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spoum
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 Posté - 03 juil. 2015 : 14:46:15
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Notre AG a accepté un changement d'affectation de lots : entrepôt vers habitation,
et demandé une augmentation des tantièmes affectés à ce lot.
Le syndic estime qu'il n'y a pas lieu de passer par géomètre et notaire pour la modification du RC,
"Je n’ai plus en mémoire la surface de votre appartement mais pour obtenir une répartition équitable il convient de faire un calcul en fonction des millièmes évoqués plus haut, déterminer les millièmes par m2 et les multiplier par la surface habitable du projet"
j'ai bien noté qu'une simple division de lot pouvait être traitée par l'AG. Mais une pareille modification ?
Un grand merci pour vos informations.
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nefer
Modérateur
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 Posté - 03 juil. 2015 : 14:50:42
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toute modification du reglement de copropriété doit être enregistré par un notaire auprès des hypothèques |
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spoum
Nouveau Membre
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 2
Posté - 03 juil. 2015 : 15:21:08
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Merci Nefer.
Un acquéreur ultérieur ou un co-propriétaire actuel qui s'estimeraient lésés ne pourraient -ils se retourner contre nous, ie le syndic qui va proposer une modification "à la louche" sans même connaître la surface répartie entre les 2 ou 3 nouveaux lots d'habitation et des parties qui leur seront communes pour parkings ? |
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Posté - 03 juil. 2015 : 20:52:15
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Ce n'est pas tant le travail a la louche qui n'est pas forcément si a la louche que cela qui est inquiétant, c'est le fait que les modifications ne soient pas enregistrées, ce qui les rends inopposables au futurs acquéreur.
Un sacré bordel en perspective...
A éviter.... |
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spoum
Nouveau Membre
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4
Posté - 03 juil. 2015 : 20:56:20
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merci Ribouldingue,
si le notaire qui enregistre la vente fait comme le dit Nefer un enregistrement aux hypothéques, cela suffit-il ?
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mfld
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France
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Posté - 03 juil. 2015 : 22:02:26
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Il ne faut pas confondre l'enregistrement de la vente d'un ou plusieurs lots, et l'enregistrement d'une modification au RC. Ce sont deux actes différents.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 03 juil. 2015 : 22:54:32
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Curieuse manie que de vouloir systématiquement modifier des tantièmes au prétexte d'un changement d'usage.
Le changement de destination (d'usage) d'un lot n'entraine pas modification de la fraction de parties communes affectés à ce lot à l'origine de la copropriété.
La consistance, la surface, le volume de ce lot (sa "fraction" par rapport aux autres fractions 'lots privatifs") n'est en rien modifiés. Le changement d'usage ne modifie pas la surface ni la consistance du lot.
D'où unanimité pour modifier cette "quote-part de parties communes" sans raison, l'AG ne pouvant qu'autoriser ce changement d'usage conforme à la destination de l'immeuble prévue au RDC.
La compétence de l'AG est limitée au contrôle de la conformité du projet avec cette destination "RDC".
Un refus doit être dument motivé, faute de quoi il serait sanctionné : abus de droit, abus de majorité.
Autre chose serait la modification de tantièmes de charges, par exemple pour le raccordement au chauffage collectif, l'ECS, ou autres charges dont le lot d'origine était exonéré, ou dont la part de charge était réduite.
Si ce n'est pas le cas, il n'y a pas modification de tantièmes, l'EDD/RDC n'étant modifié que pour le descriptif de ce lot. |
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Posté - 04 juil. 2015 : 07:20:56
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citation: si le notaire qui enregistre la vente fait comme le dit Nefer un enregistrement aux hypothéques, cela suffit-il ? Le bureau des hypothèques est devenu officiellement le bureau de la PUBLICITE FONCIERE
Comme l'indique mfld, non, ce n'est aps la.
Il faut un autre notaire (qui peut certes être le même) mais qui soit mandaté par le syndicat (le syndic en l’occurrence) qui ait été préalablement mandaté par l’assemblée générale, et il ne faut oublier de mettre le budget avec.
Le notaire du vendeur est payé par le vendeur ou l'acheter, et n'a rien à voir avec le syndicat. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 04 juil. 2015 : 09:13:08
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Le changement de destination n'implique aucune modification des tantièmes de copropriété, comme l'indique Gedehem
Il peut y avoir modification dans certaines rubriques de charges. Un syndic normalement constitué est capable d'établir et présenter un projet modificatif.
L'assemblée doit approuver en bloc le changement de destination, les modifications dans la répartition des charges et les dispositions annexes.
Une bonne solution est de présenter le projet de résolution pour avis au notaire qui sera chargé de sa publication avant la convocation de l'assemblée
Ensuite il y a publication du PV de l'assemblée. Les frais sont supportés par le bénéficiaire. Ils comportent des honoraires décents mais raisonnables pour le syndic, facturés au syndicat, payés par le syndicat et imputés au débit du compte du bénéficiaire qui doit les rembourser au syndicat.
Une bonne précaution est de prévoir dans la résolution le paiement par le bénéficiaire d'une avance sur ces frais dès que l'assemblée a voté favorablement.
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Gédehem
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Posté - 04 juil. 2015 : 14:51:15
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Les tantièmes de parties communes affectés aux locaux privatifs sont fonction de la surface développée par ces locaux, leur "consistance", que l'ont peut résumer par leur volume, leur situation, géographique ou dans l'espace, peu importe leur usage, leur utilisation.
L.art.5 "Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
Cette fraction de parties communes, y compris le sol, indivisibles du lot privatif ainsi défini, est la propriété indivise, partagée, du propriétaire du lot considéré (copropriété = indivision forcée sur toutes les choses communes, y compris le sol.).
Une modification de cette quote-part impose un vote unanime, donc au moins avec l'approbation du propriétaire du lot.
Un aménagement, un réaménagement, une transformation de l'usage de ce lot n'entraine aucun modification d'aucune sorte qanat à la surface du lot, sa consistance, son volume, sa situation.
Il n'y a rien de plus, rien de moins, il y a toujours le même local privatif identique en surface/volume/consistance/situation, local privatif dont son propriétaire use et jouit librement.
Hier entrepôt, demain 3 logements d'habitation et 3 garages, après demain un grand appartement par fusion des 3 logements plus une salle de billard..
La fraction de toutes les choses communes indivises liées à cette fraction privative n'en est en rien modifiée.
La solution ?
Il n'y en a pas, puisqu'il n'y aucun problème. 
Vous dites que l'AG a approuvé le changement de destination du lot.
L'affaire est devenue définitive pour vous. Le syndic (le syndicat) s'est fourvoyé avec cette histoire de modif des tantièmes "parties communes". Certainement par méconnaissance ... ou ignorance !
Certes, il aurait fallut présenter à l'AG un dossier complet, ainsi que le rappelle JPM. Il vous reste la modification de l'EDD/RDC pour ce qui concerne le descriptif de votre lot dans sa configuration future, modif RDC qui sera à votre charge. |
Édité par - Gédehem le 04 juil. 2015 15:11:16 |
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spoum
Nouveau Membre
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Posté - 04 juil. 2015 : 16:27:45
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Le propriétaire des lots est à priori d'accord.
Quelle suite ? |
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Gédehem
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Posté - 04 juil. 2015 : 22:53:25
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Notre AG a accepté un changement d'affectation de lots
Suite de quoi ?
L'AG ayant autorisé le changement d'usage, c'est fini.
Pour le propriétaire du lot, restera la modification du descriptif de son lot, éventuellement. Ce qui n'est pas formellement une obligation s'il n'y a pas de vente envisagée.
Ce n'est que pour une éventuelle mutation que le descriptif du lot devra être "mis à jour" : difficile de ventre un appartement de 5 pièces indiqué "entrepôt" ....
Affaire qui ne concerne que le propriétaire du lot, quand bien même elle doit passer devant l'AG. Les frais de publication étant à charge du bénéficiaire.
En conclusion, la modification d'usage étant autorisée par le syndicat, l'affaire est terminée.
Demain, le propriétaire entreprend les travaux, sous réserve d'avoir obtenu l'autorisation administrative si nécessaire.
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BBH
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Posté - 05 juil. 2015 : 20:10:26
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C'est dommage d'avoir accepté ce changement d'affectation des lots sans s'informer sur les tenants aboutissants de la question. Il semble que votre Syndic n'a pas bien exercé son obligation de conseil. |
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Gédehem
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Posté - 05 juil. 2015 : 21:49:17
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Une AG ne peut refuser un changement d'usage qui est conforme à la destination de l'immeuble prévue au RDC.
L'immeuble étant dans sa totalité à destination "habitation" (par exemple), tous les lots peuvent avoir cet usage (cette destination), peu importe l'usage initial.
Cela relève de la liberté reconnue à chaque copropriétaire : "Libre disposition des parties privatives".
Comme indiqué plus haut, la compétence du syndicat est contraint par ce principe. L'AG ne peut, sauf motifs étayés juridiquement, s'opposer à ce changement. A défaut il sera sanctionné pour "abus de droit/abus de pouvoir".
Le pouvoir de l'AG se limite au contrôle de la conformité de la destination envisagée avec celle prévue au RDC. (*)
Dans le cas exposé, elle ne peut s'opposer à l'usage "habitation" de locaux privatifs jusque là "entrepôt", ou ailleurs "garage", ou encore "cave".
(*) même chose pour une demande d'autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes/l'aspect extérieurs. Si les travaux sont conformes à la destination de l'immeuble, le pouvoir de l'AG est limité au contrôle de cette conformité, le refus devant être motivé.
NB : l'AG n'a pas un pouvoir discrétionnaire de type "tel est mon bon plaisir". |
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changement d'affectation d'un lot et tantièmes 
