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Henri2
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 Posté - 11 juil. 2015 : 16:33:10
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Bonjour,
EN TANT QUE LOCATAIRE JE NE VOIS PAS POURQUOI VOUS AVEZ DEPLACE CE SUJET DANS LE FORUM COPROPRIETAIRES _ LES AVANTAGES EN NATURE COMPLEMENTAIRES NE SONT-ELLE PAS AUSSI DES CHARGES NON RECUPERABLES AUPRES DES LOCATAIRES ET DONC INTERESSENT SURTOUT LES LOCATAIRES QUAND IL Y A ABUS ??
Je vérifie actuellement les dépenses de la copropriété pour le solde des charges à payer que me réclame mon gérant, mandataire de mon bailleur; Aussi sur la rémunération de notre Gardien/Concierge Cat.B et suite à mon dernier sujet sur "Remboursement de charges indues et régularisation" ,
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=19700
après contrôle des bulletins de salaire et du Relevé de charges de la copropriété, je me suis aperçu que les 75% des charges sociales (salariales et patronales) récupérables sur les locataires étaient calculés d'après le BRUT+Avantages en nature, ce qui n'est pas légal.
Après contrôle du contrat de notre Gardien/Concierge Cat.B + règlement de la copropriété, je m'aperçois que seuls sont déduits du net à payer en Avantages en nature : la loge/appartement du Gardien/Concierge 43m2 et le chauffage, selon les forfaits légaux de la convention collective des Gardien/Concierge.
Ce logement n'est pas pourvu de compteur individuel, tant pour l'eau que l'électricité, cette dernière étant prise sur le compteur des parties communes.
Quid de l'électricité en Avantages en nature complémentaire ?
Dans son contrat et le règlement de copropriété (datant des années 50 et toujours pas révisé..!) il est prévu que la copropriété fournisse l'électricité, le chauffage et l'eau au gardien/concierge.
En plus de son travail de Gardien/Concierge, celle-ci effectue dans sa loge/appartement, du lavage et repassage pour plusieurs occupants d'une autre copropriété du quartier !
La consommation d'électricité, puisqu'il n'y a pas de compteur dans la loge/appartement doit-elle faire partie des avantages en nature complémentaires dans ce cas ?
Et si oui, calculée comme pour le logement d'après forfait selon la Convention collective des gardien/concierge ?
Question ayant été posée à ce sujet au syndic, celui-ci a seulement répondu "Après vérification, nous pouvons vous assurer que les avantages en nature complémentaire que bénéficie le gardien/concierge sont en adéquation avec son bulletin de salaire." !!
Vu l'absence de compteur j'en doute et quid au niveau fiscal tant pour le gardien/concierge que pour la copropriété..?
**modération**
fil déplacé vers forum plus proche du sujet
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Édité par - Henri2 le 12 juil. 2015 11:50:40 |
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 Posté - 12 juil. 2015 : 11:53:19
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citation: Initialement posté par Henri2
Bonjour,
EN TANT QUE LOCATAIRE JE NE VOIS PAS POURQUOI VOUS AVEZ DEPLACE CE SUJET DANS LE FORUM COPROPRIETAIRES _ LES AVANTAGES EN NATURE COMPLEMENTAIRES NE SONT-ELLE PAS AUSSI DES CHARGES NON RECUPERABLES AUPRES DES LOCATAIRES ET DONC INTERESSENT SURTOUT LES LOCATAIRES QUAND IL Y A ABUS ??
**modération**
parce que c'est là que vous obtiendrez les meilleures réponses et les réponses comptent plus, j'imagine, que ce que vous en ferez ultérieurement
accessoirement, je vous demande d'arrêter les modifications incessantes de votre messages : j'en compte déjà 13 à cette heure ! |
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Henri2
Contributeur débutant
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 2
Posté - 12 juil. 2015 : 12:18:06
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormsercitation: Initialement posté par Henri2
Bonjour,
EN TANT QUE LOCATAIRE JE NE VOIS PAS POURQUOI VOUS AVEZ DEPLACE CE SUJET DANS LE FORUM COPROPRIETAIRES _ LES AVANTAGES EN NATURE COMPLEMENTAIRES NE SONT-ELLE PAS AUSSI DES CHARGES NON RECUPERABLES AUPRES DES LOCATAIRES ET DONC INTERESSENT SURTOUT LES LOCATAIRES QUAND IL Y A ABUS ??
**modération**
parce que c'est là que vous obtiendrez les meilleures réponses et les réponses comptent plus, j'imagine, que ce que vous en ferez ultérieurement
accessoirement, je vous demande d'arrêter les modifications incessantes de votre messages : j'en compte déjà 13 à cette heure !
Si j'ai modifié plusieurs fois mon message sur la forme c'était pour être plus explicite vu qu'il n'y avait aucune réponse et j'en suis désolé, mais il semblerait que cela n'ait rien servi avec votre déplacement de mon message dans le forum Copropriétaires, à moins que mon message vous dérange dans ce forum locataire !!!!
Si c'est le cas dites-le qu'UNIVERSIMMO est un site UNIQUEMENT POUR COPROPRIETAIRES, où seuls des copropriétaires sont "compétents" et "juristes" pour répondre - MERCI. |
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3
 Posté - 12 juil. 2015 : 12:33:07
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**modération**
ce sera mon dernier message de modération
votre question porte avant tout sur les charges elles mêmes ; elle touche tous les biens en copropriété, donc ni les seuls biens loués, ni les seuls proprétaires bailleurs, ni les seuls locataires.
une fois la question "charges" résolue, sa répercussion sur les locataires coulera de source
si vous ne voulez pas l'entendre, j'en suis tout marri mais ne changerai pas ce classement, sauf si vous souhaitez déplacer ce fil vers cet autre sous-forum : http://www.universimmo.com/forum_un...?FORUM_ID=34
accessoirement -encore-, si vous espérez des réponses, je vous invite -encore- à adopter un comportement moins agressif vis à vis de ceux qui tentent de vous aider
bonne suite sur UI |
Édité par - Emmanuel Wormser le 12 juil. 2015 12:37:05 |
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4
Posté - 12 juil. 2015 : 13:06:58
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citation: quid au niveau fiscal tant pour le gardien/concierge que pour la copropriété..? Quel est le problème exactement?
citation: Dans son contrat et le règlement de copropriété (datant des années 50 et toujours pas révisé..!) il est prévu que la copropriété fournisse l'électricité, le chauffage et l'eau au gardien/concierge. Quel est VOTRE problème précis avec le fait qu'il date de 1950, parce que la vous n'en n'exposez aucun?
Pourquoi devrait-il être révisé, vous n'exposez pas clairement le problèem auquel vous êtes exposé et qui vous cause un préjudice?
citation: En plus de son travail de Gardien/Concierge, celle-ci effectue dans sa loge/appartement, du lavage et repassage pour plusieurs occupants d'une autre copropriété du quartier ! Et le problème est ?
Il a bien le droit de faire du repassage, non?
**modération**
propos inutiles caviardés.
merci de poursuivre la conversation dans le calme et tout ira bien  |
Édité par - Emmanuel Wormser le 12 juil. 2015 13:20:41 |
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Henri2
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5
Posté - 12 juil. 2015 : 13:21:57
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser**modération**
ce sera mon dernier message de modération
votre question porte avant tout sur les charges elles mêmes ; elle touche tous les biens en copropriété, donc ni les seuls biens loués, ni les seuls proprétaires bailleurs, ni les seuls locataires.
une fois la question "charges" résolue, sa répercussion sur les locataires coulera de source
si vous ne voulez pas l'entendre, j'en suis tout marri mais ne changerai pas ce classement, sauf si vous souhaitez déplacer ce fil vers cet autre sous-forum : http://www.universimmo.com/forum_un...?FORUM_ID=34
accessoirement -encore-, si vous espérez des réponses, je vous invite -encore- à adopter un comportement moins agressif vis à vis de ceux qui tentent de vous aider
bonne suite sur UI
Il est vrai que mon message concerne aussi les copropriétaires et les biens loués puisque se sont des charges récupérables locatives mais en priorité ce qui est à la charge des locataires et de ces avantages en nature qui ne sont pas récupérables dans les 75% sur la rémunération+charges sociales et fiscales d'un gardien/concierge Cat.B. et que j'ai constaté indûment comptés ou absents (pour les avantages en nature complémentaires) dans ce contrôle des justificatifs pour le solde de charge que me demande de payer mon gestionnaire bailleur et qui est donc erroné. |
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Gédehem
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6
Posté - 12 juil. 2015 : 14:24:39
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En plus de son travail de Gardien/Concierge, celle-ci effectue dans sa loge/appartement, du lavage et repassage pour plusieurs occupants d'une autre copropriété du quartier !
Cas déjà rencontré : l'employé du syndicat exerce une activité commerciale dans son logement de fonction, eau et électricité étant fournis par l'employeur.
Il s'agit là d'un problème (classique) de copropriété, d'un manque d'encadrement des employés par le syndic, de l'absence de règles pour l'usage du logement de fonction, fixées unilatéralement, d'absence de visite de contrôle par le propriétaire/employeur, par le syndicat (syndic et CS).
Le règlement de copropriété de 1950 n'est plus d'actualité, du moins pour les dispositions légales ou règlementaires transcrites.
Et sans doute aussi quelques dispositions conventionnelles, contraire aux textes.
La mise en conformité s'impose, démarche que tout syndic devrait entreprendre après en avoir informé le CS, dont on peut s'interroger du silence depuis 50 ans .....
Mais peut être s'agit-il de l'habituel CS dont les membres sont principalement des potiches .... |
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Henri2
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7
Posté - 12 juil. 2015 : 21:07:18
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Merci beaucoup Gédehem j'espérais une réponse de votre part et me voilà comblé !
En effet cette copropriété avec très peu de copropriétaires une quinzaine au maximum, avec en CS des personnes de plus de soixante dix ans complètement dépassées qui bénéficient de quelques avantages du gardien/concierge, ménage, repassage, petits travaux électriques..
1°) Pouvez-vous me confirmer que les Avantages en nature déclarés ou non ne doivent pas rentrer dans le calcul des 75% des charges sociales (salariales et patronales) de la rémunération de notre gardien/concierge récupérables sur le locataire.
Je pense que le syndic a fait une erreur sur son Relevé général des dépenses avec indication sur celui-ci des 75% récupérables en utilisant directement de sa comptabilité les comptes de charges en 64100x et 64200x dans lesquels sont ventilés les rémunérations et charges sociales du gardien/concierge à partir de son salaire brut avec avantages en nature, ce qui est exact pour les dépenses de la copropriété et le calcul de ces charges mais qui ne l'est pas pour les charges récupérables sur les locataires. Bien que l'on ne voit après aucun compte de "produit divers" en 700xxx de ces avantages en nature sur ce relevé..
2°) Dans notre cas où il n'y a pas de compteur individuel pour l'électricité et l'eau chaude dans la loge/appartement du gardien/concierge, la CCN avec calcul au forfait comme pour le logement est-elle prépondérante sur le contrat du gardien/concierge et ce règlement de copropriété obsolète qui prévoient que l'eau, le chauffage, l'électricité sont fournis gratuitement au gardien/concierge ?
Merci bien pour votre réponse. |
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Posté - 13 juil. 2015 : 06:59:26
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Il faut rappeler que le syndic n'a aucune obligation à faire la décomposition "charges récupérables" et "charges déductibles" au profit des copropriétaires.
De plus dans ce travail, le syndic ne fait pas force de loi..... il importe donc à chaque bailleur de faire ce travail à partir des factures consultables chez le syndic....
Perso, je serai assez favorable à ce que cette tâche soit payable uniquement par les bailleurs qui le demanderaient.... et soit retirer des honoraires payés par le syndicat. |
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Henri2
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Posté - 13 juil. 2015 : 11:58:49
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citation: Initialement posté par rambouillet
Il faut rappeler que le syndic n'a aucune obligation à faire la décomposition "charges récupérables" et "charges déductibles" au profit des copropriétaires.
De plus dans ce travail, le syndic ne fait pas force de loi..... il importe donc à chaque bailleur de faire ce travail à partir des factures consultables chez le syndic....
Perso, je serai assez favorable à ce que cette tâche soit payable uniquement par les bailleurs qui le demanderaient.... et soit retirer des honoraires payés par le syndicat.
Excepté quand le syndic = mandataire de bailleur... et en effet cette tâche est un service pour les bailleurs.
Quant à parler de "charges récupérables" et de "charges déductibles"
Entendez-vous :
"charges déductibles" = au niveau fiscal ?
et
"charges récupérables" = au niveau locatif ? |
Édité par - Henri2 le 13 juil. 2015 13:50:34 |
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Henri2
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Posté - 13 juil. 2015 : 13:36:24
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@ribouldingue
citation: Quel est le problème exactement ?
Depuis le début de mon message : "Avantages en nature" sur rémunération du gardien/concierge avec calcul du récupérable ou du déductible et aussi suite aux "Avantages en nature complémentaires non déclarés" qui d'un côté comme de l'autre (locataires ET copropriétaires ) ont une incidence tant comptable que fiscale !
citation: Quel est VOTRE problème précis avec le fait qu'il date de 1950, parce que la vous n'en n'exposez aucun?
Pourquoi devrait-il être révisé, vous n'exposez pas clairement le problème auquel vous êtes exposé et qui vous cause un préjudice ?
Par exemple l'état de division de l'immeuble étroitement lié dans ce RC obsolète avec le calcul des tantièmes et leurs utilisations, qui date de ces années là , alors qu'il y a eu des modifications depuis dans les copropriétés empiétant sur les parties communes.. Idem pour les ascenseur avec sortie privative d'un ascenseur (avec clef) dans deux appartements. Mais là n'était pas l'objet de mon sujet initial précédemment cité.
citation: Et le problème est ? Il a bien le droit de faire du repassage, non?
Gédehem a répondu exactement à votre question et je l'en remercie une fois de plus.
Nous ne trouvons pas anormal que le gardien puisse regarder sa télévision ou faire du repassage, mais en aucun cas qu'il utilise sa loge/appartement pour faire du travail non déclaré et encore moins avec l'électricité fournie par la copropriété qui aussi n'est pas déclarée en "Avantage en nature complémentaire". Tant qu'on y est qu'il transforme sa loge/appartement en laverie avec trois machines à laver et plus (il en a déjà deux..) et pressing ! |
Édité par - Henri2 le 13 juil. 2015 13:39:25 |
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Posté - 13 juil. 2015 : 17:08:34
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citation: Excepté quand le syndic = mandataire de bailleur
non, le syndic ne peut pas être mandataire de bailleur !!!! tout au plus l'agence immobilière peut avoir été mandatée par le bailleur, mais rien à voir avec le syndic de copropriété, cela ne rentre pas dans sa mission (article 18) .....
charges déductibles et récupérables : c'est bien la bonne traduction  |
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Henri2
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Posté - 13 juil. 2015 : 18:00:58
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citation:
non, le syndic ne peut pas être mandataire de bailleur !!!! tout au plus l'agence immobilière peut avoir été mandatée par le bailleur, mais rien à voir avec le syndic de copropriété, cela ne rentre pas dans sa mission (article 18) .....
Désolé mais c'est notre cas ; Le syndic de notre copropriété a double casquette et est AUSSI le mandataire, en tant qu'administrateur de biens, et gestionnaire de notre bailleur de l'appartement que je loue. Notre bailleur étant un des copropriétaires de cette même copropriété.
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andre78fr
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Posté - 13 juil. 2015 : 18:10:32
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L'administrateur de bien est à la fois syndic et mandataire mais le syndic est syndic et le gérant est gérant ; les contrats sont totalement différents, les missions, le cadre légal, les comptes, les commissions ou honoraires, etc. Il ne doit pas mélanger ou alimenter de confusion entre les deux casquettes ! |
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Posté - 13 juil. 2015 : 19:57:36
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c'est peut-être la même personne, mais ce n'est pas la même fonction, le même compte, etc... il y a risque de confusion... |
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Henri2
Contributeur débutant
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Posté - 13 juil. 2015 : 21:09:50
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citation:
c'est peut-être la même personne, mais ce n'est pas la même fonction, le même compte, etc... il y a risque de confusion...
J'en suis conscient malheureusement aucune loi n'encadre encore cela.
Pour exemple, nous avons signalé l'année dernière que TEOM du gardien/concierge était payée par la copropriété et mis en charge récupérable et donc indue, facile pour les copropriétaires bailleurs qui la faisait payer par leurs locataires, mais pour les autres ils ne s'en sont pas aperçu, plus que bizarre !!!!
Il a fallu que le centre des impôts s'en mêle pour que nous ayons gain de cause et que cette dépense soit enlevée du Relevé des dépenses. Mais quid pour cette charge payée depuis des années soit par les locataires soit par les copropriétaires ?
Y a t-il eu régularisation en comptabilité ?
Le gardien/concierge paie t-il désormais cet impôt ?
En tant que locataire on le sait toujours pas ????
Pour avoir accès encore l'année dernière au contrat du gardien/concierge lors du contrôle des justificatifs de charges, "cela ne nous regardait pas en tant que locataire", dixit le gestionnaire (of course..) il a fallu lui mettre la jurisprudence sous le nez afin qu'il nous le montre ! Ainsi nous avons pu avoir la preuve que le concierge devait payer ses impôts et donc sa TEOM comme cela était écrit dans son contrat en plus de la lettre du fisc ! |
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Posté - 13 juil. 2015 : 22:41:44
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citation:
J'en suis conscient malheureusement aucune loi n'encadre encore cela.
Si, le sydnic ne peut être mandateur d'un bailleur.
Vous sous-entendez vous que vous voudriez que la loi impose a un cabinet qui fait sydnic de ne pas pouvoir faire de la gestion locative dans les memes copropriétés.
peut-etre mais je ne vois pas a prori le problème.
citation: l'état de division de l'immeuble étroitement lié dans ce RC obsolète avec le calcul des tantièmes et leurs utilisations, qui date de ces années là , alors qu'il y a eu des modifications depuis dans les copropriétés empiétant sur les parties communes.. Idem pour les ascenseur avec sortie privative d'un ascenseur (avec clef) dans deux appartements. Ca n'a rien a voir avec le fait que le RdC date de 1950 puisque au moment de créer l'ascenseur il doit être créé une clé de répartition spécifique et elle doit être publiée.
Si le RdC date de 2003 et l’ascenseur est créé en 2010, le problème est identique.
Votre exposé montre une copropriété qui ronronne et les copropriétaires en ne faisant rien se font manger par le syndic. Ici, ce sont les copropriétaires les principaux responsables de ces dérives, donc en fait vos bailleurs.
Le pire est que vous travaillez pour eux en travaillant pour vous.
y'a t'il un conseil syndical?
Avez vous tenté de créé une association vous permettant d'avoir un représentant des locataires a l’assemblée générale? C'est peut-etre une facon, meme si c'est consommateur de temps, de faire entendre votre voix de manière utile? |
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Henri2
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Posté - 13 juil. 2015 : 23:50:57
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citation: Si, le sydnic ne peut être mandateur d'un bailleur.
En effet un syndic ne peut recevoir mandat d'un copropriétaire, mais en tant que gestionnaire de biens et mandataire d'un bailleur, la loi n'est-elle pas là détournée ?
citation: Ca n'a rien a voir avec le fait que le RdC date de 1950 puisque au moment de créer l'ascenseur il doit être créé une clé de répartition spécifique et elle doit être publiée. Si le RdC date de 2003 et l’ascenseur est créé en 2010, le problème est identique.
En effet cela n'a rien à voir avec un RDC qui date des années 50, mais un état de division qui est faux et qui à plus forte raison se trouve dans ce RDC qui n'a pas été révisé et jamais publié avec comme vous le dites des clés de répartition qui doivent être spécifiques et correctes à l'état actuel de la copropriété, le problème est bien là avec erreur dans la répartition des charges.
citation: Ici, ce sont les copropriétaires les principaux responsables de ces dérives, donc en fait vos bailleurs. Le pire est que vous travaillez pour eux en travaillant pour vous. Heureux de vous l'entendre dire !
citation: Y'a t'il un conseil syndical ? Oui, comme je l'ai répondu à Gédehem plus haut..
citation: Avez vous tenté de créer une association vous permettant d'avoir un représentant des locataires à l’assemblée générale ? C'est peut-être une façon, même si c'est consommateur de temps, de faire entendre votre voix de manière utile ?
C'est une possibilité mais avec cinq locataires sur quinze copropriétaires, je pense que le jeu n'en vaut pas la chandelle, je préfère défendre mes droits seul et faire entendre ma voix en allant jusqu'au tribunal si nécessaire et jusqu'à présent cela a réussi pour faire plier le gestionnaire et me rembourser les charges indues. Pour la copropriété, désolé mais ce n'est pas mon problème mais bien celui des copropriétaire s'ils aiment se faire voler c'est le leur.. |
Édité par - Henri2 le 13 juil. 2015 23:51:49 |
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Posté - 14 juil. 2015 : 06:29:35
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citation: jusqu'à présent cela a réussi pour faire plier le gestionnaire et me rembourser les charges indues Vosun'avez aucun contrat avec le mandataire de votre bailleur, c'est donc le bailleur qu'il faut attaquer, ne vous trompez pas de cible; |
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Posté - 14 juil. 2015 : 07:30:13
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citation: Pour exemple, nous avons signalé l'année dernière que TEOM du gardien/concierge était payée par la copropriété et mis en charge récupérable et donc indue, facile pour les copropriétaires bailleurs qui la faisait payer par leurs locataires, mais pour les autres ils ne s'en sont pas aperçu, plus que bizarre !!!!
Du point de vue comptable, le syndic doit inscrire cette somme dans le relevé de dépenses et la payer, puis il doit inscrire en recettes la somme qu'il aura récupérée auprès de qui de droit. |
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Henri2
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Posté - 14 juil. 2015 : 13:29:12
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: jusqu'à présent cela a réussi pour faire plier le gestionnaire et me rembourser les charges indues Vosun'avez aucun contrat avec le mandataire de votre bailleur, c'est donc le bailleur qu'il faut attaquer, ne vous trompez pas de cible;
Oui MERCi, si je dois aller au tribunal j'en prends bonne note. |
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Avantages en nature complémentaires ? 
