Merci bien pour vos réponses.
Il est quand-mĂŞme curieux que l'avocat n'ait pas le mĂŞme avis sur le D46.
Pense-t-il que le juge sera clément pour un syndic bénévole dont le mandat court encore (en théorie) ?
Pense-t-il que le D47 serait plus intéressant pour régler un certain nombre de problèmes ?
L'administrateur provisoire peut-il ĂŞtre investi des pouvoirs de l'AG ?
Merci Ă ceux qui savent |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 16 juil. 2015 : 10:09:29
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Si c'est un avocat spécialisé en affaire familiale, pas étonnant.
Changez en.
La désignation d'un syndic selon D.art.46, pas plus que la désignation d'un AP selon D.art.47, ne sont pas des méthodes de règlement du litige de Pepa. Ce syndic provisoire (ou AP) convoque une AG, le syndic sortant est élu avec les félicitations de l'assemblée, et c'est reparti.
Sur son litige, il y a bien longtemps que des pistes pour en sortir ont été avancées, qui n'ont pas été suivies, c'est son affaire.
A vouloir tourner en rond, on tourne en rond sans fin. |
Édité par - Gédehem le 16 juil. 2015 10:11:16 |
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pepa
Contributeur senior
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7
Posté - 16 juil. 2015 : 10:44:19
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citation: Initialement posté par Gédehem
Si c'est un avocat spécialisé en affaire familiale, pas étonnant.
Changez en.
Non Gédéhem, c'est un avocat spécialité immobilier.
citation:
La désignation d'un syndic selon D.art.46, pas plus que la désignation d'un AP selon D.art.47, ne sont pas des méthodes de règlement du litige de Pepa. Ce syndic provisoire (ou AP) convoque une AG, le syndic sortant est élu avec les félicitations de l'assemblée, et c'est reparti.
Mais j'apprécie vos mises en garde.
J'ai déjà changé d'avocat, le nombre de motifs rendent l'affaire complexe
il faut croire que je ne suis pas tombée sur des "as".
Croyez bien Gédéhem que je changerais à nouveau si j'étais sûre de tomber sur le bon.
En tout cas, vos informations sont toujours intéressantes. |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 16 juil. 2015 : 13:27:45
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citation: Sur son litige, il y a bien longtemps que des pistes pour en sortir ont été avancées, qui n'ont pas été suivies, c'est son affaire.
A vouloir tourner en rond, on tourne en rond sans fin.
L'avocat est un avocat spécialiste de la copro,conseillé par l'ARC. C'est pour ça que je m'interroge sur sa réponse, que personnellement je ne comprends pas.
En revanche, ce que je crois, c'est que quand on paye un avocat, on a le droit de poser des questions, ce que pepa hésite à faire. Et que rien ne sert de se dire qu'on n'en trouvera pas de mieux. En garder un qui se planterait, c'est de toute façon du temps et de l'argent perdu.
Pour le reste, la seule piste précise avancée ici, soit un référé pour obtenir l'accès au regard existant, a été étudiée.
Sauf que c'est pas si simple
1) de la façon dont le regard est placé, et dont il est bloqué (avec un véhicule), il est simplissime de dégager et remettre le véhicule à loisir, donc obtempérer en le déplaçant, pour le remettre aussitôt l'huissier parti
2) l'abonnement a été résilié en 2003. Le SDC, qui VEUT absolument empêcher Pepa d'avoir l'eau, demandera fatalement une expertise judiciaire avant de le remettre en service. Ce qui est très cher.
3) Le réseau d'adduction qui dessert son lot est enterré et passe sous plusieurs box privatifs. Si pépin, il faudrait donc défoncer le sol en partie privative.
4) reste enfin le problème de l'assainissement. Il existe apparemment un assainissement qui passe en cave de l'immeuble. Sauf qu'il faudra saisir le juge pour obtenir ne serait-ce que de pouvoir ouvrir la porte de l'immeuble et de la cave pour voir comment c'est goupillé. Si le réseau existe encore. Car on a affaire à des gens capables de l'avoir carrément enlevé. Tout comme le regard d'eau existant a été scellé au ciment de façon que si, par extraordinaire, la voiture qui le bloque n'était plus là , personne ne puisse l'ouvrir.
Bref, tout est compliqué.
Pepa a donc fait le choix de demander l'autorisation de creuser une tranchée sur l'allée centrale pour eau et assainissement. Avec donc un regard situé de telle façon qu'en bloquer l'accès reviendrait à bloquer l'accès de tous aux garages.
Ce qui permettrait également au futur acheteur de demander à sortir de la copro en ne gardant qu'une servitude pour l'entretien de ce réseau.
Mais même ça l'AG n'en veut pas. Sauf à ce que pepa refasse entièrement l'enrobé de toute l'allée, à ses frais. Ce qui est un comble (et une fortune) vu qu'elle ne serait pas obligée de faire cette tranchée sans l'obstruction de Lafouine. On est face à un copro, qu'on appellera Lafouine, qui possède avec son fils la moitié de l'immeuble, et n'est motivé que par la haine et la jalousie de ne pas avoir pu acheter ce terrain à la place de pepa. Il emmène avec lui la plupart des autres parce qu'il fait gracieusement l'entretien de l'immeuble, de la pelouse, etc....
Bref, on est très peu dans le droit, pepa n'habite pas sur place (et pour cause) donc en son absence n'importe quoi peut être fait sans qu'elle puisse apporter la preuve de qui l'a fait, comme verser du éfoliant sur ses arbres, défoncer le toit de la construction d'origine... Ce qui fait qu'une plainte auprès du procureur a été classée sans suite.
citation: La désignation d'un syndic selon D.art.46, pas plus que la désignation d'un AP selon D.art.47, ne sont pas des méthodes de règlement du litige de Pepa. Ce syndic provisoire (ou AP) convoque une AG, le syndic sortant est élu avec les félicitations de l'assemblée, et c'est reparti.
C'est effectivement un des risques. Sauf que
-pepa a suffisamment de tantièmes à elle seule (plus de 25%) pour exiger la tenue d'une AG au titre de D8. Avec le syndic actuel, elle devra absolument d'abord se faire nommer par un juge au titre de D50 pour faire cette AG, puis engager une procédure en contestation parce que le résultat des votes sera fatalement bidouillé s'il ne convient pas à la Fouine.
Avec quelqu'un d'extérieur, même s'il est là très provisoirement, elle a une chance d' arriver à faire voter rapidement l'AG sur cette tranchée sans se retrouver avec un vote bidouillé. Soit l'accord est obtenu et elle peut vendre. Soit il est refusé et elle peut demander à un juge d'imposer les travaux. |
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Édité par - Viviane le 16 juil. 2015 13:40:44 |
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Posté - 16 juil. 2015 : 14:00:01
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viviane :"-pepa a suffisamment de tantièmes à elle seule (plus de 25%) pour exiger la tenue d'une AG au titre de D8. Avec le syndic actuel, elle devra absolument d'abord se faire nommer par un juge au titre de D50 pour faire cette AG, puis engager une procédure en contestation parce que le résultat des votes sera fatalement bidouillé s'il ne convient pas à la Fouine. "
??????
Attention Ă vos conseils juridiques.
Pepa DOIT prendre un avocat sérieux, et cela se paie, cher !!!
Ce syndic ne va JAMAIS convoquer cette AG, il vient d'en annuler une régulièrement convoquée.
peap ne va JAMAIS prendre un avocat pour se lancer dans une convocation d'AG, puis une contestation, puis ...... , elle a d'autres arguments beaucoup plus sérieux pour faire condamner le SDC.
Elle n'a pas l'eau cournate, elle ne peut pas vendre son mot. Ceal suffit Ă faire condamner le SDC.
Mais chercher une solution depuis des mois sans vouloir se payer un bon avaocet, et il en existe de très bon, ne la menera à rien.
viviane :"Ce qui permettrait également au futur acheteur de demander à sortir de la copro en ne gardant qu'une servitude pour l'entretien de ce réseau."
Ce lot est donc invendable  vendre un lot en expliquant à l'acheteur qu'il devra demander de sortir de la copropriété avec une servitude ????? combien de chance pour pepa : 1/100, 1/1000, 1/ 100000 , ....
Pourquoi pepa n'a pas demandé de sortir de cette copropriété puisque cela est si facile ?
Ceci fut déjà proposé il y a de nombreux mois.
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pepa
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10
Posté - 16 juil. 2015 : 14:18:55
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Rebonjour,
Pour Philippe :
J'avais un avocat que je payais très cher et qui est connu sur la place de Paris. Avec lui, j'ai assigné une AG de 2010 car ils votaient toutes les AG avec la grille de répartition des charges qui les avantageaient et non avec la quote part des parties communes intangibles.
Nous avons gagné et toute l'AG a été annulée mais la l'assignation m'a coûté à elle seule 6000 € au total et l'avocat n'a même pas plaidé l'article 700 laissant tout cela à un stagiaire qui n'avait même pas vérifié mon dossier.
Je considère et l'ARC me l'avait dit, qu'il s'est foutu de moi. D'autant plus que la procédure était d'une simplicité extrême et qu'il n'a fait que confirmer l'erreur de tantièmes que j'avais trouvée.
Alors arrêter Philippe, j'avais choisi un des avocats les plus chers et qui en son temps enseignait le droit immobilier et la copropriété.
Maintenant, si vous avez des avocats TRES BONS à me conseiller, je suis preneur, envoyez-moi un message privé. D'autres personnes aussi peuvent m'en indiquer, je leur en saurai gré.
Merci bien. |
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Viviane
Pilier de forums
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11
Posté - 16 juil. 2015 : 14:19:23
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citation: Ce syndic ne va JAMAIS convoquer cette AG, il vient d'en annuler une régulièrement convoquée.
Ce qui est exactement ce que je disais... d'où l'intérêt d'un syndic judiciaire ou d'un administrateur..
Pour sortir de la copro, il faudrait peut-être D'ABORD avoir eau et assainissement... Et l'accord de l'AG, qui ne le donnera jamais à pepa, ou alors à des conditions financières inacceptables, parce que la Fouine est dans un jeu de haine et de vengeance, et qu'il refusera de laisser sa proie s'échapper. A un nouvel acquéreur, peut-être... Et de toute façon si l'AG dit non à un nouvel acquéreur, ce sera plus le problème de pepa..
citation: elle a d'autres arguments beaucoup plus sérieux pour faire condamner le SDC.
Elle n'a pas l'eau cournate, elle ne peut pas vendre son mot. Ceal suffit Ă faire condamner le SDC.
Vous croyez qu'on n'y a pas pensé ?
Au cas où vous n'auriez pas saisi il faudra d'ABORD prouver qu'elle ne peut pas vendre le lot et que c'est pour cette raison. Puis evaluer et prouver le montant du préjudice subi, Ce qui n'est pas si simple. Parce que faire condamner pour le plaisir de faire condamner, quel intérêt ?
Enfin, ce type de procédure au fond peut durer des années..
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Édité par - Viviane le 16 juil. 2015 15:21:36 |
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pepa
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Posté - 16 juil. 2015 : 15:06:58
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citation: Initialement posté par philippe388[ Pourquoi pepa n'a pas demandé de sortir de cette copropriété puisque cela est si facile ? Ceci fut déjà proposé il y a de nombreux mois.
Philippe, c'était prévu avec l'avocat dont je parlais qui devait commencer le dossier. Devant le coût qu'il m'a annoncé, j'y ai renoncé en me disant que j'y reviendrais avec un autre avocat. |
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Posté - 16 juil. 2015 : 15:55:57
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viviane :" Enfin, ce type de procédure au fond peut durer des années.."
Les débats sur les problèmes de pepa durent depuis des années.
Vous revenez sur ce regard d'arrivéen d'eau !!! nous connaissons cela depuis des lustres.
viviane : un référé en injonction de faire ne demande pas des années en ce qui concerne ce regard d'arrivée d'eau !
Le préjudice est certain en ce qui concerne l'impossibilité de la vente, et c'est le juge qui donnera la hauteur de ce préjudice, pas viviane !
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Viviane
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Posté - 16 juil. 2015 : 16:27:38
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Philippe388 vous lisez toujours les posts des autres en diagonale, je vois...et vous avez une drôle de notion de la façon dont un juge apprécie un préjudice en matière civile, bonne soirée, |
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Édité par - Viviane le 16 juil. 2015 16:32:22 |
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pepa
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15
Posté - 16 juil. 2015 : 17:13:50
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Allez Philippe, souvent vous vous répétez.
Apportez de la nouvelle eau si je puis dire Ă mon moulin.
Ma situation a au moins un point positif, j'apprends les règles de la copropriété, cela me servira positivement j'espère un jour ailleurs.
Et je n'aurais pas le droit de poser des questions puisque vous me ramenez toujours Ă la mĂŞme chose ?
Pourtant j'ai encore appris et avec moi peut-ĂŞtre d'autres personnes, sur l'article D46 et D47 puisque mes questions portaient sur ces articles.
Bon, je pense quand-même que vous êtes animé par le souci d'aider, alors essayez d'être plus inventif.
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Posté - 16 juil. 2015 : 18:35:54
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pepa : " Allez Philippe, souvent vous vous répétez."
Bien obligé d'appliquer la méthode Coué, puisque vous tournez en boucle depuis des mois et des mois, avec l'aide de viviane qui double vos propos.
Vous ne semblez pas suivre les " bons conseils", rien ne vous satisfait dans les réponses données, qu'elles doient juridiques, ou autres.
une SEULE réponse à tous vos problèmes : LE TRIBUNAL
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GĂ©dehem
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Posté - 17 juil. 2015 : 15:10:02
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"Soit l'accord est obtenu et elle peut vendre. Soit il est refusé et elle peut demander à un juge d'imposer les travaux."
Si mes souvenirs sont bons, ces travaux ont déjà été refusés. Reste à les faire imposer par le juge, ce qui aurait du être fait depuis longtemps.
Ce n'est certainement pas le syndic 'provisoire' (ou l'AP) qui va s'occuper de ce type problème. |
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Viviane
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18
Posté - 17 juil. 2015 : 17:18:24
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Non, ils n'ont pas été refusés.
Ils avaient été acceptés, puis la résolution a été contestée en justice par la Fouine.
A l'époque, pepa, mal conseillée par une asso bien connue, qui lui avait dicté les résolutions sans même suggérer le dossier technique, n'avait donc pas joint de dossier technique à sa demande. Donc la Fouine a, fort logiquement, gagné l'annulation. A quoi il faut rajouter que le syndic bénévole avait envoyé balader l'avocat du SDC choisi pour cette affaire par le syndic pro qui le précédait, puis été jusqu'à demander à l'AG l'autorisation de NE PAS défendre le SDC. Autorisation qu'il a obtenue.
Le SDC a été condamné à l'article 700, La fouine a payé ou n'a jamais réclamé, on sait pas vu que la condamnation n'est jamais passée dans les comptes.
Depuis l'acceptation de cette tranchée, les quelques copros qui aient un peu de poids et n'étaient pas hostiles à pepa ont fui cette copro de dingues et vendu.
Il aurait fallu le remettre à l'AG 2014, mais comme elle voulait vendre, le risque était d'avoir un refus bien visible par le futur acquéreur. C'était une bêtise, donc un an de perdu, mais ce qui s'est passé en 2015 se serait passé de la même façon en 2014.
citation: Ce n'est certainement pas le syndic 'provisoire' (ou l'AP) qui va s'occuper de ce type problème.
Pourquoi ? Le syndic provisoire n'est-il pas obligé, à la demande de copros ayant au moins 25% des tantièmes, de convoquer une AG tout comme n'importe quel syndic ?
De tout ce que j'ai lu, il est syndic, investi de toutes les misions du syndic listées article18. Ce qui effectivement n'est pas forcément le cas de l'AP nommé au titre de d47, dont le rôle semble plus flou et plus limité. |
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Édité par - Viviane le 17 juil. 2015 17:47:35 |
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Posté - 17 juil. 2015 : 17:26:32
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viviane : conseillez d'assigner ce syndic provisoire !! |
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Viviane
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Posté - 17 juil. 2015 : 17:28:27
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Philippe, vous me faites de plus en plus penser au charmant voisin de pepa...
Au fait, pour l'instant il n'y a pas de syndic provisoire... ce serait donc impossible de l'assigner... |
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Édité par - Viviane le 17 juil. 2015 17:33:04 |
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